Archiv für die Kategorie: Immobilien

Investoren erwarten kaum noch Impulse durch sinkende Zinsen im Euroraum

Die große Mehrheit der Immobilieninvestoren in Deutschland hält das Potenzial für Wachstumsimpulse durch sinkende Zinsen für ausgereizt. Nur noch 17 Prozent sehen entsprechende Chancen für das Jahr 2026, im Vorjahr waren es noch 29 Prozent. Die größten Opportunitäten sehen die Befragten mit 71 Prozent bei preisangepassten Ankaufsgelegenheiten. Zugleich gehen mittlerweile 41 Prozent davon aus, dass die Preisbildung in den Assetklassen vollzogen ist, etwas mehr als im Vorjahr (35 Prozent).

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Die Erwartungen des Marktes sind von Realismus geprägt. So erwarten 85 Prozent der Investoren, dass das Gesamttransaktionsvolumen in einem Korridor zwischen 30 Milliarden und 40 Milliarden Euro landen wird, was nach 33,9 Milliarden Euro im abgelaufenen Jahr eher einer Seitwärtsbewegung statt einem klaren Wachstum entsprechen würde. Mit 42 Prozent rechnet nich­­­t einmal die Hälfte der Teilnehmer mit einem höheren Volumen.“

An der jährlichen Investorenumfrage zum Ende des vergangenen Jahres haben knapp 150 Marktakteure teilgenommen, die insgesamt einen Immobilienbestand von 1,3 Billionen Euro verwalten.

Preisbildung ist in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen, was zu mehr Dynamik führen dürfte

Nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer wird die Verfügbarkeit von Eigenkapital den Markt in diesem Jahr beeinflussen. Jeder zweite Teilnehmer ist dieser Ansicht. Ebenso dürfte sich vieles danach richten, ob Verkäufer und Käufer beim Preis auf einen gemeinsamen Nenner kommen können. „32 Prozent sehen den Bid Ask Spread als entscheidendes Kriterium für die Dynamik im Markt. Wir beobachten, dass sich das Gap weiter schließt und die Preisfindung in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen ist. Dem stimmen auch 41 Prozent der Befragten zu. Das könnte im Laufe des Jahres zu einer stärkeren Dynamik und damit zu einem Wachstum des Transaktionsvolumens führen“, sagt Kortmann.

Ebenso 32 Prozent sehen das herausfordernde Marktumfeld für Entwickler als Hürde im Markt. „Die Bautätigkeit ist auf einem historischen Tief und sorgt bereits jetzt dafür, dass es ein Unterangebot an guten Objekten gibt. Die Limitierung des Gesamttransaktionsvolumens ist deutlich stärker auf eine schwache Angebotssituation als auf eine zu geringe Nachfrage zurückzuführen“, beobachtet Kortmann.

Deutlich geringer im Vergleich zu vorherigen Jahren ist der Fokus auf ESG (vier Prozent) und Digitalisierung (sechs Prozent). „Das bedeutet aber mitnichten, dass diese Aspekte weniger Bedeutung für die Branche haben“, erklärt Kortmann, „sondern vielmehr, dass sie mittlerweile zu einer Selbstverständlichkeit in den Prozessen und der Strategie der Immobilienunternehmen geworden sind.“

Wer den Wert seiner Immobilien steigern will, muss aktiv mit ihr arbeiten

Preisangepasste Ankaufsgelegenheiten und eine abgeschlossene Preisbildung bieten nach Ansicht der meisten Umfrageteilnehmer in diesem Jahr Chancen bei Transaktionen. „Wenn es jedoch um Wertsteigerungen geht, dann funktioniert dies nur über eine Verbesserung des Cashflows“, betont Kortmann. „Hier erwarten die Investoren vor allem im Wohnsektor steigende Mieten, während die Preisschraube im Bürosegment für die meisten weniger Potenzial bietet. Ausnahme sind hochwertigen Flächen in zentralen Toplagen, bei denen bereits ein Engpass besteht und perspektivisch nur wenig freie Fläche auf den Markt kommt.“

Zugleich könnte eine Reallokation von Kapital auf den deutschen Markt für Dynamik sorgen. „Wir beobachten bereits seit einiger Zeit, dass internationale Investoren den deutschen Immobilienmarkt viel positiver sehen, als es die einheimischen Akteure tun“, sagt Kortmann. Entscheidend sei, dass mit der steigenden Nachfrage auch die Angebotsseite mitwachse, damit neben Interesse und Nachfrage am Ende nicht auch noch ein großes Maß an „frustriertem“ Kapital hinzukomme.

Denn hier zeigt die Umfrage eine Kluft, die der Markt überbrücken muss: 65 Prozent der Befragten wollen 2026 mehr Ankäufe als im Vorjahr umsetzen, doch zugleich wollen nur 39 Prozent mehr als im Vorjahr verkaufen. „In der Konsequenz dürfte das bedeuten, dass der Konkurrenzkampf um gute Produkte in guten Lagen auch 2026 nochmals zunehmen wird“, erwartet Kortmann.

Bei Wohnimmobilien sehen die Investoren die größten Potenziale für Renditen

Das größte Potenzial für ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis erwarten die Umfrageteilnehmer im laufenden Jahr bei hochwertigen Wohnimmobilien in A-Lagen. Doch bereits mit geringem Abstand folgen Wohnobjekte in B- und C-Lagen, sodass das Thema Wohnen eindeutig die größten Hoffnungen der Investoren auf sich zieht. Nur Logistikimmobilien können sich zwischen die beiden Wohnkategorien schieben. Die Riege der vier wichtigsten Assetklassen, die jeweils mehr als 25 Prozent Zuspruch bekommen, komplettieren Büroimmobilien in Toplagen.

Das Verfolgerfeld wird von Data Centern angeführt, die sich in diesem Jahr auf den fünften Rang vorgearbeitet haben, ehe mit Geschäftshäusern und Fachmärkten die seit Jahren begehrtesten Einzelhandelsnutzungsarten folgen. Doch auch spezielle Nischenprodukte wie Micro Living, Mixed Use und Health Care sind vertreten und rangieren alle vor Büros in B-Lagen.

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Der Flächenumsatz auf den europäischen Büromärkten präsentierte sich 2025 stabil und damit auf einem vergleichbaren Niveau der Jahre 2023 und 2024. Diese Seitwärtsbewegung bestätigt, dass der Fünfjahresdurchschnitt der neue Maßstab nach der Pandemie ist.

