Offene Immobilienfonds in einem anspruchsvollen Marktumfeld

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Scope erwartet auch für 2026 weitere Mittelabflüsse. Die meisten Fonds – allen voran die Schwergewichte – realisieren aktuell jedoch ausreichend Objektverkäufe. Die Liquiditätsquote der Fonds liegt durchschnittlich bei 15,2% des Fondsvermögens.

Offene Immobilienfonds befinden sich in einer anspruchsvollen Marktphase. Ein von Unsicherheit geprägtes makroökonomisches Umfeld, anhaltend schwache Immobilien-Transaktionsmärkte, deutliche Mittelabflüsse und einzelne Rücknahmeaussetzungen belasten die Branche. Geopolitische Spannungen wie jüngst der Irankrieg drücken zusätzlich auf die Stimmung an den Finanzmärkten.

Weitere Mittelabflüsse erwartet: 2025 verzeichneten offenen Immobilienfonds einen Nettomittelabfluss von rund 7,6 Mrd. Euro, nach 5,9 Mrd. Euro im Vorjahr. Scope rechnet für 2026 mit einem weiteren Rückgang des Gesamtvermögens – auch wenn nicht alle Fonds davon gleichermaßen betroffen sind. Einige Fondsanbieter verzeichnen einen Rückgang der Kündigungen.

Liquiditätsmanagement im Fokus – Fondsmanager zuversichtlich

Fonds, bei denen die Rückflüsse die Zuflüsse dauerhaft übersteigen, müssen Immobilien zur Liquiditätsbeschaffung veräußern. Um die Mittelbewegungen und Verkaufsvolumina einzuordnen, wurden 20 der von Scope analysierten Fonds untersucht. Im Jahr 2024 belief sich das Objektverkaufsvolumen dieser Fonds auf rund 5,3 Mrd. Euro, während der Nettomittelabfluss bei 5,1 Mrd. Euro lag. Im Jahr 2025 stieg das Verkaufsvolumen auf 6,7 Mrd. Euro, während der Nettomittelabfluss im Saldo 6,2 Mrd. Euro betrug. Diese Zahlen zeigen, dass die Fonds in Summe signifikante Objekteverkäufe realisieren können.

Auch für 2026 gibt der überwiegende Teil der Fondsmanager an, die zur Liquiditätsbeschaffung erforderlichen Verkäufe realisieren zu können. Eine Rücknahmeaussetzung schätzt die überwiegende Zahl der Manager, insbesondere die Manager der fünf Flaggschiff-Fonds daher weiterhin als unwahrscheinlich ein. Für einzelne Fonds kann Scope weitere Rücknahmeaussetzungen dennoch nicht ausschließen.

Auf Grundlage der zum 30. Januar 2026 verfügbaren Daten hielten alle 26 von Scope analysierten Fonds liquide Mittel in Höhe von zusammen 15,4 Mrd. Euro, was einer Liquiditätsquote von durchschnittlich 15,2% des Fondsvermögens entspricht. Damit liegen die Fonds auf einem grundsätzlich soliden Niveau – und weiterhin deutlich über der regulatorischen Mindestliquiditätsanforderung von 5%.

Fonds sind konservativer bewertet als in den Vorjahren – Vermietungsquoten solide

Aufgrund von Bewertungsanpassungen sind die Fonds deutlich konservativer bewertet als in den Vorjahren. Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds bleiben auf einem soliden Niveau. Mit durchschnittlich 92,6% (30.01.2026) liegt die volumengewichtete Quote auf dem gleichen Niveau wie Ende 2024 (92,4%). Viele Mietverträge wurden während der Corona-Pandemie langfristig abgeschlossen oder vorzeitig verlängert. Die Mieteinnahmen wurden auch durch Indexierung (Inflationsanpassung) erhöht, was den Cashflow der Fonds grundlegend stützt.

Die Herausforderungen für Büroimmobilien bleiben dennoch beträchtlich. Die Leerstandsquoten sind in einigen Fällen deutlich gestiegen. Gleiches gilt für Immobilien in B-Lagen und für Gebäude, die in Bezug auf Nachhaltigkeit schlecht positioniert sind. Der Großteil der Fondsportfolios besteht jedoch weiterhin aus Core-Immobilien in europäischen Märkten, die ein hohes Maß an Stabilität bieten.

Wertberichtigungen belasten die Performance – Erholung der Renditen erwartet

Zum 31. Dezember 2025 betrug die Zwölfmonatsrendite -1,2%. Auch zum 31. Januar 2026 lag der Durchschnitt der Branche bei -1,2% (Spanne von -18,2% bis +3,2%). Hauptgrund für die negative Durchschnittsrendite sind Wertberichtigungen in den Immobilienportfolios einiger Fonds und negative Effekte aus den Verkaufsaktivitäten. Für das Jahr 2026 erwartet Scope im Durchschnitt grundsätzlich eine Erholung der Renditen bei offenen Immobilienfonds, sollten weitere Ereignisse nicht zu neuen signifikanten Rückgabeverlangen der Anleger führen.

Sämtliche Auswertungen und Ergebnisse im vollständigen Marktbericht – zum Download

Verantwortlich für den Inhalt:

Scope Analysis GmbH, Lennéstraße 5, D-10785 Berlin, Tel: +49 30 27891-0, Fax: +49 30 27891-100, www.scopeanalysis.com

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Befristet und möbliert auf Rekordniveau – Fluch für Mieter, Chance für Anleger?

Wohnungen werden nicht nur knapper, sie werden auch anders angeboten. Immer mehr Inserate sind möbliert, befristet oder beides. Für Mieter bedeutet das häufig höhere Kosten und weniger Sicherheit, für Eigentümer klingt es nach einer Chance. Doch die Rechnung geht nicht automatisch auf. Wer möbliert vermietet, muss investieren, regelmäßig nachbessern und mit mehr Fluktuation umgehen.

Viele sehen nur den höheren Mietpreis und übersehen den Aufwand. Möbliert kann funktionieren, wenn Lage und Prozesse passen. Ohne System wird es schnell ein Stressgeschäft. Wie man das sauber kalkuliert und welche Leitplanken Anleger brauchen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Standort und Zielgruppe als Grundlage

Ob sich eine möblierte oder befristete Vermietung lohnt, hängt maßgeblich vom Standort ab. Geeignet sind vor allem zentrale Lagen in Großstädten, in denen viele Menschen nur für eine begrenzte Zeit leben und arbeiten. Dazu zählen Expats, Manager auf Zeit, Projektmitarbeiter, Young Professionals oder Studierende. In solchen Märkten besteht eine kontinuierliche Nachfrage nach flexiblem Wohnraum.

Insbesondere beim Wohnen auf Zeit oder in Wohngemeinschaften ist eine Möblierung nahezu unverzichtbar, da die Zielgruppen kurzfristig einziehen und keinen eigenen Hausstand mitbringen. In dezentralen Regionen, im ländlichen Raum oder in klassischen Stadtrandlagen funktioniert dieses Modell dagegen meist nicht, weil die notwendige Dynamik fehlt. Anders verhält es sich in wirtschaftsstarken Metropolen wie Frankfurt, Stuttgart, Berlin oder Hamburg. Auch ausgeprägte Hochschulstandorte wie Karlsruhe können stabile Nachfrage erzeugen, da regelmäßig neue Mieter nachrücken.

Wirtschaftlichkeit realistisch bewerten

Zwar lassen sich mit möblierten oder befristeten Angeboten in der Regel höhere Mieten erzielen, jedoch ist dieser Vorteil an Bedingungen geknüpft. Zunächst entstehen Investitionskosten für die Ausstattung. Möbel, Küche, Beleuchtung und gegebenenfalls kleinere Zusatzleistungen müssen finanziert und instandgehalten werden. Darüber hinaus ist die Verwaltung deutlich aufwendiger, weil häufigere Mieterwechsel mehr Übergaben, Abstimmungen und organisatorische Prozesse erfordern. Zudem besteht ein erhöhtes Risiko von Leerstand, wenn Anschlussvermietungen nicht nahtlos gelingen.

Entscheidend ist daher eine realistische Kalkulation. Die Mehrmiete muss in einem angemessenen Verhältnis zu den zusätzlichen Kosten und zum zeitlichen Aufwand stehen. Wer lediglich den Aufschlag pro Quadratmeter betrachtet, blendet wesentliche Faktoren aus. Ebenso wichtig ist eine marktgerechte Preisgestaltung, denn überzogene Mietforderungen lassen sich nicht dauerhaft durchsetzen. Wird beispielsweise für ein sehr kleines WG-Zimmer eine unangemessen hohe Kaltmiete verlangt, sinkt entweder die Nachfrage oder es ziehen Mieter ein, die nicht zur gewünschten Zielgruppe passen. Beides wirkt sich langfristig negativ auf Stabilität und Ertrag aus.

Organisation, Regulierung und steuerliche Aspekte

Neben wirtschaftlichen Überlegungen spielen organisatorische Fragen eine zentrale Rolle. Viele private Investoren unterschätzen die Bedeutung klar strukturierter Prozesse. Ohne digitale Abläufe, standardisierte Übergaben und transparente Dokumentation steigt die Fehleranfälligkeit erheblich. Ein systematisches Vorgehen bei Möblierung, Zimmervergabe und Vertragsgestaltung schafft hingegen Verlässlichkeit und reduziert Reibungsverluste. Fehlt diese Struktur, wird aus dem flexiblen Vermietungsmodell schnell ein schwer steuerbares Einzelprojekt.

Hinzu kommen regulatorische und steuerliche Rahmenbedingungen, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Befristungen unterliegen rechtlichen Vorgaben, ebenso die Gestaltung von Möblierungszuschlägen. Werden zusätzlich Dienstleistungen angeboten, kann unter Umständen eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen, was steuerliche Konsequenzen nach sich zieht. Gerade in diesem Bereich entstehen in der Praxis häufig Fehler, weil die Komplexität unterschätzt wird.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Möblierte und befristete Vermietung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn Standort, Zielgruppe und Organisation zueinander passen. Zentrale Lagen mit hoher Mobilität bilden die Grundlage. Darauf aufbauend braucht es eine sorgfältige Kalkulation, realistische Erwartungen sowie klar definierte Abläufe. Nur unter diesen Voraussetzungen wird aus einer vermeintlichen Chance ein tragfähiges Geschäftsmodell.

Über Gerald Hörhan:

Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der richtige Umgang mit Geld gelehrt. Mit der Investmentpunk Academy konnte er mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem Weg ihre Ziele zu realisieren.

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Investmentpunk Academy GmbH, Singerstraße 2/13, A- 1010 Wien, Austria, www.investmentpunk.com

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Wohnungspreise: Mittelstädte als bezahlbare Alternative zu Großstädten – trotz Preisanstieg von bis zu 15 Prozent

Eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Eigentumswohnungen in 120 ausgewählten deutschen Mittelstädten (20.000 – 100.000 Einwohner) zeigt:

Wohnungspreise ziehen an: 108 von 120 Mittelstädte mit Anstiegen im Vorjahresvergleich – Preisniveau aber vielerorts weiterhin moderat

Bezahlbare Alternativen: In Landshut (4.120 Euro) und Brandenburg an der Havel (2.455 Euro) kostet der Quadratmeter nur halb so viel wie in nahegelegenen Metropolen München und Berlin

Stärkste Preisanstiege in NRW: Bad Oeynhausen, Herford und Minden mit Plus von jeweils 14,7 Prozent

Preis-Ranking: Konstanz (5.648 Euro) ist teuerste Mittelstadt, Plauen (945 Euro) am günstigsten

Die deutschen Mittelstädte rücken als bezahlbare Alternative zu den Großstädten zunehmend ins Blickfeld von Wohnungskäufern. Eine aktuelle immowelt Analyse der Angebotspreise von Bestandswohnungen in ausgewählten Mittelstädten zeigt, dass der Traum von den eigenen vier Wänden hier nach wie vor realisierbar ist. Zwar sind die Wohnungspreise in 108 von 120 untersuchten Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – in der Spitze sogar um fast 15 Prozent. Trotzdem profitieren Wohnungssuchende in vielen Mittelstädten nach wie vor von vergleichsweise moderaten Preisen. Für die Analyse wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 120 ausgewählten Mittelstädten zum jeweils 01.03.2026 und 2025 miteinander verglichen.

“Die deutschen Mittelstädte stellen eine bezahlbare Alternative für Suchende dar, denen die Metropolen zu teuer sind, die aber nicht auf die Vorzüge des urbanen Lebens verzichten wollen”, sagt immowelt Geschäftsführer und COO Dr. Robert Wagner. “Wer über die Grenzen der Großstädte hinausblickt, findet oftmals Angebote, die auch für Normalverdiener weiterhin erschwinglich sind.”

Mittelstädte bis zu 50 Prozent günstiger als Metropolen

Obwohl die Preise in den meisten Mittelstädten gestiegen sind, bieten diese vor allem im Vergleich zu den hochpreisigen Metropolen weiterhin realistische Kaufmöglichkeiten. Während in München Bestandswohnungen im Schnitt über 8.000 Euro pro Quadratmeter kosten, liegen die Angebotspreise in den Mittelstädten der Metropolregion zumeist deutlich niedriger. In Landshut etwa – weniger als eine Stunde Zugfahrt von München entfernt – haben sich Bestandswohnungen entgegen dem allgemeinen Trend sogar um 4,2 Prozent vergünstigt und kosten mit 4.120 Euro pro Quadratmeter im Schnitt nur rund halb so viel wie in der Isarmetropole.

