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Savills erwartet 2026 einen um 3 % höheren Büroflächenumsatz in Europa als 2025.

Savills prognostiziert für das Jahr 2026 einen Anstieg des Büroflächenumsatzes in den europäischen Städten um 3 % gegenüber 2025.Trotz eines Rückgangs im 4. Quartal 2025 um 10 % gegenüber dem Vorjahr,– unter anderem aufgrund anhaltender Zurückhaltung der Nutzer und geopolitischer Faktoren, die Entscheidungsprozesse verlängern – bleibt das Nachfragevolumen auf dem Markt laut Savills weiterhin hoch. Vor diesem Hintergrund erwartet das Immobilienberatungsunternehmen für das laufende Jahr eine Belebung der Vermietungsaktivitäten. Damit könnte 2026 das stärkste Jahr für den europäischen Büromarkt seit 2022 werden.

Savills zufolge entwickelten sich die Märkte in Frankfurt (+45 %) und Dublin (+40 %) im 4. Quartal 2025 im Vergleich zu ihren jeweiligen Fünfjahresdurchschnitten am stärksten. Maßgeblich dazu beigetragen haben großvolumige Abschlüsse von der Commerzbank und Workday. Die Märkte in Südeuropa und Mittel- und Osteuropa stützen weiterhin die Gesamtvermietungszahlen, angetrieben durch starke Binnenkonjunkturen sowie eine im Laufe des vergangenen Jahres zunehmende Aktivität insbesondere aus dem Banken- und Technologiesektor.

Mike Barnes, Director European Commercial Research bei Savills, sagt: „Insgesamt zeichnet sich für den europäischen Büromarkt ein stabiles, eher positiv Bild ab: Der Einkaufsmanagerindex (PMI) für den Dienstleistungssektor in der Eurozone erreichte im Januar 2026 mit 51,9 einen Wert, der auf ein moderates Wirtschaftswachstum hindeutet. Die Einstellungsbereitschaft erreichte den höchsten Stand seit zwölf Monaten, während die Arbeitslosenquote in der Eurozone auf einem Rekordtief liegt. Diese Indikatoren sowie die geringe Bautätigkeit dürften die Nachfrage nach Büroflächen in den kommenden Monaten weiter stützen und die Mieten stabil halten.“

Bis Ende 2025 stiegen die Spitzenmieten für erstklassige Büroflächen in Europa im Durchschnitt um 3,4 %, angeführt von London City (+18 %), Frankfurt (+13 %) und München (+7 %). Auch Budapest (+7 %) und Warschau (+6 %) verzeichneten nach einer Phase stagnierender Mieten wieder deutliche Mietzuwächse, was vor allem auf einen Mangel an erstklassigen Büroflächen zurückzuführen ist. Savills rechnet für das Jahr 2026 mit einem durchschnittlichen Wachstum der Spitzenmieten von 3,7 % auf den europäischen Märkten, begleitet von einem anhaltenden, langsamen Rückgang der Mietanreize. Im Laufe des Jahres 2025 sanken die durchschnittlichen mietfreien Zeiten für erstklassige Büroflächen in Europa laut Savills von 13 % auf 12 % des Mietwerts, obwohl sie immer noch auf einem historisch hohen Niveau liegen. In Oslo, Madrid und Dublin gingen auch die Mietanreize der Vermieter zurück, da der Mangel an neuen Flächen die Mieter in diesen Märkten weiterhin einschränkt.

„Auch wenn sich die Nutzeraktivität in den letzten Monaten des Jahres 2025 verlangsamte, beobachten wir europaweit weiterhin eine hohe Zahl an Flächengesuchen. Diese dürften noch in diesem Jahr zu Abschlüssen führen und somit das anhaltende Wachstum bei den Büromieten weiter stützen“, sagt Christina Sigliano, EMEA Head of Global Occupier Services bei Savills, abschließend.

Den deutschen Bürovermietungsmarkt dürften 2026 ähnliche Dynamiken prägen. „Die Top-6-Bürovermiteungsmärkte in Deutschland zeigten sich 2025 stabil – so lag der Büroflächenumsatz 2,8 % über dem Vorjahr. Für 2026 erwarten wir ein ähnliches Niveau, wobei mehr Unternehmen aus der Warteschleife kommen dürften.  Anmietungen werden vor allem dort stattfinden, wo gute Erreichbarkeit und hohe Gebäudequalität zusammenkommen – das stützt die Spitzenmieten. Periphere Teilmärkte und unsanierte Bestände könnten dagegen stärker vom steigenden Leerstand betroffen sein“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills.

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Wohnungen werden nicht nur knapper, sie werden auch anders angeboten. Immer mehr Inserate sind möbliert, befristet oder beides. Für Mieter bedeutet das häufig höhere Kosten und weniger Sicherheit, für Eigentümer klingt es nach einer Chance. Doch die Rechnung geht nicht automatisch auf. Wer möbliert vermietet, muss investieren, regelmäßig nachbessern und mit mehr Fluktuation umgehen.

Viele sehen nur den höheren Mietpreis und übersehen den Aufwand. Möbliert kann funktionieren, wenn Lage und Prozesse passen. Ohne System wird es schnell ein Stressgeschäft. Wie man das sauber kalkuliert und welche Leitplanken Anleger brauchen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Standort und Zielgruppe als Grundlage

Ob sich eine möblierte oder befristete Vermietung lohnt, hängt maßgeblich vom Standort ab. Geeignet sind vor allem zentrale Lagen in Großstädten, in denen viele Menschen nur für eine begrenzte Zeit leben und arbeiten. Dazu zählen Expats, Manager auf Zeit, Projektmitarbeiter, Young Professionals oder Studierende. In solchen Märkten besteht eine kontinuierliche Nachfrage nach flexiblem Wohnraum.

Insbesondere beim Wohnen auf Zeit oder in Wohngemeinschaften ist eine Möblierung nahezu unverzichtbar, da die Zielgruppen kurzfristig einziehen und keinen eigenen Hausstand mitbringen. In dezentralen Regionen, im ländlichen Raum oder in klassischen Stadtrandlagen funktioniert dieses Modell dagegen meist nicht, weil die notwendige Dynamik fehlt. Anders verhält es sich in wirtschaftsstarken Metropolen wie Frankfurt, Stuttgart, Berlin oder Hamburg. Auch ausgeprägte Hochschulstandorte wie Karlsruhe können stabile Nachfrage erzeugen, da regelmäßig neue Mieter nachrücken.

