Gut 900.000 Quadratmeter Flächenumsatz
Im ersten Quartal 2019 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 901.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde der Vorjahreswert um rund 1 % übertroffen und gleichzeitig das zweitbeste Resultat der letzten 15 Jahre erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
– Zweitbester Flächenumsatz der letzten 15 Jahre; Vorjahresergebnis noch einmal leicht überboten
– Leerstand über alle Standorte verringert sich nochmal um 17 % und fällt unter die 4-Mio.-m²-Marke
– Mietpreise weiter spürbar gestiegen; sowohl die Spitzen- (+6 %) als auch die Durchschnittsmieten (+12 %) haben zugelegt
– Perspektiven 2019: Voraussichtlich überdurchschnittlicher Umsatz und weiter steigende Mieten
“Die deutschen Büromärkte haben im ersten Quartal 2019 nahtlos an die sehr gute Performance der letzten Jahre angeknüpft und den außergewöhnlichen Vorjahresumsatz noch einmal leicht getoppt. In den vergangenen 15 Jahren konnte nur 2017 ein noch höherer Umsatz im Auftaktquartal verzeichnet werden. Bislang trotzen die Büromärkte also den rückläufigen BIP-Prognosen und Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit, dem Zollstreit mit den USA sowie einer möglichen globalen Konjunkturabkühlung. Der entscheidende Grund hierfür ist, dass die Wirtschaft immer noch wächst, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Deshalb spricht auch alles für eine weiterhin moderat steigende Beschäftigung, die entsprechende Nachfrage auslöst. Diese Situation kann sich zwar durch einen externen Schock, ausgelöst durch die oben genannten Risiken, ändern, solange dies aber nicht eintritt, gehen die Unternehmen eher von einer leichten Konjunkturdelle aus und ändern nicht grundsätzlich ihre Strategien. Unterstützt wird diese Einschätzung auch von den Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute, die eine Rezession in Deutschland für eher unwahrscheinlich halten”, erläutert Wolfgang Schneider, Head of Research von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Zwischen den einzelnen Standorten waren allerdings unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Wie auch im Investmentbereich hat sich Berlin an die Spitze der deutschen Büromärkte gesetzt und mit 244.000 m² Flächenumsatz eine neue Bestmarke aufgestellt. Der bereits außergewöhnlich gute Vorjahreswert wurde noch einmal um knapp 14 % übertroffen. Die Erfolgsstory der Hauptstadt setzt sich also wie prognostiziert fort. Aber auch weitere Städte weisen ein deutliches Umsatzplus auf. Zu nennen sind hier insbesondere Köln, wo mit 87.000 m² Umsatz (+53 %) ebenfalls einen neuer Rekord aufgestellt wurde, der 47 % über dem zehnjährigen Schnitt liegt und Leipzig, wo mit 33.000 m² (+44 %) das bisherige Allzeithoch aus dem Jahre 2006 eingestellt wurde. Während die Domstadt von einem überproportional hohen Anteil an Großabschlüssen über 10.000 m² (18 %) profitierte, spielten sich in Leipzig nahezu zwei Drittel des Marktgeschehens im Segment bis 1.000 m² ab. Eine Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichneten darüber hinaus noch Hamburg mit 130.000 m² (+20 %) und Düsseldorf mit 99.000 m² (+27 %). Deutliche Umsatzrückgänge müssen dagegen Frankfurt mit lediglich 89.000 m² (-32 %) und München mit 194.000 m² (-16 %) hinnehmen. Während das Ergebnis in der bayerischen Landeshauptstadt immerhin noch rund 9 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt, verzeichnet die Mainmetropole eines der schwächsten Auftaktquartale der letzten Jahre. Verantwortlich hierfür ist unter anderem ein gerade für Frankfurt unterproportionaler Anteil an Großabschlüssen. Aus den ersten drei Monaten kann zum aktuellen Zeitpunkt allerdings noch kein Trend für das Gesamtjahr abgeleitet werden. Der stärkste Rückgang war in Essen zu beobachten, wo das Vorjahresergebnis mit 25.000 m² in etwa halbiert wurde. Vor dem Hintergrund des im ersten Quartal 2018 aufgestellten Rekordumsatzes überrascht diese Entwicklung aber nicht.
Leerstand fällt unter die 4-Mio.-m²-Marke
Auch in den letzten zwölf Monaten hat sich der dynamische Leerstandsabbau der vergangenen Jahre unvermindert fortgesetzt. Über alle einbezogenen Standorte hat sich das Gesamtvolumen um 17 % verringert und rutscht mit 3,92 Mio. m² erstmals seit 2001 wieder unter die 4-Mio.-m²-Schwelle. Der Rückgang vollzog sich dabei in allen Städten, wenngleich auch mit etwas unterschiedlicher Ausprägung. In Berlin gingen die Leerstände um 20 % auf 314.000 m² zurück, was für die Hauptstadt einen historischen Tiefstand bedeutet. Die Leerstandsquote liegt mittlerweile nur noch bei 1,6 %. Da verwundert es auch nicht, dass über ein Viertel des Flächenumsatzes in Projekten realisiert wurde. Das niedrigste Leerstandsvolumen aller Zeiten verzeichnet auch Leipzig mit aktuell 222.000 m² (-23 %). Die Leerstandsrate liegt nur noch bei 5,9 % und nähert sich damit dem Niveau der meisten anderen Städte an. Aber auch in München (488.000 m²; -25,5 %) und Frankfurt (1,08 Mio. m²; -20,5 %) hat sich das Flächenangebot nochmals stark reduziert. Mit 2,3 % weist München die zweitniedrigste Leerstandsquote nach Berlin auf. Nur bezogen auf das Stadtgebiet liegt sie mit 1,6 % sogar auf dem gleichen Niveau wie in der Hauptstadt. Ähnlich stellt sich die Situation in Frankfurt dar, wo im Gesamtmarkt eine Leerstandsrate von 7,0 % zu verzeichnen ist, wohingegen sie sich im besonders nachgefragten CBD bereits der 4 %-Marke nähert. Der Leerstand in Düsseldorf beläuft sich auf 849.000 m² (-11 %), womit die Leerstandsrate auf 8,9 % fällt. Etwa moderater verlief die Entwicklung in Hamburg (634.000 m²; -7 %) und Köln (213.000 m²; -0,5 %). In beiden Städten herrscht aber insbesondere im Segment großflächiger, moderner Leerstände ein Angebotsengpass, sodass der etwas moderatere Rückgang aus Marktsicht zu begrüßen ist.
