Eine Analyse der angebotenen Hauspreise in Frankfurt und Umland von immowelt.de zeigt:
Beliebte Pendelstädte mit Sparpotenzial: In Nidderau, Rodgau und Hanau zahlen Hauskäufer bis zu 44 Prozent weniger als in Frankfurt / Teurer Taunus: In Kronberg und Königstein kosten Häuser bis zu 65 Prozent mehr / Eine Stunde pendeln: In Weilmünster zahlen Käufer sogar 77 Prozent weniger als in Frankfurt / 5-Jahresvergleich: Verdopplung der Preise im Umland, Frankfurt mit einem Plus von 33 Prozent
In Frankfurt ein Haus zu kaufen, ist eine kostspielige Sache. Der Weg raus aus der Stadt ist für viele Käufer daher die einzige Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Wer eine halbe Stunde pendelt, kann so bis zu 44 Prozent der Kosten sparen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von immowelt.de. Dafür wurden die Angebotspreise von Häusern in Frankfurt am Main und 110 ausgewählten Gemeinden im Umland untersucht. Demnach werden Häuser in Frankfurt für 600.000 Euro im Median angeboten. Zahlreiche renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien mit kleinen Grundstücken drücken den Preis nach unten. Neubauten oder sanierte Objekte sind hingegen deutlich teurer. Suchen Käufer im Osten der Finanzmetropole, finden sie auch preiswerteren Wohnraum. In Nidderau kosten Häuser zum Beispiel im Median 339.000 Euro – das sind 44 Prozent weniger als direkt in Frankfurt. Bei vielen der angebotenen Objekte müssen auch hier Renovierungskosten einkalkuliert werden. Dafür sind die Grundstücke häufig größer als in der Stadt. Neben den Preisen macht die kurze Pendeldauer von 30 Minuten die Gemeinde besonders attraktiv – immerhin knapp jeder 8. Einwohner pendelt von Nidderau nach Frankfurt.
Weitere preiswerte Alternativen sind Hainburg mit einer Ersparnis von 41 Prozent und Bruchköbel mit 38 Prozent. In beiden Gemeinden ist das Angebot durchmischt. Das Gleiche gilt auch für Rodgau und Hanau. Aus beiden Städten fahren mehrere tausend Arbeitnehmer in die Mainmetropole und Häuser sind dort noch deutlich preiswerter. In Rodgau zahlen Käufer im Mittel 34 Prozent weniger, in Hanau 30 Prozent. Genauso wie in Frankfurt gilt auch hier: Exklusive oder neugebaute Objekte sind deutlich teurer.
Luxusvillen im Taunus: Häuser 400.000 Euro teurer als in Frankfurt
Den größtmöglichen Kontrast zu den preiswerten Gemeinden im Osten finden Käufer im Westen vor. Besonders im Taunus sind Häuser für eine normale Familie kaum leistbar. Die teuerste aller untersuchten Städte ist Kronberg mit mittleren Kaufpreisen von 990.000 Euro, dicht gefolgt von Königstein mit 975.000 Euro. Damit sind beide Gemeinden knapp 400.000 Euro teurer als Frankfurt. Die Lage im Grünen und die kurzen Pendelzeit von 30 Minuten ins Frankfurter Zentrum machen Kronberg und Königstein besonders attraktiv für Gutverdiener aus der Banken- und Finanzbranche. Das verdeutlichen die Pendelzahlen: Knapp jeder 8. Bewohner arbeitet in Frankfurt. Luxuriöse Villen mit riesigen Grundstücken – teils neu gebaut, teils aufwendig saniert – prägen hier das Angebot. Auch weitere Gemeinden im Taunus, die binnen 30 Minuten aus dem Frankfurter Zentrum erreichbar sind, befinden sich preislich weit oben. In Bad Soden, Bad Homburg und Oberursel kosten Häuser im Median mehr als 700.000 Euro.
Zusätzlich zu den Städten im Taunus sind Häuser vor allem in unmittelbarer Nähe zu Frankfurt teuer. Bad Vilbel (709.000 Euro) im Norden und Neu-Isenburg (695.000 Euro) im Süden Frankfurts liegen beide gerade einmal 20 Minuten entfernt. Die kurze Pendelzeit in Kombination mit häufig größeren Grundstücken als in der Finanzmetropole machen beide Städte besonders attraktiv.
