Der deutsche Wohninvestmentmarkt findet zurück in die Spur

Transaktionsvolumen legt im dritten Quartal 2024 erneut zu, Käuferschicht wird breiter

Am deutschen Wohninvestmentmarkt hat sich die positive Grundstimmung aus dem ersten Halbjahr 2024 im dritten Quartal fortgesetzt und zu einer weiteren Marktbelebung geführt. Das Transaktionsvolumen* erreicht rund 2,78 Milliarden und übertrifft damit den Wert des Vorquartals (2,6 Milliarden Euro). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1,4 Milliarden Euro) steht gar eine Verdopplung des Transaktionsvolumens zu Buche. Dennoch bleibt der Abstand zum Fünfjahresmittel (5,07 Milliarden Euro) beträchtlich.

In den ersten neun Monaten summieren sich die Abschlüsse somit auf rund 6,2 Milliarden Euro, rund fünf Prozent mehr als vor einem Jahr (5,88 Milliarden Euro). Insgesamt wurden 37.700 Wohneinheiten gehandelt, davon rund 18.800 im dritten Quartal. Im Vorjahreszeitraum waren es nur 10.121 Einheiten gewesen.

„Im Jahresverlauf hat sich die Marktlage kontinuierlich verbessert. Es ist deutlich mehr Bewegung im Markt als noch zu Jahresbeginn, es wird aktiver gepitcht und es finden häufiger Transaktionen statt“, sagt Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Die Aktivitäten im dritten Quartal signalisieren eine zunehmende Normalisierung des Wohninvestmentmarkts, wenngleich die Anzahl der Transaktionen mit 46 im Vergleich zum Vorquartal (43) nur moderat zulegt. Dafür finden wieder vermehrt größere Abschlüsse statt, nachdem der Markt in den vergangenen beiden Jahren durch eine besonders hohe Kleinteiligkeit geprägt war. Während im ersten und zweiten Quartal dieses Jahres noch rund 70 Prozent beziehungsweise 50 Prozent aller Transaktionen auf die Kaufpreisklasse unter zehn Millionen Euro entfielen, sank dieser Anteil im dritten Quartal auf rund 35 Prozent. In der Folge ist auch die durchschnittliche Dealgröße gestiegen und liegt mit rund 60 Millionen Euro wieder auf dem Niveau des langjährigen Mittelwerts.

„Der Anstieg der durchschnittlichen Transaktionsgröße und auch die breitere Verteilung der Transaktionen auf die einzelnen Kaufpreisklassen sind Anzeichen dafür, dass die Unsicherheit unter den Investoren zum Teil gewichen ist und ein verstärktes Interesse des institutionellen Kapitals an Investments in die Assetklasse Wohnen vorhanden ist“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Der Wohninvestmentmarkt wächst in die Breite

Weitere Anzeichen einer Normalisierung des Marktgeschehens finden sich bei den Risikoprofilen der abgeschlossenen Transaktionen. Lag hier der Schwerpunkt in den vergangenen beiden Jahren auf Core-plus-Objekten mit Anteilen von mehr als 80 Prozent, hat sich die Verteilung im dritten Quartal 2024 wieder den langjährigen Durchschnittswerten angenähert. So entfielen rund 31 Prozent auf das Core-Segment (Fünfjahresmittel: 36 Prozent), rund 60 Prozent auf das Core-plus-Segment (Fünfjahresmittel: 53 Prozent) und auch der Anteil der Value-add-Transaktionen liegt mit acht Prozent wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts (zehn Prozent).

Bei der Kapitalallokation wurden Wohnungsmärkte abseits der Metropolen wieder stärker berücksichtigt. Infolge eines höheren Anteils überregionaler Portfoliotransaktionen ist der Anteil der sieben Immobilienhochburgen am gesamten Transaktionsvolumen von 47 Prozent auf rund 32 Prozent gesunken.

Deutlich heterogener ist auch die Käuferklientel geworden. Zwar sind Asset- und Fondsmanager, die häufig im Auftrag eigenkapitalstarker Investoren agieren, nach wie vor die stärkste Käufergruppe. Mit einem Anteil von rund 36 Prozent im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2024 sind sie aber nicht mehr so dominant wie in den Vorjahren. Auch Immobiliengesellschaften (31 Prozent) sowie kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen (21 Prozent) waren auf der Käuferseite aktiv. Die börsennotierten Wohnungsgesellschaften sind dagegen im bisherigen Jahresverlauf ausschließlich auf der Verkäuferseite zu finden. „Das könnte sich in den kommenden Monaten allerdings ändern, sodass die Wohn-AGs wieder zeitnah als Käufer an den Markt zurückkehren werden“, ist Bender überzeugt.

Liquiditätskosten sinken vor allem für Core-Produkte

Keine Veränderung gibt es bei der Spitzenrendite (Top-Lage und Top-Qualität), die im zweiten Quartal in den sieben Immobilienmetropolen um zehn Basispunkte auf einen mittleren Wert von 3,61 Prozent gefallen war. Über den gesamten Wohnungsmarkt betrachtet, differenzieren sich die Renditen in Abhängigkeit von der Lage und insbesondere der Objektqualität jedoch zunehmend aus. „Als Hauptursachen für diese Entwicklung sehen wir die Liquiditätskosten, höhere Margenaufschläge der Finanzierer sowie die gestiegenen Bau- und Modernisierungskosten, die sich bei qualitativ schwächeren Bestandsobjekten in den Preisen und Renditeaufschlägen widerspiegeln müssen“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany. Insgesamt habe sich der Anstieg der Spreads im dritten Quartal jedoch deutlich verlangsamt, „weil die Modernisierungskosten nicht mehr so stark gestiegen und auch die Margen für Value-add-Produkte gesunken sind“.