Wirtschaftlichkeit realistisch bewerten

Zwar lassen sich mit möblierten oder befristeten Angeboten in der Regel höhere Mieten erzielen, jedoch ist dieser Vorteil an Bedingungen geknüpft. Zunächst entstehen Investitionskosten für die Ausstattung. Möbel, Küche, Beleuchtung und gegebenenfalls kleinere Zusatzleistungen müssen finanziert und instandgehalten werden. Darüber hinaus ist die Verwaltung deutlich aufwendiger, weil häufigere Mieterwechsel mehr Übergaben, Abstimmungen und organisatorische Prozesse erfordern. Zudem besteht ein erhöhtes Risiko von Leerstand, wenn Anschlussvermietungen nicht nahtlos gelingen.

Entscheidend ist daher eine realistische Kalkulation. Die Mehrmiete muss in einem angemessenen Verhältnis zu den zusätzlichen Kosten und zum zeitlichen Aufwand stehen. Wer lediglich den Aufschlag pro Quadratmeter betrachtet, blendet wesentliche Faktoren aus. Ebenso wichtig ist eine marktgerechte Preisgestaltung, denn überzogene Mietforderungen lassen sich nicht dauerhaft durchsetzen. Wird beispielsweise für ein sehr kleines WG-Zimmer eine unangemessen hohe Kaltmiete verlangt, sinkt entweder die Nachfrage oder es ziehen Mieter ein, die nicht zur gewünschten Zielgruppe passen. Beides wirkt sich langfristig negativ auf Stabilität und Ertrag aus.

Organisation, Regulierung und steuerliche Aspekte

Neben wirtschaftlichen Überlegungen spielen organisatorische Fragen eine zentrale Rolle. Viele private Investoren unterschätzen die Bedeutung klar strukturierter Prozesse. Ohne digitale Abläufe, standardisierte Übergaben und transparente Dokumentation steigt die Fehleranfälligkeit erheblich. Ein systematisches Vorgehen bei Möblierung, Zimmervergabe und Vertragsgestaltung schafft hingegen Verlässlichkeit und reduziert Reibungsverluste. Fehlt diese Struktur, wird aus dem flexiblen Vermietungsmodell schnell ein schwer steuerbares Einzelprojekt.

Hinzu kommen regulatorische und steuerliche Rahmenbedingungen, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Befristungen unterliegen rechtlichen Vorgaben, ebenso die Gestaltung von Möblierungszuschlägen. Werden zusätzlich Dienstleistungen angeboten, kann unter Umständen eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen, was steuerliche Konsequenzen nach sich zieht. Gerade in diesem Bereich entstehen in der Praxis häufig Fehler, weil die Komplexität unterschätzt wird.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Möblierte und befristete Vermietung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn Standort, Zielgruppe und Organisation zueinander passen. Zentrale Lagen mit hoher Mobilität bilden die Grundlage. Darauf aufbauend braucht es eine sorgfältige Kalkulation, realistische Erwartungen sowie klar definierte Abläufe. Nur unter diesen Voraussetzungen wird aus einer vermeintlichen Chance ein tragfähiges Geschäftsmodell.

Über Gerald Hörhan:

Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der richtige Umgang mit Geld gelehrt. Mit der Investmentpunk Academy konnte er mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem Weg ihre Ziele zu realisieren.

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Investmentpunk Academy GmbH, Singerstraße 2/13, A- 1010 Wien, Austria, www.investmentpunk.com

Die DZ HYP hat ihre aktuelle Studie “Immobilienmarkt Deutschland 2026” veröffentlicht.

Diese analysiert die Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte für die Assetklassen Büro, Handel und Wohnen an den sieben deutschen Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Ergänzend ordnet die Studie zudem die grundlegenden Perspektiven in Zeiten eines umfassenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und ökologischen Wandels ein.

Im Ergebnis zeigt sich ein Immobilienmarkt, der sich drei Jahre nach dem kräftigen Zinsanstieg stabilisiert hat, jedoch in einem grundlegend veränderten Umfeld agiert. Die Bewertungen konnten sich leicht erholen, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig hat sich die Investmentaktivität bislang nicht nachhaltig belebt. Gründe dafür liegen in der schwachen Konjunktur, attraktiveren Kapitalmarktrenditen, einem strukturell bedingten rückläufigen Flächenbedarf sowie der notwendigen, aber kostenintensiven Dekarbonisierung von Bestandsobjekten. Die Studie zeigt zudem weiter zunehmende Unterschiede zwischen und innerhalb der einzelnen Assetklassen. Wohnimmobilien sind an den Topstandorten weiterhin von einem klaren Nachfrageüberhang geprägt und bieten die robustesten Perspektiven. Bei Büro- und Handelsimmobilien zeigt sich eine stärkere Differenzierung nach Lage und Objektqualität.

“Der Immobilienmarkt hat es mit einem strukturell veränderten Umfeld zu tun. Künftig entscheidet noch stärker die Vermietungsperspektive über die Wertentwicklung. Damit rücken Lagequalität, Nachhaltigkeit und aktives Management in den Mittelpunkt. Während Wohnimmobilien weiterhin gute Perspektiven bieten, entstehen bei Büro und Handel vor allem dort Chancen, wo Bestände konsequent an die veränderten Nutzeranforderungen angepasst werden”, fasst Sabine Barthauer, Vorsitzende des Vorstands der DZ HYP, die Ergebnisse der Studie zusammen.

Die Ergebnisse der Studie im Detail:

Einzelhandel: Topstandorte bleiben vergleichsweise resilient

Das Umfeld für den stationären Einzelhandel bleibt anspruchsvoll. Neben der weiterhin starken Konkurrenz durch den Onlinehandel wirken sich vor allem die Konsumzurückhaltung und die konjunkturelle Schwäche aus. Gleichzeitig bringt diese Entwicklung auch positive Aspekte mit sich: Der Rückgang klassischer Verkaufsflächen beschleunigt die Transformation der Innenstädte. Umnutzungen in Richtung Gastronomie, Hotel, Büro, Wohnen oder Freizeit gewinnen an Bedeutung und können die Attraktivität zentraler Lagen langfristig sogar erhöhen.