Ähnlich verhält es sich im Einzugsgebiet von Hamburg: Bei einem Preisniveau von rund 6.000 Euro pro Quadratmeter in der Hansestadt stellen schleswig-holsteinische Mittelstädte wie Norderstedt (4.121 Euro; +2,1%) und Elmshorn (2.979 Euro; +1,6%) bezahlbare Alternativen dar.

Auch im Falle Berlins, wo der Quadratmeterpreis auf die 5.000-Euro-Marke zusteuert, lohnt sich der Blick auf das erweiterte Umland. Eine Zugstunde von der Hauptstadt entfernt finden Käufer in Brandenburg an der Havel (2.455 Euro; +3,0%) Wohnungen, die im Schnitt nur rund halb so viel kosten wie in Berlin.

Preisanstieg von bis zu 15 Prozent binnen eines Jahres

Beim Blick auf die Preisentwicklung in den Mittelstädten sticht vor allem Nordrhein-Westfalen hervor – 7 der 10 Städte mit den stärksten Anstiegen befinden sich hier. Am deutlichsten legten die Wohnungspreise im Nordosten des Bundeslandes zu: Bad Oeynhausen (2.379 Euro), Herford (2.394 Euro) und Minden (2.023 Euro) verzeichneten mit jeweils 14,7 Prozent das stärkste Plus aller untersuchten Städte, bleiben aber dennoch weiterhin erschwinglich. Die hohen prozentualen Anstiege erklären sich somit auch durch das vergleichsweise geringe Ausgangsniveau.

In mehreren Mittelstädten Niedersachsens sind die Angebotspreise ebenfalls spürbar gestiegen, am deutlichsten in den Küstenstädten Emden (2.092 Euro) und Wilhelmshaven (2.151 Euro) mit einem Plus von jeweils 14,3 Prozent.

Plauen am günstigsten, Spitzenpreise in Konstanz

Die günstigsten Wohnungen finden Suchende in ostdeutschen Mittelstädten. Im sächsischen Plauen kostet der Quadratmeter lediglich 945 Euro (+5,1%). Auch in Zwickau (1.137 Euro; +1,6%), Gera (1.242 Euro; +5,1%) oder Görlitz (1.308 Euro; +7,0%) ist der Wohnungskauf gut machbar.

Die teuerste Mittelstadt ist Konstanz am Bodensee, wo Käufer im Schnitt mit 5.648 Euro pro Quadratmeter (-1,0%) für eine Bestandswohnung rechnen müssen. Auch im bayerischen Rosenheim (5.213 Euro; +6,3%) wird die 5.000-Euro-Marke geknackt, während Tübingen (4.963 Euro; +1,5%) nur knapp darunter liegt.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 120 ausgewählten deutschen Mittelstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.03.2026 sowie deren Entwicklung im Vergleich zum 01.03.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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DZ HYP untersucht in neuer Studie Immobilienmarkt Deutschland 2026 die Entwicklung der Topstandorte

Die DZ HYP hat ihre aktuelle Studie “Immobilienmarkt Deutschland 2026” veröffentlicht.

Diese analysiert die Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte für die Assetklassen Büro, Handel und Wohnen an den sieben deutschen Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Ergänzend ordnet die Studie zudem die grundlegenden Perspektiven in Zeiten eines umfassenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und ökologischen Wandels ein.

Im Ergebnis zeigt sich ein Immobilienmarkt, der sich drei Jahre nach dem kräftigen Zinsanstieg stabilisiert hat, jedoch in einem grundlegend veränderten Umfeld agiert. Die Bewertungen konnten sich leicht erholen, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig hat sich die Investmentaktivität bislang nicht nachhaltig belebt. Gründe dafür liegen in der schwachen Konjunktur, attraktiveren Kapitalmarktrenditen, einem strukturell bedingten rückläufigen Flächenbedarf sowie der notwendigen, aber kostenintensiven Dekarbonisierung von Bestandsobjekten. Die Studie zeigt zudem weiter zunehmende Unterschiede zwischen und innerhalb der einzelnen Assetklassen. Wohnimmobilien sind an den Topstandorten weiterhin von einem klaren Nachfrageüberhang geprägt und bieten die robustesten Perspektiven. Bei Büro- und Handelsimmobilien zeigt sich eine stärkere Differenzierung nach Lage und Objektqualität.

“Der Immobilienmarkt hat es mit einem strukturell veränderten Umfeld zu tun. Künftig entscheidet noch stärker die Vermietungsperspektive über die Wertentwicklung. Damit rücken Lagequalität, Nachhaltigkeit und aktives Management in den Mittelpunkt. Während Wohnimmobilien weiterhin gute Perspektiven bieten, entstehen bei Büro und Handel vor allem dort Chancen, wo Bestände konsequent an die veränderten Nutzeranforderungen angepasst werden”, fasst Sabine Barthauer, Vorsitzende des Vorstands der DZ HYP, die Ergebnisse der Studie zusammen.

Die Ergebnisse der Studie im Detail:

Einzelhandel: Topstandorte bleiben vergleichsweise resilient

Das Umfeld für den stationären Einzelhandel bleibt anspruchsvoll. Neben der weiterhin starken Konkurrenz durch den Onlinehandel wirken sich vor allem die Konsumzurückhaltung und die konjunkturelle Schwäche aus. Gleichzeitig bringt diese Entwicklung auch positive Aspekte mit sich: Der Rückgang klassischer Verkaufsflächen beschleunigt die Transformation der Innenstädte. Umnutzungen in Richtung Gastronomie, Hotel, Büro, Wohnen oder Freizeit gewinnen an Bedeutung und können die Attraktivität zentraler Lagen langfristig sogar erhöhen.

Grundsätzlich profitieren die sieben Topstandorte von strukturellen Vorteilen wie hoher Kaufkraft, einem großen Einzugsgebiet und starkem Besucheraufkommen. Zudem bündeln nationale und internationale Einzelhändler ihre Flächenstrategien zunehmend auf weniger, besonders attraktive Standorte. Diese Konzentration stabilisiert die Vermietungsperspektiven in den 1A-Lagen. Entsprechend hat sich das Mietniveau nach dem Rückgang der vergangenen Jahre auf einem hohen Niveau eingependelt: Die Spitzenmieten stagnieren an den Topstandorten seit rund drei Jahren bei etwa 250 Euro je Quadratmeter. Dieses Niveau dürfte 2026 weitgehend gehalten werden können.

Büroimmobilien: Citylagen tragen den Markt – moderne Flächen bleiben knapp

Die Büromärkte stehen weiterhin unter dem Einfluss veränderter Arbeitswelten und der konjunkturellen Schwäche. Der Flächenumsatz bleibt gedämpft, die Leerstände steigen seit 2020 kontinuierlich an. An den Topstandorten betrug die Leerstandsquote zum Jahresende 2025 durchschnittlich mehr als 8 Prozent. Damit manifestiert sich das ungewöhnliche Marktbild steigender Leerstände bei zeitgleich wachsenden Spitzenmieten weiter. Ursache ist eine starke Verschiebung des Nachfrageprofils. Unternehmen fragen hochwertige, moderne und nachhaltige Flächen an, die Kommunikation fördern und die Präsenz im Büro wieder attraktiv machen. Genau diese Flächen sind knapp, insbesondere in sehr guten Innenstadtlagen. Gleichzeitig sind Neubau und Revitalisierung durch gestiegene Baukosten deutlich teurer geworden. Das stützt die Mieten im Premiumsegment zusätzlich. An den Topstandorten stiegen die Spitzenmieten 2025 auf durchschnittlich rund 45 Euro je Quadratmeter. Der Mietanstieg dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen, jedoch nicht mehr mit dem Tempo der vergangenen Jahre. In Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten zeigt sich dagegen ein anderes Bild. Hier stagnieren die Mieten, da die Nachfrage nach älteren, weniger nachhaltigen Flächen deutlich schwächer ausfällt.

Angespannter Wohnungsmarkt treibt die Mieten

Die Perspektiven für den Wohnimmobilienmarkt bleiben ausgesprochen positiv. An den Topstandorten übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Daraus resultieren günstige Vermietungsperspektive. Wohnimmobilien werden von Investoren im Vergleich zu anderen Segmenten weiterhin als risikoärmer wahrgenommen. Die stabile Nachfrage sorgt für verlässliche Cashflows und unterstreicht die Rolle von Mehrfamilienhäusern als robuste Anlageklasse. Gleichzeitig wird die Wohnungsfrage immer stärker zu einem gesellschaftlichen Stressfaktor. Zunehmend geraten auch einkommensstarke Haushalte durch das hohe Mietniveau in den Topstandorten unter Druck. Dabei hat sich die Mietdynamik 2025 sichtbar verlangsamt, allerdings auf einem sehr hohen Niveau. Im Durchschnitt der Topstandorte lagen die Erstbezugsmieten 2025 bei gut 20 Euro je Quadratmeter, während bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen etwas mehr als 15 Euro je Quadratmeter gezahlt werden mussten. Zudem bleibt die Spreizung zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen so hoch, dass Wohnungswechsel selbst bei veränderten Lebensumständen unattraktiv werden. Vor dem Hintergrund der finanziellen Grenzen von Privathaushalten dürfte der Mietanstieg künftig stärker an die Einkommensentwicklung gekoppelt sein.

Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten. Die aktuelle Studie “Immobilienmarkt Deutschland 2026” steht unter Markt Research – Unsere Marktberichte zum Download | DZ HYP zum Download bereit. https://dzhyp.de/de/ueber-uns/markt-research/

Verantwortlich für den Inhalt:

DZ HYP AG, Rosenstraße 2, 20095 Hamburg, Tel: +49 40 33 34-0, www.dzhyp.de

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Europas Büromärkte teilen sich 2025 in Licht und Schatten

JLL-EMEA-Büro-Immobilienuhr im vierten Quartal 2025

Der Europäische Büromietindex ist im vierten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 7,4 Prozent und im Vergleich zum Vorquartal um 1,7 Prozent gestiegen.

Der Flächenumsatz erreichte im vierten Quartal 2025 rund 2,3 Millionen m². Das ist ein Anstieg von zehn Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2025, aber minus acht Prozent im Jahresvergleich.

Der Büroleerstand Europas stieg im Verlauf des Jahres 2025 um insgesamt 60 Basispunkte auf 9,3 Prozent, wird sich aber voraussichtlich bis zum Jahresende 2026 stabilisieren.

Die Fertigstellungen lagen im vierten Quartal bei 891.000 m², im Gesamtjahr 2025 bei rund 3,5 Millionen m². Das sind 17 Prozent weniger als der Zehnjahresschnitt.

Das vierte Quartal 2025 verlief trotz einiger wirtschaftlicher Herausforderungen relativ stabil. Die Zollunsicherheit nahm ab, die Anleiherenditen blieben zwar erhöht, aber kontrolliert, und während sich der Krieg in der Ukraine fortsetzt, gilt in Gaza eine offizielle Waffenruhe. Die französische Regierung hielt durch, ohne einen Haushalt zu verabschieden, und der britische Haushalt wurde öffentlich und in der Wirtschaft gut aufgenommen.

Eher bescheiden verlief die wirtschaftliche Entwicklung. Zwar wurde eine Rezession vermieden, doch das Wachstum blieb gering. Die EU-Industrieproduktion stieg im Dezember im Jahresvergleich um 2,2 Prozent, wobei die deutsche Produktion den Tiefpunkt durchschritt und zu einem positiven Wachstum zurückkehrte. Frankreichs Wirtschaft entwickelte sich im gesamten zweiten Halbjahr positiv, während Großbritannien im November eine industrielle Erholung verzeichnete.

Die Einkaufsmanagerindizes (PMI) im verarbeitenden Gewerbe deuteten auf geringe Veränderungen gegenüber den Vormonaten hin. Dagegen büßten die Dienstleistungen in den großen Volkswirtschaften leicht an Dynamik ein. Folglich verlangsamte sich das BIP-Wachstum der Eurozone im vierten Quartal auf 0,2 Prozent im Vergleich zu 0,3 Prozent im dritten Quartal, beeinflusst durch ein schwächeres französisches Wachstum und die deutsche Stagnation.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hält seit Juni die Kurspolitik bei. Auch künftig wird kaum mit einer Veränderung des Zinsniveaus gerechnet. Die Inflationsrate in der Eurozone erreichte im Dezember das Ziel von zwei Prozent und wird voraussichtlich das ganze Jahr 2026 nahe diesem Ziel bleiben.

„Niedrige Leitzinsen, eingedämmte Inflation und steigende Haushaltsausgabenpositionen 2026 sprechen für eine leichte bis gute wirtschaftliche Entwicklung, obwohl die US-Handels- und Sicherheitspolitik wesentliche Risiken darstellt“, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director Research & Strategy JLL EMEA, die wirtschaftlichen Perspektiven.

Bürospitzenmieten: Nur in knapp der Hälfte der Metropolen dreht sich die Preisschraube

Die europäischen Bürospitzenmieten stiegen im vierten Quartal 2025 um 7,4 Prozent im Jahresvergleich sowie um 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und blieben damit über dem Zehnjahresmittelwert.