Dies deutet laut Gröbel auf eine veränderte Risikowahrnehmung der Finanzierer hin. Für die Marktteilnehmer äußert sich das in geringeren Kreditmargen und einer höheren Kreditverfügbarkeit, auch wenn die Leitzinsschritte der EZB bereits eingepreist waren. „Allerdings werden hier energetisch bessere Objekte von den Finanzierern klar bevorzugt. Die Margendifferenz zwischen Core und Value-add hat sich auch im dritten Quartal vergrößert“, unterstreicht Gröbel.

Niedrigere Kosten auf der Finanzierungsseite gepaart mit positiven Fundamentaldaten in Form steigender Neuvertragsvermieten, dürften zu einer höheren Liquidität in die Assetklasse Wohnen führen, Liquiditätskosten verringern und verstärkt internationales Kapital anziehen. „Schon jetzt ist Deutschland der liquideste Multi-Family-Markt in Europa, und in der kommenden Marktphase könnte dieses Merkmal umso entscheidender sein. Während andere Märkte und Assetklassen noch an ihrer Standortbestimmung arbeiten, kann der deutsche Wohnimmobilienmarkt bereits eine klare Richtung einschlagen“, meint Gröbel.

Schrumpfende Preis- und Bewertungsdifferenzen stützen Marktdynamik

Für das Jahresende rechnet Gröbel mit einer weiteren Normalisierung des Marktgeschehens. So dürften sich die Anteile nach Risikoklassen angleichen, die Streuung über die regionalen Märkte zunehmen und die Preisdifferenzen, die in der Vergangenheit das Transaktionsgeschäft verhindert haben, sich weiter verringern. Das betrifft sowohl das Delta zwischen Kauf- und Verkaufsgeboten als auch jenes von

Buch- und Marktwerten, das in der Vergangenheit bei Transaktionen mit börsennotierten Unternehmen auf der Verkäuferseite dazu geführt hat, dass keine Einigung erzielt werden konnte. Gröbel kommentiert: „Auch hier hat eine deutliche Annäherung stattgefunden. Von den börsennotierten Wohnungsunternehmen kamen zuletzt zudem Signale, dass nach den eher schwächeren Abwertungen der Buchwerte im zweiten Quartal nun eine Bodenbildung bei den Immobilienwerten erreicht sei.“

In der Konsequenz hat dies nicht nur zur Folge, dass die börsennotierten Wohn-AGs in naher Zukunft wieder auf der Käuferseite zu beobachten sein werden, sondern es ist auch ein klares Signal an den Markt in Bezug auf die Standortbestimmung im aktuellen Zyklus. Dies sollte zu einer weiteren Sicherheit im Marktausblick führen. „Die Anfang Oktober publizierten Großtransaktionen haben für einen schwungvollen Start des vierten Quartals geführt. Bis zum Jahresende halten wir daher ein Transaktionsvolumen von rund zehn Milliarden Euro für realistisch“, sagt Bender.

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Investoren zögern mit Käufen von Gesundheitsimmobilien

Transaktionsvolumen schrumpft im Vergleich zum Vorjahr um die Hälfte

Auf dem Investmentmarkt für Pflegeheime, Seniorenimmobilien und Kliniken ist das Transaktionsgeschehen im dritten Quartal 2024 nach einer leichten Belebung im Vorquartal wieder zurückgegangen. Von Juli bis September wurden Investments in Höhe von rund 130 Millionen Euro registriert und damit nur halb so viel wie im Vorjahreszeitraum. Für die ersten drei Quartale dieses Jahres ergibt sich ein Transaktionsvolumen von 440 Millionen Euro, auch das entspricht in etwa einer Halbierung des Vorjahreswerts (820 Millionen Euro).

„Es werden zwar vermehrt Verkäufe geprüft und auch einige Transaktionen vorbereitet, aber der Verkaufsprozess zieht sich häufig in die Länge, weshalb es aktuell nur wenige Deals über die Ziellinie schaffen“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. Dennoch sieht er Anzeichen einer Bodenbildung. So würde sich die Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern allmählich schließen. Zugleich beobachtet er, dass Fondsmanager gezielt Kapital für Investments in Gesundheitsimmobilien einsammeln. „Die bereits erfolgten und zu erwartenden Leitzinssenkungen der Notenbanken tragen zusätzlich dazu bei, dass sich die Investitionsbedingungen verbessern. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass in den kommenden Monaten wieder mehr Transaktionen abgeschlossen werden.“

Im dritten Quartal herrschte Abschlussflaute. In lediglich fünf Transaktionen wurden 19 Objekte gehandelt. Für die ersten drei Quartale dieses Jahres sind es 19 Transaktionen und 42 Immobilien. 73 Prozent des gehandelten Volumens entfielen auf Pflegeheime, der Rest auf Medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser (17 Prozent) sowie Kliniken (zehn Prozent).

Geprägt wird das Marktgeschehen auf der Käuferseite nach wie vor von Asset-Managern, auf die die Hälfte des Investmentumsatzes entfällt. Bei den Verkäufern sind es private Investoren, die anonym bleiben möchten, sowie Immobilienunternehmen, die zurzeit das Marktgeschehen dominieren.

Ein Viertel des Transaktionsvolumens entfällt in den ersten neun Monaten auf internationale Investoren. Der zuletzt sehr deutliche Fokus auf die Risikoklasse Core-plus hat sich dagegen etwas relativiert. Rund zwei Drittel der Investments sind im bisherigen Jahresverlauf Core-plus-Objekten zuzurechnen, im vorigen Gesamtjahr lag deren Anteil noch bei drei Vierteln und 2022 sogar bei 92 Prozent.