Grundsätzlich profitieren die sieben Topstandorte von strukturellen Vorteilen wie hoher Kaufkraft, einem großen Einzugsgebiet und starkem Besucheraufkommen. Zudem bündeln nationale und internationale Einzelhändler ihre Flächenstrategien zunehmend auf weniger, besonders attraktive Standorte. Diese Konzentration stabilisiert die Vermietungsperspektiven in den 1A-Lagen. Entsprechend hat sich das Mietniveau nach dem Rückgang der vergangenen Jahre auf einem hohen Niveau eingependelt: Die Spitzenmieten stagnieren an den Topstandorten seit rund drei Jahren bei etwa 250 Euro je Quadratmeter. Dieses Niveau dürfte 2026 weitgehend gehalten werden können.

Büroimmobilien: Citylagen tragen den Markt – moderne Flächen bleiben knapp

Die Büromärkte stehen weiterhin unter dem Einfluss veränderter Arbeitswelten und der konjunkturellen Schwäche. Der Flächenumsatz bleibt gedämpft, die Leerstände steigen seit 2020 kontinuierlich an. An den Topstandorten betrug die Leerstandsquote zum Jahresende 2025 durchschnittlich mehr als 8 Prozent. Damit manifestiert sich das ungewöhnliche Marktbild steigender Leerstände bei zeitgleich wachsenden Spitzenmieten weiter. Ursache ist eine starke Verschiebung des Nachfrageprofils. Unternehmen fragen hochwertige, moderne und nachhaltige Flächen an, die Kommunikation fördern und die Präsenz im Büro wieder attraktiv machen. Genau diese Flächen sind knapp, insbesondere in sehr guten Innenstadtlagen. Gleichzeitig sind Neubau und Revitalisierung durch gestiegene Baukosten deutlich teurer geworden. Das stützt die Mieten im Premiumsegment zusätzlich. An den Topstandorten stiegen die Spitzenmieten 2025 auf durchschnittlich rund 45 Euro je Quadratmeter. Der Mietanstieg dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen, jedoch nicht mehr mit dem Tempo der vergangenen Jahre. In Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten zeigt sich dagegen ein anderes Bild. Hier stagnieren die Mieten, da die Nachfrage nach älteren, weniger nachhaltigen Flächen deutlich schwächer ausfällt.

Angespannter Wohnungsmarkt treibt die Mieten

Die Perspektiven für den Wohnimmobilienmarkt bleiben ausgesprochen positiv. An den Topstandorten übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Daraus resultieren günstige Vermietungsperspektive. Wohnimmobilien werden von Investoren im Vergleich zu anderen Segmenten weiterhin als risikoärmer wahrgenommen. Die stabile Nachfrage sorgt für verlässliche Cashflows und unterstreicht die Rolle von Mehrfamilienhäusern als robuste Anlageklasse. Gleichzeitig wird die Wohnungsfrage immer stärker zu einem gesellschaftlichen Stressfaktor. Zunehmend geraten auch einkommensstarke Haushalte durch das hohe Mietniveau in den Topstandorten unter Druck. Dabei hat sich die Mietdynamik 2025 sichtbar verlangsamt, allerdings auf einem sehr hohen Niveau. Im Durchschnitt der Topstandorte lagen die Erstbezugsmieten 2025 bei gut 20 Euro je Quadratmeter, während bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen etwas mehr als 15 Euro je Quadratmeter gezahlt werden mussten. Zudem bleibt die Spreizung zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen so hoch, dass Wohnungswechsel selbst bei veränderten Lebensumständen unattraktiv werden. Vor dem Hintergrund der finanziellen Grenzen von Privathaushalten dürfte der Mietanstieg künftig stärker an die Einkommensentwicklung gekoppelt sein.

Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten. Die aktuelle Studie “Immobilienmarkt Deutschland 2026” steht unter Markt Research – Unsere Marktberichte zum Download | DZ HYP zum Download bereit. https://dzhyp.de/de/ueber-uns/markt-research/

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DZ HYP AG, Rosenstraße 2, 20095 Hamburg, Tel: +49 40 33 34-0, www.dzhyp.de

Investoren erwarten kaum noch Impulse durch sinkende Zinsen im Euroraum

Die große Mehrheit der Immobilieninvestoren in Deutschland hält das Potenzial für Wachstumsimpulse durch sinkende Zinsen für ausgereizt. Nur noch 17 Prozent sehen entsprechende Chancen für das Jahr 2026, im Vorjahr waren es noch 29 Prozent. Die größten Opportunitäten sehen die Befragten mit 71 Prozent bei preisangepassten Ankaufsgelegenheiten. Zugleich gehen mittlerweile 41 Prozent davon aus, dass die Preisbildung in den Assetklassen vollzogen ist, etwas mehr als im Vorjahr (35 Prozent).

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Die Erwartungen des Marktes sind von Realismus geprägt. So erwarten 85 Prozent der Investoren, dass das Gesamttransaktionsvolumen in einem Korridor zwischen 30 Milliarden und 40 Milliarden Euro landen wird, was nach 33,9 Milliarden Euro im abgelaufenen Jahr eher einer Seitwärtsbewegung statt einem klaren Wachstum entsprechen würde. Mit 42 Prozent rechnet nich­­­t einmal die Hälfte der Teilnehmer mit einem höheren Volumen.“

An der jährlichen Investorenumfrage zum Ende des vergangenen Jahres haben knapp 150 Marktakteure teilgenommen, die insgesamt einen Immobilienbestand von 1,3 Billionen Euro verwalten.

Preisbildung ist in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen, was zu mehr Dynamik führen dürfte

Nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer wird die Verfügbarkeit von Eigenkapital den Markt in diesem Jahr beeinflussen. Jeder zweite Teilnehmer ist dieser Ansicht. Ebenso dürfte sich vieles danach richten, ob Verkäufer und Käufer beim Preis auf einen gemeinsamen Nenner kommen können. „32 Prozent sehen den Bid Ask Spread als entscheidendes Kriterium für die Dynamik im Markt. Wir beobachten, dass sich das Gap weiter schließt und die Preisfindung in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen ist. Dem stimmen auch 41 Prozent der Befragten zu. Das könnte im Laufe des Jahres zu einer stärkeren Dynamik und damit zu einem Wachstum des Transaktionsvolumens führen“, sagt Kortmann.

