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Ein Immobilienverkauf scheint oft klar und einfach: Der Käufer und der Verkäufer einigen sich auf einen Preis, die Finanzierung wird beantragt – doch dann folgt die Ernüchterung.

Die Bank bewertet die Immobilie deutlich niedriger als den Kaufpreis, und die Finanzierung platzt. Warum kommt es zu diesen Unterschieden und wie können Käufer, Verkäufer und Makler darauf reagieren?

Katharina Heid, qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, erklärt: “Banken interessieren sich nicht für Emotionen oder Markttrends – für sie zählt allein die Absicherung des Kredits. Während sich Verkäufer an der Nachfrage orientieren, berechnen Banken den Immobilienwert mit konservativen Methoden, um das Risiko zu minimieren.” Doch was genau unterscheidet den Marktwert vom Beleihungswert und wie kann man Finanzierungsprobleme vermeiden? Wie Banken rechnen – und welche Strategien helfen, Finanzierungshürden zu umgehen, erklärt sie Ihnen in diesem Beitrag.

Marktwert vs. Beleihungswert: Zwei unterschiedliche Perspektiven

Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus Angebot und Nachfrage – er spiegelt wider, was Käufer bereit sind zu zahlen. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

Aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Immobilien.

Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.

Emotionale Faktoren, darunter ein besonders gefragtes Viertel oder ein modernes Design.

Auch Spekulationen auf weiter steigende Immobilienpreise beeinflussen den Marktwert.

In gefragten Regionen führt dies häufig zu stark steigenden Preisen, da Käufer bereit sind, über den eigentlichen Sachwert hinaus zu zahlen. Im Gegensatz dazu berechnen Banken den Beleihungswert deutlich konservativer, indem sie:

langfristige Preisentwicklungen statt kurzfristiger Trends berücksichtigen.

nur nachhaltige Wertsteigerungen einfließen lassen.

Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge oder steigende Zinsen einkalkulieren.

Immobilien mit einem Sicherheitsabschlag von bis zu 20 bis 30 Prozent bewerten.

Das bedeutet: Auch wenn Käufer 500.000 Euro für eine Immobilie zahlen möchten, könnte die Bank den Beleihungswert nur auf 400.000 Euro festlegen – was die Finanzierung erschwert.

Warum Banken vorsichtiger bewerten – und was das für Käufer bedeutet

Banken bewerten Immobilien deutlich vorsichtiger als Käufer oder Investoren, da für sie zum einen nicht die mögliche Rendite, sondern die Sicherheit des Kredits im Vordergrund steht. Während Anleger darauf spekulieren, dass die Preise weiter steigen, muss die Bank sicherstellen, dass die Immobilie auch im Fall einer Zwangsversteigerung als ausreichende Sicherheit dient. Zweitens steht die langfristige Werthaltigkeit vor Trends. Besonders in überhitzten Märkten setzen Banken daher bewusst niedrigere Werte an, um sich gegen mögliche Preisblasen und zukünftige Wertverluste abzusichern.

Zudem unterliegen sie strengen regulatorischen Vorgaben: Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) schreibt vor, dass der Beleihungswert auf langfristigen, stabilen Faktoren basieren muss – kurzfristige Markttrends oder spekulative Preisanstiege dürfen dabei nicht einfließen. Für Käufer kann dies bedeuten, dass die Bank einen niedrigeren Wert ansetzt als den tatsächlichen Kaufpreis, wodurch sich die Finanzierung schwieriger gestalten kann.

Wie können Käufer und Verkäufer Finanzierungsprobleme vermeiden?

Damit die Finanzierung am Ende erfolgreich durchgebracht wird, können sich Käufer und Verkäufer an die folgenden Tipps halten:

1. Den realistischen Beleihungswert im Voraus klären

Bevor Käufer ein Kaufangebot abgeben, sollten sie eine professionelle Immobilienbewertung einholen, die auch die Bankenperspektive berücksichtigt.

2. Eigenkapital erhöhen

Wenn der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, kann eine höhere Eigenkapitalquote die Finanzierung sichern.

3. Alternativen prüfen

Manche Banken bewerten Immobilien großzügiger als andere. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann helfen, die beste Lösung zu finden.

4. Wertsteigernde Maßnahmen dokumentieren

Wenn Modernisierungen geplant sind, sollten Käufer diese bereits bei der Bank als potenzielle Wertsteigerung argumentieren.

Fazit: Eine fundierte Bewertung entscheidet über die Finanzierung

Immobilienkäufer sollten sich frühzeitig mit den Bewertungsmethoden der Banken auseinandersetzen. Eine professionelle Immobilienbewertung kann helfen, unangenehme Überraschungen bei der Finanzierung zu vermeiden. “Viele Käufer verlassen sich darauf, dass die Bank den Kaufpreis übernimmt, ohne die Bankenbewertung vorher zu kennen. Dabei ist es entscheidend, sich frühzeitig über den Beleihungswert zu informieren – das spart Zeit, Nerven und kann den gesamten Kaufprozess entscheidend beeinflussen”, so Katharina Heid. “Käufer, die den Beleihungswert realistisch einschätzen, haben bessere Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung. Wer seine Immobilie als sichere Anlage sieht, sollte auf fundierte Bewertungen statt auf Markttrends setzen”, schließt die Expertin.