Wie erwartet, spielen die gestiegenen Mieten zunehmend eine Rolle bei der Standortentscheidung und motivieren Nutzer, auch Flächen außerhalb der zentralen Toplagen in Betracht zu ziehen. Daher wird sich das Mietwachstum voraussichtlich von den Spitzenbüroflächen in zentralen Lagen ausdehnen, da der Wettbewerb in den A-Lagen zunimmt. „Das Pariser Geschäftszentrum ist dafür ein gutes Beispiel. „Der Markt hat Rekordmieten erreicht und es wird erwartet, dass das Wachstum zum Jahresende 2026 abflacht oder sich sogar möglicherweise ins Negative dreht“, sagt Hinrichs.

Mietsteigerungen wurden in elf der 23 Indexmärkte beobachtet, darunter Hamburg (plus 13,9 Prozent im Vergleich zum Vorquartal), Madrid (plus 3,5 Prozent), Edinburgh (plus 3,3 Prozent), London (plus 2,9 Prozent) und Rotterdam (plus 2,9 Prozent). Die übrigen zwölf Märkte verzeichneten im vierten Quartal kein Mietwachstum.

Bandbreite beim Flächenumsatz reicht von plus 207 Prozent bis minus 85 Prozent

Der Büroflächenumsatz in Europa erreichte im vierten Quartal 2025 rund 2,3 Millionen m². Das ist ein Rückgang von acht Prozent im Jahresvergleich, wobei die Schwäche vor allem auf die deutschen Städte und Paris zurückzuführen ist. Politische und wirtschaftliche Herausforderungen lassen viele Unternehmen ihre Standortentscheidungen aufschieben.

Die Marktentwicklung stellt sich in Europa sehr unterschiedlich dar: Zehn Indexmärkte verzeichneten im Jahresvergleich einen gestiegenen Flächenumsatz – angeführt von Rotterdam (plus 207 Prozent), Dublin (plus 56 Prozent) und Budapest (plus 39 Prozent). Dagegen ging der Umsatz in zwölf Märkten zurück, darunter besonders deutlich in Den Haag (minus 85 Prozent), Edinburgh (minus 66 Prozent) und Lyon (minus 46 Prozent).

Vergleicht man die Regionen untereinander, sank der Flächenumsatz in Mittel- und Osteuropa im letzten Quartal 2025 im Jahresvergleich um acht Prozent auf 230.000 m². Auch in Westeuropa reduzierte sich der Wert um acht Prozent auf insgesamt 2,1 Millionen m².

Über das Gesamtjahr betrachtet konnten Frankfurt (plus 53 Prozent), Amsterdam (plus 39 Prozent) und Luxemburg (plus 38 Prozent) eine deutliche Nachfragebelebung verzeichnen. Auch London vermeldet für 2025 einen Zuwachs von zehn Prozent, während Europas größter Markt Paris einen Rückgang von neun Prozent hinnehmen musste. Deutschlands fünf größte Märkte erfreuten sich stabiler Anmietungsaktivitäten und registrierten 2025 einen Büroflächenumsatz von insgesamt 2,3 Mio m² (plus 0,5 Prozent).

Trotz der verhaltenen Dynamik im zweiten Halbjahr verbessert sich die Stimmung. Da viele Mietverträge aus den Jahren 2017 und 2018 mittelfristig auslaufen, dürfte die Nachfrage im Jahr 2026 zunehmen. Doch wird das begrenzte Angebot qualitativ hochwertiger Flächen und der Mangel an verfügbaren Neubauflächen das Umsatzwachstum limitieren.

Leerstandsquote steigt 2025 um 60 Basispunkte und dürfte sich 2026 stabilisieren

Der europäische Leerstand stieg im vierten Quartal 2025 auf 9,3 Prozent, was im Jahresvergleich einem Zuwachs von 60 Basispunkten entspricht. „Wir gehen allerdings davon aus, dass sich die Quote voraussichtlich bis Ende 2026 stabilisiert und aufgrund zurückgehender Neubauvolumina nicht weiter steigen wird“, erwartet Hela Hinrichs. Bemerkenswert ist, dass in Mittel- und Osteuropa die Entwicklung umgekehrt verlief: Die Leerstandsquote ist hier im Jahresvergleich um 150 Basispunkte von 10,8 Prozent auf 9,3 Prozent gesunken.

Auch die einzelnen Märkte entwickelten sich sehr unterschiedlich: Zwölf Indexmärkte verzeichneten Leerstandssteigerungen im Jahresvergleich, angeführt von München (plus 210 Basispunkte auf 8,5 Prozent), Amsterdam (plus 180 Basispunkte auf 9,8 Prozent) und Hamburg (plus 140 Basispunkte auf 6,7 Prozent). Umgekehrt markierten zehn Märkte Rückgänge, insbesondere Dublin (minus 280 Basispunkte auf 13,0 Prozent), Barcelona (minus 170 Basispunkte auf 8,8 Prozent) und Budapest (minus 160 Basispunkte auf 12,5 Prozent).

Europäische Bauträger reagieren auf den historisch hohen Leerstand durch Zurückfahren ihrer Bauprojekte. Die Zahl der im Bau befindlichen Büroflächen sank europaweit auf 9,9 Millionen m².  Das sind elf Prozent weniger als im Jahresvergleich und rund 13 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. London und Paris sowie Berlin, München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf machen zusammen 60 Prozent der Bautätigkeit in Europa aus, wobei die deutschen Märkte im Jahresvergleich mit 21 Prozent den stärksten Rückgang verzeichnen.

Die Fertigstellungen im vierten Quartal summierten sich auf 891.000 m², womit die Gesamtbürofläche für 2025 auf 3,5 Millionen m² steigt. Das sind 16 Prozent weniger als der Mittelwert der vergangenen Dekade.

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JLL-Umfrage: Markt will wieder mehr investieren, doch es fehlt an Angebot

Investoren erwarten kaum noch Impulse durch sinkende Zinsen im Euroraum

Die große Mehrheit der Immobilieninvestoren in Deutschland hält das Potenzial für Wachstumsimpulse durch sinkende Zinsen für ausgereizt. Nur noch 17 Prozent sehen entsprechende Chancen für das Jahr 2026, im Vorjahr waren es noch 29 Prozent. Die größten Opportunitäten sehen die Befragten mit 71 Prozent bei preisangepassten Ankaufsgelegenheiten. Zugleich gehen mittlerweile 41 Prozent davon aus, dass die Preisbildung in den Assetklassen vollzogen ist, etwas mehr als im Vorjahr (35 Prozent).

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Die Erwartungen des Marktes sind von Realismus geprägt. So erwarten 85 Prozent der Investoren, dass das Gesamttransaktionsvolumen in einem Korridor zwischen 30 Milliarden und 40 Milliarden Euro landen wird, was nach 33,9 Milliarden Euro im abgelaufenen Jahr eher einer Seitwärtsbewegung statt einem klaren Wachstum entsprechen würde. Mit 42 Prozent rechnet nich­­­t einmal die Hälfte der Teilnehmer mit einem höheren Volumen.“

An der jährlichen Investorenumfrage zum Ende des vergangenen Jahres haben knapp 150 Marktakteure teilgenommen, die insgesamt einen Immobilienbestand von 1,3 Billionen Euro verwalten.

Preisbildung ist in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen, was zu mehr Dynamik führen dürfte

Nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer wird die Verfügbarkeit von Eigenkapital den Markt in diesem Jahr beeinflussen. Jeder zweite Teilnehmer ist dieser Ansicht. Ebenso dürfte sich vieles danach richten, ob Verkäufer und Käufer beim Preis auf einen gemeinsamen Nenner kommen können. „32 Prozent sehen den Bid Ask Spread als entscheidendes Kriterium für die Dynamik im Markt. Wir beobachten, dass sich das Gap weiter schließt und die Preisfindung in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen ist. Dem stimmen auch 41 Prozent der Befragten zu. Das könnte im Laufe des Jahres zu einer stärkeren Dynamik und damit zu einem Wachstum des Transaktionsvolumens führen“, sagt Kortmann.

Ebenso 32 Prozent sehen das herausfordernde Marktumfeld für Entwickler als Hürde im Markt. „Die Bautätigkeit ist auf einem historischen Tief und sorgt bereits jetzt dafür, dass es ein Unterangebot an guten Objekten gibt. Die Limitierung des Gesamttransaktionsvolumens ist deutlich stärker auf eine schwache Angebotssituation als auf eine zu geringe Nachfrage zurückzuführen“, beobachtet Kortmann.

Deutlich geringer im Vergleich zu vorherigen Jahren ist der Fokus auf ESG (vier Prozent) und Digitalisierung (sechs Prozent). „Das bedeutet aber mitnichten, dass diese Aspekte weniger Bedeutung für die Branche haben“, erklärt Kortmann, „sondern vielmehr, dass sie mittlerweile zu einer Selbstverständlichkeit in den Prozessen und der Strategie der Immobilienunternehmen geworden sind.“

Wer den Wert seiner Immobilien steigern will, muss aktiv mit ihr arbeiten

Preisangepasste Ankaufsgelegenheiten und eine abgeschlossene Preisbildung bieten nach Ansicht der meisten Umfrageteilnehmer in diesem Jahr Chancen bei Transaktionen. „Wenn es jedoch um Wertsteigerungen geht, dann funktioniert dies nur über eine Verbesserung des Cashflows“, betont Kortmann. „Hier erwarten die Investoren vor allem im Wohnsektor steigende Mieten, während die Preisschraube im Bürosegment für die meisten weniger Potenzial bietet. Ausnahme sind hochwertigen Flächen in zentralen Toplagen, bei denen bereits ein Engpass besteht und perspektivisch nur wenig freie Fläche auf den Markt kommt.“

Zugleich könnte eine Reallokation von Kapital auf den deutschen Markt für Dynamik sorgen. „Wir beobachten bereits seit einiger Zeit, dass internationale Investoren den deutschen Immobilienmarkt viel positiver sehen, als es die einheimischen Akteure tun“, sagt Kortmann. Entscheidend sei, dass mit der steigenden Nachfrage auch die Angebotsseite mitwachse, damit neben Interesse und Nachfrage am Ende nicht auch noch ein großes Maß an „frustriertem“ Kapital hinzukomme.

Denn hier zeigt die Umfrage eine Kluft, die der Markt überbrücken muss: 65 Prozent der Befragten wollen 2026 mehr Ankäufe als im Vorjahr umsetzen, doch zugleich wollen nur 39 Prozent mehr als im Vorjahr verkaufen. „In der Konsequenz dürfte das bedeuten, dass der Konkurrenzkampf um gute Produkte in guten Lagen auch 2026 nochmals zunehmen wird“, erwartet Kortmann.

Bei Wohnimmobilien sehen die Investoren die größten Potenziale für Renditen

Das größte Potenzial für ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis erwarten die Umfrageteilnehmer im laufenden Jahr bei hochwertigen Wohnimmobilien in A-Lagen. Doch bereits mit geringem Abstand folgen Wohnobjekte in B- und C-Lagen, sodass das Thema Wohnen eindeutig die größten Hoffnungen der Investoren auf sich zieht. Nur Logistikimmobilien können sich zwischen die beiden Wohnkategorien schieben. Die Riege der vier wichtigsten Assetklassen, die jeweils mehr als 25 Prozent Zuspruch bekommen, komplettieren Büroimmobilien in Toplagen.

Das Verfolgerfeld wird von Data Centern angeführt, die sich in diesem Jahr auf den fünften Rang vorgearbeitet haben, ehe mit Geschäftshäusern und Fachmärkten die seit Jahren begehrtesten Einzelhandelsnutzungsarten folgen. Doch auch spezielle Nischenprodukte wie Micro Living, Mixed Use und Health Care sind vertreten und rangieren alle vor Büros in B-Lagen.

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Die Stimmung der Investoren gegenüber europäischen Büroimmobilien verbessert sich

 

 

 

Investoren werden zunehmend sektorunabhängiger

 

Laut einer aktuellen Studie von Savills werden Investoren zunehmend sektorunabhängiger und konzentrieren sich stärker auf die Qualität der Objekte, um solide Renditen aus ihren Investitionen zu erzielen. Die jüngste Umfrage von INREV zur Anlegerstimmung für das 4. Quartal 2025 zeigt, dass Investoren die südeuropäischen Märkte am meisten bevorzugen, wobei sich die Stimmung gegenüber Deutschland in den letzten Monaten deutlich verbessert hat. Darüber hinaus wird weniger über die Präsenz im Büro und die Obsoleszenz von Büroflächen diskutiert als noch vor 12 bis 24 Monaten, und Investoren sind wieder ankaufsfreudiger.

Dies steht in engem Zusammenhang mit den neuesten Prognosen zum BIP-Wachstum in Europa. Oxford Economics geht davon aus, dass das BIP-Wachstum in der Eurozone 2026 1,0 % und 2027 1,6 % erreichen wird. In ganz Europa wird erwartet, dass die Volkswirtschaften Mittel- und Osteuropas sowie Südeuropas im Jahr 2026 das stärkste BIP-Wachstum verzeichnen werden, angetrieben durch eine stärkere Binnennachfrage und Investitionen. Die wirtschaftlichen Aussichten für Westeuropa dürften sich im nächsten Jahr deutlich verbessern. Für Deutschland wird beispielsweise für das Jahr 2027 ein BIP-Wachstum von über 2 % erwartet.

Im 4. Quartal 2025 blieben die durchschnittlichen Anfangsrenditen für erstklassige Büroimmobilien in Europa mit 4,9 % stabil. München (-10 Basispunkte), Hamburg (-10 Basispunkte) und Prag (-10 Basispunkte) verzeichneten einen Rückgang, während die Rendite in Bukarest um 20 Basispunkte zulegte.