Ebenso 32 Prozent sehen das herausfordernde Marktumfeld für Entwickler als Hürde im Markt. „Die Bautätigkeit ist auf einem historischen Tief und sorgt bereits jetzt dafür, dass es ein Unterangebot an guten Objekten gibt. Die Limitierung des Gesamttransaktionsvolumens ist deutlich stärker auf eine schwache Angebotssituation als auf eine zu geringe Nachfrage zurückzuführen“, beobachtet Kortmann.

Deutlich geringer im Vergleich zu vorherigen Jahren ist der Fokus auf ESG (vier Prozent) und Digitalisierung (sechs Prozent). „Das bedeutet aber mitnichten, dass diese Aspekte weniger Bedeutung für die Branche haben“, erklärt Kortmann, „sondern vielmehr, dass sie mittlerweile zu einer Selbstverständlichkeit in den Prozessen und der Strategie der Immobilienunternehmen geworden sind.“

Wer den Wert seiner Immobilien steigern will, muss aktiv mit ihr arbeiten

Preisangepasste Ankaufsgelegenheiten und eine abgeschlossene Preisbildung bieten nach Ansicht der meisten Umfrageteilnehmer in diesem Jahr Chancen bei Transaktionen. „Wenn es jedoch um Wertsteigerungen geht, dann funktioniert dies nur über eine Verbesserung des Cashflows“, betont Kortmann. „Hier erwarten die Investoren vor allem im Wohnsektor steigende Mieten, während die Preisschraube im Bürosegment für die meisten weniger Potenzial bietet. Ausnahme sind hochwertigen Flächen in zentralen Toplagen, bei denen bereits ein Engpass besteht und perspektivisch nur wenig freie Fläche auf den Markt kommt.“

Zugleich könnte eine Reallokation von Kapital auf den deutschen Markt für Dynamik sorgen. „Wir beobachten bereits seit einiger Zeit, dass internationale Investoren den deutschen Immobilienmarkt viel positiver sehen, als es die einheimischen Akteure tun“, sagt Kortmann. Entscheidend sei, dass mit der steigenden Nachfrage auch die Angebotsseite mitwachse, damit neben Interesse und Nachfrage am Ende nicht auch noch ein großes Maß an „frustriertem“ Kapital hinzukomme.

Denn hier zeigt die Umfrage eine Kluft, die der Markt überbrücken muss: 65 Prozent der Befragten wollen 2026 mehr Ankäufe als im Vorjahr umsetzen, doch zugleich wollen nur 39 Prozent mehr als im Vorjahr verkaufen. „In der Konsequenz dürfte das bedeuten, dass der Konkurrenzkampf um gute Produkte in guten Lagen auch 2026 nochmals zunehmen wird“, erwartet Kortmann.

Bei Wohnimmobilien sehen die Investoren die größten Potenziale für Renditen

Das größte Potenzial für ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis erwarten die Umfrageteilnehmer im laufenden Jahr bei hochwertigen Wohnimmobilien in A-Lagen. Doch bereits mit geringem Abstand folgen Wohnobjekte in B- und C-Lagen, sodass das Thema Wohnen eindeutig die größten Hoffnungen der Investoren auf sich zieht. Nur Logistikimmobilien können sich zwischen die beiden Wohnkategorien schieben. Die Riege der vier wichtigsten Assetklassen, die jeweils mehr als 25 Prozent Zuspruch bekommen, komplettieren Büroimmobilien in Toplagen.

Das Verfolgerfeld wird von Data Centern angeführt, die sich in diesem Jahr auf den fünften Rang vorgearbeitet haben, ehe mit Geschäftshäusern und Fachmärkten die seit Jahren begehrtesten Einzelhandelsnutzungsarten folgen. Doch auch spezielle Nischenprodukte wie Micro Living, Mixed Use und Health Care sind vertreten und rangieren alle vor Büros in B-Lagen.

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Der Flächenumsatz auf den europäischen Büromärkten präsentierte sich 2025 stabil und damit auf einem vergleichbaren Niveau der Jahre 2023 und 2024. Diese Seitwärtsbewegung bestätigt, dass der Fünfjahresdurchschnitt der neue Maßstab nach der Pandemie ist.

Sowohl die Anmietungs- als auch die Investmentdynamik ist europaweit von einer Fokussierung auf hochwertige Assets und zentrale Lagen geprägt. Neben dieser klaren Polarisierung kennzeichnet vor allem die spürbare Erholung auf dem Investmentmarkt das Marktgeschehen. Mit der Stabilisierung der Zinsen steigt jüngst auch wieder das Interesse an großvolumigen Deals, was ein klares Zeichen für das wieder erstarkende Investorenvertrauen in die europäischen Büromärkte ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Stabiler Flächenumsatz im Jahr 2025

Nach einem belebten und vielversprechenden ersten Halbjahr hat das Anmietungsgeschehen in Europa im zweiten Halbjahr 2025 an Tempo eingebüßt. Im dritten Quartal wurde ein Minus von 6 % registriert, gefolgt von minus 4 % im vierten Quartal. Insgesamt belief sich der gesamte Flächenumsatz 2025 in den 18 führenden europäischen Büromärkten[1] auf gut 8 Mio. m². „Dieses Ergebnis entspricht in etwa den vorangegangenen zwei Jahren und liegt nahe am Fünfjahresdurchschnitt, der sich nun als neuer Maßstab nach der Pandemie herauskristallisiert. In den CBD ist die Dynamik unverändert hoch, während dezentrale Standorte mit eingeschränkter Anbindung und schwacher Infrastruktur-Ausstattung zunehmend vor Herausforderungen stehen”, so Etienne Prongué, Leiter der International Investment Group (IIG) von BNP Paribas Real Estate.