Über Katharina Heid:

Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt sie jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt.

Verantwortlich für den Inhalt:

Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

Neuer Marktbericht von Engel & Völkers: Spitzenpreise von bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter in Toplagen

Pariser Flair lockt internationale Investoren

Der Pariser Immobilienmarkt zeigt nach einer Phase der Zurückhaltung deutliche Zeichen der Erholung. Die Preise stabilisieren sich, während die Käufernachfrage – insbesondere durch Investoren aus dem Ausland – spürbar zunimmt. Dies sind die zentralen Ergebnisse des aktuellen Marktberichts von Engel & Völkers Paris 2025. “Nachdem der Markt 2024 zunächst von einer abwartenden Haltung geprägt war, erleben wir nun eine steigende Nachfrage sowohl von nationalen als auch internationalen Käufern. Besonders Amerikaner betrachten Paris weiterhin als sicheren Hafen für Immobilieninvestitionen. Die gesunkenen Kreditkosten stärken das Vertrauen und beleben die Immobilientransaktionen”, erklärt Alexis Caquet, CEO von Engel & Völkers Frankreich. Die zunehmende Zahl an Besichtigungen bestätigt diese Marktbelebung.

Premiumimmobilien erzielen Spitzenpreise in Toplagen

Besonders stark nachgefragt sind die exklusiven Wohnviertel im 6., 7., 8. und 16. Arrondissement von Paris. Internationale Käufer machen hier rund 30 Prozent der Kundschaft aus und stammen vor allem aus anderen europäischen Ländern, den USA und Asien. Auch französische Investoren kehren vermehrt in den Markt zurück. Vor allem Stadtapartments, die als Zweitwohnsitz oder als rentable Kapitalanlage zur Vermietung genutzt werden können, sind hoch im Kurs.

Das 6. Arrondissement ist bekannt für seine eleganten Boutiquen, historischen Cafés sowie dem idyllischen Jardin du Luxembourg und gehört in Paris zu den traditionell hochpreisigsten Adressen für Wohnimmobilien. Hier liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen rund 11.000 und 25.000 Euro. Besonders gefragt sind in diesem Arrondissement stilvolle Altbauwohnungen mit typischen Pariser Details wie Parkettböden, Stuck und Kaminen. Rund 70 Prozent der Käufer kommen hier aus dem Ausland, insbesondere aus den USA und Europa.

Ebenfalls sehr begehrt ist das benachbarte 7. Arrondissement mit den Wohnvierteln Invalides, Saint-Thomas d’Aquin, Champ de Mars und Gros-Caillou. Hier befinden sich einige der bekanntesten Wahrzeichen von Paris, darunter der Eiffelturm, der Invalidendom und das Ministerien-Viertel. Die Quadratmeterpreise bewegen sich bei durchschnittlich 18.300 Euro. Wohlhabende Geschäftsleute, Tech-Start-ups sowie Persönlichkeiten aus Politik und Wirtschaft zieht es verstärkt in diese Gegend. Besonders gefragt sind renovierte, stilvoll eingerichtete 2-Zimmer-Pieds-à-terre. Investoren, die zuvor in das 8. oder 16. Arrondissement investierten, fokussieren sich zunehmend auf das 7. Arrondissement, um eine internationale Käuferschaft mit hochwertigen, modernisierten Immobilien anzusprechen.

Das 8. Arrondissement bleibt mit seinen exklusiven Boutiquen an der Avenue Montaigne, den ikonischen Hotels an der Avenue George V und renommierten Kultureinrichtungen von Paris Hotspot für wohlhabende Käufer aus den USA, dem Nahen Osten und Asien. Besonders luxuriöse, renovierte Haussmann-Apartments mit hochwertiger Einrichtung und Balkonen stehen im Fokus der Suchkunden. Der Quadratmeterpreis für Immobilien im gehobenen Segment liegt hier bei durchschnittlich rund 12.800 Euro.

Auch das 16. Arrondissement im Westen von Paris zählt zu den begehrtesten Wohngegenden der Stadt, bekannt für Sicherheit und hohe Lebensqualität. Es gliedert sich in die Viertel Victor Hugo im Norden und Passy im Süden und zieht sowohl internationale Käufer als auch wohlhabende Pariser Familien mit Kindern an, welche die Gegend für ihre großzügigen Grünflächen, darunter die Jardins du Trocadéro, und renommierten Schulen wie das Lycée Janson de Sailly und die École Internationale, schätzen. Die Preise variieren je nach Lage: In Victor Hugo liegt der Quadratmeterpreis zwischen 12.500 und 18.000 Euro, in Passy durchschnittlich bei 12.700 Euro. Besonders im Luxussegment ist die Nachfrage aus dem Ausland in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen. Etwa 60 Prozent der Neukunden stammen aus Ländern wie Madagaskar, Ägypten, Aserbaidschan, Schweden, Rumänien und den USA.

Ausblick: Positive Entwicklung für 2025 erwartet

Engel & Völkers blickt für den Immobilienmarkt in Paris optimistisch in die Zukunft. Besonders im Premiumsegment wird mit weiter steigender Nachfrage und Preisanstiegen gerechnet. “2025 wird ein entscheidendes Jahr für den Pariser Immobilienmarkt. Wir gehen davon aus, dass sich der Markt weiter stabilisiert und die Investitionen in Wohnimmobilien weiter zunehmen – sowohl von nationalen, als auch von internationalen Käufern”, so Caquet. “Engel & Völkers ist bestens aufgestellt, um diese Entwicklung aktiv zu gestalten und unseren Kunden erstklassige Objekte in den besten Lagen anzubieten.”