Mit einem Anteil von 20 Prozent rücken Value-add-Investments wieder in den Fokus der Käufer, nachdem 2022 und 2023 nur eine Handvoll solcher Objekte gehandelt wurden. Auf das Risikoprofil Core entfallen lediglich 14 Prozent. „Im Topsegment, was in der Regel Neubauten sind, liegen die Kaufpreisgebote noch um einige Faktoren zu niedrig, damit die Rechnung der Projektentwickler aufgeht“, erläutert Tölzel.

Die Rahmenbedingungen sprechen laut Tölzel dafür, dass der Investmentmarkt allmählich wieder anspringt. So dürfte die Insolvenzwelle auf der Betreiberseite von Pflegeheimen den Höhepunkt überschritten haben. Zudem könnten sich die Verkäufer infolge des gesunkenen Zinsniveaus auf tendenziell attraktivere Kaufpreisangebote einstellen. „Der Verkauf des Deutsche-Wohnen-Portfolios im Umfang von rund 300 Millionen Euro wird das Transaktionsvolumen im vierten Quartal deutlich anheben. Insgesamt rechnen wir mit einem Investmentumsatz für 2024 von rund einer Milliarde Euro, also mindestens so viel wie im Vorjahr.“

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Immobilien ohne Photovoltaikanlagen droht langfristig Wertverlust

Bewertungsrisiken sorgen bei Eigentümern trotz Interesse für Zurückhaltung

Photovoltaikanlagen spielen in der Immobilienbranche assetklassenübergreifend eine zunehmend wichtige Rolle. Für einige Investoren in bestimmten Sektoren sind sie zur Bedingung geworden, weshalb Immobilien ohne Photovoltaik (PV) oder der Möglichkeit einer Nachrüstung langfristig ein Wertverlust droht. Dennoch halten sich Eigentümer bei der Installation zurück, da Unsicherheiten herrschen, wie Bewerter die zusätzlichen Einnahmen und Nebenkosten behandeln könnten. Das geht aus dem JLL-Report „The value of Solar PV in real estate“ hervor, der darlegt, wie verschiedene Elemente von Photovoltaikinvestitionen in Bewertungen einfließen sollten.

Die Ungewissheit, wie sich Einnahmen und Nebenkosten von Photovoltaikanlagen in der Bewertung niederschlagen, führt bei einigen Entscheidungsträgern zu verzögerten oder gar vollständig gestoppten Investitionsprüfungen“, sagt Nico Vetter, Associate Value and Risk Advisory JLL Germany. „Dabei überwiegen eigentlich die positiven Aspekte: Photovoltaikanlagen sind ein grünes Investment, führen zu einer verbesserten Marktfähigkeit des Objekts und generieren zusätzliche Einnahmen. Mieter profitieren von mehr Energieunabhängigkeit und niedrigeren Betriebskosten. Indem CO2-Emissionen reduziert werden, kommen alle Beteiligten ihren ESG-Zielen einen großen Schritt näher.“

Der Bestand an Immobilien mit Photovoltaikanlagen macht zurzeit nur einen kleinen Anteil in den Portfolios aus, wie eine weltweite Befragung unter JLL-Kunden mit Vermögenswerten von insgesamt etwa 100 Milliarden Euro ergibt. Bei einem Viertel liegt der Anteil lediglich zwischen mehr als null bis fünf Prozent, bei knapp drei Viertel sind es zwischen fünf und 25 Prozent. Grundsätzlich herrscht allerdings ein großer Bedarf: So planen 43 Prozent der Investoren langfristig mit einem PV-Anteil zwischen 50 und 75 Prozent, rund 14 Prozent wollen mehr als drei Viertel ihres Portfolios mit der Technologie ausstatten.

Immobilieneigentümer müssen dabei die Entscheidung treffen, wer die Photovoltaikanlage besitzen soll. Die größte Relevanz haben hierzulande das Eigentümermodell, bei welchem der Immobilieninvestor auch in die PV-Anlage investiert, den Strom an den Mieter verkauft und Reststrom ins öffentliche Netz einspeist, sowie das Betreibermodell, bei welchem ein externer Betreiber die Investitionskosten für die Anlage trägt und den Strom vermarktet, während der Eigentümer eine Dachpacht erhält. Sämtliche Modelle gehen mit verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten und dementsprechend unterschiedlichen Vor- und Nachteilen einher, die sich zudem länderspezifisch differenzieren können: In Deutschland beispielsweise zählen Einkünfte aus der Photovoltaikanlage nicht als Immobilienerträge, was unter bestimmten Umständen zu Ertragseinbußen oder steuerlichen Nachteilen führen kann. Da aber die Kosten für Photovoltaikanlagen massiv gesunken sind, ihre Lebensdauer deutlich gestiegen ist und oftmals nur Einzelteile ausgetauscht werden müssen, ist der Return on Investment in der Regel hoch.

„Logistikimmobilien eignen sich aufgrund ihrer großen und ebenen Dachflächen, die meist nicht von Verschattung betroffen sind, grundsätzlich gut für Photovoltaikanlagen“, sagt Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Allerdings bietet nicht jedes Objekt die passende Statik, insbesondere deshalb ist eine Nachrüstung nicht immer möglich.“

Wer allerdings bei Neubauprojekten die Möglichkeit habe, das Dach für die Errichtung einer Anlage vorzurüsten, sollte sie nutzen, so Schumann: „Mieter fragen vermehrt ESG-konforme Logistikobjekte nach. Diese gehen mit einer höheren Miete einher, was für Investoren in einer Kapitalwertsteigerung resultiert. Veräußerungen von nicht ESG-konformen Logistikimmobilien werden insbesondere von Käufern aus dem Core-Segment bereits mit Preisabschlägen abgestraft oder kommen als Investment grundsätzlich gar nicht erst in Frage. Im Value-add- und Core-plus-Bereich beobachten wir bereits ähnliche Tendenzen, wenngleich eine fehlende Anlage oder Nachrüstungsmöglichkeit zurzeit noch kein Ausschlusskriterium für einen Kauf darstellt.“