Bemerkenswert ist das gute Abschneiden einiger Märkte, allen voran Frankfurt, wo der Flächenumsatz im Jahresvergleich um 54 % auf 611.000 m² anstieg – der höchste Wert seit 2019 und 31 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. „Diese herausragende Leistung wurde durch außergewöhnliche Transaktionen angetrieben, wobei die bereits im ersten Quartal 2025 erfolgreich durch BNP Paribas Real Estate vermittelten Vertragsabschlüsse der Commerzbank (73.000 m²), sowie der ING-DiBa (32.400 m²) den Startschuss für ein starkes Jahr gegeben haben“, erläutert Marcus Zorn. Direkt im zweiten Quartal erfolgte der nächstgrößere Deal durch KPMG (33.400 m²).

Auch London verzeichnete einen deutlichen Anstieg des Flächenumsatzes (+11 % gegenüber 2024), gestützt von hoher Marktdynamik in den Teilmärkten King’s Cross (+35 %) und Southbank (+16 %). Luxemburg und Dublin, die aufgrund ihrer geringeren Marktgröße typischerweise volatiler sind, schnitten 2025 ebenfalls gut ab und verzeichneten ein Plus von 34 % beziehungsweise 14 %.

Wachsendes Angebot mit starken Unterschieden zwischen den Standorten

Die Gesamtleerstandsquote in Europa lag Ende 2025 bei 9,5 %, was einem Anstieg um 50 Basispunkte im Vorjahresvergleich entspricht. Obwohl die Leerstandsquote generell aufgrund einer wachsenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage gestiegen ist, variieren die Trends stark nach Standort. In den zentralen Lagen ist die Verfügbarkeit weiterhin begrenzt und dürfte sogar noch weiter sinken, was insbesondere für das Neubausegment gilt, während die Leerstandsquoten in den Randbezirken und bei veralteten Bestandsobjekten stark steigen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in den CBD lag Ende 2025 bei 5,6 %, verglichen mit 11,1 % in den dezentralen Lagen. Seit 2020 läuft die Leerstandsentwicklung in den zentralen Top-Lagen und den weniger gut angebunden Randlagen auseinander. Die Märkte sind zunehmend zweigeteilt. Die ausgeprägtesten Unterschiede gibt es in Barcelona, Paris und Brüssel. So liegt die Leerstandsquote etwa in Barcelona im CBD bei 1,6 %, verglichen mit über 12 % in den Sekundärlagen. „Hybride Arbeitsformen sowie der wieder stärkere Fokus auf Kommunikation und das Treffen von Kolleginnen und Kollegen im Büro treiben unverändert die Nachfrage der Nutzer nach Flächen in etablierten zentralen Lagen. Erreichbarkeit bleibt dabei genauso wichtig wie die Qualität des Objekts”, erklärt Etienne Prongué.

Spitzenmieten steigen weiter

Die Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Städten weiter gestiegen, gestützt durch den anhaltenden Mangel an Premiumflächen in den absoluten Top-Lagen. Die südeuropäischen Märkte stachen besonders hervor, mit starkem Mietwachstum in Mailand (+11 %), Barcelona (+10 %), Madrid (+6 %) und Rom (+4 %). „Auch auf den deutschen Büromärkten hat der deutliche Nachfrageüberhang im Premiumsegment die Spitzenmieten in den deutschen Top-5-Standorten spürbar steigen lassen. Besonders umfangreich fiel das Plus mit 8 % in München aus. Mit aktuell 58,00 €/m² ist München nun Deutschlands teuerster Büromarkt. Um jeweils 6 % ging es in Düsseldorf auf 46,00 €/m² und in Hamburg auf 38,00 €/m² nach oben, wobei auch in der Hansestadt erste Abschlüsse jenseits der 40 €/m² registriert“, ergänzt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten im Jahr 2025 in rund vierzig europäischen Märkten um 4,4 %.

Investments nehmen wieder Fahrt auf

Im Jahr 2025 bestätigte der europäische Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien seinen Aufwärtstrend mit fast 177 Mrd. €, was einem Anstieg um 9 % gegenüber 2024 entspricht. In diesem Wachstum spiegelt sich zum einen die generelle Rückkehr der Anleger wider, aber auch ihre im Vorkrisenvergleich zielgerichteteren und selektiveren Anlagestrategien. „Der Büro-Investmentmarkt hat von dieser Entwicklung profitiert und ist nun wieder die stärkste Anlageklasse mit einem Plus von um 13 % und einem erreichten Investmentvolumen von 47 Mrd. € im Jahr 2025. Dieser Schwung wurde insbesondere von großvolumigen Transaktionen in Europas wichtigsten Hauptstädten gestützt”, präzisiert Etienne Prongué.

Höhepunkte im vierten Quartal waren der Verkauf des markanten „Can of Ham”-Büroturms (30.000 m²) in London sowie der Verkauf eines 40.000 m² großen Gebäudes an der Avenue Kléber in Paris für mehr als 700 Mio. €. Eine langsam Fahrt aufnehmende Markterholung wurde 2025 in ganz Europa beobachtet. Im Vereinigten Königreich hat sich das Büro-Investmentvolumen auf einem Niveau von 11 Mrd. € leicht beschleunigt (+2 %). UK ist damit mit Abstand der größte Markt, gefolgt von Frankreich und Deutschland, die ein starkes Wachstum bei den Büro-Investments von plus 30 % auf 6,9 Mrd. € beziehungsweise von plus 19 % auf 6,2 Mrd. €. verzeichneten. Für Italien wird ein Plus von 12 % auf 2,5 Mrd. € vermeldet und für die Niederlande von 34 % auf 2,3 Mrd €. Auf niedrigem Niveau hat sich das Investmentvolumen in Spanien auf 2 Mrd. € im Vorjahresvergleich verdoppelt.

Spitzenrenditen stabilisieren sich – Renditekompressionen erwartet

Das Niveau der Spitzenrenditen hat sich im zweiten Halbjahr 2025 länderübergreifend stabilisiert. Positiv ins Gewicht fiel dabei die im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank befindliche Inflationsrate und die auf Sicht stabile Entwicklung des Leitzinses. Auch die expansivere Geldpolitik der Bank of England stützt die Dynamik auf dem Büro-Investmentmarkt.

Die vergangenen Quartale haben die fortlaufende Polarisierung auch auf den Büro-Investmentmärkten bestätigt. Während sich das Preisniveau in den nachgefragtesten Lagen und im Segment der Top-Assets in Europas größten Städten verfestigt hat, sind Preisanpassungen insbesondere bei alten Bestandsgebäuden in schlecht angebunden Lagen unverändert an der Tagesordnung.