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ENGEL & VÖLKERS AG, Vancouverstraße 2a, 20457 Hamburg,Tel: 040 334681600, https://www.engelvoelkers.com/de

Nach dem Bundestag stimmte heute auch der Bundesrat der Verfassungsänderung und dem 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen für die Infrastruktur zu. Dazu Wolfgang Schubert-Raab, Präsident Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Mit der Entscheidung geht unser Land einen wichtigen Schritt nach vorn. Zu lange hatten wir uns an einen jahrzehntelangen Reformstau gewöhnt, das Land von seiner Substanz gelebt. Die Baubranche ist froh, dass die Regierung die Voraussetzungen für eine echte Modernisierungsoffensive geschaffen hat.

Aber: Der wirtschaftspolitische Test kommt jetzt. Das Sondervermögen darf nicht zum Sondervergnügen werden. Die neue Regierung muss eine Reformkoalition bilden. Ohne neue Strukturen besteht die große Gefahr, dass es beim reinen Geldausgeben bleibt und das Schuldenpaket an anderer Stelle verpufft.”

Der Theorieteil ist zu lang

“Die Prozesse für Infrastrukturprojekte in unserem Land sind eine Qual. Der Theorieteil ist zu lang. Wenn es ganz schlimm läuft, können Genehmigungsprozesse 85 Prozent eines Autobahnprojekts einnehmen, während wir nur 15 Prozent zum Bauen benötigen. Die Politik muss zeigen, dass sie wirklich Interesse an schnelleren Prozessen hat. Eine Reformagenda ist unvermeidlich.

Damit das Sondervermögen nachhaltig wirkt, müssen wir radikal reformieren und schnellere Genehmigungen, weniger Vorschriften und schlanke Prozesse erreichen. Bei Ersatzneubauten sollten die Planungsämter auf ihre Jahre verzehrenden Planfeststellungsverfahren fortan verzichten. Gleichzeitig sind Stichtagsregelungen gegenüber Einsprüchen und Technikvorschriften alternativlos, will man wirklich schneller werden.

Der sehnlich erwartete Bürokratieabbau würde die Kosten erheblich senken. Das entlastet am Ende auch die vielen privaten Bauherren und potenziellen Häuslebauer, die aufgrund steigender Zinsen immer weniger bauen lassen können.

Deutschland braucht eine Reformagenda, die mit neuen Verwaltungsvoraussetzungen den Mittelstand nachhaltig entlastet und die Projektkosten senkt. Erst dann wird es dem Land gelingen, das viele Geld effektiv einzusetzen. Das schnellste und größte Re-Invest des eingesetzten Kapitals wird gelingen, wenn die Aufträge an ortsansässige und einheimische Firmen erteilt werden.”

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe, begrüßt die angekündigten Pläne von Union und SPD zur Einrichtung eines 500-Milliarden-Euro-Sondervermögens für Investitionen in Infrastruktur und Wirtschaft ausdrücklich:

“Die geplanten Investitionen sind die jetzt dringend benötigte Modernisierungsoffensive. Wir erwarten nicht nur wirtschaftliche Impulse, sondern auch eine Stärkung unserer nationalen Wettbewerbsfähigkeit. Die Bauwirtschaft ist froh, dass Schwarz-Rot diesen Schritt gehen will. Unser Land wäre besser auf die Zukunft vorbereitet. Gleichzeitig bleibt es aber Aufgabe der neuen Bundesregierung, den Bundeshaushalt strukturell in Ordnung zu bringen, denn grundsätzlich müssen dauerhafte Aufgaben aus dem regulären Haushalt finanziert werden.

Klar ist aber auch: Geld allein reicht nicht. Die Prozesse müssen schneller werden, das Nadelöhr sind die Planungs- und Verwaltungskapazitäten. Gerade bei Infrastrukturprojekten dauern Planungen und Genehmigungen erheblich länger als das Bauen selbst. Behörden und Planungsämter müssen personell ausgebaut werden. Nur so können wir die geplanten Investitionen auch bauen. Entscheidend ist zudem, dass die Mittel so investiert werden, dass sie der heimischen Volkswirtschaft nützen. Eine mittelstandsgerechte Vergabe ist der beste Weg, um sicherzustellen, dass die Investitionen zu Steuereinnahmen und sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung in Deutschland führen und damit die heimische Konjunktur stärken.

Unsere Branche steht bereit, diese historische Chance zu nutzen und gemeinsam mit Politik und Verwaltung die Weichen für eine zukunftsfähige Infrastruktur zu stellen. Jetzt warten wir gespannt auf die konkrete Umsetzung und den Anteil, der auf Infrastruktur und Bauen entfällt – denn erst dann zeigt sich, wie stark diese Investitionen tatsächlich wirken werden.”