Sowohl die Anmietungs- als auch die Investmentdynamik ist europaweit von einer Fokussierung auf hochwertige Assets und zentrale Lagen geprägt. Neben dieser klaren Polarisierung kennzeichnet vor allem die spürbare Erholung auf dem Investmentmarkt das Marktgeschehen. Mit der Stabilisierung der Zinsen steigt jüngst auch wieder das Interesse an großvolumigen Deals, was ein klares Zeichen für das wieder erstarkende Investorenvertrauen in die europäischen Büromärkte ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Stabiler Flächenumsatz im Jahr 2025

Nach einem belebten und vielversprechenden ersten Halbjahr hat das Anmietungsgeschehen in Europa im zweiten Halbjahr 2025 an Tempo eingebüßt. Im dritten Quartal wurde ein Minus von 6 % registriert, gefolgt von minus 4 % im vierten Quartal. Insgesamt belief sich der gesamte Flächenumsatz 2025 in den 18 führenden europäischen Büromärkten[1] auf gut 8 Mio. m². „Dieses Ergebnis entspricht in etwa den vorangegangenen zwei Jahren und liegt nahe am Fünfjahresdurchschnitt, der sich nun als neuer Maßstab nach der Pandemie herauskristallisiert. In den CBD ist die Dynamik unverändert hoch, während dezentrale Standorte mit eingeschränkter Anbindung und schwacher Infrastruktur-Ausstattung zunehmend vor Herausforderungen stehen”, so Etienne Prongué, Leiter der International Investment Group (IIG) von BNP Paribas Real Estate.

Bemerkenswert ist das gute Abschneiden einiger Märkte, allen voran Frankfurt, wo der Flächenumsatz im Jahresvergleich um 54 % auf 611.000 m² anstieg – der höchste Wert seit 2019 und 31 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. „Diese herausragende Leistung wurde durch außergewöhnliche Transaktionen angetrieben, wobei die bereits im ersten Quartal 2025 erfolgreich durch BNP Paribas Real Estate vermittelten Vertragsabschlüsse der Commerzbank (73.000 m²), sowie der ING-DiBa (32.400 m²) den Startschuss für ein starkes Jahr gegeben haben“, erläutert Marcus Zorn. Direkt im zweiten Quartal erfolgte der nächstgrößere Deal durch KPMG (33.400 m²).

Auch London verzeichnete einen deutlichen Anstieg des Flächenumsatzes (+11 % gegenüber 2024), gestützt von hoher Marktdynamik in den Teilmärkten King’s Cross (+35 %) und Southbank (+16 %). Luxemburg und Dublin, die aufgrund ihrer geringeren Marktgröße typischerweise volatiler sind, schnitten 2025 ebenfalls gut ab und verzeichneten ein Plus von 34 % beziehungsweise 14 %.

Wachsendes Angebot mit starken Unterschieden zwischen den Standorten

Die Gesamtleerstandsquote in Europa lag Ende 2025 bei 9,5 %, was einem Anstieg um 50 Basispunkte im Vorjahresvergleich entspricht. Obwohl die Leerstandsquote generell aufgrund einer wachsenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage gestiegen ist, variieren die Trends stark nach Standort. In den zentralen Lagen ist die Verfügbarkeit weiterhin begrenzt und dürfte sogar noch weiter sinken, was insbesondere für das Neubausegment gilt, während die Leerstandsquoten in den Randbezirken und bei veralteten Bestandsobjekten stark steigen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in den CBD lag Ende 2025 bei 5,6 %, verglichen mit 11,1 % in den dezentralen Lagen. Seit 2020 läuft die Leerstandsentwicklung in den zentralen Top-Lagen und den weniger gut angebunden Randlagen auseinander. Die Märkte sind zunehmend zweigeteilt. Die ausgeprägtesten Unterschiede gibt es in Barcelona, Paris und Brüssel. So liegt die Leerstandsquote etwa in Barcelona im CBD bei 1,6 %, verglichen mit über 12 % in den Sekundärlagen. „Hybride Arbeitsformen sowie der wieder stärkere Fokus auf Kommunikation und das Treffen von Kolleginnen und Kollegen im Büro treiben unverändert die Nachfrage der Nutzer nach Flächen in etablierten zentralen Lagen. Erreichbarkeit bleibt dabei genauso wichtig wie die Qualität des Objekts”, erklärt Etienne Prongué.

Spitzenmieten steigen weiter

Die Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Städten weiter gestiegen, gestützt durch den anhaltenden Mangel an Premiumflächen in den absoluten Top-Lagen. Die südeuropäischen Märkte stachen besonders hervor, mit starkem Mietwachstum in Mailand (+11 %), Barcelona (+10 %), Madrid (+6 %) und Rom (+4 %). „Auch auf den deutschen Büromärkten hat der deutliche Nachfrageüberhang im Premiumsegment die Spitzenmieten in den deutschen Top-5-Standorten spürbar steigen lassen. Besonders umfangreich fiel das Plus mit 8 % in München aus. Mit aktuell 58,00 €/m² ist München nun Deutschlands teuerster Büromarkt. Um jeweils 6 % ging es in Düsseldorf auf 46,00 €/m² und in Hamburg auf 38,00 €/m² nach oben, wobei auch in der Hansestadt erste Abschlüsse jenseits der 40 €/m² registriert“, ergänzt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten im Jahr 2025 in rund vierzig europäischen Märkten um 4,4 %.

Investments nehmen wieder Fahrt auf

Im Jahr 2025 bestätigte der europäische Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien seinen Aufwärtstrend mit fast 177 Mrd. €, was einem Anstieg um 9 % gegenüber 2024 entspricht. In diesem Wachstum spiegelt sich zum einen die generelle Rückkehr der Anleger wider, aber auch ihre im Vorkrisenvergleich zielgerichteteren und selektiveren Anlagestrategien. „Der Büro-Investmentmarkt hat von dieser Entwicklung profitiert und ist nun wieder die stärkste Anlageklasse mit einem Plus von um 13 % und einem erreichten Investmentvolumen von 47 Mrd. € im Jahr 2025. Dieser Schwung wurde insbesondere von großvolumigen Transaktionen in Europas wichtigsten Hauptstädten gestützt”, präzisiert Etienne Prongué.