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Erholung am Immobilien-Investmentmarkt verläuft nach wie vor mühsam

Transaktionsvolumen liegt mit mehr als 23 Milliarden Euro fünf Prozent über dem Vorjahr

„Bottoming out“. So bezeichnen internationale Marktteilnehmer die Phase, in der wir uns gerade befinden. Zu Deutsch: „Bodenbildung“ – wobei in der englischen Begrifflichkeit das kleine Wörtchen „out“, also hinaus, noch etwas mehr Optimismus verbreitet. Die Zahlen unterstreichen dies: In den ersten neun Monaten 2024 wurde auf dem deutschen Investmentmarkt für Immobilien ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 23,4 Milliarden Euro verbucht. Damit ergibt sich ein Plus gegenüber dem Vorjahr von fünf Prozent.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany: „Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre hatte kaum jemand mit einem schnellen Aufschwung an den Immobilienmärkten gerechnet. Dass es aber doch recht lange dauern würde, bis Investoren, Nutzer und Unternehmen wieder eine gewisse Planungssicherheit gewinnen würden, hatten auch die wenigsten befürchtet. Dafür brauchte es die Zinssenkungen der Notenbanken als Signal und damit scheint dieser Punkt erreicht. Mehr und mehr Akteure schalten vom Abwarte- auf den Aktivmodus, weil es zunehmend Vergleichswerte durch abgeschlossene Transaktionen gibt. Zugleich zeigt sich, wie sehr der Markt gelernt hat, mit der Parallelität mehrerer politischer und wirtschaftlicher Krisen umzugehen, und sich auch nicht durch die Eskalation im Nahen Osten und der bevorstehenden US-Wahl von seinem vorsichtig positiven Kurs abbringen lässt.“

JLL-Umfrage: Gros des Marktes rechnet mit Verbesserung im kommenden Halbjahr

Die Stimmung an den globalen Investmentmärkten hat sich verbessert. Nach einer JLL-Umfrage bei Investoren sagen mehr als die Hälfte der Befragten, dass sich die Lage in den nächsten sechs Monaten in Europa verbessern wird. Ende 2023 erwarteten dies nur 23 Prozent. Und davon sollte auch der deutsche Investmentmarkt als einer der nach wie vor liquidesten und transparentesten profitieren. „Als Stimulus mag dabei das Einläuten des Zinssenkungszyklus in Europa und auch in den USA wirken, wenngleich sich die realisierten Zinsschritte der EZB und der FED kaum spürbar in den Finanzierungszinsen niedergeschlagen haben. Diese waren bereits eingepreist, allein aber die Erwartung der Märkte, die Leitzinsen zu senken, hat zu einer Stabilität der monetären Bedingungen geführt“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

So dürfe man den aktuellen Kurs der fünfjährigen Swap-Rates, der mit 2,22 Prozent am 27. September den niedrigsten Wert seit mehr als zwei Jahren erreichte, auch dahingehend interpretieren, dass sich die Finanzmärkte auf eine Beibehaltung des eingeschlagenen Weges der Zentralbanken verlassen. Die Grundlage für ein Wiederanspringen des Transaktionsmarkts, die Liquidität in Form vom Fremdkapital, scheint also wieder in Takt, was auch durch die jüngsten Ergebnisse des JLL-Immobilienfinanzierungsindex Difi bestätigt wurde, bei dem die befragten finanzierenden Banken einen deutlichen Optimismussprung in Bezug auf die Lage und die Erwartung am Finanzierungsmarkt durchklingen ließen.

„Dies wird aber nun nicht dazu führen, dass wir ein plötzlich sich entzündendes Feuerwerk an Verkäufen sehen, und aus neutraler Sicht kann man sich auch nur einen moderaten Aufschwung wünschen, ohne Übertreibungen und ohne unrealistische Fantasien“, stellt Scheunemann klar. Dieser Realismus prägt den neuen Marktzyklus und lässt die ungesunde Dekade des „Nullzinsumfelds“ endgültig hinter sich. Die Ergebnisse am deutschen Investmentmarkt spiegeln genau diese Entwicklung wider. Zwar steht ein leichtes Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahr, doch der Zwölfmonatsvergleich fällt damit etwas niedriger als noch zum Halbjahr aus. Das „bottoming out“ vollziehe sich eben nicht dynamisch, Bodenschwellen verlangen Achtsamkeit und langsame Fahrt, so Scheunemann.

Fokussierung auf Living und Logistik hält an – Rechenzentren rücken ins Blickfeld

Eigenkapitalstarke Investoren nutzen weiterhin die aktuelle Marktphase, um ihr Anlageportfolio mit Immobilien zu erweitern. „Besonders Family-Offices und vermögende Privatpersonen sind hier aktiv. Institutionelle Anleger agieren demgegenüber zwar immer noch etwas verhaltener, doch auch in dieser Akteursgruppe wächst das Interesse an Immobilien langsam wieder. Bei allen derzeit aktiven Käufergruppen beobachten wir ein verstärktes Interesse nach Logistik und Wohnimmobilien“, berichtet Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH. Nicht verwunderlich ist es daher, dass auf diese beiden Assetklassen mit fast 50 Prozent das Gros des in den ersten neun Monaten investierten Gesamtvolumens fällt. Auch Infrastrukturinvestments wie der Kauf von Rechenzentren erfreuen sich immer mehr Beliebtheit bei den Investoren, nachdem die führenden KI-Anbieter in diesem Segment einen Boom ausgelöst hat. „Hier erwarten wir in den kommenden Jahren stetig steigende Transaktionsvolumina, die allerdings in der Summe nicht an die etablierten Assetklassen heranreichen werden und weiterhin als Ergänzung zu bestehenden Immobilienportfolios zu sehen sind“, ordnet Eckert das Wachstum ein.