Mike Barnes, Director European Commercial Research bei Savills, sagt: „Mieter werden treuer und entscheiden sich für Mietvertragsverlängerungen, da es an gut gelegenen Büroflächen in Toplage mangelt und die Kosten für die Ausstattung in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 67 % gestiegen sind. Vermieter können daher bei Mietvertragsverlängerungen Mietsteigerungen erzielen, was zu einem realen Mietwachstum führt und mehr Käufer für erstklassige Immobilien anzieht. Angesichts der geringen Bautätigkeit erwarten wir für 2026 einen Anstieg der durchschnittlichen Spitzenmieten um 3,7 %.“

James Burke, Director Global Cross Border Investment bei Savills, fügt hinzu: „Die Stimmung der Investoren ändert sich. Wir beobachten beispielsweise bereits ein deutlich gestiegenes Interesse an Deutschland, das durch die Erwartungen einer Erholung der Wirtschaft im Jahr 2026 gestützt wird. Attraktivere Fremdkapitalkosten ziehen einen größeren Kreis von Investoren an, und wir gehen davon aus, dass wir in diesem Jahr eine weitere Erholung des Investitionsvolumens in Europa sehen werden.“

„Das steigende Interesse internationaler Investoren am deutschen Markt trifft auf eine wachsende Verkaufsbereitschaft heimischer Bestandshalter. Diese Konstellation führte zuletzt zwar zu einer Stabilisierung, jedoch nicht zu einer spürbaren Belebung der Transaktionszahlen. Für mehr Dynamik müssen sich die Preiserwartungen der Parteien weiter annähern. Dass viele Eigentümer bei einem etwaigen Verkauf ihre nicht marktgerechten Buchwerte erreichen müssen, während Investoren auf Preisabschläge hoffen, trägt weiterhin maßgeblich zur geringen Liquidität am Büroinvestmentmarkt bei“, sagt Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets bei Savills.

 

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Europäischer Büromarkt 2025: stabiler Flächenumsatz, Investmentmarkt nimmt Fahrt auf

Der Flächenumsatz auf den europäischen Büromärkten präsentierte sich 2025 stabil und damit auf einem vergleichbaren Niveau der Jahre 2023 und 2024. Diese Seitwärtsbewegung bestätigt, dass der Fünfjahresdurchschnitt der neue Maßstab nach der Pandemie ist.

Sowohl die Anmietungs- als auch die Investmentdynamik ist europaweit von einer Fokussierung auf hochwertige Assets und zentrale Lagen geprägt. Neben dieser klaren Polarisierung kennzeichnet vor allem die spürbare Erholung auf dem Investmentmarkt das Marktgeschehen. Mit der Stabilisierung der Zinsen steigt jüngst auch wieder das Interesse an großvolumigen Deals, was ein klares Zeichen für das wieder erstarkende Investorenvertrauen in die europäischen Büromärkte ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Stabiler Flächenumsatz im Jahr 2025

Nach einem belebten und vielversprechenden ersten Halbjahr hat das Anmietungsgeschehen in Europa im zweiten Halbjahr 2025 an Tempo eingebüßt. Im dritten Quartal wurde ein Minus von 6 % registriert, gefolgt von minus 4 % im vierten Quartal. Insgesamt belief sich der gesamte Flächenumsatz 2025 in den 18 führenden europäischen Büromärkten[1] auf gut 8 Mio. m². „Dieses Ergebnis entspricht in etwa den vorangegangenen zwei Jahren und liegt nahe am Fünfjahresdurchschnitt, der sich nun als neuer Maßstab nach der Pandemie herauskristallisiert. In den CBD ist die Dynamik unverändert hoch, während dezentrale Standorte mit eingeschränkter Anbindung und schwacher Infrastruktur-Ausstattung zunehmend vor Herausforderungen stehen”, so Etienne Prongué, Leiter der International Investment Group (IIG) von BNP Paribas Real Estate.

Bemerkenswert ist das gute Abschneiden einiger Märkte, allen voran Frankfurt, wo der Flächenumsatz im Jahresvergleich um 54 % auf 611.000 m² anstieg – der höchste Wert seit 2019 und 31 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. „Diese herausragende Leistung wurde durch außergewöhnliche Transaktionen angetrieben, wobei die bereits im ersten Quartal 2025 erfolgreich durch BNP Paribas Real Estate vermittelten Vertragsabschlüsse der Commerzbank (73.000 m²), sowie der ING-DiBa (32.400 m²) den Startschuss für ein starkes Jahr gegeben haben“, erläutert Marcus Zorn. Direkt im zweiten Quartal erfolgte der nächstgrößere Deal durch KPMG (33.400 m²).

Auch London verzeichnete einen deutlichen Anstieg des Flächenumsatzes (+11 % gegenüber 2024), gestützt von hoher Marktdynamik in den Teilmärkten King’s Cross (+35 %) und Southbank (+16 %). Luxemburg und Dublin, die aufgrund ihrer geringeren Marktgröße typischerweise volatiler sind, schnitten 2025 ebenfalls gut ab und verzeichneten ein Plus von 34 % beziehungsweise 14 %.

Wachsendes Angebot mit starken Unterschieden zwischen den Standorten

Die Gesamtleerstandsquote in Europa lag Ende 2025 bei 9,5 %, was einem Anstieg um 50 Basispunkte im Vorjahresvergleich entspricht. Obwohl die Leerstandsquote generell aufgrund einer wachsenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage gestiegen ist, variieren die Trends stark nach Standort. In den zentralen Lagen ist die Verfügbarkeit weiterhin begrenzt und dürfte sogar noch weiter sinken, was insbesondere für das Neubausegment gilt, während die Leerstandsquoten in den Randbezirken und bei veralteten Bestandsobjekten stark steigen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in den CBD lag Ende 2025 bei 5,6 %, verglichen mit 11,1 % in den dezentralen Lagen. Seit 2020 läuft die Leerstandsentwicklung in den zentralen Top-Lagen und den weniger gut angebunden Randlagen auseinander. Die Märkte sind zunehmend zweigeteilt. Die ausgeprägtesten Unterschiede gibt es in Barcelona, Paris und Brüssel. So liegt die Leerstandsquote etwa in Barcelona im CBD bei 1,6 %, verglichen mit über 12 % in den Sekundärlagen. „Hybride Arbeitsformen sowie der wieder stärkere Fokus auf Kommunikation und das Treffen von Kolleginnen und Kollegen im Büro treiben unverändert die Nachfrage der Nutzer nach Flächen in etablierten zentralen Lagen. Erreichbarkeit bleibt dabei genauso wichtig wie die Qualität des Objekts”, erklärt Etienne Prongué.

Spitzenmieten steigen weiter

Die Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Städten weiter gestiegen, gestützt durch den anhaltenden Mangel an Premiumflächen in den absoluten Top-Lagen. Die südeuropäischen Märkte stachen besonders hervor, mit starkem Mietwachstum in Mailand (+11 %), Barcelona (+10 %), Madrid (+6 %) und Rom (+4 %). „Auch auf den deutschen Büromärkten hat der deutliche Nachfrageüberhang im Premiumsegment die Spitzenmieten in den deutschen Top-5-Standorten spürbar steigen lassen. Besonders umfangreich fiel das Plus mit 8 % in München aus. Mit aktuell 58,00 €/m² ist München nun Deutschlands teuerster Büromarkt. Um jeweils 6 % ging es in Düsseldorf auf 46,00 €/m² und in Hamburg auf 38,00 €/m² nach oben, wobei auch in der Hansestadt erste Abschlüsse jenseits der 40 €/m² registriert“, ergänzt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten im Jahr 2025 in rund vierzig europäischen Märkten um 4,4 %.

Investments nehmen wieder Fahrt auf

Im Jahr 2025 bestätigte der europäische Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien seinen Aufwärtstrend mit fast 177 Mrd. €, was einem Anstieg um 9 % gegenüber 2024 entspricht. In diesem Wachstum spiegelt sich zum einen die generelle Rückkehr der Anleger wider, aber auch ihre im Vorkrisenvergleich zielgerichteteren und selektiveren Anlagestrategien. „Der Büro-Investmentmarkt hat von dieser Entwicklung profitiert und ist nun wieder die stärkste Anlageklasse mit einem Plus von um 13 % und einem erreichten Investmentvolumen von 47 Mrd. € im Jahr 2025. Dieser Schwung wurde insbesondere von großvolumigen Transaktionen in Europas wichtigsten Hauptstädten gestützt”, präzisiert Etienne Prongué.

Höhepunkte im vierten Quartal waren der Verkauf des markanten „Can of Ham”-Büroturms (30.000 m²) in London sowie der Verkauf eines 40.000 m² großen Gebäudes an der Avenue Kléber in Paris für mehr als 700 Mio. €. Eine langsam Fahrt aufnehmende Markterholung wurde 2025 in ganz Europa beobachtet. Im Vereinigten Königreich hat sich das Büro-Investmentvolumen auf einem Niveau von 11 Mrd. € leicht beschleunigt (+2 %). UK ist damit mit Abstand der größte Markt, gefolgt von Frankreich und Deutschland, die ein starkes Wachstum bei den Büro-Investments von plus 30 % auf 6,9 Mrd. € beziehungsweise von plus 19 % auf 6,2 Mrd. €. verzeichneten. Für Italien wird ein Plus von 12 % auf 2,5 Mrd. € vermeldet und für die Niederlande von 34 % auf 2,3 Mrd €. Auf niedrigem Niveau hat sich das Investmentvolumen in Spanien auf 2 Mrd. € im Vorjahresvergleich verdoppelt.

Spitzenrenditen stabilisieren sich – Renditekompressionen erwartet

Das Niveau der Spitzenrenditen hat sich im zweiten Halbjahr 2025 länderübergreifend stabilisiert. Positiv ins Gewicht fiel dabei die im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank befindliche Inflationsrate und die auf Sicht stabile Entwicklung des Leitzinses. Auch die expansivere Geldpolitik der Bank of England stützt die Dynamik auf dem Büro-Investmentmarkt.

Die vergangenen Quartale haben die fortlaufende Polarisierung auch auf den Büro-Investmentmärkten bestätigt. Während sich das Preisniveau in den nachgefragtesten Lagen und im Segment der Top-Assets in Europas größten Städten verfestigt hat, sind Preisanpassungen insbesondere bei alten Bestandsgebäuden in schlecht angebunden Lagen unverändert an der Tagesordnung.

„Wie an London und Paris zu sehen ist, kehrt das Investoreninteresse – gestützt durch verbesserte Finanzierungskonditionen – in die europäischen Haupt- und Top-Städte zurück. Bereits im ersten Halbjahr 2026 dürfte die Transaktionsdynamik in UK, Frankreich und Deutschland anziehen. Die Nachfrage nach Core Assets sollte dabei den Druck auf die Spitzenrenditen hochhalten”, so Etienne Prongué.

[1] Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, München, Rom, Warschau, Zentral-London, Zentral-Paris

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Wohnungspreise: Mittelstädte als bezahlbare Alternative zu Großstädten – trotz Preisanstieg von bis zu 15 Prozent

Eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Eigentumswohnungen in 120 ausgewählten deutschen Mittelstädten (20.000 – 100.000 Einwohner) zeigt:

Wohnungspreise ziehen an: 108 von 120 Mittelstädte mit Anstiegen im Vorjahresvergleich – Preisniveau aber vielerorts weiterhin moderat

Bezahlbare Alternativen: In Landshut (4.120 Euro) und Brandenburg an der Havel (2.455 Euro) kostet der Quadratmeter nur halb so viel wie in nahegelegenen Metropolen München und Berlin

Stärkste Preisanstiege in NRW: Bad Oeynhausen, Herford und Minden mit Plus von jeweils 14,7 Prozent

Preis-Ranking: Konstanz (5.648 Euro) ist teuerste Mittelstadt, Plauen (945 Euro) am günstigsten

Die deutschen Mittelstädte rücken als bezahlbare Alternative zu den Großstädten zunehmend ins Blickfeld von Wohnungskäufern. Eine aktuelle immowelt Analyse der Angebotspreise von Bestandswohnungen in ausgewählten Mittelstädten zeigt, dass der Traum von den eigenen vier Wänden hier nach wie vor realisierbar ist. Zwar sind die Wohnungspreise in 108 von 120 untersuchten Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – in der Spitze sogar um fast 15 Prozent. Trotzdem profitieren Wohnungssuchende in vielen Mittelstädten nach wie vor von vergleichsweise moderaten Preisen. Für die Analyse wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 120 ausgewählten Mittelstädten zum jeweils 01.03.2026 und 2025 miteinander verglichen.

“Die deutschen Mittelstädte stellen eine bezahlbare Alternative für Suchende dar, denen die Metropolen zu teuer sind, die aber nicht auf die Vorzüge des urbanen Lebens verzichten wollen”, sagt immowelt Geschäftsführer und COO Dr. Robert Wagner. “Wer über die Grenzen der Großstädte hinausblickt, findet oftmals Angebote, die auch für Normalverdiener weiterhin erschwinglich sind.”