Höhepunkte im vierten Quartal waren der Verkauf des markanten „Can of Ham”-Büroturms (30.000 m²) in London sowie der Verkauf eines 40.000 m² großen Gebäudes an der Avenue Kléber in Paris für mehr als 700 Mio. €. Eine langsam Fahrt aufnehmende Markterholung wurde 2025 in ganz Europa beobachtet. Im Vereinigten Königreich hat sich das Büro-Investmentvolumen auf einem Niveau von 11 Mrd. € leicht beschleunigt (+2 %). UK ist damit mit Abstand der größte Markt, gefolgt von Frankreich und Deutschland, die ein starkes Wachstum bei den Büro-Investments von plus 30 % auf 6,9 Mrd. € beziehungsweise von plus 19 % auf 6,2 Mrd. €. verzeichneten. Für Italien wird ein Plus von 12 % auf 2,5 Mrd. € vermeldet und für die Niederlande von 34 % auf 2,3 Mrd €. Auf niedrigem Niveau hat sich das Investmentvolumen in Spanien auf 2 Mrd. € im Vorjahresvergleich verdoppelt.

Spitzenrenditen stabilisieren sich – Renditekompressionen erwartet

Das Niveau der Spitzenrenditen hat sich im zweiten Halbjahr 2025 länderübergreifend stabilisiert. Positiv ins Gewicht fiel dabei die im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank befindliche Inflationsrate und die auf Sicht stabile Entwicklung des Leitzinses. Auch die expansivere Geldpolitik der Bank of England stützt die Dynamik auf dem Büro-Investmentmarkt.

Die vergangenen Quartale haben die fortlaufende Polarisierung auch auf den Büro-Investmentmärkten bestätigt. Während sich das Preisniveau in den nachgefragtesten Lagen und im Segment der Top-Assets in Europas größten Städten verfestigt hat, sind Preisanpassungen insbesondere bei alten Bestandsgebäuden in schlecht angebunden Lagen unverändert an der Tagesordnung.

„Wie an London und Paris zu sehen ist, kehrt das Investoreninteresse – gestützt durch verbesserte Finanzierungskonditionen – in die europäischen Haupt- und Top-Städte zurück. Bereits im ersten Halbjahr 2026 dürfte die Transaktionsdynamik in UK, Frankreich und Deutschland anziehen. Die Nachfrage nach Core Assets sollte dabei den Druck auf die Spitzenrenditen hochhalten”, so Etienne Prongué.

[1] Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, München, Rom, Warschau, Zentral-London, Zentral-Paris

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Zu den vorgelegten Eckpunkten für ein Gebäudemodernisierungsgesetz können Sie Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe, gerne wie folgt zitieren:

 

“Mit der Vorlage der Eckpunkte für ein Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Bundesregierung eine lange Phase der Unsicherheit beendet. Dass nun Klarheit über die geplanten Leitlinien besteht, ist ein wichtiger Schritt, um den Attentismus zu beenden. Auf dieser Grundlage kann die notwendige Diskussion endlich sachlich und mit Augenmaß geführt werden.

Der vorgesehene Zeitplan mit einem Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 ist zwar ambitioniert, ergibt sich jedoch folgerichtig aus den Vorgaben der kommunalen Wärmeplanung: Bis zum 30. Juni 2026 müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern entsprechende Wärmepläne vorlegen.

Entscheidend ist jetzt, zusätzliche Verschärfungen bei den Effizienzanforderungen zu vermeiden. Die energetische Qualität der Gebäudehülle leistet bereits heute einen erheblichen Beitrag zur Emissionsminderung. Umso wichtiger ist der angekündigte Ansatz, die europäische Gebäuderichtlinie 1:1 und möglichst unbürokratisch umzusetzen und dabei die vorhandenen Spielräume auszuschöpfen.

Die Marktentwicklung zeigt, dass die Anforderungen längst Realität sind. Bereits heute werden nahezu alle neu genehmigten Wohngebäude als Nullemissionsgebäude errichtet. Das europäische Zielniveau ist damit im Wohnungsbau weitgehend erreicht – eine gute Grundlage für eine sachliche Debatte über die konkrete Umsetzung.

Richtig ist auch der geplante Kurs, die Bundesförderung für effiziente Gebäude dauerhaft zu verstetigen. Verlässliche Förderbedingungen schaffen Planungssicherheit und sind eine wesentliche Voraussetzung für Investitionen in Neubau und Bestand. Hier brauchen wir schnell Klarheit, damit Hausbesitzer und Bauwillige in die Sanierung oder den Neubau investieren können.

Beim angekündigten Wärmepaket für die Fernwärme wird es darauf ankommen, praktikable und mittelstandsgerechte Lösungen zu finden. Der Ausbau der Förderung für effiziente Wärmenetze sollte entsprechend ausgestaltet werden, damit die Wärmewende vor Ort erfolgreich umgesetzt werden kann.”

 

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Eine Analyse der Energieeffizienzklassen der im Jahr 2025 auf immowelt.de zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien zeigt:

Energiebilanz von Kaufimmobilien: 36 Prozent weisen die schlechtesten Klassen F bis H auf und müssen saniert werden
Handlungsbedarf vor allem bei Einfamilienhäusern: Anteil der dringend sanierungsbedürftigen Objekte (F bis H) bei 52 Prozent
Osten schlägt Westen: Städte in Ostdeutschland sind Spitze bei Energiebilanz, ländliche Regionen im Westen fallen zurück

Deutschlands Bestandsimmobilien haben massiven Sanierungsbedarf: Ein gutes Drittel (36 Prozent) der zum Kauf angebotenen Immobilien verfügt über die Energieeffizienzklassen F bis H. Das zeigt eine immowelt Analyse der 2025 inserierten Häuser und Wohnungen. Besonders schlecht ist es um Einfamilienhäuser bestellt, wo 52 Prozent eine Energiebilanz von F oder schlechter aufweisen – bei Eigentumswohnungen sind es nur 13 Prozent.

“Viele Kaufinteressenten stehen vor der Herausforderung, dass die verfügbaren Immobilien einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen”, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. “Das muss im Rahmen der Gesamtinvestition beachtet werden, eröffnet aber auch Spielraum für Preisverhandlungen, wenn die Kosten für die Sanierungsauflagen nachvollziehbar seriös dargelegt werden können.”