Auf Platz drei hinter Living und Logistik liegen nahezu gleichauf mit 17 beziehungsweise 16 Prozent Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Während sich bei Büros noch keine spürbare Belebung feststellen lässt und die Quartalsvolumina seit dem ersten Quartal 2023 konstant im Bereich um 1,2 Milliarden Euro pendeln, konnten im aktuellen Quartal gleich fünf Shoppingcenter einen neuen Eigentümer finden. Die Restrukturierung dieser Assetklasse ist im vollen Gange, und auf dem aktuellen Preisniveau finden sich gute Opportunitäten, um solche meist in die Jahre gekommenen Center neu aufzustellen, zu sanieren oder auch mit anderen Nutzungen zu kombinieren.

Portfoliotransaktionen kommen nur langsam wieder in Fahrt

Nach wie vor stützt sich das Plus am Investmentmarkt ausschließlich auf Einzeltransaktionen. Diese summieren sich in den ersten neun Monaten auf 16,2 Milliarden Euro und vereinen damit mehr als zwei Drittel des Gesamtvolumens auf sich. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steht ein deutliches Wachstum von 17 Prozent. Portfolios sind nach wie vor eher selten anzutreffen. Hier hat JLL einen Umsatz von 7,2 Milliarden Euro registriert und damit 15 Prozent weniger als im Vorjahr. Immerhin hat sich die Anzahl solcher Paketverkäufe mit insgesamt 85 Transaktionen im Vergleich zu 2023, als es 89 Deals gab, nahezu stabil gezeigt.

Die Bedeutung von Portfolios für die Gesamtstatistik wird deutlich, wenn man die größten Transaktionen des Jahres betrachtet: Hier liegen Portfolios und Einzeldeals mit jeweils fünf Transaktionen gleichauf. „Wenn wir Volumen und Portfolio als Gradmesser für die Risiko-, Kaufs- und Verkaufsbereitschaft der Investoren und Finanzierungsbereitschaft der Banken ansehen, so gibt das dritte Quartal Anlass zur Zuversicht. Von den fünf größten Transaktionen waren vier Paketverkäufe, allesamt mit Volumina im deutlich dreistelligen Millionen-Euro-Bereich“, so Eckert.

In einer weiter gefassten Betrachtung aller Transaktionen mit einem Volumen von 100 Millionen Euro und größer zeigt sich indes eine deutliche Belebung des Marktes mit aktuell fast 50 Transaktionen – ein kräftiger Anstieg im Vergleich zu 2023 mit lediglich 35 Deals.

„Für das letzte Quartal des Jahres erwarten wir eine Fortsetzung des moderaten Aufschwungs. Eine Jahresendrallye, wie so häufig in einem vierten Quartal, erwarten wir aber nicht. Aus derzeitiger Sicht erscheint ein Transaktionsvolumen in Höhe von 37 Milliarden Euro realistisch und auch das würde bedeuten, das mehr als 13 Milliarden Euro in den Monaten Oktober bis Dezember gehandelt werden müssten“, gibt Scheunemann einen Ausblick.

Berlin und München nach wie vor führend beim Transaktionsvolumen

Keine hervorstechenden Veränderungen gab es beim Blick auf die sieben Hochburgen. Mit zwölf Milliarden Euro wurden in den ersten neun Monaten rund 31 Prozent mehr in Immobilien investiert als im Vorjahresvergleich. Der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen stieg von 41 Prozent auf aktuell 51 Prozent.

Berlin führt nach wie vor die Rangliste der transaktionsstärksten Märkte an, knapp 4,5 Milliarden Euro sind gleichbedeutend mit einem Plus von 49 Prozent. Eine höhere Steigerungsrate erzielten allerdings Düsseldorf – hier betrug das Plus 52 Prozent auf eine Milliarde Euro – und München mit 60 Prozent auf 2,7 Milliarden Euro. In Hamburg haben sich die Transaktionsaktivitäten im abgelaufenen Quartal erhöht und aus dem prozentualen Minus zum Halbjahr ist ein kleines Plus von zwei Prozent geworden. Stuttgart verharrt dagegen mit 48 Prozent tief im Minus. Frankfurt kann an das Vorjahresergebnis mehr als anknüpfen und verbucht mit 23 Prozent ein solides Plus. Die Mainmetropole ist traditionell sehr „bürolastig“. Wenn auch für den Bürosektor wieder mehr Zuversicht herrscht und Verkäufer und Käufer vermehrt zueinander finden, werden die Aktivitäten in Frankfurt noch stärker zulegen.

Renditen entwickeln sich uneinheitlich in den einzelnen Assetklassen

Nicht mehr ganz im Gleichschritt verläuft die Entwicklung der Spitzenrenditen in den einzelnen Assetklassen. Während es sowohl bei Büroimmobilien, Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser), Highstreet- und Fachmarktprodukten in der Spitze im Mittel über die Metropolen hinweg jeweils keine Veränderung im dritten Quartal gab, beobachtet JLL im Logistiksegment eine Trendwende. Hier sinken die Spitzenrenditen um rund zehn Basispunkte auf 4,30 Prozent. Die andere Richtung schlugen hingegen Shoppingcenter ein. Dort passt JLL die Spitzenrendite aufgrund der nun deutlich größeren Datenbasis um 40 Basispunkte auf 5,90 Prozent an.