Mittelstädte bis zu 50 Prozent günstiger als Metropolen

Obwohl die Preise in den meisten Mittelstädten gestiegen sind, bieten diese vor allem im Vergleich zu den hochpreisigen Metropolen weiterhin realistische Kaufmöglichkeiten. Während in München Bestandswohnungen im Schnitt über 8.000 Euro pro Quadratmeter kosten, liegen die Angebotspreise in den Mittelstädten der Metropolregion zumeist deutlich niedriger. In Landshut etwa – weniger als eine Stunde Zugfahrt von München entfernt – haben sich Bestandswohnungen entgegen dem allgemeinen Trend sogar um 4,2 Prozent vergünstigt und kosten mit 4.120 Euro pro Quadratmeter im Schnitt nur rund halb so viel wie in der Isarmetropole.

Ähnlich verhält es sich im Einzugsgebiet von Hamburg: Bei einem Preisniveau von rund 6.000 Euro pro Quadratmeter in der Hansestadt stellen schleswig-holsteinische Mittelstädte wie Norderstedt (4.121 Euro; +2,1%) und Elmshorn (2.979 Euro; +1,6%) bezahlbare Alternativen dar.

Auch im Falle Berlins, wo der Quadratmeterpreis auf die 5.000-Euro-Marke zusteuert, lohnt sich der Blick auf das erweiterte Umland. Eine Zugstunde von der Hauptstadt entfernt finden Käufer in Brandenburg an der Havel (2.455 Euro; +3,0%) Wohnungen, die im Schnitt nur rund halb so viel kosten wie in Berlin.

Preisanstieg von bis zu 15 Prozent binnen eines Jahres

Beim Blick auf die Preisentwicklung in den Mittelstädten sticht vor allem Nordrhein-Westfalen hervor – 7 der 10 Städte mit den stärksten Anstiegen befinden sich hier. Am deutlichsten legten die Wohnungspreise im Nordosten des Bundeslandes zu: Bad Oeynhausen (2.379 Euro), Herford (2.394 Euro) und Minden (2.023 Euro) verzeichneten mit jeweils 14,7 Prozent das stärkste Plus aller untersuchten Städte, bleiben aber dennoch weiterhin erschwinglich. Die hohen prozentualen Anstiege erklären sich somit auch durch das vergleichsweise geringe Ausgangsniveau.

In mehreren Mittelstädten Niedersachsens sind die Angebotspreise ebenfalls spürbar gestiegen, am deutlichsten in den Küstenstädten Emden (2.092 Euro) und Wilhelmshaven (2.151 Euro) mit einem Plus von jeweils 14,3 Prozent.

Plauen am günstigsten, Spitzenpreise in Konstanz

Die günstigsten Wohnungen finden Suchende in ostdeutschen Mittelstädten. Im sächsischen Plauen kostet der Quadratmeter lediglich 945 Euro (+5,1%). Auch in Zwickau (1.137 Euro; +1,6%), Gera (1.242 Euro; +5,1%) oder Görlitz (1.308 Euro; +7,0%) ist der Wohnungskauf gut machbar.

Die teuerste Mittelstadt ist Konstanz am Bodensee, wo Käufer im Schnitt mit 5.648 Euro pro Quadratmeter (-1,0%) für eine Bestandswohnung rechnen müssen. Auch im bayerischen Rosenheim (5.213 Euro; +6,3%) wird die 5.000-Euro-Marke geknackt, während Tübingen (4.963 Euro; +1,5%) nur knapp darunter liegt.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 120 ausgewählten deutschen Mittelstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.03.2026 sowie deren Entwicklung im Vergleich zum 01.03.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Gebäudemodernisierungsgesetz: Planungssicherheit schaffen, Überregulierung vermeiden

Zu den vorgelegten Eckpunkten für ein Gebäudemodernisierungsgesetz können Sie Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe, gerne wie folgt zitieren:

 

“Mit der Vorlage der Eckpunkte für ein Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Bundesregierung eine lange Phase der Unsicherheit beendet. Dass nun Klarheit über die geplanten Leitlinien besteht, ist ein wichtiger Schritt, um den Attentismus zu beenden. Auf dieser Grundlage kann die notwendige Diskussion endlich sachlich und mit Augenmaß geführt werden.

Der vorgesehene Zeitplan mit einem Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 ist zwar ambitioniert, ergibt sich jedoch folgerichtig aus den Vorgaben der kommunalen Wärmeplanung: Bis zum 30. Juni 2026 müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern entsprechende Wärmepläne vorlegen.

Entscheidend ist jetzt, zusätzliche Verschärfungen bei den Effizienzanforderungen zu vermeiden. Die energetische Qualität der Gebäudehülle leistet bereits heute einen erheblichen Beitrag zur Emissionsminderung. Umso wichtiger ist der angekündigte Ansatz, die europäische Gebäuderichtlinie 1:1 und möglichst unbürokratisch umzusetzen und dabei die vorhandenen Spielräume auszuschöpfen.

Die Marktentwicklung zeigt, dass die Anforderungen längst Realität sind. Bereits heute werden nahezu alle neu genehmigten Wohngebäude als Nullemissionsgebäude errichtet. Das europäische Zielniveau ist damit im Wohnungsbau weitgehend erreicht – eine gute Grundlage für eine sachliche Debatte über die konkrete Umsetzung.

Richtig ist auch der geplante Kurs, die Bundesförderung für effiziente Gebäude dauerhaft zu verstetigen. Verlässliche Förderbedingungen schaffen Planungssicherheit und sind eine wesentliche Voraussetzung für Investitionen in Neubau und Bestand. Hier brauchen wir schnell Klarheit, damit Hausbesitzer und Bauwillige in die Sanierung oder den Neubau investieren können.

Beim angekündigten Wärmepaket für die Fernwärme wird es darauf ankommen, praktikable und mittelstandsgerechte Lösungen zu finden. Der Ausbau der Förderung für effiziente Wärmenetze sollte entsprechend ausgestaltet werden, damit die Wärmewende vor Ort erfolgreich umgesetzt werden kann.”

 

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

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Solides Baujahr 2025: Starke Branche, bereit für drängende Aufgaben

Alle Betriebe des Bauhauptgewerbes, inklusive der Betriebe mit weniger als 20 Beschäftigten, haben im Jahr 2025 ca. 172 Mrd. Euro umgesetzt, ein nominales Plus von 5,3 Prozent, unter Herausrechnung der Preisentwicklung ein reales Wachstum um ca. 2,5 Prozent. Die Auftragseingänge stiegen 2025 real um ca. sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dazu Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Das Bauhauptgewerbe hat ein insgesamt solides Jahr hinter sich. Während die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland nur schleppend verläuft, wuchs das Bauhauptgewerbe real um rund 2,5 Prozent. Das ist ein klares Signal, dass sich die Baubranche trotz vieler Hindernisse als einer der Stabilitätsanker der deutschen Wirtschaft weiter behaupten kann. Und das muss sie auch, denn die drängenden Aufgaben von Wohnungsbau über Infrastruktur und Energiewende müssen gebaut werden. Unsere Betriebe stehen dafür bereit.

Wachstumsimpulse gab es aus einzelnen Bereichen des Tiefbaus. Treiber waren Großprojekte zum Umbau der Energieinfrastruktur, zur Sanierung der Schienenwege, zum Ausbau des ÖPNV und zum Breitbandausbau.

Der Straßenbau dagegen lief enttäuschend. Wegen der späten Verabschiedung des Bundeshaushaltes und der Umgliederung von Haushaltsmitteln ins Sondervermögen blieben die Order bis ins vierte Quartal deutlich unter dem Vorjahresniveau. Insgesamt stieg der Umsatz im Tiefbau um 11 Prozent, real ca. 9 Prozent.

Hochbau weiter schwach

Der Wohnungsbau bleibt das Sorgenkind der Branche. Der über drei Jahre andauernde Rückgang der Baugenehmigungen hat sich erwartungsgemäß in der Umsatzentwicklung niedergeschlagen (nominal ca. +1,0 Prozent, real ca. minus 2 Prozent). Zudem blieb die Umsatzentwicklung im Wirtschaftshochbau verhalten. Einerseits hat die schwache Konjunktur im Maschinenbau, der Automobilindustrie und der chemischen Industrie die Investitionsneigung in Wirtschaftsgebäude gebremst. Deutliche Impulse kamen demgegenüber aus dem Aufbau von Rechenzentren. Insgesamt kam der Hochbau nur auf ein nominales Umsatzwachstum von knapp zwei Prozent, real ein Rückgang um ca. 1,0 Prozent.

Umsatzprognose 2026: Plus 2,5 Prozent

Für 2026 rechnen wir mit einem realen Umsatzwachstum im Bauhauptgewerbe von 2,5 Prozent. Treiber der Entwicklung bleibt der Tiefbau, der nun zusätzliche Impulse aus dem Sondervermögen erhält. Im Wohnungsbau ist der Tiefpunkt der Nachfrage durchschritten. Baugenehmigungen und Order haben hier auf niedrigem Niveau wieder Fuß gefasst. Das reicht aber noch nicht, um auf die benötigten gut 300.000 Wohnungen zu kommen. Die Sonderabschreibung sollte auf den EH-55-Standard abgesenkt werden, so wie es bei der degressiven AfA bereits gilt und bei der KfW-Förderung verankert werden muss.

Beschäftigte

Schon im vergangenen Jahr konnte der Beschäftigtenstand erfreulicherweise gehalten werden. Nach ca. 916.300 Beschäftigten 2024 waren im Bauhauptgewerbe 2025 ca. 923.000 Beschäftigte an Bord. Die Zahl der Auszubildenden steigt erfreulich weiter an.

Die steigende Nachfrage im Tiefbau hat dieses Wachstum möglich gemacht. Die Bauwirtschaft steht bereit, den Kapazitätsaufbau fortzusetzen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.”

Alle Zahlen beruhen auf Daten des Statistischen Bundesamtes und eigenen Berechnungen. Die Zahlen gelten für sämtliche Betriebe des Bauhauptgewerbes.

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Sanierungsstau in Deutschland: Jedes 2. zum Kauf angebotene Haus muss dringend saniert werden

Eine Analyse der Energieeffizienzklassen der im Jahr 2025 auf immowelt.de zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien zeigt:

Energiebilanz von Kaufimmobilien: 36 Prozent weisen die schlechtesten Klassen F bis H auf und müssen saniert werden
Handlungsbedarf vor allem bei Einfamilienhäusern: Anteil der dringend sanierungsbedürftigen Objekte (F bis H) bei 52 Prozent
Osten schlägt Westen: Städte in Ostdeutschland sind Spitze bei Energiebilanz, ländliche Regionen im Westen fallen zurück

Deutschlands Bestandsimmobilien haben massiven Sanierungsbedarf: Ein gutes Drittel (36 Prozent) der zum Kauf angebotenen Immobilien verfügt über die Energieeffizienzklassen F bis H. Das zeigt eine immowelt Analyse der 2025 inserierten Häuser und Wohnungen. Besonders schlecht ist es um Einfamilienhäuser bestellt, wo 52 Prozent eine Energiebilanz von F oder schlechter aufweisen – bei Eigentumswohnungen sind es nur 13 Prozent.

“Viele Kaufinteressenten stehen vor der Herausforderung, dass die verfügbaren Immobilien einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen”, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. “Das muss im Rahmen der Gesamtinvestition beachtet werden, eröffnet aber auch Spielraum für Preisverhandlungen, wenn die Kosten für die Sanierungsauflagen nachvollziehbar seriös dargelegt werden können.”

Trotz steigender Energiepreise: kaum Veränderungen seit 2021

Trotz Einführung der CO2-Steuer zum 1. Januar 2021 und der Energiekrise 2022 hat sich die Verteilung in den letzten 5 Jahren wenig zum Positiven verändert. Der Anteil der energieeffizienten Klassen A+ bis C an allen zum Kauf angebotenen Immobilien ist von 33 auf 30 Prozent gesunken. Neubauten, deren Fertigstellung jeweils innerhalb der letzten 2 Jahre erfolgte, wurden für diese Analyse ausgeschlossen. Immobilien mit D bis E stellen zwar mit 33 Prozent noch ein Drittel dar, der Anteil nimmt aber tendenziell ab. Stattdessen sind die Sanierungsobjekte der Klassen F, G und H seit 2021 von 28 auf 36 Prozent angewachsen. Ein Grund könnte sein, dass sich Eigentümer vor allem von Immobilien mit besonders hohen Verbrauchswerten trennen möchten, da diese im Unterhalt zu teuer werden oder an Wert verlieren.

DDR-Erbe und Sanierungswelle: Guter Gebäudebestand in Ost-Städten

Bei der Analyse der Stadt- und Landkreise zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Die beste Gebäudesubstanz weisen tendenziell Städte in Ostdeutschland auf. In Rostock ist nur ein Prozent der inserierten Immobilien der Kategorie F, G oder H zuzuordnen. Auch in Schwerin (5,9 Prozent in F bis H), Dresden (9,1 Prozent), Potsdam (9,2 Prozent) und Leipzig (9,8 Prozent) liegt der Anteil an Wohnimmobilien mit sehr schlechter Energiebilanz im einstelligen Prozentbereich. Dies erklärt sich zum einen aus dem historischen Erbe der DDR, die in Städten im großen Stil auf große Mehrparteienhäuser mit Fernwärme und zentralen Heizwerken setzte. Der Anteil an Haushalten mit Fernwärmeanschluss ist in ostdeutschen Bundesländern daher sehr viel höher als im Bundesschnitt. Insbesondere in dicht besiedelten Städten gilt Fernwärme unabhängig vom Energieträger als effizienter als eine Vielzahl von Einzelheizungen. Da in einen Bedarfsausweis die Art der Heizungsanlage einfließt und ein Verbrauchsausweis die tatsächlichen Heizkosten einrechnet, wird Fernwärme zumeist besser eingestuft. Zusätzlich kam es nach der Wiedervereinigung vor allem in den Städten Ostdeutschlands zu einer massiven Sanierungswelle, sodass der Gebäudebestand dort insgesamt moderner ist als in westdeutschen Städten und vielen ländlichen Regionen.