Trotz steigender Energiepreise: kaum Veränderungen seit 2021

Trotz Einführung der CO2-Steuer zum 1. Januar 2021 und der Energiekrise 2022 hat sich die Verteilung in den letzten 5 Jahren wenig zum Positiven verändert. Der Anteil der energieeffizienten Klassen A+ bis C an allen zum Kauf angebotenen Immobilien ist von 33 auf 30 Prozent gesunken. Neubauten, deren Fertigstellung jeweils innerhalb der letzten 2 Jahre erfolgte, wurden für diese Analyse ausgeschlossen. Immobilien mit D bis E stellen zwar mit 33 Prozent noch ein Drittel dar, der Anteil nimmt aber tendenziell ab. Stattdessen sind die Sanierungsobjekte der Klassen F, G und H seit 2021 von 28 auf 36 Prozent angewachsen. Ein Grund könnte sein, dass sich Eigentümer vor allem von Immobilien mit besonders hohen Verbrauchswerten trennen möchten, da diese im Unterhalt zu teuer werden oder an Wert verlieren.

DDR-Erbe und Sanierungswelle: Guter Gebäudebestand in Ost-Städten

Bei der Analyse der Stadt- und Landkreise zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Die beste Gebäudesubstanz weisen tendenziell Städte in Ostdeutschland auf. In Rostock ist nur ein Prozent der inserierten Immobilien der Kategorie F, G oder H zuzuordnen. Auch in Schwerin (5,9 Prozent in F bis H), Dresden (9,1 Prozent), Potsdam (9,2 Prozent) und Leipzig (9,8 Prozent) liegt der Anteil an Wohnimmobilien mit sehr schlechter Energiebilanz im einstelligen Prozentbereich. Dies erklärt sich zum einen aus dem historischen Erbe der DDR, die in Städten im großen Stil auf große Mehrparteienhäuser mit Fernwärme und zentralen Heizwerken setzte. Der Anteil an Haushalten mit Fernwärmeanschluss ist in ostdeutschen Bundesländern daher sehr viel höher als im Bundesschnitt. Insbesondere in dicht besiedelten Städten gilt Fernwärme unabhängig vom Energieträger als effizienter als eine Vielzahl von Einzelheizungen. Da in einen Bedarfsausweis die Art der Heizungsanlage einfließt und ein Verbrauchsausweis die tatsächlichen Heizkosten einrechnet, wird Fernwärme zumeist besser eingestuft. Zusätzlich kam es nach der Wiedervereinigung vor allem in den Städten Ostdeutschlands zu einer massiven Sanierungswelle, sodass der Gebäudebestand dort insgesamt moderner ist als in westdeutschen Städten und vielen ländlichen Regionen.

Höchster Sanierungsbedarf in ländlichen und strukturschwachen Regionen

Der tendenziell höchste Sanierungsstau im Deutschlandvergleich offenbart sich in eher strukturschwachen, ländlichen Regionen. Im Landkreis St. Wendel im Saarland besitzen knapp drei Viertel (73 Prozent) der inserierten Wohnimmobilien die schlechtesten Klassen F, G und H. Im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz sind es 72 Prozent, im Landkreis Siegen-Wittgenstein (Nordrhein-Westfalen) 70 Prozent; ebenso im Werra-Meißner-Kreis in Hessen und der Südwestpfalz (Rheinland-Pfalz).

Tendenziell stammt ein Großteil des Gebäudebestands in diesen und vergleichbaren Regionen aus der Nachkriegszeit und ist daher sanierungsbedürftig. Zudem ist in ländlich geprägten Regionen das freistehende Einfamilienhaus die dominierende Wohnform. Diese weisen prinzipiell eine schlechtere Energiebilanz auf als beispielsweise Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, die in dichter besiedelten Gebieten häufiger sind. Trotzdem sind ländliche Gebiete nicht zwangsläufig diejenigen mit schlechterer Energiebilanz: Landkreise im Süden Deutschlands zeichnen sich ebenfalls durch hohen Sanierungsgrad aus. Das Alpenvorland, das Allgäu, die Bodensee-Region oder der Schwarzwald sowie das Breisgau sind wirtschaftlich florierende Regionen, sodass Immobilieneigentümer dort tendenziell die finanziellen Mittel haben, um in energetische Modernisierungen zu investieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis waren Kaufangebote, die im Jahr 2025 auf immowelt.de in Deutschland inseriert wurden und eine Angabe zur Energieeffizienzklasse enthielten. Dabei wurden ausschließlich Wohnimmobilien im Bestand berücksichtigt. Objekte mit Baujahr innerhalb der letzten zwei Jahre wurden ausgeschlossen.

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Engel & Völkers Research analysiert 59 deutsche Städte

Der deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser gewinnt an Fahrt. 2025 wurden rund 38.000 Transaktionen abgeschlossen – ein Plus von etwa 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das zeigt der Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser 2026 von Engel & Völkers Research, der die Entwicklung in 59 Städten analysiert. Bestandsimmobilien bieten mit durchschnittlich 1.996 Euro pro Quadratmeter attraktive Einstiegspreise, die Mietrenditen liegen in den deutschen A-Städten bei durchschnittlich 4,1 Prozent.

“Immobilieninvestments sind dank stabiler Rahmendaten wieder planbar und kalkulierbar”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. “Diese Chance nutzen derzeit viele Privatanleger. Die steigenden Transaktionszahlen unterstreichen das Potenzial des deutschen Wohn- und Geschäftshausmarktes trotz des weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Umfelds.”

Bestand unter 2.000 Euro pro Quadratmeter

Bestandsimmobilien bieten derzeit attraktive Einstiegschancen in den Markt. Im vierten Quartal 2025 betrug der durchschnittliche Angebotspreis 1.996 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Anstieg von 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, liegt jedoch deutlich unter dem bisherigen Höchstwert von 2.113 Euro pro Quadratmeter, der im zweiten Quartal 2022 erreicht worden war.

Trotz notwendiger Sanierungen – zwei Drittel der inserierten Mehrfamilienhäuser weisen die Energieeffizienzklasse E oder schlechter auf – bleiben die Investitionsausgaben bei Bestandsimmobilien oft unter dem Niveau von Neubauobjekten. Diese kamen zum Jahresende 2025 auf einen durchschnittlichen Angebotspreis von 4.019 Euro pro Quadratmeter.

