Hohe Darlehen und geringere Tilgungssätze
319.000 Euro – so viel Fremdkapital nehmen Darlehensnehmer durchschnittlich im Dezember für ihre Baufinanzierung auf. Das ist – wie so oft im Jahr 2021 – ein neuer Rekord. Im Jahresdurchschnitt lag die durchschnittliche Darlehenshöhe bei 307.000 Euro. 2020 waren es noch durchschnittlich 285.000 Euro – ein Plus von 7,7 Prozent. Ein Ende der Steigerung ist vorerst nicht in Sicht, es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die Nachfrage nach Immobilien im Jahr 2022 abnehmen wird. Und solange das so ist, steigen die Preise weiter – und damit auch der Bedarf an Fremdkapital für die Immobilienfinanzierung.
Eine Möglichkeit, das Darlehen so zu stricken, dass die monatliche Finanzierungsrate auch im Angesicht steigender Immobilienpreise stemmbar ist, ist, mit einer geringeren Tilgung zu starten. Diesen Spielraum scheinen sich Darlehensnehmer zunutze zu machen: Im Dezember beträgt der anfängliche Tilgungssatz durchschnittlich 2,65 Prozent, Anfang des Jahres waren es noch 2,81 Prozent. Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung ist, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt. Nichtsdestotrotz liegt der Tilgungssatz noch immer klar im empfohlenen Bereich zwischen zwei und drei Prozent.
Beleihungsauslauf sinkt weiter, Standardrate wieder günstiger
Zwar sind die Darlehenssummen im Dezember 2021 im Vergleich zum Vorjahr deutlich höher. Aber der Beleihungsauslauf ist deutlich niedriger. Innerhalb eines Jahres sinkt dieser von 84,77 Prozent auf 83,77 Prozent. Der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie. Aufgrund von Sicherheitsabschlägen ist dieser meist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Prozentual – und durch die höheren Preise auch effektiv – bringen Darlehensnehmer also deutlich mehr Eigenkapital mit in die Finanzierung.
Im Dezember sind Baufinanzierungsdarlehen wieder günstiger als im Vormonat – das macht die Standardrate anhand einer Musterrechnung mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf deutlich: Sie sinkt im Dezember auf 405 Euro, nachdem sie im November zuletzt bei 409 Euro lag. Betrachtet man den Dezember jedoch im Vergleich zum gesamten Jahr 2021, liegt dieser leicht über dem Jahresdurchschnitt von 395 Euro.
Sicherheitsbedürfnis: Lange Zinsbindungen, dennoch wenig Forward-Darlehen
Das Bedürfnis nach Planungssicherheit sorgt dafür, dass Darlehensnehmer ihre Zinsbindungen wieder länger festschreiben – im Dezember sichern sie sich durchschnittlich für 13 Jahre und knapp acht Monate das aktuelle Zinsniveau. Mitte des Jahres waren es noch knapp sechs Monate weniger. Kreditnehmer erkaufen sich mit einer langen Zinsbindung ein Stück Sicherheit, bleiben aber dennoch flexibel – aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts können sie nach zehn Jahres frühzeitig das Darlehen kündigen, unabhängig von der Zinsfestschreibung.
Forward-Darlehen sind im Dezember etwas weniger gefragt als noch im November: Ihr Anteil sinkt um 0,29 Prozent auf 5,67 Prozent. Mit dieser Form der Finanzierung können sich Darlehensnehmer bereits bis zu fünf Jahre vor dem Ende der laufenden Baufinanzierung niedrige Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern.
KfW-Darlehen machen aktuell nach wie vor einen eher geringen Anteil am Finanzierungsmarkt aus: Sie sind mit 4,68 Prozent vertreten, vor einem Jahr waren es noch 8,22 Prozent.
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