Nach mehr als einer Dekade haben die raschen Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank 2022 den Immobilienboom in Deutschland jäh abgewürgt.
Doch dank der Zinssenkungen der EZB seit vergangenem Sommer scheint die Talsohle durchschritten. Es gibt am Wohnimmobilienmarkt wieder attraktive Investmentchancen. Investoren konzentrieren sich dabei besser auf Bestandsgebäude in zentralen Lagen.
Von Martin Geuther, Targobank
Am Immobilienmarkt geht es endlich wieder aufwärts, nachdem Immobilieninvestoren mehr als zwei Jahre lang wenig zu lachen hatten. Seit die Europäische Zentralbank 2022 (EZB) begann, die Inflation mit Hilfe von Zinserhöhungen einzuhegen, fielen die Renditen in sich zusammen. Die Folge: Der rund ein Jahrzehnt währende Immobilienboom im Deutschland endete abrupt.
Manche Beobachter sahen darin eine profunde Krise, andere wiederum ein reinigendes Gewitter. Letztere behalten offenbar Recht: Überbewertungen konnten abgebaut und unrentable Projekte gestoppt werden. Die Mietpreise konnten ihren Rückstand aus dem langjährigen Käuferboom abbauen und erreichten wieder ein einträgliches Niveau.
Nun ist die Trendwende am Immobilienmarkt offenbar vollzogen. Schon seit dem vergangenen Jahr zeigten sich zarte Erholungstendenzen für Immobilieninvestoren, vor allem am Wohnungs- und Logistikmarkt.
Am Immobilienmarkt geht es wieder aufwärts
Das Transaktionsvolumen, also die Summe aller Immobilieninvestments, legte 2024 vor allem durch ein positives viertes Quartal erstmals seit 2021 wieder leicht zu. Im ersten Quartal 2025 stieg es um weitere 17 Prozent. „Der freie Fall ist gestoppt und das Investitionsklima dreht sich langsam“, heißt dazu im aktuellen Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt der Unternehmensberatung EY.
Alte Rekorde oder den langjährigen Durchschnitt wird das Transaktionsvolumen in 2025 vermutlich noch nicht erreichen. Doch gerade auf dem Wohnungsmarkt bieten sich Käufern von Mietshäusern neue Chancen. Während insbesondere bestehende Büroimmobilien weiterhin die Sorgenkinder der Immobilieninvestoren bleiben, zeigt sich der Wohnungsmarkt – und zwar insbesondere auch bei bestehenden Objekten – schon jetzt deutlich attraktiver. Bestandsobjekte punkten vor allem mit ihrer oft sehr guten Lage und einem Charme, der sich kaum replizieren lässt. Wer sich hier gut auskennt und gute Kontakte pflegt, findet im Wohnungsbaubestand – insbesondere unter den Sanierungsfällen – attraktive Investmentchancen.
Investments am Wohnungsmarkt spielt auch in die Hände, dass zumindest in den Metropolen die Mieten wieder signifikant steigen. Das Wohnbarometer des Immobilienportals Immoscout24 zeigt für die Monate Januar bis März eine hohe Dynamik, vor allem kleinere und bezahlbare Wohnungen waren sehr gefragt. Bei Wohngebäuden im Bestand steigen die Mieten gegenüber dem Vorjahresquartal im Bundesdurchschnitt zwar nur um 0,6 Prozent an, in den Großstädten jedoch deutlich: Die Bestandsmieten in Frankfurt am Main legten um rund vier Prozent zu, in Stuttgart um 5,6 Prozent und in Düsseldorf sogar um 8,6 Prozent.
Entspannung auf der Finanzierungsseite
Positive Signale kommen zudem von der Finanzierungsseite. Die EZB hat in diesem Jahr ihre Zinsen bereits gesenkt, weitere Zinssenkungen im Jahresverlauf sind – auch vor dem Hintergrund der Zolldebatte – durchaus wahrscheinlich. Die an den Börsen vorherrschende Unsicherheit trägt bereits dazu bei, dass die Liebe zum Betongold wieder aufflammt.
Überraschenderweise hat selbst der kurzfristige Anstieg der Kreditkosten durch das 1,5 Billionen Euro schwere Schuldenpaket der Bundesregierung der Nachfrage der Immobilienkäufer keinen Abbruch getan, im Gegenteil: Im Februar und März ist in den Metropolen und auf dem Land die Nachfrage um zwölf Prozent gestiegen. Vor allem das Umland der Metropolen sowie kreisfreie Städte waren demnach bei den Käufern besonders beliebt. Auch die Baufinanzierer meldeten für März ein um 16 Prozent gestiegenes Neugeschäft mit der privaten Immobilienfinanzierung.