Wiesbaden und Darmstadt auf Frankfurter Niveau
Neben den kleineren Gemeinden sind auch zahlreiche Großstädte in Pendelentfernung. Aus rein finanziellen Gründen lohnt sich der Hauskauf in den meisten von ihnen allerdings nicht. In Wiesbaden (587.000 Euro) und Darmstadt (585.000 Euro) sind die Preise nur minimal günstiger als in Frankfurt. Das Angebot ist gemischt, Käufer stehen oft vor der Wahl – älteres Haus mit großem Grundstück oder ein neugebautes Reihenhaus mit weniger Platz. Ein etwas niedrigeres Preisniveau gibt es auf der anderen Seite des Rheins in Mainz (516.000 Euro). Noch weniger zahlen Käufer in Offenbach (495.000 Euro), was an zahlreichen renovierungsbedürftigen Bestandsimmobilien liegt. Die niedrigen Preise locken auch zunehmend Arbeitnehmer aus Frankfurt an – allein von 2013 auf 2018 hat sich die Pendlerzahl um über 4.000 erhöht.
Eine Stunde pendeln, bis zu 77 Prozent sparen
Am meisten können Familien hingegen sparen, wenn sie noch weiter aus der Stadt hinausziehen. Im 40-Minuten-Radius sind die Preise in Butzbach 49 Prozent günstiger als in Frankfurt, 50 Minuten entfernt weist Wächtersbach mit 62 Prozent die größte Ersparnis auf. Wer bereit ist eine Stunde zu pendelt, zahlt sogar bis zu 77 Prozent weniger. In Weilmünster kosten Häuser gerade einmal 141.000 Euro. Allerdings bekommen Käufer für diese Summe in der Regel Objekte mit Sanierungsbedarf. Ein weiterer Grund für die günstigen Preise ist die Anbindung: Die Kleinstadt im Norden des Taunus ist aufgrund ihrer geografischen Lage im Mittelgebirge nicht ans Autobahn-Netz angeschlossen, der Weg über die Bundesstraße nach Frankfurt ist besonders im Berufsverkehr mit vielen Staus verbunden. Das dürfte auch einer der Gründe sein, warum nur gut 300 Einwohnern pendeln. Besser angebunden, aber deutlich weiter entfernt, liegt Grünberg. Die Stadt im Westen von Gießen ist mit 178.000 Euro am zweitgünstigsten und ist vor allem für Pendler in die Universitätsstadt eine preiswerte Alternative. Denn in Gießen kosten Häuser im Mittel 369.000 Euro.
Doch auch langes Pendeln bedeutet nicht zwangsläufig günstige Angebote. In Schriesheim (510.000 Euro) oder Bensheim (499.000 Euro), die vor den Toren Heidelbergs und Mannheims liegen, kostet der Traum vom Eigenheim etwa eine halbe Million Euro.
5-Jahresvergleich: Verdopplung der Preise
Die hohen Preise in Frankfurt haben dazu geführt, dass die Nachfrage in den Umlandgemeinden stark zugenommen hat. Die Folge: Es wird viel neu gebaut. Die Hauspreise sind dadurch in den vergangenen 5 Jahren teilweise sogar drei- bis viermal so stark gestiegen wie in der Finanzmetropole, wo sie sich um 33 Prozent verteuert haben. Den größten Preissprung verzeichnet Nierstein: In der Kommune direkt am Rhein müssen Käufer 119 Prozent mehr zahlen als noch 2013. Auch in Usingen (+105 Prozent) und Raunheim (+102 Prozent) haben sich die Preise mehr als verdoppelt. Usingen (434.000 Euro) rückt immer mehr in den Fokus, da es eine preiswerte Alternative zu den teuren Gemeinden im Taunus ist. Raunheim (439.000 Euro) profitiert von der unmittelbaren Nähe zum Flughafen Frankfurt, der zugleich einer der größten Arbeitgeber der Region ist. Die gestiegene Nachfrage spiegelt sich auch in den Pendlerzahlen wider. Diese sind in allen drei Umlandgemeinden seit 2013 stark angestiegen.
Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise für Häuser in Frankfurt und den ausgewählten Umlandgemeinden waren 70.000 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der 2013 und 2018 angebotenen Häuser wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten zu den Einpendlern nach Frankfurt basieren auf den Pendlerverflechtungsdaten auf Gemeindeebene der Bundesagentur für Arbeit (Stand: 30.06.2013 und 30.06.2018). Die Pendelzeiten beruhen auf den Daten der GfK. Erhoben wurde die durchschnittliche Zeit zwischen dem Zentrum Frankfurts und den Zentren der Gemeinden im Umland.
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