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Positives Resümee für 2024 durch strikte Fokussierung auf Kernkompetenzen

Mit der „Strategie 2030“ hat die KanAm Grund Group vergangenes Jahr die Basis gelegt, um langfristig gut aufgestellt zu sein. Im Rahmen dessen konzentriert sich der international tätige Immobilienspezialist gezielt auf seine Kernkompetenzen zum Vorteil seiner Kunden, die derzeit aus 85 Prozent institutionellen Investoren und 15 Prozent Privatkunden bestehen. Dank seiner konservativen und vorausschauenden Unternehmenspolitik kann Europas erfahrener Fonds- und Asset-Manager mit Nachhaltigkeitskompetenz – trotz des herausfordernden Marktumfeldes – auch für das Jahr 2024 ein positives Resümee ziehen und blickt weiterhin positiv in die Zukunft.

Olivier Catusse, CEO und Managing Partner der KanAm Grund Group, sagt: „Im Bereich Asset-Management liegt unser Augenmerk auf der Steigerung der Objektqualität sowie der Vermietungsleistung. Im vergangenen Jahr konnten wir Mietflächen in einer Größenordnung von mehr als 133.000 Quadratmetern für eine Jahresmiete von über 47 Millionen Euro vermieten oder bestehende Mietverträge verlängern. Mit diesem Ergebnis sind wir sehr zufrieden, zumal wir die   Vermietungsleistungen der beiden Vorjahre damit nochmal deutlich steigern konnten.  Durch gezielte Asset-Management- und Nachhaltigkeitsaktivitäten konnten wir darüber hinaus die Energieeffizienz zahlreicher Objekte erhöhen und damit zugleich eine wichtige Grundlage für steigende Mieteinkünfte legen. Konkret konnten dadurch teilweise Mietsteigerungen von 20 Prozent, in Einzelfällen sogar 33 Prozent erzielt werden. Die Auflage einer Geschlossenen Investmentkommanditgesellschaft im Jahr 2024 – als weiteres attraktives Anlageprodukt für institutionelle Investoren – war darüber hinaus ein weiterer Bestandteil der Strategie 2030. Diese zielt ganz klar auf Wachstum mit neuen Produkten ab und richtet gleichzeitig den Fokus auf die Zufriedenheit unserer Investoren.“

Im Zuge dessen legt die KanAm Grund Group ein großes Augenmerk auf den Ausbau bisheriger Kompetenzen sowie die Erweiterung des Produktangebotes um Objekte mit Mietern der öffentlichen Hand. Ein Beispiel hierfür ist die Fertigstellung eines bedeutenden und nachhaltigen Logistikprojektes mit einem langfristigen Mietvertrag. Damit plant die Gesellschaft auch eine Steigerung des Transaktionsvolumens von zuletzt rund EUR 400 Mio. in 2024.

Staatliche Mieter, insbesondere Behörden, zeichnen sich durch ihre außerordentliche Stabilität und Zuverlässigkeit aus. Einerseits unterliegen sie nahezu keinem Ausfallsrisiko, andererseits schließen sie Mietverträge mit überdurchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten ab.

Paneuropäische Immobilienplattform mit internationaler Investorenbasis

Als deutsches Unternehmen mit einer paneuropäischen Immobilienplattform mit Standorten in Frankfurt am Main, Luxemburg, London, Madrid, Paris und Atlanta umfasst die Investorenbasis der KanAm Grund Group sowohl deutsche als auch ausländische Investoren.

Der Anlagefokus liegt derzeit auf Büro-, Logistik- und Developmentobjekten in Deutschland und Europa. In diesen Märkten hat der Immobilienexperte über sein lokales Management einen exzellenten Zugang zu attraktiven Objekten. Die örtliche Präsenz der KanAm Grund Group in Städten wie Paris, London und Madrid spielt eine entscheidende Rolle bei der Umsetzung von Asset-Management-Aktivitäten sowie Vermietungsprozessen. Hierbei kommen umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes, aktuelle Nachfragetrends und Marktbedingungen zum Tragen.

Erfolgreiche Finalisierung zweier Projektentwicklungen als Belege für Development-Kompetenz

Mit der Development-Kompetenz aus einem Projektvolumen von rund 8 Milliarden Euro legt die KanAm Grund Group bei allen Phasen der Entstehungs- und Realisierungsprozesse ihrer Projekte großen Wert auf die zielgerichtete und erfolgsorientierte Umsetzung dieser. Im vergangenen Jahr konnte das Team „Development Germany“ der KanAm Grund Group zwei Projektentwicklungen in München und Frankfurt erfolgreich finalisieren. Weitere Developments in Deutschland und Europa befinden sich in Umsetzung.

Langjährige Nachhaltigkeitsexpertise und umfassende ESG-Dienstleistungen für institutionelle Investoren

Die KanAm Grund Group zählt zu den Immobilien-Asset-Managern, die in den letzten Jahren ein besonderes Nachhaltigkeits-Know-how aufgebaut haben. Darüber hinaus ist der Immobilienspezialist   Mitglied bei führenden Nachhaltigkeitsvereinigungen wie UN PRI, GRESB und U.S. Green Building Council. Die Zertifizierung der einzelnen Immobilien erfolgt nach internationalen Nachhaltigkeitsstandards, wie z.B. BREEAM, LEED, DGNB und HQE.