Höchster Sanierungsbedarf in ländlichen und strukturschwachen Regionen

Der tendenziell höchste Sanierungsstau im Deutschlandvergleich offenbart sich in eher strukturschwachen, ländlichen Regionen. Im Landkreis St. Wendel im Saarland besitzen knapp drei Viertel (73 Prozent) der inserierten Wohnimmobilien die schlechtesten Klassen F, G und H. Im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz sind es 72 Prozent, im Landkreis Siegen-Wittgenstein (Nordrhein-Westfalen) 70 Prozent; ebenso im Werra-Meißner-Kreis in Hessen und der Südwestpfalz (Rheinland-Pfalz).

Tendenziell stammt ein Großteil des Gebäudebestands in diesen und vergleichbaren Regionen aus der Nachkriegszeit und ist daher sanierungsbedürftig. Zudem ist in ländlich geprägten Regionen das freistehende Einfamilienhaus die dominierende Wohnform. Diese weisen prinzipiell eine schlechtere Energiebilanz auf als beispielsweise Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, die in dichter besiedelten Gebieten häufiger sind. Trotzdem sind ländliche Gebiete nicht zwangsläufig diejenigen mit schlechterer Energiebilanz: Landkreise im Süden Deutschlands zeichnen sich ebenfalls durch hohen Sanierungsgrad aus. Das Alpenvorland, das Allgäu, die Bodensee-Region oder der Schwarzwald sowie das Breisgau sind wirtschaftlich florierende Regionen, sodass Immobilieneigentümer dort tendenziell die finanziellen Mittel haben, um in energetische Modernisierungen zu investieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis waren Kaufangebote, die im Jahr 2025 auf immowelt.de in Deutschland inseriert wurden und eine Angabe zur Energieeffizienzklasse enthielten. Dabei wurden ausschließlich Wohnimmobilien im Bestand berücksichtigt. Objekte mit Baujahr innerhalb der letzten zwei Jahre wurden ausgeschlossen.

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Selbstgenutztes Wohneigentum: Rendite im Vergleich mit aktienbasierten Anlagen wettbewerbsfähig und mit emotionaler Zusatzrendite

Neue Studie zeigt: Selbstgenutzte Immobilien sind renditestark, steuerfrei und die bevorzugte Vorsorgeform der Bevölkerung. Reformen müssen Wohneigentum berücksichtigen.

Wohneigentum ist eine stabile, renditestarke und steuerlich vorteilhafte Säule der Altersvorsorge. Das zeigt eine neue Studie der empirica im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen. Im direkten Vergleich mit kapitalmarktbasierten Vorsorgeformen wie Aktien oder Fonds kann sich selbstgenutztes Eigentum nicht nur behaupten, sondern ist in vielen Fällen sogar überlegen, besonders im Hinblick auf Effektivrendite, Sicherheit und Nutzwert im Alter.

Immobilienrendite steuerfrei und effektiver als Aktien?

Während Aktien im Durchschnitt leicht höhere Bruttorenditen erzielen, halbieren Steuern und notwendige Umschichtungen kurz vor Renteneintritt die effektive Aktienrendite auf unter 4 Prozent. Bei Immobilien dagegen liegen die Wertsteigerungs- und Mietrenditen nach Abzug von Transaktions- und Instandhaltungskosten stabil bei rund 5 Prozent und bleiben zudem steuerfrei, wenn die Immobilie selbstgenutzt wird.

“Aktionäre müssen im Alter in sichere Anlagen umschichten und Verkaufserlöse besteuern. Dadurch halbiert sich die eigentliche Rendite, erklärt Studienautor Dr. Reiner Braun. “Selbstnutzer bekommen die Rendite in Form der ersparten Miete dagegen steuerfrei. Grunderwerbsteuer und Instandhaltung mindern die Rendite vergleichsweise wenig. Im Ergebnis haben die Wohneigentümer mit ihrer effektiven Rendite oft die Nase vorne.”

Selbstnutzer sparen systematisch, Mieter oft nur theoretisch

Die Studie zeigt auch: Wohneigentümer weisen im Lebensverlauf eine höhere Sparneigung auf. Selbstnutzer sparen mehr, weil Tilgungen “zwangsweise” erbracht werden. Mieter könnten die Differenz zu den anfangs höheren Wohnkosten vergleichbarer Selbstnutzer sparen. Diese Zusatzersparnis erbringt die Masse der Mieterhaushalte jedoch nicht. Mieter sind bei den Wohnkosten zudem nur kurze Zeit im Vorteil, das gilt erst recht bei schnell steigenden Mieten.

Ergebnis: Selbstnutzer besitzen am Vorabend des Ruhestandes empirisch meist ein höheres Vermögen als vergleichbare Mieterhaushalte.

Kombination aus Eigenheim und Kapitalmarkt besonders wirksam

Studienautor Dr. Braun erklärt: “Die Kombination von Eigenheim und Aktien ist die beste Form der Altersvorsorge: Je früher der Erwerb von Wohneigentum gelingt, desto eher bleibt in der zweiten Hälfte des Erwerbslebens Zeit, zusätzlich in Aktien zu sparen.”

Klare politische Konsequenz gefordert

Vor dem Hintergrund, dass Wohneigentum für die Mehrheit der Haushalte die präferierte Form der Altersvorsorge ist, sollte das politische Ziel bei der Reform der Riester-Rente und der Einführung der Frühstart-Rente klar sein.

“Das Bauministerium hat schon wichtige Impulse gesetzt für den Bau von bezahlbarem Wohnraum und für die soziale Wohnraumförderung. Was fehlt sind weitere Schritte in Richtung der vereinbarten Starthilfe Wohneigentum”, erklärt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen. “Will die Bundesregierung die Wohneigentumsbildung rasch fördern, kann sie bestehende Instrumente ausbauen und modernisieren, etwa Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage an die Inflationsentwicklung anpassen.”

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband der Privaten Bausparkassen e.V., Klingelhöfer Str. 4, D­-10785 Berlin, Tel.: 030 / 590091­500, Fax: 030 / 590091­501, www.bausparkassen.de

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Bundesbauministerium und KfW verbessern Förderkonditionen für Klimafreundlichen Neubau zum 2. März 2026

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Signalzinssatz ab 1% für befristete Förderung des “Effizienzhaus 55”-Standards

Deutliche Zinssenkung auch in weiteren Förderstufen des Klimafreundlichen Neubaus

Zuschüsse für Kommunen steigen

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen und die KfW verbessern die Konditionen für die Neubauförderung im Programm “Klimafreundlicher Neubau” deutlich. Der Kreditzins für die im Rahmen dieses Programms befristet wiederaufgenommene Förderung des “Effizienzhaus 55”-Standards sinkt auf einen Signalzinssatz von ab 1% eff. p.a. (bei zehn Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung): Private und gewerbliche Investoren können die aus Mitteln des Bundes verbilligten KfW-Darlehen ab Montag, 2. März 2026, zu den neuen, verbesserten Konditionen über ihre Hausbank bei der KfW beantragen.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Effizienzhaus 55-Förderung ist, dass die Bauprojekte bereits geplant sind und eine Baugenehmigung vorliegt. Seit dem Start Mitte Dezember vergangenen Jahres wurde bereits der Neubau von rund 17.000 neuen Wohneinheiten gefördert.

Eine Zinssenkung zum 2. März 2026 gibt es auch bei der Förderung des “Effizienzhauses 40” im Rahmen des Programms “Klimafreundlicher Neubau” (0,6% eff. p.a. bei zehn Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung). Die Darlehenszinsen werden aus Mitteln des Bundes verbilligt.

Melanie Kehr, für Inländische Förderung zuständige Vorständin der KfW, sagt: “In Deutschland besteht ein dringender Bedarf an zusätzlichen Wohnungen. Gemeinsam mit dem Bauministerium setzen wir einen weiteren, wichtigen Impuls für eine Beschleunigung im Wohnungsbau: Wir senken die Zinsen für klimafreundliches Bauen deutlich und sorgen so dafür, dass sich Wohnungsneubau finanziell besser rechnet. Die im Dezember befristet wiederaufgenommene Förderung des Effizienzhauses 55 gibt es zu einem Signalzins ab 1%. Höhere energetische Standards im Neubau werden mit noch niedrigeren Zinsen unterstützt. Von der Förderung profitieren Investoren, Mieter und die Gesellschaft – durch günstigere Kreditkosten, dauerhaft geringere Wohnnebenkosten, mehr bezahlbaren Wohnraum und positive Effekte für das Klima.”

Auch für kommunale Gebietskörperschaften gibt es ab Montag, 2. März 2026, bessere Förderkonditionen für klimafreundliche Neubauvorhaben: Die Höhe der Zuschüsse wird angehoben.

Neben Wohngebäuden ist auch der klimafreundliche Neubau von Nichtwohngebäuden förderfähig.

Die Förderung ist abhängig von der Verfügbarkeit von Bundesmitteln, die die KfW zur Zinsverbilligung der Förderkredite bzw. für Zuschüsse einsetzt. Ein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht nicht.

Die detaillierten Produktbedingungen und tagesaktuellen Zinskonditionen sind abrufbar unter www.kfw.de/297sowiewww.kfw.de/498

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KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau, Palmengartenstraße 5-­9, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: 01801/335577, Fax: 069/7431­2944 , www.kfw.de

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San Francisco und New York führen den Savills Tech Cities Index 2025 an

Mit Berlin und München befinden sich zudem zwei deutsche Städte unter den globalen Tech Cities

San Francisco und New York belegen die ersten beiden Plätze im alle zwei Jahre erscheinenden Tech Cities Index von Savills, wobei San Francisco durch den rasanten Fortschritt im Bereich Künstliche Intelligenz beflügelt wurde, während London seit 2023 vom vierten auf den dritten Platz vorgerückt ist. Mit Berlin und München befinden sich zudem zwei deutsche Städte unter den globalen Tech Cities.

Im Rahmen des „Impacts-Thought-Leadership-Programms“ analysierte Savills in 100 Städten weltweit das geschäftliche und technologische Umfeld, die Dynamik und Attraktivität, den Talentpool sowie die Stärke und Tiefe verschiedener technologischer Teilsektoren, um zu identifizieren, welche Städte technologische Innovationen vorantreiben und Talente aus dem Technologiebereich anziehen. Der seit 2015 erhobene Tech Cities Index zeigt, dass die bestplatzierten Standorte zugleich Schwerpunkte für Risikokapital, vielfältige Technologiespezialisierungen und weltweit führende Universitäten sind.

Savills gibt an, dass nordamerikanische Städte die Hälfte der zehn führenden Tech Cities sowie 40 Prozent der 30 bestplatzierten Städte stellen, was die anhaltende Dominanz der USA im globalen Technologiesektor untermauert. San Francisco führt den Index aufgrund seiner Rolle als Zentrum der KI-Entwicklung und des wiedergewonnenen Vertrauens in das Technologie-Ökosystem der Stadt an. Laut dem Immobilienberatungsunternehmen liegt die Nachfrage nach Büroflächen über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Zudem sind die Spitzenmieten für erstklassige Büroflächen in den letzten zwei Jahren um 10,5 % gestiegen, wobei 70 % der größten Bürovermietungsabschlüsse auf die Technologiebranche entfallen. Den zweiten Rang belegt New York, dessen Struktur breiter über mehrere Technologiebereiche diversifiziert ist und das zugleich von einem großen Talentpool und komplementären Branchen sowie seiner Rolle als Kultur- und Lifestylezentrum profitiert.

In Europa führt London die Rangliste an und steht weltweit auf dem dritten Platz. Laut Savills ist es die Tech City mit der höchsten Anzahl an Spitzenuniversitäten, die Innovationen fördern und hochqualifizierte Absolventinnen und Absolventen hervorbringen. Besonders stark ist London in den Bereichen Fintech, CleanTech, DeepTech und Künstliche Intelligenz. Hinter London folgen im Index die europäischen Städte Paris (15.), Berlin (19.), Stockholm (22.), Amsterdam (24.) und München (25.).

München und Berlin sind auch in einem angespannten ökonomischen Umfeld wichtige Standorte für die globale Tech-Szene: So kündigte Google im November 2025 ein 5,5 Milliarden Euro umfassendes Investitionsprogramm in Rechenzentren sowie den Ausbau seiner Standorte in München, Frankfurt und Berlin an. Amazon bleibt dem Standort München treu und eröffnete dort im Dezember sein neues Headquarter. Zudem hat ein renommiertes KI-Unternehmen im Februar 2026 eine signifikante Fläche im Tucherpark in München angemietet. In diesem Quartier entsteht auch Deutschlands erste KI-Fabrik mit der „Industrial AI Cloud“. Berlin hat eine Vielzahl an Tech-Hubs, insbesondere für die Start-Up-Szene. Der Merantix-Campus zählt hier zu den prominenten Beispielen.