Renditen in A-Städten bei gut 4 Prozent

Die Mietrendite am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser rangiert 2025 bundesweit mit 5,4 Prozent auf Vorjahresniveau. Im Durchschnitt der A-Städte belief sich die Rendite im vierten Quartal 2025 auf 4,1 Prozent mit Tendenz zu einem leichten Plus. Sie lag erneut deutlich über den 2,7 Prozent der zehnjährigen Bundesanleihen.

Steigende Mieten stützen die Renditen bundesweit: Für Bestandswohnungen betragen die Angebotsmieten im Schnitt 10,42 Euro pro Quadratmeter (+4,1 % zum Vorjahr), für Neubauwohnungen 15,43 Euro pro Quadratmeter (+3,5 %). Das Bevölkerungswachstum in Deutschland und die daraus resultierende gute Vermietbarkeit von Immobilien sichern Investierenden zuverlässige Erträge.

Aussichten am Investmentmarkt

Engel & Völkers Research prognostiziert für den weiteren Verlauf von 2026 eine marktfreundliche Inflationsrate nahe 2 Prozent sowie realistische Bauzinsen um 4 Prozent. “Der Markt für Wohninvestments sendet mit guten Fundamentaldaten, soliden Renditen und einer wachsenden Nachfrage positive Signale”, resümiert Till-Fabian Zalewski. “Besonders der Bestand an Wohn- und Geschäftshäusern bietet Investierenden die Möglichkeit, aussichtsreiche Value-Add-Strategien umzusetzen. Das Transaktionsvolumen wird sich im Laufe von 2026 erneut moderat erhöhen.”

Auf längere Sicht zieht voraussichtlich auch das derzeit schwache Neubausegment wieder an. “Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohn- und Geschäftshäuser ist 2025 um rund 12 Prozent gestiegen”, so Zalewski. “Das wird sich ab den Jahren 2027/2028 zumindest in begrenztem Umfang am Markt bemerkbar machen. Auch Impulse der Bundesregierung wie etwa die EH-55-Förderung sind positive Nachrichten für den Neubaumarkt.”

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Der Retail-Investmentmarkt kann zum Jahresende auf ein solides Gesamtjahr 2025 zurückblicken: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. EUR liegt das aktuelle Ergebnis auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr (+3 % ggü. 2024).

Einen entscheidenden Beitrag zu dieser Bilanz hat das Schlussquartal geliefert, das mit fast 2,4 Mrd. EUR das beste Quartalsergebnis seit Q3 2022 markiert (rund 3,6 Mrd. EUR). Hauptursächlich hierfür waren erneut umsatztreibende Sondereffekte: Mit dem Oberpolliger und dem Corbinian in München sowie dem Karstadt am Berliner Kurfürstendamm wechselten zwischen Oktober und Ende Dezember gleich drei großvolumige Signa-Objekte im dreistelligen Millionensegment den Eigentümer. Außerhalb dieser Großdeals sind vor allem Investments zwischen 25 und 50 Mio. EUR zu nennen, die durch ihre attraktiven Risiko-Rendite-Profile bei kleineren Shoppingcentern und Fachmarktzentren aber auch im Highstreet-Bereich im Jahr 2025 besonders im Nachfragefokus standen (rund 1,2 Mrd. EUR und +83 % ggü. 2024). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate

Wie vielschichtig sich das Marktgeschehen momentan präsentiert, wird auch dadurch unterstrichen, dass alle Objektarten von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich profitieren. Trotz alledem bestätigt der Fachmarktsektor u. a. durch die Übernahme der Porta-Gruppe von XXXLutz sowie größere Food- und FMZ-Portfolios klar seine Spitzenposition (gut 48 %). Bei den Kaufhäusern (fast 20 %) fallen vor allem die ehemaligen Signa-Objekte ins Gewicht, bei den Shoppingcentern gehören neben den Designer Outlets Neumünster und Wustermark auch die Berliner Gropius Passagen zu den Treibern, und im Highstreet-Segment (rund 13 %) sind in erster Linie zwei größere Deals von Luxus-Geschäftshäusern in Düsseldorf anzuführen

A-Städte: Kaufhausdeals tragen 52 % zum Volumen bei

“Auch auf das Investmentvolumen der Top-Märkte hat sich das dynamische Transaktionsgeschehen im vierten Quartal ganz entscheidend ausgewirkt: So wurden gut 1,1 Mrd. EUR bzw. rund 60 % des Gesamtumsatzes der A-Standorte (knapp 2 Mrd. EUR) zum Jahresende über die Ziellinie gebracht”, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

An dieser Bilanz haben mit München (896 Mio. EUR), Berlin (512 Mio. EUR), Düsseldorf (304 Mio. EUR) und Hamburg (195 Mio. EUR) jedoch lediglich vier der sieben großen Investmentmärkte mit umfangreicheren Volumina partizipiert. Die Standorte Frankfurt, Stuttgart und Köln konnten dagegen nur sehr kleinteilige Investments vermelden und blieben mit ihren Ergebnissen deutlich unterhalb der 50-Mio.-EUR-Marke.

Insgesamt ist also festzuhalten, dass außerhalb der großvolumigen Signa-Objekte weiterhin nur vereinzelte dreistellige Millionendeals in den Top-Märkten zu beobachten sind und die nach wie vor hohen Preise in Highstreet-Lagen nur schwer gehalten werden können. Dementsprechend haben die Spitzenrenditen im 12-Monats-Vergleich in einigen Städten leicht zugelegt. Im Städte-Ranking liegt München (3,45 %) weiterhin vor Frankfurt (3,75 %), es folgen Berlin (3,85 %) und Hamburg (3,85 %) sowie Köln (3,90 %), Düsseldorf (3,95 %) und Stuttgart (3,95 %). In den übrigen Objektarten sind für Fachmarktzentren aktuell 4,65 % anzusetzen, einzelne Supermärkte/Discounter liegen bei 4,90 %, und bei Baumärkten und Shoppingcentern können für Top-Assets bis zu 5,80 % erzielt werden.