„Wie an London und Paris zu sehen ist, kehrt das Investoreninteresse – gestützt durch verbesserte Finanzierungskonditionen – in die europäischen Haupt- und Top-Städte zurück. Bereits im ersten Halbjahr 2026 dürfte die Transaktionsdynamik in UK, Frankreich und Deutschland anziehen. Die Nachfrage nach Core Assets sollte dabei den Druck auf die Spitzenrenditen hochhalten”, so Etienne Prongué.

[1] Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, München, Rom, Warschau, Zentral-London, Zentral-Paris

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BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

Zu den vorgelegten Eckpunkten für ein Gebäudemodernisierungsgesetz können Sie Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe, gerne wie folgt zitieren:

“Mit der Vorlage der Eckpunkte für ein Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Bundesregierung eine lange Phase der Unsicherheit beendet. Dass nun Klarheit über die geplanten Leitlinien besteht, ist ein wichtiger Schritt, um den Attentismus zu beenden. Auf dieser Grundlage kann die notwendige Diskussion endlich sachlich und mit Augenmaß geführt werden.

Der vorgesehene Zeitplan mit einem Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 ist zwar ambitioniert, ergibt sich jedoch folgerichtig aus den Vorgaben der kommunalen Wärmeplanung: Bis zum 30. Juni 2026 müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern entsprechende Wärmepläne vorlegen.

Entscheidend ist jetzt, zusätzliche Verschärfungen bei den Effizienzanforderungen zu vermeiden. Die energetische Qualität der Gebäudehülle leistet bereits heute einen erheblichen Beitrag zur Emissionsminderung. Umso wichtiger ist der angekündigte Ansatz, die europäische Gebäuderichtlinie 1:1 und möglichst unbürokratisch umzusetzen und dabei die vorhandenen Spielräume auszuschöpfen.

Die Marktentwicklung zeigt, dass die Anforderungen längst Realität sind. Bereits heute werden nahezu alle neu genehmigten Wohngebäude als Nullemissionsgebäude errichtet. Das europäische Zielniveau ist damit im Wohnungsbau weitgehend erreicht – eine gute Grundlage für eine sachliche Debatte über die konkrete Umsetzung.

Richtig ist auch der geplante Kurs, die Bundesförderung für effiziente Gebäude dauerhaft zu verstetigen. Verlässliche Förderbedingungen schaffen Planungssicherheit und sind eine wesentliche Voraussetzung für Investitionen in Neubau und Bestand. Hier brauchen wir schnell Klarheit, damit Hausbesitzer und Bauwillige in die Sanierung oder den Neubau investieren können.

Beim angekündigten Wärmepaket für die Fernwärme wird es darauf ankommen, praktikable und mittelstandsgerechte Lösungen zu finden. Der Ausbau der Förderung für effiziente Wärmenetze sollte entsprechend ausgestaltet werden, damit die Wärmewende vor Ort erfolgreich umgesetzt werden kann.”

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Eine Analyse der Energieeffizienzklassen der im Jahr 2025 auf immowelt.de zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien zeigt:

Energiebilanz von Kaufimmobilien: 36 Prozent weisen die schlechtesten Klassen F bis H auf und müssen saniert werden
Handlungsbedarf vor allem bei Einfamilienhäusern: Anteil der dringend sanierungsbedürftigen Objekte (F bis H) bei 52 Prozent
Osten schlägt Westen: Städte in Ostdeutschland sind Spitze bei Energiebilanz, ländliche Regionen im Westen fallen zurück

Deutschlands Bestandsimmobilien haben massiven Sanierungsbedarf: Ein gutes Drittel (36 Prozent) der zum Kauf angebotenen Immobilien verfügt über die Energieeffizienzklassen F bis H. Das zeigt eine immowelt Analyse der 2025 inserierten Häuser und Wohnungen. Besonders schlecht ist es um Einfamilienhäuser bestellt, wo 52 Prozent eine Energiebilanz von F oder schlechter aufweisen – bei Eigentumswohnungen sind es nur 13 Prozent.

“Viele Kaufinteressenten stehen vor der Herausforderung, dass die verfügbaren Immobilien einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen”, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. “Das muss im Rahmen der Gesamtinvestition beachtet werden, eröffnet aber auch Spielraum für Preisverhandlungen, wenn die Kosten für die Sanierungsauflagen nachvollziehbar seriös dargelegt werden können.”

Trotz steigender Energiepreise: kaum Veränderungen seit 2021

Trotz Einführung der CO2-Steuer zum 1. Januar 2021 und der Energiekrise 2022 hat sich die Verteilung in den letzten 5 Jahren wenig zum Positiven verändert. Der Anteil der energieeffizienten Klassen A+ bis C an allen zum Kauf angebotenen Immobilien ist von 33 auf 30 Prozent gesunken. Neubauten, deren Fertigstellung jeweils innerhalb der letzten 2 Jahre erfolgte, wurden für diese Analyse ausgeschlossen. Immobilien mit D bis E stellen zwar mit 33 Prozent noch ein Drittel dar, der Anteil nimmt aber tendenziell ab. Stattdessen sind die Sanierungsobjekte der Klassen F, G und H seit 2021 von 28 auf 36 Prozent angewachsen. Ein Grund könnte sein, dass sich Eigentümer vor allem von Immobilien mit besonders hohen Verbrauchswerten trennen möchten, da diese im Unterhalt zu teuer werden oder an Wert verlieren.