„Die Investitionen unterstreichen die anhaltende Relevanz deutscher Städte im internationalen Technologie-Ökosystem. Insbesondere Berlin und München profitieren von ihrer starken Innovationskraft, dem breiten Talentpool und ihrer internationalen Strahlkraft. Für technologiegetriebene Unternehmen stehen heute hochwertige, flexible und ESG-konforme Büroflächen in gut vernetzten, urbanen Lagen im Fokus – ein Profil, das führende deutsche Metropolen zunehmend überzeugend erfüllen“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Savills Germany.

Amsterdam, das sich um fünf Rangplätze verbessert hat, verzeichnete seit 2023 eine Verdoppelung der Investitionen in DeepTech und FinTech. Barcelona (39.) und Madrid (45.) kletterten jeweils um mehr als zehn Plätze nach oben, getrieben durch eine sich festigende spanische Wirtschaft und eine zunehmende Anzahl an qualifizierten Fachkräften.

Im Nahen Osten ist Dubai um 20 Plätze auf Rang 43 aufgestiegen, gestützt durch gezielte KI-Strategien, ein starkes Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum sowie die Attraktivität des Lebensstils.

Im asiatisch-pazifischen Raum hat Singapur den Sprung in die Top 10 geschafft und ist um drei Plätze auf Rang 9 vorgerückt, was auf seine politische und regulatorische Stabilität, seine erstklassige Infrastruktur und sein starkes Geschäftsumfeld zurückzuführen ist. Seoul liegt nun auf Platz 10 und hat vier Plätze gutgemacht. Das steigende Wohlstandsniveau der Stadt, die Nettozuwanderung und die verstärkte staatliche Unterstützung für KI, Halbleiter, Quantencomputing und Biotechnologie haben das Wachstum vorangetrieben. Sowohl Singapur als auch Seoul zeichnen sich laut Savills durch niedrige Leerstandsquoten und ein begrenztes Büroflächenangebot aus, was zu einem Anstieg der Mieten geführt hat. Ansonsten rangieren in Asien sechs chinesische Städte unter den Top 30, angeführt von Peking (Platz 6) und Shanghai (Platz 5). Chinas Tech Cities profitieren von einem großen Binnenmarkt und immer stärker ausgereiften lokalen Ökosystemen.

Paul Tostevin, Head of Savills World Research, kommentiert: „Die Technologiebranche durchläuft angesichts der Entwicklungen im Bereich Künstliche Intelligenz einen tiefgreifenden Wandel. Trotz der potenziell enormen Fortschritte bleibt das Humankapital jedoch der wichtigste Wettbewerbsfaktor der Tech-Branche, sodass die Attraktivität einer Stadt für Unternehmen, die die besten Talente rekrutieren möchten, von großer Bedeutung ist. Die Städte, die in unserem Index weit oben stehen, bieten ein pulsierendes Stadtleben sowie kulturelle und Lifestyle-Angebote, wobei viele – im globalen Vergleich – kleinere Städte überdurchschnittlich gut abschneiden. Letztendlich dominieren jedoch die weltweit größten Städte mit ihrem vielfältigen Angebot, ihrer breiten Geschäftsbasis und ihrem großen Talentpool die ersten zehn Plätze. Für Investoren, Eigentümer und Projektentwickler bedeutet eine leistungsstarke Tech City eine steigende Nachfrage sowohl für Büroflächen für Technologieunternehmen als auch für Wohnraum, der den Bedürfnissen hochqualifizierter, mobiler Arbeitskräfte entspricht.”

Neben technologischer Leistungsfähigkeit entscheidet zunehmend die Qualität des urbanen Alltags über die Attraktivität globaler Tech-Standorte. Eine lebendige Café-Kultur spielt dabei eine Schlüsselrolle: Orte, an denen Menschen arbeiten, sich vernetzen und bei Kaffee oder Matcha Ideen entwickeln. Spätestens mit der Zunahme von Remote- und Hybrid-Arbeit sind Cafés zu hybriden Räumen zwischen Zuhause und Büro geworden – Treffpunkte, die spontane Begegnungen ermöglichen, die kein Videoanruf ersetzt. Wie stark diese urbane Kultur ausgeprägt ist und welchen Beitrag sie zur Anziehungskraft eines Standorts leistet, macht der Savills Matcha Index sichtbar. Er bewertet anhand von Verfügbarkeit, Qualität und Erschwinglichkeit von Matcha-Getränken, wie gut Städte Arbeit, Lifestyle und Aufenthaltsqualität verbinden.

Angeführt wird das Ranking von Tokyo, gefolgt von London und Seoul – allesamt Städte, die auch im Tech Cities Index weit oben rangieren. Der Matcha Index unterstreicht damit, dass Technologiezentren heute nicht nur durch Innovationskraft, sondern zunehmend auch durch Lebensstil und urbane Qualität überzeugen müssen.

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

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Zinshausmarkt: Transaktionen steigen um rund 10 Prozent

Engel & Völkers Research analysiert 59 deutsche Städte

Der deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser gewinnt an Fahrt. 2025 wurden rund 38.000 Transaktionen abgeschlossen – ein Plus von etwa 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das zeigt der Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser 2026 von Engel & Völkers Research, der die Entwicklung in 59 Städten analysiert. Bestandsimmobilien bieten mit durchschnittlich 1.996 Euro pro Quadratmeter attraktive Einstiegspreise, die Mietrenditen liegen in den deutschen A-Städten bei durchschnittlich 4,1 Prozent.

“Immobilieninvestments sind dank stabiler Rahmendaten wieder planbar und kalkulierbar”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. “Diese Chance nutzen derzeit viele Privatanleger. Die steigenden Transaktionszahlen unterstreichen das Potenzial des deutschen Wohn- und Geschäftshausmarktes trotz des weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Umfelds.”

Bestand unter 2.000 Euro pro Quadratmeter

Bestandsimmobilien bieten derzeit attraktive Einstiegschancen in den Markt. Im vierten Quartal 2025 betrug der durchschnittliche Angebotspreis 1.996 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Anstieg von 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, liegt jedoch deutlich unter dem bisherigen Höchstwert von 2.113 Euro pro Quadratmeter, der im zweiten Quartal 2022 erreicht worden war.

Trotz notwendiger Sanierungen – zwei Drittel der inserierten Mehrfamilienhäuser weisen die Energieeffizienzklasse E oder schlechter auf – bleiben die Investitionsausgaben bei Bestandsimmobilien oft unter dem Niveau von Neubauobjekten. Diese kamen zum Jahresende 2025 auf einen durchschnittlichen Angebotspreis von 4.019 Euro pro Quadratmeter.

Renditen in A-Städten bei gut 4 Prozent

Die Mietrendite am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser rangiert 2025 bundesweit mit 5,4 Prozent auf Vorjahresniveau. Im Durchschnitt der A-Städte belief sich die Rendite im vierten Quartal 2025 auf 4,1 Prozent mit Tendenz zu einem leichten Plus. Sie lag erneut deutlich über den 2,7 Prozent der zehnjährigen Bundesanleihen.

Steigende Mieten stützen die Renditen bundesweit: Für Bestandswohnungen betragen die Angebotsmieten im Schnitt 10,42 Euro pro Quadratmeter (+4,1 % zum Vorjahr), für Neubauwohnungen 15,43 Euro pro Quadratmeter (+3,5 %). Das Bevölkerungswachstum in Deutschland und die daraus resultierende gute Vermietbarkeit von Immobilien sichern Investierenden zuverlässige Erträge.

Aussichten am Investmentmarkt

Engel & Völkers Research prognostiziert für den weiteren Verlauf von 2026 eine marktfreundliche Inflationsrate nahe 2 Prozent sowie realistische Bauzinsen um 4 Prozent. “Der Markt für Wohninvestments sendet mit guten Fundamentaldaten, soliden Renditen und einer wachsenden Nachfrage positive Signale”, resümiert Till-Fabian Zalewski. “Besonders der Bestand an Wohn- und Geschäftshäusern bietet Investierenden die Möglichkeit, aussichtsreiche Value-Add-Strategien umzusetzen. Das Transaktionsvolumen wird sich im Laufe von 2026 erneut moderat erhöhen.”

Auf längere Sicht zieht voraussichtlich auch das derzeit schwache Neubausegment wieder an. “Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohn- und Geschäftshäuser ist 2025 um rund 12 Prozent gestiegen”, so Zalewski. “Das wird sich ab den Jahren 2027/2028 zumindest in begrenztem Umfang am Markt bemerkbar machen. Auch Impulse der Bundesregierung wie etwa die EH-55-Förderung sind positive Nachrichten für den Neubaumarkt.”

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ENGEL & VÖLKERS Holding GmbH, Vancouverstraße 2a, 20457 Hamburg,Tel: 040 334681600, https://www.engelvoelkers.com/de

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Gipfelstürmer am Immobilienmarkt: Das sind Deutschlands exklusivste Berg-Domizile

Eine immowelt Auswertung der exklusivsten Wohnimmobilien sowie der durchschnittlichen Quadratmeterpreise in deutschen Wintersportorten zeigt:

Exklusivstes Anwesen: Villa am eigenen Berg in Oberaudorf mit 40.000 Quadratmeter Grundstück

Luxus-Preise: Die exklusivsten Objekte in den Alpen bewegen sich zwischen 2,5 und 5,3 Millionen Euro

Wintersportorte im Preis-Check: Oberstdorf und Schliersee mit höchsten Durchschnittspreisen; Sparpotenzial im Bayerischen Wald und im Harz

Alpenpanorama, maximale Privatsphäre und eine Ausstattung der Extraklasse: In den deutschen Wintersportregionen finden sich derzeit einige der exklusivsten Immobilienangebote des Landes. Wer sich den Traum vom Refugium in den Bergen erfüllen möchte, muss tief in die Tasche greifen, besonders in den bayerischen Alpen-Hotspots. Eine aktuelle immowelt Auswertung zeigt, welche Luxus-Objekte derzeit den Markt dominieren und wo Käufer in Deutschland noch vergleichsweise günstig fündig werden.

Die Top 3: Bis zu 5,3 Millionen Euro für exklusivste Alpendomizile

5,299 Mio. Euro – Anwesen am eigenen Berg mit Kaiserblick

Das derzeit luxuriöseste Berg-Domizil liegt im oberbayerischen Luftkurort Oberaudorf. Für knapp 5,3 Millionen Euro steht hier eine Villa im Landhausstil zum Verkauf, die mit Superlativen nicht geizt: 28 Zimmer auf 876 Quadratmetern Wohnfläche, gelegen auf einem 40.000 Quadratmeter großen Areal in idyllischer Alleinlage – inklusive eigenem Berg und unverbaubarem Blick auf das Kaisergebirge.

4,75 Mio. Euro – Großzügiges Alpenanwesen mit eigenem Wald

Auf dem zweiten Platz folgt ein herrschaftliches Anwesen in Reit im Winkl. Für 4,75 Millionen Euro erhalten Käufer nicht nur 384 Quadratmeter exklusiven Wohnraum, sondern auch ein 18.000 Quadratmeter großes Grundstück, das einen eigenen Wald umfasst. Ein Rückzugsort, der maximale Diskretion verspricht.

3,8 Mio. Euro – Exklusives Chalet mit Bergblick

In Lenggries verbindet ein hochwertiges Chalet für 3,8 Millionen Euro alpinen Charme mit modernem Lifestyle. Auf 189 Quadratmetern Wohnfläche und weitläufigen Terrassen stehen Wellness und Genuss im Vordergrund – Außensauna sowie eine voll ausgestattete Outdoor-Küche inklusive.

Auch in den weiteren Top-Platzierungen spiegelt sich die Vielfalt des Luxussegments wider:

3,75 Mio. Euro (Grainau): Eine denkmalgeschützte Landhausvilla am Fuße der Zugspitze auf einem 15.000 Quadratmeter großen Grundstück.

2,9 Mio. Euro (Oberaudorf): Ein weitläufiges Domizil in Waldrandlage mit 692 Quadratmetern Wohnfläche, 3 Etagen und Einliegerwohnung.

2,69 Mio. Euro (Berchtesgaden): Eine Villa mit spektakulärem 360-Grad-Panorama und zweistöckiger Glasfront.

2,5 Mio. Euro (Garmisch-Partenkirchen): Ein einzigartiges Refugium mit rund 275 Quadratmetern Wohnfläche in absoluter Traumlage am Waldrand oberhalb des beliebten Rießersees mit beeindruckenden Blicken auf die Alpen und Garmisch-Partenkirchen.

Preis-Check: So viel kosten Immobilien in deutschen Wintersportorten

Abseits der Millionen-Domizile zeigen sich bei den Durchschnittspreisen deutliche Unterschiede zwischen den deutschen Wintersportorten. Die mit Abstand hochpreisigste Region sind die bayerischen Alpen: Von 47 untersuchten Wintersportorten belegen Gemeinden im Süden Bayerns die ersten 27 Plätze. Die teuersten Pflaster bei den Durchschnittspreisen für Wohnimmobilien sind:

Oberstdorf: 6.410 Euro/m²

Schliersee: 6.224 Euro/m²

Garmisch-Partenkirchen: 6.138 Euro/m²

Wer die Nähe zum Skilift sucht, aber ein begrenzteres Budget hat, wird in den deutschen Mittelgebirgen fündig. Hier liegen die Quadratmeterpreise teils unter 1.500 Euro. Am günstigsten kauft man in Steinach im Thüringer Wald (1.085 Euro), gefolgt von Bayerisch Eisenstein im Bayerischen Wald (1.239 Euro) und Braunlage im Harz (1.375 Euro).