Perspektiven

Zum Jahresende 2025 konnte der Retail-Investmentmarkt noch einmal auf sich aufmerksam machen und im Assetklassenvergleich den besten Schlussspurt hinlegen. Auf der einen Seite spielen mit der Porta-Übernahme und den Verkäufen der ehemaligen Signa-Objekte zwar gleich zwei ausschlaggebende Sondereffekte in die Gesamtbilanz mit hinein. Auf der anderen Seite unterstreicht die vergleichsweise hohe Anzahl der registrierten Retail Investments jedoch auch, dass das Investmentgeschehen breit aufgestellt ist und sich nicht nur auf die großen Umsatztreiber beschränkt.

Für 2026 ist davon auszugehen, dass bei den Objektarten der Nachfragefokus insbesondere auf Fachmarkt- und Food-Investments sowie Portfolios in diesem Segment ausgerichtet bleibt. Neben den bereits seit vielen Jahren beliebten Assets im Lebensmitteleinzelhandel, haben sich im Fachmarktsegment in der zweiten Reihe aber nach und nach auch sehr erfolgreich Non-Food-Objekte bzw. -Portfolios positioniert. Darüber hinaus hat sich vor allem in der zweiten Jahreshälfte gezeigt, dass die Preisvorstellungen im Shoppingcenter-Segment auf Käufer- und Verkäuferseite inzwischen wieder näher beieinanderliegen und attraktive Einstiegschancen für Anleger eröffnen.

“Auch Highstreet Investments in hochfrequentierten Konsum- oder etablierten Luxuslagen guter Makrostandorte bleiben nachgefragte, aber auch preissensible Assets. Vor diesem Hintergrund bleibt zunächst abzuwarten, in welche Richtung sich die Spitzenrenditen 2026 entwickeln. Am wahrscheinlichsten sind zum Jahresbeginn allerdings Seitwärtsbewegungen”, so Christoph Scharf.

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Die Quote für energetische Sanierungen im deutschen Gebäudebestand ist im Jahr 2025 auf 0,67 % weiter abgesunken.

Nach 0,69 % im Vorjahr 2024, 0,70 % im Jahr 2023 und 0,88 % im Jahr 2022 markiert dies einen neuen Tiefpunkt für die rund 19,5 Millionen Wohngebäude. Eine jährliche Quote von rund 2 % wäre notwendig, um die vereinbarten Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Die Quote für die etwas mehr als zwei Millionen Nichtwohngebäude ist ebenfalls rückläufig und liegt bei 0,92 % (2024: 0,95 %).

Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e. V.: “Die Sanierungstätigkeit ist in Deutschland auf einem besorgniserregenden Niveau. Mit einem ambitionierten Gebäudeenergiegesetz besteht jedoch die Chance, energetische Sanierungen attraktiver zu machen und damit die Energiekosten für die Bevölkerung langfristig zu senken. Private und institutionelle Immobilieneigentümer zögern jedoch weiterhin bei Investitionen in ihre Gebäude. In den Nichtwohngebäuden ist die Entwicklung 2025 noch schwächer: Gerade in öffentlichen Gebäuden wie Krankenhäusern, Schulen oder Verwaltungen besteht ein großer Sanierungsstau. Hier könnte das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität für einen Befreiungsschlag sorgen. Deutschland braucht nicht nur einen Bau-Turbo, sondern dringend auch einen Sanierungs-Booster!”

Frank Lange, Geschäftsführer des Verband Fenster + Fassade e.V.: “Der Fenstermarkt zeigt derzeit deutlich, wie stark die energetische Sanierung insgesamt unter Druck steht. Selbst der vergleichsweise aufwandsarme Bereich des Fenstertauschs bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau. Neue Fenster sind häufig der erste Sanierungsschritt – bleibt dieser aus, stockt die gesamte Gebäudemodernisierung. Umso wichtiger sind verlässliche Rahmenbedingungen und Planungssicherheit, sowohl in der Förderung als auch im Gebäudemodernisierungsgesetz.”

Sanierungsquote 2025:

Sanierungsquote Dach: 0,74 %

Sanierungsquote Fassade: 0,46 %

Sanierungsquote Fenster: 1,19 %

Sanierungsquote Wohngebäude gesamt: 0,67%

Sanierungsquote Nichtwohngebäude gesamt: 0,92%

Anzahl energetisch sanierter Wohneinheiten (WE) 2025: Im Jahr 2025 wurden 260.000 Wohneinheiten saniert, im Vorjahr 2024 265.000 (2023: 275.000). Gemäß der Leitstudie Aufbruch Klimaneutralität der Deutschen Energie-Agentur (dena) hätten jedoch im Jahr 2025 460.000 Wohneinheiten saniert werden müssen; bis 2030 müsste diese Zahl auf bis zu 730.000 steigen.

Hintergrund: Die Gebäude in Deutschland verbrauchen nach wie vor zu viel Energie; sie verursachen derzeit rund 30 % aller CO2-Emissionen. Die energetisch schlechtesten Gebäude der Effizienzklassen G und H sind für 50 % des gesamten Energieverbrauchs des Gebäudesektors verantwortlich. Zwei Drittel aller Wohngebäude befinden sich in den Effizienzklassen D bis H und verbrauchen mehr als 100 kWh/m² im Jahr. Dieses Gesamtbild führt zu immer höheren Energiekosten für die Verbraucher und zu einem Wertverlust bei Immobilieneigentümern von energetisch schlechten Gebäuden. Der Wertabschlag am Markt liegt mittlerweile bei bis zu 40% gegenüber sanierten Immobilien.