Für die Entwicklung der Spitzenrenditen ist unter anderem der Blick auf die Risikoprämie als Differenz zwischen Immobilienrendite und der Rendite für langlaufende Staatsanleihen entscheidend. Diese hat sich aktuell wieder deutlich vergrößert und liegt Ende September bei 225 Basispunkten auf Basis der aktuellen Bürorendite. „Das ist der größte Abstand seit dem ersten Quartal 2022. Die externen Indikatoren zeigen also in die richtige Richtung. Im weiteren Verlauf bleibt abzuwarten, wie sich diese Tendenzen auf die Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer auswirken und ob sich der Bid-Asking-Spread wieder schließt“, sagt Scheunemann.

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Immobilienpreise steigen weiter – Zinstief bietet Chancen für Kaufinteressierte

Die gestiegene Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise weiter nach oben. Bei Bestandsimmobilien ist ein beschleunigter Preisanstieg zu beobachten. Gleichzeitig bietet sich Kaufinteressierten aktuell ein attraktives Zinstief.

Der durchschnittliche Preis für den Kauf oder Bau einer Immobilie inklusive Nebenkosten in Deutschland lag im dritten Quartal 2024 bei 461.000 Euro – und damit rund ein Prozent über dem Vorquartal (456.000 Euro).

Steigende Preise gibt es auch in den größeren deutschen Städten, wie der Interhyp-Immobilienindex zeigt. Während der Preisanstieg in Berlin (+0,4 Prozent) und München (+0,8 Prozent) moderat ausfällt, zogen die Preise in Frankfurt und Hamburg (jeweils +1,1 Prozent), Stuttgart (+1,2 Prozent), Köln (+1,3 Prozent) sowie Leipzig (+2,1 Prozent) deutlicher an. Für Gesamtdeutschland sind die Immobilienpreise seit Jahresbeginn inzwischen um rund 3,2 Prozent gestiegen.

Verteuerung bei Bestandsimmobilien

Die Verteuerung bei Häusern (+1,2 Prozent) und Wohnungen (+1,1 Prozent) im Vergleich zum Vorquartal fällt fast identisch aus. Größere Unterschiede gibt es bei den Baujahren: Während die Preise von neueren Objekten (Baujahr nach 2010) nur leicht anziehen, ist der Anstieg bei Bestandsimmobilien, die vor 1990 gebaut wurden, mit einem Plus von 1,7 Prozent gegenüber Q2 deutlicher. Seit Jahresbeginn sind ältere Bestandsimmobilien damit stärker gestiegen (+3,5 Prozent) als Immobilien neueren Baujahrs (+2,5 Prozent).

“Die Preise kennen seit Jahresbeginn nur eine Richtung: nach oben. An dieser Entwicklung hat sich auch im dritten Quartal nichts geändert. Die gestiegene Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise”, erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. “Interessant zu beobachten ist der beschleunigte Preisanstieg bei Bestandsimmobilien, die vor 1990 gebaut wurden. Hier sehen wir auch die stärkste Nachfrage”.

“Die Leistbarkeit ist wieder deutlich besser”

Die Stabilisierung bei Finanzierungsbausteinen wie der Tilgungsrate oder der Zinsbindungsdauer hat sich im dritten Quartal fortgesetzt. Die Tilgungsrate lag in Q3 2024 nahezu unverändert bei 2,2 Prozent, die durchschnittliche Zinsbindung mit 11,7 Jahren ganz leicht unter dem Wert aus dem Vorquartal.

“Die Leistbarkeit ist wieder deutlich besser, das sehen wir auch daran, dass die Menschen zum Beispiel mit der Tilgungsrate oder der Zinsbindung nicht mehr spürbar nach unten gehen”, so Utecht. “Das liegt auch daran, dass sich die Finanzierungskonditionen vergünstigt haben. Aktuell liegen die Zinsen für 10-jährige Darlehen im Schnitt bei etwa 3,25 Prozent. Vor einem Jahr betrug der durchschnittliche Zinssatz zu diesem Zeitpunkt rund ein Prozentpunkt mehr. Für die Kundinnen und Kunden macht das in der Rate einen deutlichen Unterschied”.

Attraktives Zinstief

Die durchschnittlich aufgenommene Darlehenssumme liegt aktuell bei 325.000 Euro. Im heutigen Zinsumfeld liegt die Höhe der Rate damit bei rund 1420 Euro, bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent. Vor einem Jahr hätte die monatliche Rate für das gleiche Darlehen noch 1690 Euro (Zinssatz 4,25 Prozent) betragen und damit 270 Euro mehr pro Monat.

“Seit Ende Juli sind die Bauzinsen noch einmal ein gutes Stück runtergekommen”, erklärt Jörg Utecht. “Die Preise haben sich in die entgegengesetzte Richtung bewegt und sind weiter gestiegen. Ich gehe auch für die kommenden Monate von weiter steigenden Preisen aus. Wer sich für den Immobilienkauf interessiert, für den bietet das aktuelle Zinstief eine günstige Einstiegsgelegenheit”.

Über den Interhyp-Immobilienpreis-Index

Der Interhyp-Immobilienpreis-Index ist vergleichbar mit dem Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. Der Warenkorb im Interhyp-Index ist eine Selektion von allen über Interhyp finanzierten Immobilien. Eine Selektion des Warenkorbs war nötig, weil die abgeschlossenen Finanzierungen von Interhyp nicht gleichmäßig über Deutschland verteilt sind. Das bedeutet: In die Selektion geht eine Gewichtung ein, um repräsentativ für Deutschland zu sein. Im nächsten Schritt wurde der Warenkorb für verschiedene Zeitpunkte berechnet, wodurch Interhyp nun genau sagen kann, wie sich die Immobilienpreise in einem bestimmten Zeitraum entwickelt haben. Jegliche Mischeffekte, die die reale Preisentwicklung verzerren würden, sind dadurch eliminiert. Mischeffekte wären zum Beispiel, wenn in dem Warenkorb in einem Jahr mehr Immobilien aus München wären. Das würde die reale Preisentwicklung verzerren.