Von der langjährigen Nachhaltigkeitsexpertise profitieren auch die Anleger. Im Rahmen ihrer Leistungspalette „Green Real Estate Solutions“ bietet die KanAm Grund Group innovative und 360 Grad umfassende Nachhaltigkeitsdienstleistungen für institutionelle Anleger an.

Als engagierter Marktteilnehmer in der Immobilienbranche ist es der KanAm Grund Group zudem besonders wichtig, eine transparente Berichterstattung zu fördern und die Offenlegung ihrer ESG-Kennzahlen sowie -Fortschritte sicherzustellen. Ihr Engagement für Nachhaltigkeit und Transparenz wird durch einen vorausschauenden Ansatz unterstrichen, der es dem Unternehmen im vergangenen Jahr ermöglicht hat, die Vorgaben der CSRD bereits in ihrem ersten Nachhaltigkeitsbericht teilweise zu berücksichtigen, obwohl die gesetzliche Verpflichtung hierfür erst ab dem Geschäftsjahr 2026 greift.

Ausblick und Ziele

Eine Normalisierung an den Märkten ist abhängig von weiteren Zinssenkungen und wird sich nach Einschätzung der KanAm Grund Group über das aktuelle Kalenderjahr ziehen. Vor diesem Hintergrund plant der Immobilienspezialist für 2025 zielgerichtete Investitionen in bestehenden Assets sowie den selektiven Erwerb von Immobilieninvestments für institutionelle Investoren. Die Segmente Re-Development Büro sowie Development sollen weiter ausgebaut werden, wie auch Logistik. Bereits im Bau befindliche Großprojekte dieser Nutzungsarten stehen kurz vor der Finalisierung. Darüber hinaus werden neue Equity-Quellen im In- und Ausland geprüft.

An die Vermietungserfolge aus dem vergangenen Jahr möchte die KanAm Grund Group anknüpfen und zudem weiterhin die Attraktivität einzelner Objekte durch gezielte Asset-Management- und Repositionierungsmaßnahmen sowie Nachhaltigkeitsaktivitäten für Mieter und Käufer steigern.

Verantwortlich für den Inhalt:

KanAm International GmbH, Widenmayerstr. 6, D ­80538 München, Tel.: 089/210101­0, Fax: 089/210101­18, www.kanam.de

Das europäische Gesamtinvestitionsvolumen erreichte im Jahr 2024 37,9 Mrd. EUR – was einen Anstieg von 14 % gegenüber 2023 entspricht

Laut dem jüngsten europäischen Logistik-Ausblick von Savills erreichte das Gesamtinvestitionsvolumen im Jahr 2024 37,9 Mrd. EUR, was einem Anstieg von 14 % gegenüber 2023 entspricht und knapp hinter 2019 das fünftstärkste Jahr in der Geschichte ist. Da für 2025 weitere Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) erwartet werden, dürfte dies die Wirtschaft ankurbeln und die Spitzenrenditen in Europa weiter unter Druck setzen.

Das europäischen Industrie- und Logistiktransaktionsvolumen erreichte im letzten Quartal 2024 mit 12 Mrd. EUR seinen Jahreshöchststand, was einem Anstieg von 38 % gegenüber dem Vorquartal und 18 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2023 entspricht. Die Investitionen scheinen sich also stabilisiert zu haben. Zudem war Q4-2024 das stärkste Quartal seit Q3-2022.

Über das gesamte Jahr gesehen waren Rumänien (+420 %), Belgien (+177 %) und die Tschechische Republik (+125 %) die Spitzenreiter. Am schwächsten schnitten dagegen Griechenland (-73 %), Irland (-43 %) und Österreich (-24 %) ab. Der deutsche Investmentmarkt für Industrieimmobilien verzeichnete einen Umsatz von rund 6,9 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg um ein Fünftel bedeutet. Die meisten Märkte in Europa zeigten im Jahr 2024 einen Aufwärtstrend: 12 von 19 meldeten ein Wachstum des Investitionsvolumens.

Insgesamt entfielen im Jahr 2024 24 % der europäischen gewerblichen Investitionen auf den Industrie- und Logistiksektor, der damit seinen Anteil auch bei rückläufigen Volumina stabil halten konnte. Andrew Blennerhassett, Associate im Industrial & Logistics Research Team von Savills, kommentiert: „Die durchschnittliche Spitzenrendite für Industrie- und Logistikimmobilien in Europa ist im vierten Quartal 2024 um drei Basispunkte auf 5,27 % gesunken, weil risikoaverses Kapital auf erstklassige Objekte in den Kernmärkten abzielt. In Europa gibt es nach wie vor erhebliche Unterschiede, wobei die Spitzenrenditen in einigen Märkten weiter steigen, während sie in anderen sinken – Letzteres ist beispielsweise in Mailand, Barcelona und Madrid der Fall. Da für 2025 ein ansteigendes Investitionsvolumens erwartet wird, gehen wir von weiteren Bewegungen aus, sobald mehr Preisevidenz vorliegt. Entscheidend ist, dass sich die Anleger auch bei der Preisgestaltung zunehmend einig sind.”