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für das Ranking der exklusivsten Wohnimmobilien waren Angebote, die derzeit in deutschen Wintersportorten auf immowelt.de zum Kauf inseriert werden (Stichtag: 06.02.2026). Berücksichtigt wurden ausschließlich freistehende Villen, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit vollständigem Exposé. Neubauprojekte ohne Bebauung, Fertighäuser, Mehrfamilienhäuser oder Zwangsversteigerungen wurden nicht berücksichtigt. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise.

Datenbasis für die Berechnung der durchschnittlichen Kaufpreise in den Wintersportorten waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) und Einfamilienhäusern (600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) zum 01.01.2026 wieder. Die angegebenen Preise repräsentieren den gewichteten Durchschnitt von Wohnungs- und Hauspreisen, basierend auf ihrer relativen Verteilung. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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BNP Paribas Real Estate: Signa-Objekte mitentscheidender Faktor für guten Umsatz im 4. Quartal

Der Retail-Investmentmarkt kann zum Jahresende auf ein solides Gesamtjahr 2025 zurückblicken: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. EUR liegt das aktuelle Ergebnis auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr (+3 % ggü. 2024).

Einen entscheidenden Beitrag zu dieser Bilanz hat das Schlussquartal geliefert, das mit fast 2,4 Mrd. EUR das beste Quartalsergebnis seit Q3 2022 markiert (rund 3,6 Mrd. EUR). Hauptursächlich hierfür waren erneut umsatztreibende Sondereffekte: Mit dem Oberpolliger und dem Corbinian in München sowie dem Karstadt am Berliner Kurfürstendamm wechselten zwischen Oktober und Ende Dezember gleich drei großvolumige Signa-Objekte im dreistelligen Millionensegment den Eigentümer. Außerhalb dieser Großdeals sind vor allem Investments zwischen 25 und 50 Mio. EUR zu nennen, die durch ihre attraktiven Risiko-Rendite-Profile bei kleineren Shoppingcentern und Fachmarktzentren aber auch im Highstreet-Bereich im Jahr 2025 besonders im Nachfragefokus standen (rund 1,2 Mrd. EUR und +83 % ggü. 2024). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate

Wie vielschichtig sich das Marktgeschehen momentan präsentiert, wird auch dadurch unterstrichen, dass alle Objektarten von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich profitieren. Trotz alledem bestätigt der Fachmarktsektor u. a. durch die Übernahme der Porta-Gruppe von XXXLutz sowie größere Food- und FMZ-Portfolios klar seine Spitzenposition (gut 48 %). Bei den Kaufhäusern (fast 20 %) fallen vor allem die ehemaligen Signa-Objekte ins Gewicht, bei den Shoppingcentern gehören neben den Designer Outlets Neumünster und Wustermark auch die Berliner Gropius Passagen zu den Treibern, und im Highstreet-Segment (rund 13 %) sind in erster Linie zwei größere Deals von Luxus-Geschäftshäusern in Düsseldorf anzuführen

A-Städte: Kaufhausdeals tragen 52 % zum Volumen bei

“Auch auf das Investmentvolumen der Top-Märkte hat sich das dynamische Transaktionsgeschehen im vierten Quartal ganz entscheidend ausgewirkt: So wurden gut 1,1 Mrd. EUR bzw. rund 60 % des Gesamtumsatzes der A-Standorte (knapp 2 Mrd. EUR) zum Jahresende über die Ziellinie gebracht”, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

An dieser Bilanz haben mit München (896 Mio. EUR), Berlin (512 Mio. EUR), Düsseldorf (304 Mio. EUR) und Hamburg (195 Mio. EUR) jedoch lediglich vier der sieben großen Investmentmärkte mit umfangreicheren Volumina partizipiert. Die Standorte Frankfurt, Stuttgart und Köln konnten dagegen nur sehr kleinteilige Investments vermelden und blieben mit ihren Ergebnissen deutlich unterhalb der 50-Mio.-EUR-Marke.

Insgesamt ist also festzuhalten, dass außerhalb der großvolumigen Signa-Objekte weiterhin nur vereinzelte dreistellige Millionendeals in den Top-Märkten zu beobachten sind und die nach wie vor hohen Preise in Highstreet-Lagen nur schwer gehalten werden können. Dementsprechend haben die Spitzenrenditen im 12-Monats-Vergleich in einigen Städten leicht zugelegt. Im Städte-Ranking liegt München (3,45 %) weiterhin vor Frankfurt (3,75 %), es folgen Berlin (3,85 %) und Hamburg (3,85 %) sowie Köln (3,90 %), Düsseldorf (3,95 %) und Stuttgart (3,95 %). In den übrigen Objektarten sind für Fachmarktzentren aktuell 4,65 % anzusetzen, einzelne Supermärkte/Discounter liegen bei 4,90 %, und bei Baumärkten und Shoppingcentern können für Top-Assets bis zu 5,80 % erzielt werden.

Perspektiven

Zum Jahresende 2025 konnte der Retail-Investmentmarkt noch einmal auf sich aufmerksam machen und im Assetklassenvergleich den besten Schlussspurt hinlegen. Auf der einen Seite spielen mit der Porta-Übernahme und den Verkäufen der ehemaligen Signa-Objekte zwar gleich zwei ausschlaggebende Sondereffekte in die Gesamtbilanz mit hinein. Auf der anderen Seite unterstreicht die vergleichsweise hohe Anzahl der registrierten Retail Investments jedoch auch, dass das Investmentgeschehen breit aufgestellt ist und sich nicht nur auf die großen Umsatztreiber beschränkt.

Für 2026 ist davon auszugehen, dass bei den Objektarten der Nachfragefokus insbesondere auf Fachmarkt- und Food-Investments sowie Portfolios in diesem Segment ausgerichtet bleibt. Neben den bereits seit vielen Jahren beliebten Assets im Lebensmitteleinzelhandel, haben sich im Fachmarktsegment in der zweiten Reihe aber nach und nach auch sehr erfolgreich Non-Food-Objekte bzw. -Portfolios positioniert. Darüber hinaus hat sich vor allem in der zweiten Jahreshälfte gezeigt, dass die Preisvorstellungen im Shoppingcenter-Segment auf Käufer- und Verkäuferseite inzwischen wieder näher beieinanderliegen und attraktive Einstiegschancen für Anleger eröffnen.

“Auch Highstreet Investments in hochfrequentierten Konsum- oder etablierten Luxuslagen guter Makrostandorte bleiben nachgefragte, aber auch preissensible Assets. Vor diesem Hintergrund bleibt zunächst abzuwarten, in welche Richtung sich die Spitzenrenditen 2026 entwickeln. Am wahrscheinlichsten sind zum Jahresbeginn allerdings Seitwärtsbewegungen”, so Christoph Scharf.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

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Energieeffizienteste Städte Deutschlands 2025: Trier belegt den 1. Platz

Trier hat den energieeffizientesten Gebäudebestand Deutschlands

Die Städte Rostock und Dresden belegen den zweiten und dritten Platz im jährlich stattfindenden Wettbewerb. Die energetisch schlechtesten Gebäudebestände des Top-50-Rankings finden sich in Mönchengladbach (48), Bremen (49) und Krefeld (50).

Energetische Gebäudesanierung: Osten liegt insgesamt vor Westen

Auch im fünften Jahr der Studie zeigt sich, dass die Sanierungstätigkeiten in vielen alten Bundesländern – insbesondere in Nordrhein-Westfalen – stark vernachlässigt werden. Der Osten Deutschlands liegt insgesamt beim energetischen Zustand weiter vorn, da in den Nachwendejahren stark in den Gebäudebestand investiert wurde. Die Vorjahresgewinner waren Chemnitz (2024), Leipzig (2023), Potsdam (2022) und Offenbach am Main (2021).

Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG): “Deutsche Kommunen, die die energetische Zukunft ihres Gebäudebestands in den Fokus rücken, profitieren in vielfacher Hinsicht: Sie machen die Städte klimaresilient, reduzieren die Energiekosten für ihre Bürgerinnen und Bürger und sichern den Wohlstand, der überwiegend in deren Immobilieneigentum steckt. Die Stadt Trier hat dies erkannt und sich ein strategisches Konzept für Klima und Energie verordnet, das erste Früchte trägt. Das Gesamtbild der energetischen Sanierungstätigkeiten in Deutschland fällt jedoch ernüchternd aus: Die Sanierungsquote liegt derzeit bei mageren 0,69Prozent. Notwendig wären rund 2Prozent. Deutschland braucht dringend einen Sanierungs-Turbo!”

Wolfram Leibe, Oberbürgermeister der Stadt Trier: “Ich freue mich, dass die Stadt Trier bei diesem Ranking so gut abgeschnitten hat. Diese Auswertung der Marktlage ist ein schönes Indiz dafür, dass in Trier offenbar viele Menschen verstanden haben, wie wirtschaftlich sinnvoll Energieeffizienz beim Sanieren und Bauen ist. Außerdem steigert sie die Wohnqualität und ist natürlich sinnvoll und wichtig im Hinblick auf das Thema Klimaschutz.”

Grundlage ist eine Studie von ImmoScout24 mit rund 300.000 Datensätzen aus dem Jahr 2025 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG).

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Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG), Friedrichstrasse 95 (PB138), 10117 Berlin, Tel: 030 / 310 110 90, www.buveg.de

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Sanierungsquote 2025: Talfahrt für energetische Gebäudesanierung geht weiter

Die Quote für energetische Sanierungen im deutschen Gebäudebestand ist im Jahr 2025 auf 0,67 % weiter abgesunken.

Nach 0,69 % im Vorjahr 2024, 0,70 % im Jahr 2023 und 0,88 % im Jahr 2022 markiert dies einen neuen Tiefpunkt für die rund 19,5 Millionen Wohngebäude. Eine jährliche Quote von rund 2 % wäre notwendig, um die vereinbarten Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Die Quote für die etwas mehr als zwei Millionen Nichtwohngebäude ist ebenfalls rückläufig und liegt bei 0,92 % (2024: 0,95 %).

Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e. V.: “Die Sanierungstätigkeit ist in Deutschland auf einem besorgniserregenden Niveau. Mit einem ambitionierten Gebäudeenergiegesetz besteht jedoch die Chance, energetische Sanierungen attraktiver zu machen und damit die Energiekosten für die Bevölkerung langfristig zu senken. Private und institutionelle Immobilieneigentümer zögern jedoch weiterhin bei Investitionen in ihre Gebäude. In den Nichtwohngebäuden ist die Entwicklung 2025 noch schwächer: Gerade in öffentlichen Gebäuden wie Krankenhäusern, Schulen oder Verwaltungen besteht ein großer Sanierungsstau. Hier könnte das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität für einen Befreiungsschlag sorgen. Deutschland braucht nicht nur einen Bau-Turbo, sondern dringend auch einen Sanierungs-Booster!”

Frank Lange, Geschäftsführer des Verband Fenster + Fassade e.V.: “Der Fenstermarkt zeigt derzeit deutlich, wie stark die energetische Sanierung insgesamt unter Druck steht. Selbst der vergleichsweise aufwandsarme Bereich des Fenstertauschs bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau. Neue Fenster sind häufig der erste Sanierungsschritt – bleibt dieser aus, stockt die gesamte Gebäudemodernisierung. Umso wichtiger sind verlässliche Rahmenbedingungen und Planungssicherheit, sowohl in der Förderung als auch im Gebäudemodernisierungsgesetz.”

Sanierungsquote 2025:

Sanierungsquote Dach: 0,74 %

Sanierungsquote Fassade: 0,46 %

Sanierungsquote Fenster: 1,19 %

Sanierungsquote Wohngebäude gesamt: 0,67%

Sanierungsquote Nichtwohngebäude gesamt: 0,92%

Anzahl energetisch sanierter Wohneinheiten (WE) 2025: Im Jahr 2025 wurden 260.000 Wohneinheiten saniert, im Vorjahr 2024 265.000 (2023: 275.000). Gemäß der Leitstudie Aufbruch Klimaneutralität der Deutschen Energie-Agentur (dena) hätten jedoch im Jahr 2025 460.000 Wohneinheiten saniert werden müssen; bis 2030 müsste diese Zahl auf bis zu 730.000 steigen.

Hintergrund: Die Gebäude in Deutschland verbrauchen nach wie vor zu viel Energie; sie verursachen derzeit rund 30 % aller CO2-Emissionen. Die energetisch schlechtesten Gebäude der Effizienzklassen G und H sind für 50 % des gesamten Energieverbrauchs des Gebäudesektors verantwortlich. Zwei Drittel aller Wohngebäude befinden sich in den Effizienzklassen D bis H und verbrauchen mehr als 100 kWh/m² im Jahr. Dieses Gesamtbild führt zu immer höheren Energiekosten für die Verbraucher und zu einem Wertverlust bei Immobilieneigentümern von energetisch schlechten Gebäuden. Der Wertabschlag am Markt liegt mittlerweile bei bis zu 40% gegenüber sanierten Immobilien.

Die Sanierungsquote wird im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e. V. (BuVEG) von B+L Marktdaten Bonn ermittelt. Sie ist die zentrale Kennzahl für Maßnahmen im Bereich der energetischen Gebäudesanierung und damit ein wesentlicher Indikator für die Wärmewende in Deutschland.

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Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG), Friedrichstrasse 95 (PB138), 10117 Berlin, Tel: 030 / 310 110 90, www.buveg.de

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