Mietpreise steigen erwartungsgemäß weiter
Erwartungsgemäß haben sich auch die Mietpreisanstiege fortgesetzt. Im Durchschnitt über alle Standorte haben die Spitzenmieten in den letzten zwölf Monaten um gut 6 % zugelegt. Hierin spiegelt sich einerseits die gute Nachfrage, andererseits aber auch das geringe Angebot im modernen Marktsegment wider. Nicht einmal mehr 1,2 Mio. m² der aktuellen Leerstände verfügen über eine marktgerechte und von den Mietern präferierte Ausstattungsqualität. Während in den vergangenen Jahren vor allem in Berlin überproportionale Zuwächse verzeichnet wurden, ist dies mittlerweile auch in anderen Städten, in denen sich das Angebot deutlich verengt hat, der Fall. In Köln beispielsweise stieg die Spitzenmiete um 10 % auf 24 EUR/m² und auch in Hamburg fiel der Zuwachs mit gut 9 % auf 29 EUR/m² kaum geringer aus. Die Hansestadt nähert sich damit erstmalig der 30-EUR-Marke. Beide Städte bewegen sich damit bezüglich der Steigerungsrate auf dem Niveau der Hauptstadt, wo die Spitzenmiete ebenfalls um gut 9 % auf 36 EUR/m² zugelegt hat. Nicht mehr weit von der 40-EUR-Grenze entfernt ist München, wo aktuell 39 EUR/m² (+5 %) notiert werden und auch Frankfurt liegt mit 44 EUR/m² wieder in Bereichen, wie sie zuletzt um die Jahrtausendwende erreicht wurden. Etwas moderater zeigte sich die Entwicklung in Düsseldorf und Leipzig mit einem Plus von jeweils knapp 4 %. Mit 28 EUR/m² weist Düsseldorf mittlerweile aber die höchste jemals registrierte Spitzenmiete auf. Gleiches gilt für Leipzig, wo die 14 EUR/m² ebenfalls eine neue Bestmarke darstellen. Der einzige Standort mit stabiler Entwicklung ist Essen, hier sind unverändert 15 EUR/m² zu verzeichnen.
Welche Dynamik die Mietpreisentwicklung aufweist, unterstreicht auch der Blick auf die Durchschnittsmieten. In den letzten zwölf Monaten haben sie über alle betrachteten Standorte um gut 12 % auf knapp 16,60 EUR/m² angezogen. Den größten Beitrag leistete auch hier erwartungsgemäß Berlin, wo die Durchschnittsmiete um rund ein Viertel auf 25,60 EUR/m² gestiegen ist. Hierin spiegelt sich auch der hohe Anteil von Projektanmietungen wider.
Perspektiven: Voraussichtlich erneut starker Flächenumsatz im Gesamtjahr
“Auch für den weiteren Jahresverlauf spricht aus heutiger Sicht viel für ein reges Marktgeschehen und im langjährigen Vergleich überproportionale Flächenumsätze. Allerdings sind die Risiken für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung gestiegen. Sollte es zu einem harten Brexit kommen, wird dies die BIP-Entwicklung sicherlich bremsen, auch wenn sich die Stimmen mehren, dass die konkreten Auswirkungen geringer ausfallen dürften als in der Vergangenheit erwartet. Vor diesem Hintergrund ist es auch schwer, die mögliche Reaktion der Unternehmen und damit die konkreten Auswirkungen auf die Flächennachfrage zu prognostizieren. Unter der Voraussetzung eines geregelten Brexit und einer Entschärfung des Zollstreits mit den USA, erscheint ein Flächenumsatz im Bereich des Vorjahresniveaus das wahrscheinlichste Szenario zu sein. Aber selbst bei einer stärkeren Konjunktureintrübung spricht alles für einen Flächenumsatz von mindestens 3,5 Mio. m², was immer noch über dem zehnjährigen Durchschnitt liegen würde. Gleichzeitig dürfte sich die Geschwindigkeit des Leerstandabbaus aufgrund einer gestiegenen Bautätigkeit verlangsamen. Ungeachtet dessen werden die Mietpreise vor dem Hintergrund der nach wie vor in vielen Städten angespannten Angebots-/Nachfragerelation im Laufe des Jahres weiter anziehen”, prognostiziert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
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