George Coleman, EMEA Industrial & Logistics bei Savills, fügt hinzu: „Das Jahr 2024 war für den Gewerbeimmobilienmarkt ein schwieriges Jahr. Während sich die Preise im Industrie- und Logistiksektor schnell erholten, konnten wir die Rückkehr eines funktionierenden Transaktionsmarktes erst im letzten Quartal beobachten. Inzwischen herrscht unter den Marktteilnehmern ein größerer Konsens über die Preisgestaltung. Daher erwarten wir eine verstärkte Aktivität, wobei der Fokus weiterhin auf den besten Teilmärkten mit einer positiven Angebots-/ Nachfragedynamik liegen wird.”

Am Nutzermarkt sah Savills den gesamten europäischen Industrie- und Logistikflächenumsatz im Jahr 2024 bei 27,5 Mio. m², was einem Rückgang von 7 % gegenüber 2023 entspricht und 4 % über dem Durchschnitt vor der Pandemie liegt. Damit entsprach der Gesamtumsatz mehr oder weniger den Erwartungen, wobei die schwächere Leistung im vierten Quartal eher auf eine Fortsetzung des Gleichen als auf eine Verschlechterung der Bedingungen hindeutet.

Die größten Rückgänge gegenüber dem Vorjahr gab es in Dublin (-58,6 %), Belgien (-35,7 %) und Frankreich (-22,9 %). Portugal (+84,6 %), Spanien (20,9 %), die Niederlande (+5,2 %) und das Vereinigte Königreich (+3,8 %) waren die einzigen Märkte, die ein Wachstum verzeichneten.

Der Leerstand sank ebenfalls um neun Basispunkte auf 6,06 %. Diese Entwicklung folgt auf mehrere Quartale, in denen sich das Wachstum der Leerstandsquote verlangsamt hat. Obwohl der Markt eine Wende zu vollziehen scheint, ist es wichtig zu beachten, dass die Erholung wahrscheinlich weder einheitlich noch stetig sein wird. Tatsächlich zeigen die Zahlen von Savills, dass die Leerstandsraten 85 Basispunkte höher sind als noch vor zwölf Monaten.

Sam Quellyn-Roberts, Global Occupier Services Director, EMEA Logistics Markets bei Savills, sagt: „Wir gehen davon aus, dass der europäische Markt für Industrie- und Logistikimmobilien im Jahr 2025 robust bleiben wird, angetrieben durch das Wachstum des E-Commerce, die Diversifizierung der Lieferketten und technologische Fortschritte wie KI und Automatisierung. Herausforderungen wie steigende Kosten, begrenztes Angebot, geopolitischer und regulatorischer Druck können jedoch die Marktdynamik beeinflussen. Regionale Unterschiede werden ebenfalls eine wichtige Rolle spielen, wobei Deutschland, Polen und ausgewählte mitteleuropäische Märkte ein großes Potenzial aufweisen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe hat den Verkauf eines Portfolios von über 8.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in ganz Deutschland aus dem Bestand des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI erfolgreich beurkundet. Der Übergang der Objekte wird im dritten Quartal erwartet.

Der Verkauf ist Teil einer großangelegten, bereits im vergangenen Jahr begonnenen Neuausrichtung des Portfolios mit umfangreichen Veräußerungen von nicht mehr strategiekonformen Objekten. Teil des Verkaufspaketes sind unter anderem auch die medial zuletzt stark im Fokus stehenden Bestände in Köln Chorweiler.

Fabian John, CEO der ZBI Gruppe, sagt dazu: „Dieser Verkauf ist ein weiterer wichtiger Schritt in der strategischen Neuausrichtung des UniImmo: Wohnen ZBI mit der Fokussierung auf Objekte mit einem langfristig positiven Entwicklungspotential für die Anleger und einer stabilen Entwicklung der Rendite. Der Verkauf trägt auch zu einer weiteren Verbesserung der Liquiditätssituation des Fonds, auch über 2025 hinausgehend, bei.“

„Mit dieser Transaktion gelingt uns ein signifikanter Erfolg für alle Beteiligten, der für beide Seiten strategisch sinnvoll ist. Die Objekte bieten dem Käufer attraktive Entwicklungsmöglichkeiten, während wir unser Portfolio im Sinne der neu ausgerichteten Fondsstrategie optimieren und unseren Fokus auf die Weiterentwicklung unseres Kerngeschäfts konzentrieren“, so Hans-Peter Hesse, CIO der ZBI Gruppe.

Käuferin ist die I-Wohnen Gruppe, welche von in-west Partners GmbH gemanagt und geführt wird. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. ”Die Bestände mit stabilen Mieten passen gut zu unseren Kernkompetenzen. Wir haben immer wieder ähnliche Bestände modernisiert und positiv verwandelt”, so Jay Binler, CFO der Käuferin in-west Partners.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZBI Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, Tel: 09131 48009-1201, Fax: 09131 48009-1200, www.zbi-ag.de

Fünf Trends für 2025 identifiziert

Laut Savills deuten vorläufige Daten darauf hin, dass das Immobilieninvestitionsvolumen in Europa im 4. Quartal 2024 etwa 53 Milliarden Euro betrug. Dies entspricht einem Anstieg von 31 % gegenüber dem 4. Quartal 2023 und stellt das höchste Quartalsvolumen seit Ende 2022 dar.