Für Investoren am Wohnungsmarkt hat sich das Umfeld also spürbar verbessert. Doch das Geschäft bleibt herausfordernd. Der Neubau leidet nach wie vor unter hohen Baukosten und Bauauflagen, auch die Zahl der Baugenehmigungen verharrt nach dem Einbruch 2024 weiter auf niedrigem Niveau. Zudem werden viele, vor allem große Projekte „non-recourse“ finanziert, das heißt, Investoren investieren nur dann ihr Geld in Ankauf und Modernisierung, wenn die Objekte ausreichend Gewinn abwerfen. Ziel ist dabei weniger der schnelle Anstieg der Immobilienwerte, als vielmehr stetig fließende Mietrenditen. Dass die Immobilienbewertungen in der Marktbreite wieder fallen, ist im aktuellen Umfeld zumindest unwahrscheinlich.
Bestandsobjekte bieten Investoren bessere Chancen
Wer in Mietshäuser investieren will, riskiert weit weniger mit Bestandsgebäuden – mit klassischen Grundriss in zentralen Lagen, idealerweise mit Zugang zu etablierter Infrastruktur (zum Beispiel hinsichtlich Lebensmitteleinzelhandel und ÖPNV). Für diese Objekte existiert eine stetige Mietnachfrage.
Doch im Bestand gibt es in der Regel eine Menge zu tun: Weil überwiegend Objekte und Immobilienportfolien angeboten werden, die eine Modernisierung bzw. Restrukturierung erfordern, muss über den Kaufpreis hinaus investiert werden. Dabei sind verschärfte Bauvorschriften und Nachhaltigkeitsauflagen als Kostentreiber zu berücksichtigen. Auch die Kapitalkosten und die Art der Sicherheiten müssen mit spitzem Bleistift berechnet werden, damit es bei den nächsten Marktverwerfungen nicht zu einer Welle neuer Projektpleiten kommt. Doch wer von der Seitenlinie aus sein Eigenkapital in Warteposition hält, die finanzierenden Banken bereits frühzeitig im Boot hat und es dann schafft, schnell und geschickt zu einem Verhandlungsergebnis zu kommen, der vermag im aktuellen Umfeld den einen oder anderen interessanten Kauf von Bestandsobjekten zu realisieren. Anleger sollten dabei aber unbedingt die Streuung der Kreditrisiken – Stichwort Granularität – innerhalb des Portfolios im Blick behalten.
Was aussichtsreiche Immobilieninvestments derzeit kennzeichnet
Die Chancen hingegen sind klar: In den Ballungsräumen herrscht weiterhin Wohnungsmangel. Und Immobilien dürften als Sachwertinvestment in Zeiten der Unsicherheit zunehmend gefragt sein. Stabile Mieten und steigende Immobilienwerte sind somit auf lange Sicht wahrscheinlich. Langfristig ist ohnehin davon auszugehen, dass die Investorennachfrage im Wohnsegment schon aufgrund der demografischen Entwicklung, höherer Zuwanderung und des geringen Neubauvolumens weiter steigt.
Ein gutes Immobilieninvestment am Wohnungsmarkt zeichnet sich im derzeitigen Marktumfeld daher vor allem durch diese Merkmale aus:
- Bestandgebäude bzw. -portfolien in zentralen, gut erreichbaren Lagen
- bevorzugt in den sieben deutschen Metropolen; selektiv aber auch in Mittelstädten, sofern es sich um Wachstumsregionen (Beispiel: Rhein-Main) mit ausreichend Berufspendlern handelt
- Solide Finanzierungsstruktur mit spürbarem Eigenkapitalanteil und folglich ausreichend Puffer im laufenden Mietcashflow der Objekte zur Deckung der Modernisierungsausgaben
Chancenreiche Sachwertinvestments mit Inflationsschutz
Nun ruhen viele Hoffnungen auf der neuen Bundesregierung. Die geplante Entbürokratisierung, eine konsequente und zielgerichtete Baupolitik und somit verbesserte Planbarkeit dürften den wieder anziehendem Immobilieninvestments weiter zuträglich sein. Die Erwartungen an die neue Bundesregierung sind klar formuliert.
Wer diese Herausforderungen bei der Objektauswahl und Finanzierungsstruktur meistert und bereit ist, seine Immobilien aktiv zu managen und zu verbessern, findet indes glänzende Perspektiven am Wohnimmobilienmarkt, vor allem langfristig.
Noch sind die Objekte günstig. Anleger sollten tätig werden, bevor die Immobilienpreise wieder auf breiter Front steigen, insbesondere in Ballungsräumen. Denn insbesondere in Zeiten, in denen der Neubau faktisch zum Erliegen gekommen ist, hat die Immobilie als „real asset“ und Inflationsschutz langfristig definitiv weiter Ihre Berechtigung.
Über den Autor
Martin Geuther leitet seit 2022 innerhalb der Corporate-Investment-Sparte der Targobank das Team für das gewerbliche Immobilienfinanzierungsgeschäft mit einem aktuellen Darlehensvolumen von mehr als 1,3 Milliarden Euro.
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