Im ersten Quartal 2019 wurden bundesweit knapp 11,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert.
Damit liegt das Ergebnis nur 10 % unter dem außergewöhnlichen Vorjahresresultat und stellt das drittbeste Transaktionsvolumen der letzten zwölf Jahre dar. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf knapp 4,4 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von gut 15,4 Milliarden Euro. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
– Starker Jahresauftakt mit knapp 11,1 Milliarden Euro (-10 %)
– Einzeldeals erreichen mit fast 9,6 Milliarden Euro den zweitbesten Umsatz aller Zeiten.
– Paketverkäufe dagegen mit 1,5 Milliarden Euro weiter rückläufig (-24 %)
– Büro-Investments mit 48 % (5,3 Mrd. EUR) erneut die mit Abstand beliebteste Assetklasse
– A-Standorte aufgrund von Produktmangel mit Umsatzrückgang
– Netto-Spitzenrenditen an einigen Standorten noch einmal leicht gesunken
– Über 400 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
– Anteil ausländischer Käufer bei nur rund 36 %
“Die Stimmung auf den Märkten ist weiterhin ausgesprochen gut. Trotz gesenkter BIP-Prognosen und einiger noch schwelender Störfaktoren mit erheblichem Risikopotenzial wie der ungelösten Brexit-Umsetzung oder dem Zollstreit mit den USA ist das Interesse an deutschen Immobilien unverändert hoch”, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Verantwortlich hierfür sind die aus Investorensicht weiterhin sehr guten Rahmenbedingungen; zu nennen ist in erster Linie das Zinsniveau. Vor dem Hintergrund der auch in der EU insgesamt etwas ins Stocken geratenen Konjunktur sind auf absehbare Zeit keine Zinserhöhungen der EZB zu erwarten. Gleichzeitig stellen andere Anlageklassen im Moment keine wirkliche Alternative dar, bei denen nennenswerte Renditen bei vergleichbarem Risikoprofil erzielt werden können. Die Aktienmärkte sind volatil und suchen ihre Richtung, und AAA-Staatsanleihen notieren teilweise wieder im negativen Bereich. Aber auch die Nutzermärkte stützen die positive Einschätzung. Zwar wird sich das Wirtschaftswachstum 2019 gegenüber den Vorjahren deutlich verlangsamen, eine Rezession erwarten die Forschungsinstitute aber nicht. Deshalb ist auch von einem weiteren moderaten Beschäftigungsaufbau auszugehen. Für das gegenüber dem Vorjahr etwas geringere Investmentvolumen sind demzufolge vor allem zwei Gründe ausschlaggebend. Zum einen der bislang unterproportionale Portfolioanteil, der mit nur 1,5 Milliarden Euro den niedrigsten Wert der letzten sieben Jahre aufweist und zum anderen ein massiver Produktmangel an wichtigen Standorten wie Frankfurt oder München. Allerdings befinden sich eine Reihe größerer Deals in der Vermarktung, sodass auch hier anziehende Umsätze zu erwarten sind.”
Mit Abstand am meisten investiert wurde erneut in Büroimmobilien, die auf ein Umsatzvolumen von knapp 5,3 Milliarden Euro kommen (Anteil: 48 %). Damit tragen sie wie bereits im Vorjahr knapp die Hälfte zum Gesamtergebnis bei und erzielen das zweitbeste Resultat der vergangenen zwölf Jahre. Dominiert haben Einzeltransaktionen, wohingegen Portfolios nur gut 100 Millionen Euro beigesteuert haben. Verantwortlich hierfür ist ein kaum vorhandenes Angebot an größeren Büropaketen, obwohl das Interesse der Käufer sehr groß ist. Mehr umgesetzt als im Vergleichszeitraum 2018 wurde mit Einzelhandelsimmobilien, die auf mehr als 2,5 Milliarden Euro kommen und fast ein Viertel des Transaktionsvolumens ausmachen. Damit bewegt sich ihr Umsatz in etwa im Schnitt der letzten zehn Jahre. Besonders begehrt waren innerstädtische Geschäftshäuser und Fachmarktzentren. Den dritten Platz belegen Logistik-Investments mit einem Umsatzanteil von knapp 12 % (gut 1,3 Mrd. EUR). Zwar liegt das Ergebnis relativ deutlich unter dem Vorjahreswert, der langjährige Aufwärtstrend hat sich aber bestätigt, was sich auch daran zeigt, dass im dritten Jahr in Folge bereits in den ersten drei Monaten die Milliardenschwelle übertroffen wurde. Ein nicht unerheblicher Anteil des Volumens wurde auch im ersten Quartal 2019 mit größeren Portfolioverkäufen realisiert. Auf Hotel-Investments entfallen knapp 6 % des Gesamtumsatzes, und mit 617 Millionen Euro erreichen sie exakt den gleichen Wert wie im Vorjahr. Auch in diesem Segment ist aktuell ein Angebotsengpass zu verzeichnen, der das Investitionsvolumen etwas ausbremst.
Einzeltransaktionen steuern fast 9,6 Milliarden Euro zum Umsatz bei und kommen damit auf einen Anteil von 86 %. Dies ist das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, das nur 8 % hinter dem Rekordwert des Vorjahres zurückbleibt. Auf Paketverkäufe entfallen demgegenüber nur rund 14 %. Mit Ausnahme des Jahres 2009, mit seinen besonderen Rahmenbedingungen während der Finanzkrise, wurde noch nie ein so niedriger Anteil registriert. Auch absolut betrachtet ist es der niedrigste Portfolioumsatz der letzten sieben Jahre. Mit Ausnahme des Retail-Segments verzeichnen alle Assetklassen weniger Volumen als im Vorjahreszeitraum. Der bereits im vergangenen Jahr zu beobachtende Trend rückläufiger Portfoliotransaktionen hat sich also fortgesetzt. Auslöser hierfür ist ein zu geringes Produktangebot, sodass die auf Investorenseite vorhandene umfangreiche Nachfrage, gerade nach großvolumigen Paketen, nicht ausreichend umgesetzt werden kann.