DDR-Erbe und Sanierungswelle: Guter Gebäudebestand in Ost-Städten

Bei der Analyse der Stadt- und Landkreise zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Die beste Gebäudesubstanz weisen tendenziell Städte in Ostdeutschland auf. In Rostock ist nur ein Prozent der inserierten Immobilien der Kategorie F, G oder H zuzuordnen. Auch in Schwerin (5,9 Prozent in F bis H), Dresden (9,1 Prozent), Potsdam (9,2 Prozent) und Leipzig (9,8 Prozent) liegt der Anteil an Wohnimmobilien mit sehr schlechter Energiebilanz im einstelligen Prozentbereich. Dies erklärt sich zum einen aus dem historischen Erbe der DDR, die in Städten im großen Stil auf große Mehrparteienhäuser mit Fernwärme und zentralen Heizwerken setzte. Der Anteil an Haushalten mit Fernwärmeanschluss ist in ostdeutschen Bundesländern daher sehr viel höher als im Bundesschnitt. Insbesondere in dicht besiedelten Städten gilt Fernwärme unabhängig vom Energieträger als effizienter als eine Vielzahl von Einzelheizungen. Da in einen Bedarfsausweis die Art der Heizungsanlage einfließt und ein Verbrauchsausweis die tatsächlichen Heizkosten einrechnet, wird Fernwärme zumeist besser eingestuft. Zusätzlich kam es nach der Wiedervereinigung vor allem in den Städten Ostdeutschlands zu einer massiven Sanierungswelle, sodass der Gebäudebestand dort insgesamt moderner ist als in westdeutschen Städten und vielen ländlichen Regionen.

Höchster Sanierungsbedarf in ländlichen und strukturschwachen Regionen

Der tendenziell höchste Sanierungsstau im Deutschlandvergleich offenbart sich in eher strukturschwachen, ländlichen Regionen. Im Landkreis St. Wendel im Saarland besitzen knapp drei Viertel (73 Prozent) der inserierten Wohnimmobilien die schlechtesten Klassen F, G und H. Im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz sind es 72 Prozent, im Landkreis Siegen-Wittgenstein (Nordrhein-Westfalen) 70 Prozent; ebenso im Werra-Meißner-Kreis in Hessen und der Südwestpfalz (Rheinland-Pfalz).

Tendenziell stammt ein Großteil des Gebäudebestands in diesen und vergleichbaren Regionen aus der Nachkriegszeit und ist daher sanierungsbedürftig. Zudem ist in ländlich geprägten Regionen das freistehende Einfamilienhaus die dominierende Wohnform. Diese weisen prinzipiell eine schlechtere Energiebilanz auf als beispielsweise Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, die in dichter besiedelten Gebieten häufiger sind. Trotzdem sind ländliche Gebiete nicht zwangsläufig diejenigen mit schlechterer Energiebilanz: Landkreise im Süden Deutschlands zeichnen sich ebenfalls durch hohen Sanierungsgrad aus. Das Alpenvorland, das Allgäu, die Bodensee-Region oder der Schwarzwald sowie das Breisgau sind wirtschaftlich florierende Regionen, sodass Immobilieneigentümer dort tendenziell die finanziellen Mittel haben, um in energetische Modernisierungen zu investieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis waren Kaufangebote, die im Jahr 2025 auf immowelt.de in Deutschland inseriert wurden und eine Angabe zur Energieeffizienzklasse enthielten. Dabei wurden ausschließlich Wohnimmobilien im Bestand berücksichtigt. Objekte mit Baujahr innerhalb der letzten zwei Jahre wurden ausgeschlossen.

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Engel & Völkers Research analysiert 59 deutsche Städte

Der deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser gewinnt an Fahrt. 2025 wurden rund 38.000 Transaktionen abgeschlossen – ein Plus von etwa 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das zeigt der Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser 2026 von Engel & Völkers Research, der die Entwicklung in 59 Städten analysiert. Bestandsimmobilien bieten mit durchschnittlich 1.996 Euro pro Quadratmeter attraktive Einstiegspreise, die Mietrenditen liegen in den deutschen A-Städten bei durchschnittlich 4,1 Prozent.

“Immobilieninvestments sind dank stabiler Rahmendaten wieder planbar und kalkulierbar”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. “Diese Chance nutzen derzeit viele Privatanleger. Die steigenden Transaktionszahlen unterstreichen das Potenzial des deutschen Wohn- und Geschäftshausmarktes trotz des weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Umfelds.”

Bestand unter 2.000 Euro pro Quadratmeter

Bestandsimmobilien bieten derzeit attraktive Einstiegschancen in den Markt. Im vierten Quartal 2025 betrug der durchschnittliche Angebotspreis 1.996 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Anstieg von 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, liegt jedoch deutlich unter dem bisherigen Höchstwert von 2.113 Euro pro Quadratmeter, der im zweiten Quartal 2022 erreicht worden war.

Trotz notwendiger Sanierungen – zwei Drittel der inserierten Mehrfamilienhäuser weisen die Energieeffizienzklasse E oder schlechter auf – bleiben die Investitionsausgaben bei Bestandsimmobilien oft unter dem Niveau von Neubauobjekten. Diese kamen zum Jahresende 2025 auf einen durchschnittlichen Angebotspreis von 4.019 Euro pro Quadratmeter.

Renditen in A-Städten bei gut 4 Prozent

Die Mietrendite am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser rangiert 2025 bundesweit mit 5,4 Prozent auf Vorjahresniveau. Im Durchschnitt der A-Städte belief sich die Rendite im vierten Quartal 2025 auf 4,1 Prozent mit Tendenz zu einem leichten Plus. Sie lag erneut deutlich über den 2,7 Prozent der zehnjährigen Bundesanleihen.

Steigende Mieten stützen die Renditen bundesweit: Für Bestandswohnungen betragen die Angebotsmieten im Schnitt 10,42 Euro pro Quadratmeter (+4,1 % zum Vorjahr), für Neubauwohnungen 15,43 Euro pro Quadratmeter (+3,5 %). Das Bevölkerungswachstum in Deutschland und die daraus resultierende gute Vermietbarkeit von Immobilien sichern Investierenden zuverlässige Erträge.

Aussichten am Investmentmarkt

Engel & Völkers Research prognostiziert für den weiteren Verlauf von 2026 eine marktfreundliche Inflationsrate nahe 2 Prozent sowie realistische Bauzinsen um 4 Prozent. “Der Markt für Wohninvestments sendet mit guten Fundamentaldaten, soliden Renditen und einer wachsenden Nachfrage positive Signale”, resümiert Till-Fabian Zalewski. “Besonders der Bestand an Wohn- und Geschäftshäusern bietet Investierenden die Möglichkeit, aussichtsreiche Value-Add-Strategien umzusetzen. Das Transaktionsvolumen wird sich im Laufe von 2026 erneut moderat erhöhen.”