Dem internationalen Immobilienberatungsunternehmen zufolge könnte diese Entwicklung in Verbindung mit einer verbesserten Investorenstimmung darauf hindeutet, dass sich die breit angelegte Erholung des europäischen Immobilienmarktes nun fest etabliert hat. Für das Jahr 2025 prognostiziert Savills fünf zentrale Trends, die die Immobilienbranche in Europa beeinflussen werden:

Die Auswirkungen globaler Handelskonflikte und politischer Herausforderungen auf Kapitalströme und Immobilieninvestmententscheidungen

Neupositionierung versus Umnutzung „obsoleter“ Gebäude

Die Auswirkungen des technologischen Fortschritts auf die Arbeitswelt und deren Einfluss auf die Immobiliennachfrage

Die Rolle der Immobilienwirtschaft bei der Transformation der Energieerzeugung und ihr Beitrag zur Energieunabhängigkeit und Resilienz

Die Auswirkungen extremer Wetterereignisse auf Immobilien und wie innovative Immobilienkonzepte diese Herausforderungen abmildern können

Savills erwartet in allen Sektoren ein verstärktes Interesse an gut gelegenen Objekten mit Entwicklungspotenzial – insbesondere an solchen, die Möglichkeiten für aktive Managementstrategien wie Umnutzung oder Neupositionierung im Einklang mit ESG-Standards bieten. Diversifikation bleibt eine Priorität für Investoren, die sektorspezifische Risiken minimieren wollen, so dass alle Anlageklassen von der moderaten Markterholung profitieren können.

Lydia Brissy, Director European Research bei Savills, berichtet: „Die starke Performance im letzten Quartal des vergangenen Jahres dürfte das jährliche Investmentvolumen auf rund 174 Mrd. Euro ansteigen lassen, was nahe an unserer Prognose von 170 Mrd. Euro liegt und einem jährlichen Wachstum von 17 % entspricht. Für das Jahr 2025 rechnen wir mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 214 Milliarden Euro, was einem jährlichen Wachstum von 23 % entspricht.“

James Burke, Director Global Cross Border Investment bei Savills, ergänzt: „Auch die grenzüberschreitenden Investmentaktivitäten werden in diesem Jahr voraussichtlich zunehmen, getrieben durch eine Wiederbelebung der innereuropäischen Kapitalströme und das anhaltende Interesse nordamerikanischer Investoren. Französische Private-Equity-Gesellschaften sowie deutsche, israelische und spanische Investoren dürften vor allem auf den westeuropäischen Büromärkten aktiv bleiben. Nordamerikanische Private-Equity-Gesellschaften, die sich bisher auf die Büromärkte in London und Dublin konzentriert haben, könnten zunehmend auch andere europäische Städte ins Auge fassen, die Mietwachstum und Potenzial für Renditekompression bieten.“

Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, fügt hinzu: „Leitzinssenkungen, robuste Vermietungsmärkte und jede Menge privates und verstärkt auch wieder institutionelles Kapital sollten dem europäischen Investmentmarkt in diesem Jahr Rückenwind verleihen. In Deutschland dürfte sich die Erholung angesichts des konjunkturell schwachen Umfelds etwas langsamer vollziehen. Parallel zum anhaltenden Aufschwung setzen sich die strukturellen Verschiebungen zwischen den Nutzungsarten fort, wovon vor allem die Märkte für Logistik- und Wohnimmobilien profitieren dürften.“

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Der weltweite Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien erreichte laut Savills im vergangenen Jahr einem Anstieg von fast 8 % gegenüber 2023

Der gesamte weltweite Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien erreichte laut Savills im vergangenen Jahr 828 Mrd. USD, was einem Anstieg von fast 8% gegenüber 2023 entspricht.

In seinem Jahresbericht „Review of Global Capital Markets“ weist der internationale Immobilienberater darauf hin, dass der Aufschwung über einzelne Märkte und Regionen hinausgeht und sich nicht auf spezifische Sektoren beschränkt. Auch das Büroinvestitionsvolumen stieg gegenüber dem Vorjahr um 7 %.

Rasheed Hassan, Leiter des Global Cross Border Investment bei Savills, äußert sich dazu: „Die Zurückhaltung bei Büroinvestitionen weltweit im Jahr 2023 und weit ins Jahr 2024 hinein war größtenteils durch negative Schlagzeilen aus den USA bedingt, die von einer schlechten Flächenauslastung berichteten. Trotzdem zeigen viele große Büromärkte weltweit einen Mangel an hochwertigen Flächen und ein robustes Mietwachstum. Wir erkennen nun positive Entwicklungen auf vielen US-Arbeitsmärkten und sehen, dass bei einer Stabilisierung der makroökonomischen Bedingungen Investoren wieder vermehrt in diese sowie in die allgemeinen gewerblichen Immobilienmärkte investieren.“

Im vierten Quartal 2024 verzeichneten alle Sektoren einen Umsatzanstieg von mehr als 25 % im Vergleich zum Vorjahresquartal, von 203 Milliarden US-Dollar auf 258 Milliarden US-Dollar. Savills deutet dies als Zeichen einer starken Marktdynamik für das Jahr 2025. Die durchschnittliche Transaktionsgröße stieg weltweit um 10 %, und große Institutionen kehrten verstärkt auf den Markt zurück. Portfolio- und M&A-Transaktionen nahmen im vierten Quartal 2024 um nahezu 50 % zu. Geografisch gesehen fanden die meisten großen Märkte weltweit 2024 zurück zu Wachstum, besonders Australien mit mehreren großen Transaktionen und Südkorea, unterstützt durch außerordentlich positive Grunddaten im Bürosektor.