Die Sanierungsquote wird im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e. V. (BuVEG) von B+L Marktdaten Bonn ermittelt. Sie ist die zentrale Kennzahl für Maßnahmen im Bereich der energetischen Gebäudesanierung und damit ein wesentlicher Indikator für die Wärmewende in Deutschland.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG), Friedrichstrasse 95 (PB138), 10117 Berlin, Tel: 030 / 310 110 90, www.buveg.de

Qualitätsoffensive: Über 600 Unternehmen haben sich um das Gütesiegel für Professionalität und Innovation beworben

Unabhängiges Urteil: Hochkarätige Fachjury gibt die Finalisten in 7 der 9 Kategorien bekannt. “Haus der Herzen” wird per Publikumsvoting bestimmt, Vorschläge für die “Persönlichkeit des Jahres” werden von Jury und immowelt eingereicht

Gipfeltreffen der Branche: Preisverleihung findet am 25. März 2026 im Palladium in Köln mit Moderatorin Rebecca Mir statt

Mehr Informationen unter deutscher-immobilienpreis.de

Die Immobilienwirtschaft, mit 3,5 Millionen Beschäftigten[1] ein zentraler Pfeiler der deutschen Wirtschaft, benötigt mehr denn je Innovation und Benchmarks. In einem Marktumfeld, das von Transformation und neuen Anforderungen geprägt ist, wird Qualität zum entscheidenden Differenzierungsmerkmal. Der Deutsche Immobilienpreis liefert diese Orientierung: Aus über 600 Einreichungen hat eine unabhängige Fachjury nun die Unternehmen und Projekte nominiert, die den Standard für die Zukunft setzen. Die hohe Zahl der Bewerbungen unterstreicht den Status des Awards als wichtiges Qualitätssiegel. In 7 der 9 Kategorien stehen nun jeweils 3 Finalisten fest. Die Kategorie “Haus der Herzen” wird per Online-Publikumsvoting bestimmt, für die Auszeichnung “Persönlichkeit des Jahres” ist keine Bewerbung möglich. Alle Preisträger werden auf einer feierlichen Abendgala am 25. März 2026 im Palladium in Köln gekürt. Durch die Veranstaltung führt die bekannte TV-Moderatorin Rebecca Mir.

“In Zeiten des Umbruchs trennt sich die Spreu vom Weizen. Die diesjährigen Nominierten zeigen eindrucksvoll, dass Professionalität und Innovationskraft die stärksten Antworten auf einen volatilen Markt sind”, sagt Theo Mseka, CEO von immowelt. “Der Deutsche Immobilienpreis ist die Bühne für jene Macher, die Verantwortung übernehmen und zeigen, wie modernes Wohnen und Arbeiten in Deutschland morgen aussieht. Wir gratulieren den Nominierten. Sie sind die Botschafter für Qualität in unserer Industrie.”

Die Nominierten für den Deutschen Immobilienpreis 2026

Makler des Jahres:

von Poll Immobilien GmbH

Mayer & Dau Immobilien GmbH

Hinrichsen Immobilien GmbH

Verwalter des Jahres:

Gundlach Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG

prosperly GmbH

Q.I.M. Quartier Immobilienmanagement GmbH

Green Project:

RIEHLE KOETH GmbH & Co. KG

Fiduciary Capital GmbH

Urbansky Architekten Part GmbB

Newcomer des Jahres:

Vectoryx – eine Marke der ImmoCare Solutions GmbH

inGemeinschaft GmbH

HAUBNER GROUP Immobilien GmbH

Best Brand:

Rudkowski & Hag Immobilien GmbH

aptum GmbH

BEST PLACE Immobilien GmbH & Co. KG

Branchen-Pionier:

Ogulo GmbH

DocEstate GmbH

KSK-Immobilien GmbH

Local Hero:

Peggy Stüber Immobilien

von Quast Immobilien

Hentschel & Co. Immobilien

Haus der Herzen: Publikumsvoting bis 28.02. unter gewinnspiel.deutscher-immobilienpreis.de

Persönlichkeit des Jahres: Keine Bewerbung möglich. Vorschläge werden von der Jury und von immowelt als Hauptsponsor eingereicht.

Für die Nominierten geht der Wettbewerb nun in die entscheidende Phase. Vom 09.02. bis zum 27.02.2026 haben sie die Chance, die Jury in einem vertiefenden Pitch von ihrer Exzellenz zu überzeugen. Ob durch innovative Video-Präsentationen oder tiefgreifende Datenanalysen – nur wer maximale Transparenz und Qualität beweist, wird am 25. März im Kölner Palladium die begehrte Trophäe entgegennehmen. In einer zweiten Sitzung am 24.03.2026 entscheidet die Jury auf Basis der zusätzlich eingereichten Unterlagen über die Preisträger.

Unabhängige Instanz: Neutrale Jury bestimmt Nominierte und Preisträger

Die Integrität und Relevanz des Preises wird durch die elfköpfige Jury aus führenden Köpfen von Branchenverbänden, Fachmedien und aus der Praxis garantiert. Ihre Unabhängigkeit und Fachkenntnis machen den DIP zum Goldstandard der Immobilienbranche.

Inga Beyler: Managing Partner, Baustein Executive Search GmbH

Martin Kaßler: Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland e. V.

Carolin Hegenbarth: Bundesgeschäftsführerin des IVD

Larissa Lapschies: Geschäftsführerin der Immobilienjunioren GmbH

Miriam Beul: Geschäftsführende Inhaberin der Netzwerkagentur für urbane Kommunikation Texte + Talks

Robert Kaiser: Geschäftsführer & Gesellschafter von ProFido Consulting

Stefan Mantl: Inhaber & CEO von onOffice

Sun Jensch: Gesellschafterin bei DAPB – Deutsche Agentur für Politikberatung GmbH

Georg Ortner: Experte und Verkaufstrainer in der Immobilienwirtschaft

Lars Wiederhold: Chef vom Dienst, Immobilien Zeitung

Christine Lemaitre: Geschäftsführender Vorstand der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

Der letzte Deutsche Immobilienpreis wurde am 14. November 2024 in Berlin verliehen. Impressionen und Fotos von der Verleihung und Abendgala im WECC Westhafen Event & Convention Center finden Sie unter deutscher-immobilienpreis.de/impressionen.

Über den Deutschen Immobilienpreis:

Der Deutsche Immobilienpreis powered by immowelt zeichnet herausragende Leistungen und Projekte der Immobilienwirtschaft aus. Er ist die erste Auszeichnung am deutschen Markt, die es sich zum Ziel gemacht hat, die gesamte Bandbreite der Immobilienbranche widerzuspiegeln. Der Deutsche Immobilienpreis wurde 2020 von immowelt ins Leben gerufen.

[1] ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.: Bedeutung der Immobilienbranche

Weitere Informationen unter www.deutscher-immobilienpreis.de.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

vdp-Index verzeichnet in allen vier Quartalen Preisanstiege

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit zwei Jahren: Nach einem Zuwachs von 1,8 % im Jahr 2024 belief sich die Preiszunahme 2025 auf 4,0 %. Dies zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der zum Jahresende 2025 einen Wert von 185,6 Punkten erreichte. In allen vier Quartalen des Jahres 2025 standen Preisanstiege zu Buche, zuletzt um 1,0 % vom dritten zum vierten Quartal.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 quartalsweise von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklung auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien flächendeckend ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf echten Transaktionsdaten aus Immobilienfinanzierungen von mehr als 700 Kreditinstituten.