Ein weiterer Trend, der sich fortgesetzt hat, ist ein langfristig vergleichsweise geringer Anteil ausländischer Anleger, der sich im ersten Quartal nur auf 36 % beläuft. Hier spiegelt sich auch das geringe Portfoliovolumen wider, da ausländische Investoren in diesem Marktsegment in der Regel besonders aktiv sind. Dies hat sich auch im ersten Quartal wieder bestätigt: Nur bezogen auf Paketverkäufe beträgt ihr Umsatzanteil knapp 73 %. Am meisten investiert haben erwartungsgemäß erneut europäische Käufer, die gut 22 % zum Umsatz beisteuern, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die auf gut 10 % kommen. Investoren aus Asien und dem Nahen Osten spielten dagegen im ersten Quartal bislang nur eine untergeordnete Rolle, wofür nicht zuletzt das zu geringe Angebot an großvolumigen Premiumobjekten verantwortlich ist.
“Die deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart konnten den im Vergleichszeitraum des Vorjahres aufgestellten Fabelrekord erwartungsgemäß nicht wieder erreichen. Mit gut 5,6 Milliarden Euro liegt ihr Ergebnis knapp ein Drittel niedriger als im Vorjahr. Trotzdem ist es immer noch das drittbeste Resultat der letzten zehn Jahre”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Gegen den Trend hat sich allerdings Berlin entwickelt, wo mit 2,63 Milliarden Euro nicht nur ein neues Allzeithoch aufgestellt, sondern gleichzeitig das bereits sehr gute Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt wurde. Bereits in den ersten drei Monaten des Jahres wurden sieben Deals im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen. Die Hauptstadt steht sowohl bei deutschen als auch bei internationalen Investoren nach wie vor ganz oben auf der Einkaufsliste. Sobald ein ausreichendes Angebot an attraktiven Immobilien auf dem Markt ist, wird dieses absorbiert.” Die anderen großen Investmentmetropolen haben demgegenüber im ersten Quartal die Jahresendrallye des Vorjahres, als noch sehr viele große Transaktionen abgeschlossen wurden, zu spüren bekommen. Das aktuell fehlende Produkt, insbesondere im großvolumigen Bereich, hat die Umsätze limitiert. Dies gilt insbesondere für Frankfurt (502 Mio. EUR), Hamburg (500 Mio. EUR) und München (617 Mio. EUR). Alle drei Standorte verzeichnen einen der schwächsten Jahresstarts der vergangenen Jahre. In Frankfurt, der Stadt mit den traditionell meisten Großabschlüssen, wurde beispielsweise noch keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich erfasst. In allen genannten Städten befinden sich aber einige größere Objekte im Verkaufsprozess, sodass sich die Umsätze im weiteren Jahresverlauf spürbar beleben dürften. Auch Düsseldorf legte mit 390 Millionen Euro einen eher moderaten Jahresauftakt hin. Nahezu stabil geblieben sind die Umsätze dagegen in Köln mit 330 Millionen Euro (-5 %) und in Stuttgart mit 658 Millionen Euro (+1 %).
“Das an den A-Standorten limitierte Angebot an Premiumobjekten, in Verbindung mit dem weiterhin hohen Käuferinteresse, hält den Wettbewerb im Core-Segment hoch. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überraschend, dass vereinzelt noch einmal leicht sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte haben sie im ersten Quartal weiter um fünf Basispunkte nachgegeben, sodass sie jetzt in Düsseldorf, Köln und Stuttgart jeweils bei 3,10 % anzusetzen sind. Teuerster Standort bleibt Berlin mit 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Auch in Frankfurt (2,95 %) und Hamburg (3,05 %) zeigten sich die Netto-Spitzenrenditen zum Jahresanfang stabil”, ergänzt Marcus Zorn.
“Die Ergebnisse der ersten drei Monate bestätigen die Anfang dieses Jahres abgegebene Prognose, dass auch 2019 ein überdurchschnittlich gutes Investmentjahr zu erwarten ist. Weiterhin historisch niedrige Zinsen, sehr begrenzte Anlagealternativen und die vielfach bewiesene Stabilität Deutschlands, gerade in schwierigeren gesamtwirtschaftlichen Zeiten, bilden dabei die wesentlichen Leitplanken eines nach wie vor attraktiven Umfelds. Dass gleichzeitig auch die Nutzermärkte unverändert mitspielen – im ersten Quartal wurde bundesweit der sehr gute Büroflächenumsatz des vergangenen Jahres erneut bestätigt und auch die Verbraucherstimmung liegt nach wie vor auf hohem Niveau – stärkt das Vertrauen der Investoren in die deutschen Märkte zusätzlich. Lediglich der Angebotsengpass, der aufgrund der sehr guten Investmentumsätze der Vorjahre nicht überrascht, könnte das Transaktionsvolumen etwas stärker limitieren als erwartet. Trotzdem besteht weiterhin eine sehr gute Chance, die 50-Milliarden-Euro-Schwelle auch dieses Jahr wieder zu übertreffen. Dass vor diesem Hintergrund der Wettbewerb der Anleger um die absoluten, vor allem großvolumigen Top-Investments noch einmal zulegt, kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt deshalb auch für die Spitzenrenditen, die im weiteren Jahresverlauf vereinzelt möglicherweise noch einmal leicht nachgeben könnten”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
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