Verantwortlich für den Inhalt:

Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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Deutliche Marktbelebung auf dem Hotel-Investmentmarkt im dritten Quartal

Nach den ersten neun Monaten im Jahr 2024 wurde ein Investmentvolumen von knapp einer Milliarde Euro (992 Mio. EUR) auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt registriert.

Zwar wurde der langjährige Durchschnitt um 51 % verfehlt (Ø 10 Jahre: ca. 2 Mrd. EUR), jedoch konnte das vergleichsweise schwache Vorjahresresultat mit einem Plus von 73 % deutlich übertroffen werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Dabei kann dem deutschen Hotel-Investmentmarkt im Jahresverlauf eine fortschreitende Marktbelebung attestiert werden. So fiel das Investmentvolumen im dritten Quartal mit rund 450 Mio. EUR recht stark aus. “Die wachsende Marktdynamik wird durch einen signifikanten Anstieg der registrierten Deals unterstrichen. Nach den ersten neun Monaten konnten immerhin bereits mehr als 60 Transaktionen und damit rund 20 mehr als im Vorjahr verzeichnet werden. Nichtsdestotrotz bewegt sich das Hotel-Investmentvolumen weiterhin spürbar unterhalb der historischen Höchststände”, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Als Gründe hierfür sind insbesondere die gestiegenen Kapitalkosten, das gesunkene Kaufpreisniveau sowie die rückläufigen Fertigstellungszahlen im Hotelneubausegment zu nennen.

Ausländische Investoren steuerten bislang mit rund 525 Mio. EUR einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 53 % (Ø 10 Jahre: 41 %) zum gesamten Investmentvolumen bei. Hierzu haben Portfoliotransaktionen, der Ankauf des Hotel de Rome sowie eine Reihe kleinerer Transaktionen beigetragen. Auf der Investorenseite deutlich präsenter sind aktuell mit 26 % Marktanteil die Family Offices und privaten Anleger.

Markt weiter kleinteilig strukturiert

Bislang konnte in diesem Jahr noch keine der sieben Top-Standorte ihren jeweiligen langjährigen Durchschnitt im Hotel-Investmentvolumen erreichen. Vergleichsweise gut schneidet Berlin mit einem Marktanteil von rund 26 % ab. Einen maßgeblichen Anteil hierzu steuerte die Veräußerung des Hotel de Rome bei. Immerhin konnte an allen A-Standorten ein höheres Hotel-Investmentvolumen als im Vorjahreszeitraum verzeichnet werden. Der Zuwachs fällt besonders in München und Stuttgart stärker ins Gewicht.

Im Vergleich zum Vorjahr verteilt sich das Hotel-Investmentvolumen gleichmäßiger über die Größenklassen. Mit 345 Mio. EUR ist das Segment der mittelgroßen Transaktionen zwischen 50 bis 100 Mio. EUR am volumenstärksten. Symptomatisch für einen kleinteiligeren Markt ist das überdurchschnittlich hohe Investmentvolumen von rund 150 Mio. EUR (Ø 10 Jahre: 130 Mio. EUR) im Segment bis 10 Mio. EUR sowie das mit 16 Mio. EUR niedrige durchschnittliche Volumen je Transaktion.

Perspektiven

“Das Investmentvolumen auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum signifikant zulegen. Dabei zeichnet sich im zweiten und insbesondere im dritten Quartal eine deutliche Marktbelebung ab. Nichtsdestotrotz notiert das Volumen insbesondere bedingt durch die gestiegenen Fremdkapitalkosten und makroökonomischen Unsicherheiten weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt”, so Alexander Trobitz.

Seit dem Ende der Covid-Pandemie haben private wie auch geschäftliche Reisen wieder deutlich zugenommen. Die Übernachtungszahlen notieren aktuell an allen Top-Standorten (Berlin ausgenommen) deutlich über Prä-Pandemieniveau. Die Fußball-Europameisterschaft im eigenen Land und die zurückgekehrte Konsum- und Reisefreudigkeit unterfüttern die soliden Rahmenbedingungen des deutschen Hotel-Nutzermarktes, was für zusätzliche Sicherheit aus Investorenperspektive sorgen sollte. Ein sich abzeichnendes Aufhellen der konjunkturellen Lage nebst in der Breite höheren Lohnabschlüssen dürften die private wie auch die geschäftliche Reisetätigkeit in den kommenden Quartalen zusätzlich antreiben.

Während im Bestandsegment zunehmend Produkt auf den Markt kommt, dürfte das Angebot im Hotelneubausegment aufgrund der insgesamt eingebrochenen Neubautätigkeit bis auf weiteres eindeutig zur Angebotsverknappung beitragen.

In Erwartung einer Fortsetzung des expansiven Kurses der EZB-Geldpolitik und der damit einhergehenden Aufhellung des Zins- und Finanzierungsumfelds sowie eines sukzessive an Stabilität gewinnenden Nutzermarkts dürften aus heutiger Perspektive die Investmentumsätze in den kommenden Monaten weiter anziehen. Damit dürfte aus heutiger Perspektive das Vorjahresergebnis (1,3 Mrd. EUR) und das Jahresendergebnis 2022 (1,9 Mrd. EUR) einen realistisch erreichbaren Zielkorridor für das Investmentvolumen zum Jahresende darstellen.

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Top-6-Büromärkte: Eigentümer umwerben (Groß-)Nutzer

Da die Leerstandsquote weiter steigen wird, bleiben die Durchschnittsmieten unter Druck und die Spitzenmieten steigen an

Flächenumsatz: Der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten belief sich zwischen dem ersten und dritten Quartal 2024 auf rund 1,7 Mio. m² und lag damit 6,4 % über dem Vorjahresniveau, aber 22 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt

Mietentwicklung: Die Spitzenmieten sind gegenüber dem Vorquartal um 2,3 % angestiegen. Die Durchschnittsmieten nahmen um 1,0 % ab.