Erneut war der Index-Anstieg stärker auf die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise als auf die der Gewerbeimmobilienpreise zurückzuführen. Im Vergleich zum Abschlussquartal 2024 verteuerten sich Wohnobjekte um 4,2 %, während die Gewerbeimmobilienpreise, die aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen bestehen, im selben Zeitraum um 3,5 % anzogen. Gegenüber dem dritten Quartal 2025 legten die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien auf ähnlichem Niveau zu (1,0 % bzw. 0,9 %).

“Nach der abrupten Zinswende hat der Immobilienmarkt in Deutschland seine Erholungsphase im Jahr 2025 fortgesetzt. Die Preise steigen stetig, jedoch deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase”, erläuterte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Aufgrund des anhaltenden Wohnraummangels sei davon auszugehen, dass Wohnimmobilien auch im laufenden Jahr Preiszuwächse verbuchen würden. Die Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise sei dagegen schwieriger vorherzusagen. “Wirtschaftliche Entwicklung und Geopolitik bleiben relevante Unsicherheitsfaktoren”, so Tolckmitt.

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser verteuern sich um 5,3 %

Als Treiber des Anstiegs der Wohnimmobilienpreise in Deutschland um 4,2 % erwies sich wie in den vorherigen Quartalen die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern: Im Vorjahresvergleich verteuerten sie sich um 5,3 %. Die Preisentwicklung des selbst genutzten Wohneigentums, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel mit +3,0 % spürbar geringer aus.

Die anhaltende Knappheit an Wohnraum drückte sich im vierten Quartal 2025 auch in weiter anziehenden Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern aus: Im Vergleich zum Schlussquartal 2024 erhöhten sie sich um 3,5 %. Da das Mietwachstum jedoch nicht mit dem Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern Schritt halten konnte, nahmen die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, auf Jahressicht um 1,7 % ab.

“Eine der politischen Prioritäten im Jahr 2026 muss die Schaffung von Wohnraum zu bezahlbaren Preisen sein”, forderte Tolckmitt. Viele gute Ideen dafür lägen aus den Arbeiten des ‘Bündnisses bezahlbarer Wohnraum’ in der letzten Legislaturperiode auf dem Tisch. Auch habe die neue Bundesregierung mit dem ‘Bau-Turbo’ einen zielführenden Impuls gesetzt, der jedoch noch von den Kommunen mit Leben gefüllt und um noch weitere Maßnahmen ergänzt werden müsse. Er warb in diesem Zusammenhang erneut für die Einführung staatlicher Bürgschaften für die Finanzierung des Wohnungsneubaus, um so die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum anzukurbeln und den andauernden Zustand zu überwinden, dass hauptsächlich im Bestand finanziert wird. Die Kosten von Darlehen könnten so deutlich reduziert werden und damit den Neubau wieder ökonomisch attraktiv machen. “Angesichts historisch extrem niedriger Ausfallraten in der Wohnimmobilienfinanzierung und des markanten Nachfrageüberhangs im Markt wäre das Risiko für den Staat, aus einer solchen Maßnahme in Anspruch genommen zu werden, gering, die Wirkung für das Wohnraumangebot bei passender Ausgestaltung aber erheblich”, unterstrich Tolckmitt.

Wohnen Top 7: Bankenmetropole mit größtem Preiswachstum

Das Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den Top 7-Städten fiel im vierten Quartal 2025 noch etwas höher aus als im gesamten Bundesgebiet: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich Wohnobjekte um durchschnittlich 4,7 % im Vergleich zum Schlussquartal 2024. Während Baden-Württembergs Hauptstadt mit 2,2 % die geringste Zunahme aufwies, war Frankfurt am Main im Berichtsquartal die Metropole mit der höchsten Wachstumsrate (5,7 %).

Das Plus bei den Neuvertragsmieten in den Top 7-Städten entsprach mit durchschnittlich 3,5 % exakt der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet. Die Spanne in den sieben Metroplen reichte dabei von +2,0 % (Stuttgart) bis zu +5,0 % (Frankfurt am Main). Gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, nahmen die Renditen in den Ballungsräumen im vierten Quartal 2025 – verglichen mit dem Vorjahresquartal – um durchschnittlich 1,4 % ab.

Gewerbeimmobilien: Höhere Wachstumsraten bei Büroimmobilien

Die Preise der von Banken finanzierten Gewerbeimmobilien stiegen um 3,5 % im Jahres- und um 0,9 % im Quartalsvergleich und wurden vor allem von der Entwicklung der Büropreise getragen. Büroimmobilien verteuerten sich um 3,9 % gegenüber dem Schlussquartal 2024 und um 1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Mit 2,3 % und 0,6 % verzeichneten die Preise für Einzelhandelsimmobilien geringere Zuwächse.

Auch bei den Neuvertragsmieten wiesen die finanzierten Büroobjekte mit 3,3 % höhere Wachstumsraten auf als Einzelhandelsimmobilien (+1,8 %) – jeweils verglichen mit dem vierten Quartal 2024. Die Renditeentwicklungen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, verliefen dagegen recht ähnlich: Während Büros einen Renditerückgang in Höhe von 0,6 % verzeichneten, belief sich das Minus bei Handelsobjekten auf 0,5 %.

Ausblick: “Wirtschaftliche Impulse und Regulierung mit Augenmaß gefragt”

“Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland benötigt einen Stimulus. Neben einem gezielten Abbau von Baunormen und einer schnellen Umsetzung des ‘Bau-Turbos” wären auch entschlossene wirtschaftspolitische Impulse und eine Bankenregulierung mit Augenmaß wichtige Maßnahmen”, hob Tolckmitt hervor. Zudem sprach er sich dafür aus, die Hemmnisse für die Wohneigentumsbildung abzubauen, da dies den Mietwohnungsmarkt spürbar entlasten könnte. Konkret schlug er die Verringerung der in Deutschland besonders hohen Kaufnebenkosten vor.

Über den vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Basis stattgefundener Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch das Analysehaus vdpResearch erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank. Grundlage bilden die von über 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin, Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de