Auf längere Sicht zieht voraussichtlich auch das derzeit schwache Neubausegment wieder an. “Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohn- und Geschäftshäuser ist 2025 um rund 12 Prozent gestiegen”, so Zalewski. “Das wird sich ab den Jahren 2027/2028 zumindest in begrenztem Umfang am Markt bemerkbar machen. Auch Impulse der Bundesregierung wie etwa die EH-55-Förderung sind positive Nachrichten für den Neubaumarkt.”

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Der Retail-Investmentmarkt kann zum Jahresende auf ein solides Gesamtjahr 2025 zurückblicken: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. EUR liegt das aktuelle Ergebnis auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr (+3 % ggü. 2024).

Einen entscheidenden Beitrag zu dieser Bilanz hat das Schlussquartal geliefert, das mit fast 2,4 Mrd. EUR das beste Quartalsergebnis seit Q3 2022 markiert (rund 3,6 Mrd. EUR). Hauptursächlich hierfür waren erneut umsatztreibende Sondereffekte: Mit dem Oberpolliger und dem Corbinian in München sowie dem Karstadt am Berliner Kurfürstendamm wechselten zwischen Oktober und Ende Dezember gleich drei großvolumige Signa-Objekte im dreistelligen Millionensegment den Eigentümer. Außerhalb dieser Großdeals sind vor allem Investments zwischen 25 und 50 Mio. EUR zu nennen, die durch ihre attraktiven Risiko-Rendite-Profile bei kleineren Shoppingcentern und Fachmarktzentren aber auch im Highstreet-Bereich im Jahr 2025 besonders im Nachfragefokus standen (rund 1,2 Mrd. EUR und +83 % ggü. 2024). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate

Wie vielschichtig sich das Marktgeschehen momentan präsentiert, wird auch dadurch unterstrichen, dass alle Objektarten von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich profitieren. Trotz alledem bestätigt der Fachmarktsektor u. a. durch die Übernahme der Porta-Gruppe von XXXLutz sowie größere Food- und FMZ-Portfolios klar seine Spitzenposition (gut 48 %). Bei den Kaufhäusern (fast 20 %) fallen vor allem die ehemaligen Signa-Objekte ins Gewicht, bei den Shoppingcentern gehören neben den Designer Outlets Neumünster und Wustermark auch die Berliner Gropius Passagen zu den Treibern, und im Highstreet-Segment (rund 13 %) sind in erster Linie zwei größere Deals von Luxus-Geschäftshäusern in Düsseldorf anzuführen

A-Städte: Kaufhausdeals tragen 52 % zum Volumen bei

“Auch auf das Investmentvolumen der Top-Märkte hat sich das dynamische Transaktionsgeschehen im vierten Quartal ganz entscheidend ausgewirkt: So wurden gut 1,1 Mrd. EUR bzw. rund 60 % des Gesamtumsatzes der A-Standorte (knapp 2 Mrd. EUR) zum Jahresende über die Ziellinie gebracht”, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

An dieser Bilanz haben mit München (896 Mio. EUR), Berlin (512 Mio. EUR), Düsseldorf (304 Mio. EUR) und Hamburg (195 Mio. EUR) jedoch lediglich vier der sieben großen Investmentmärkte mit umfangreicheren Volumina partizipiert. Die Standorte Frankfurt, Stuttgart und Köln konnten dagegen nur sehr kleinteilige Investments vermelden und blieben mit ihren Ergebnissen deutlich unterhalb der 50-Mio.-EUR-Marke.

Insgesamt ist also festzuhalten, dass außerhalb der großvolumigen Signa-Objekte weiterhin nur vereinzelte dreistellige Millionendeals in den Top-Märkten zu beobachten sind und die nach wie vor hohen Preise in Highstreet-Lagen nur schwer gehalten werden können. Dementsprechend haben die Spitzenrenditen im 12-Monats-Vergleich in einigen Städten leicht zugelegt. Im Städte-Ranking liegt München (3,45 %) weiterhin vor Frankfurt (3,75 %), es folgen Berlin (3,85 %) und Hamburg (3,85 %) sowie Köln (3,90 %), Düsseldorf (3,95 %) und Stuttgart (3,95 %). In den übrigen Objektarten sind für Fachmarktzentren aktuell 4,65 % anzusetzen, einzelne Supermärkte/Discounter liegen bei 4,90 %, und bei Baumärkten und Shoppingcentern können für Top-Assets bis zu 5,80 % erzielt werden.

Perspektiven

Zum Jahresende 2025 konnte der Retail-Investmentmarkt noch einmal auf sich aufmerksam machen und im Assetklassenvergleich den besten Schlussspurt hinlegen. Auf der einen Seite spielen mit der Porta-Übernahme und den Verkäufen der ehemaligen Signa-Objekte zwar gleich zwei ausschlaggebende Sondereffekte in die Gesamtbilanz mit hinein. Auf der anderen Seite unterstreicht die vergleichsweise hohe Anzahl der registrierten Retail Investments jedoch auch, dass das Investmentgeschehen breit aufgestellt ist und sich nicht nur auf die großen Umsatztreiber beschränkt.

Für 2026 ist davon auszugehen, dass bei den Objektarten der Nachfragefokus insbesondere auf Fachmarkt- und Food-Investments sowie Portfolios in diesem Segment ausgerichtet bleibt. Neben den bereits seit vielen Jahren beliebten Assets im Lebensmitteleinzelhandel, haben sich im Fachmarktsegment in der zweiten Reihe aber nach und nach auch sehr erfolgreich Non-Food-Objekte bzw. -Portfolios positioniert. Darüber hinaus hat sich vor allem in der zweiten Jahreshälfte gezeigt, dass die Preisvorstellungen im Shoppingcenter-Segment auf Käufer- und Verkäuferseite inzwischen wieder näher beieinanderliegen und attraktive Einstiegschancen für Anleger eröffnen.

“Auch Highstreet Investments in hochfrequentierten Konsum- oder etablierten Luxuslagen guter Makrostandorte bleiben nachgefragte, aber auch preissensible Assets. Vor diesem Hintergrund bleibt zunächst abzuwarten, in welche Richtung sich die Spitzenrenditen 2026 entwickeln. Am wahrscheinlichsten sind zum Jahresbeginn allerdings Seitwärtsbewegungen”, so Christoph Scharf.

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