Oliver Salmon, Director – Global Capital Markets bei Savills World Research, ergänzt: „Nach einigen herausfordernden Jahren beginnen die zyklischen Faktoren, die Immobilienwerte und Investitionstätigkeiten beeinträchtigten, sich zu entspannen. Wir erwarten, dass die Erholung der Immobilienkapitalmärkte weiter an Fahrt gewinnen wird. In einigen Märkten wird das Jahr 2025 den optimalen Ankaufszeitpunkt dieses Zyklus darstellen. Das Umfeld für die Kapitalbeschaffung bleibt allerdings herausfordernd. Die Marktliquidität wird jedoch durch eine wachsende Zahl motivierter Verkäufer und die Wiederanlage von Kapital durch Private Equity-Fonds, die ihre Verkäufe nach einer Verzögerung während des Abschwungs beschleunigen, unterstützt. Daher prognostizieren wir, dass die weltweiten Investitionen in den kommenden Jahren jährlich um 20 % steigen werden, da die Liquidität in die Märkte zurückkehrt.“

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen für die Baugenehmigungen im Jahr 2024 kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe:

“Mit nur 215.900 Baugenehmigungen schließt der Wohnungsbau das Jahr 2024 auf dem niedrigsten Stand seit 2010 ab – genehmigt wurden etwa 44.000 Wohnungen weniger als im Vorjahr; (-16,8 %). Zum Vergleich: 2020 waren es fast 370.000 Genehmigungen, 2021 sogar rund 380.000 und 2022 etwa 355.000. Der dramatische Einbruch in den letzten zwei Jahren ist also eklatant, steht in krassem Widerspruch zum tatsächlichen Bedarf an Wohnraum, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, und lässt die Ziele der Bundesregierung in weite Ferne rücken.

Ursächlich sind nicht nur die Preis- und Zinssteigerungen infolge des Ukrainekriegs. Auch politische Fehlentscheidungen haben zum drastischen Rückgang bei den Baugenehmigungen beigetragen. In der entscheidenden Phase zu Beginn der Legislaturperiode – als sich die Finanzierungskosten verdreifachten – wurde die Neubauförderung ausgesetzt. Es folgte eine unstete und angesichts verschärfter Energieeffizienzstandards unzureichende Förderpolitik. Die später eingeführten steuerlichen Anreize wie die degressive Abschreibung und die Sonder-AfA waren zwar Schritte in die richtige Richtung, kamen jedoch zu spät und entfalteten ihre Wirkung nur im Mietwohnungsbau.

Die Folgen sind gravierend: Fehlende Baugenehmigungen von heute sind die fehlenden Wohnungen von morgen. Für 2025 rechnen wir noch mit der Fertigstellung von 225.000 bis 230.000 Wohneinheiten. Doch ohne einen entschlossenen Investitionsschub im Wohnungsbau durch die nächste Bundesregierung droht uns 2026 ein weiterer Rückgang bei den Baufertigstellungen. Es braucht jetzt klare und verlässliche Rahmenbedingungen, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln und die Versorgungslücke zu schließen.

Der Wohnungsbau muss endlich zur Chefsache werden! Dringend erforderlich sind Maßnahmen, die Bau- und Baunebenkosten senken – etwa durch eine Fortführung der Diskussion um den ‘Gebäudetyp E’ und die Schaffung rechtssicherer Rahmenbedingungen für einfacheres Bauen. Ebenso brauchen wir entschlackte und vereinheitlichte Landesbauordnungen sowie ein Ende weiterer Verschärfungen bei den energetischen Standards. Eine Freistellung von der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum wäre ein wichtiger Impuls für private Bauherren.

Zudem muss die Finanzierungslast spürbar gesenkt werden. Dafür braucht es eine verlässliche, auskömmliche und planbare Förderpolitik für Neubau und Sanierung. Mindestens temporär sollte die Neubauförderung am EH 55-Standard ausgerichtet werden. Die degressive Abschreibung und die Sonder-AfA im Mietwohnungsbau müssen fortgeführt und die soziale Wohnraumförderung durch eine verstärkte Budgetierung im Programm ‘Sozialer Wohnungsbau’ nachhaltig gesichert werden.

Ohne diese Maßnahmen droht der Wohnungsbau weiter zu stagnieren, mit gravierenden Folgen für den gesamten Markt. Es liegt an der nächsten Bundesregierung, hier schnell und entschlossen zu handeln. Fakt ist, wir brauchen den Bauturbo – und zwar schnell.”

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes ist der Rückgang der Baugenehmigungen im Bereich neu errichteter Gebäude mit fast 20 Prozent überproportional. Nach ca. 219.100 genehmigten Wohneinheiten in 2023 wurden in 2024 nur ca. 176.500 Wohneinheiten genehmigt. Im Bereich der Umbaumaßnahmen wurde das Niveau hingegen mit knapp 40.000 genehmigten Wohneinheiten etwa gehalten. Im Bereich “Errichtung neuer Gebäude” lag der Rückgang bei den Einfamilienhäusern und bei den Mehrfamilienhäusern bei 20%.

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