Leerstand: Die Leerstandsrate stieg um 40 Basispunkte gegenüber dem 2. Quartal 2024 und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 6,3 %

Ausblick: Der Flächenumsatz des Gesamtjahres 2024 dürfte leicht über dem Vorjahreswert liegen. Da die Leerstandsquote voraussichtlich weiter steigen wird, dürften insbesondere die Durchschnittsmieten unter Druck bleiben. Die Spitzenmieten dürften bis zum Jahresende weiter ansteigen, das Wachstum könnte aber zukünftig begrenzt sein.

Zwischen Januar und September 2024 summierte sich der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten* auf insgesamt rund 1,7 Mio. m², was einen Rückgang von 22 % im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt bedeutet. Im 3. Quartal 2024 betrug der Flächenumsatz 651.380 m² und lag damit 10 % über dem Vorjahresniveau. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet ein: „Das 3. Quartal 2024 folgt dem Trend der Vorquartale: Der Flächenumsatz ist höher als im Vorjahr, liegt aber unter dem langjährigen Mittel. Damit erlebt der Neuvermietungsmarkt im langfristigen Vergleich keinen Zuwachs, aber auch keinen weiteren Einbruch. Dieser unterdurchschnittliche Flächenumsatz ist darauf zurückzuführen, dass nicht nur die Anzahl der Transaktionen zurückgegangen ist, sondern auch die Transaktionsgröße. Es wird also nicht nur seltener, sondern auch weniger Fläche angemietet.“ So liegt die Anzahl der Transaktionen mit rund 1.810 im bisherigen Jahresverlauf unter dem langjährigen Mittel von 2.420 Transaktionen (2014-2023, Q1-Q3). Zudem unterschreitet die durchschnittliche Transaktionsgröße mit 950 m² den 10-Jahresdurchschnitt von 990 m².

Durchschnittliche Bürogröße sinkt

Antonia Wecke, Senior Consultant Research, kommentiert: „Ein Blick auf den klassischen Vermietungsmarkt, ohne die Eigennutzer, macht die Flächenverkleinerungen noch deutlicher. In den ersten drei Quartalen 2024 belief sich die durchschnittliche Größe der Vermietungen auf 860 m². Damit liegt sie unter dem 10-Jahresdurchschnitt von 940 m² und ist seit 2021 rückläufig. Dies ist unter anderem auf die geringe Aktivität im Segment über 10.000 m² zurückzuführen.“ Denn mit vierzehn Anmietungen zwischen Januar und September 2024 über 10.000 m² wurden zwar wieder mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum mit sieben Transaktionen verzeichnet, aber das langjährige Mittel von 22 Transaktionen wurde unterboten (2014-2022, Q1-Q3). Wecke ergänzt: „Zu erklären ist das unter anderem durch die konjunkturellen Unsicherheiten, die großflächige Anmietungen hemmen. Aus unserer Sicht liegt es aber auch daran, dass gerade die großen Flächen vor dem Hintergrund des hybriden Arbeitens unterdurchschnittlich ausgelastet sind und die betroffenen Unternehmen deshalb bestrebt sind, diese zu verkleinern.“

Wettbewerb um große Nutzer steigt

„Nutzer, die große Flächen über 10.000 m² klassisch anmieten, werden seltener und für Eigentümer, die diese großflächigen Vermietungen anstreben, führt diese rückläufige Nachfrage zum verstärkten Wettbewerb. Infolgedessen werben Vermieter zunehmend um Großnutzer, um ihre Flächen erfolgreich (wieder-)vermieten zu können. Denn diese Eigentümer möchten vorzugsweise zusammenhängend an einen Ankermieter vermieten, um eine Fragmentierung der Flächen sowie den damit verbundenen Mehraufwand und Kosten zu vermeiden“, berichtet Rotberg. „Ob diese Strategie für alle aufgeht, bleibt abzuwarten. Alternativ könnten Eigentümer erwägen, kleinere Flächeneinheiten anzubieten und so zwar eine Fragmentierung in Kauf zu nehmen, aber mögliche Leerstände zu verhindern“, ergänzt Wecke.

Begrenzter Mieterpool im Spitzensegment

„Die wachsende Konkurrenz unter Eigentümern zeigt sich unter anderem in weiterhin großzügigen Incentives, sowohl bei Bestandsobjekten als auch bei Projektentwicklungen. Denn auch in Neubauprojekten wird es zunehmend herausfordernd die Flächen komplett zu vermieten, insbesondere wenn diese nicht zentral liegen,“ beobachtet Rotberg und fügt hinzu: „Das liegt neben der strukturell geringeren Nachfrage nach (großen) Büroflächen auch an den Miethöhen. Denn die Nutzer sind weiterhin sehr kostenbewusst, und der Kreis potenzieller Mieter, die bereit oder in der Lage sind, die hohen Preise zu zahlen, ist begrenzt.“ Dennoch sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorquartal um 2,3 % gestiegen, was vor allem auf die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Zukünftig könnte das Wachstum aber begrenzt sein. Die Durchschnittsmieten geraten bereits unter Druck und sind im Vergleich zum Vorquartal um -1,0 % zurückgegangen. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote in den Top-6-Städten erneut um 40 Basispunkte angestiegen und erreichte im Durchschnitt 6,3 %.

Ausblick: Steigendes Angebot an großen Flächen bei sinkender Nachfrage

Rotberg wagt einen Ausblick: „Da perspektivisch weitere Großnutzer ihre Büroflächen verkleinern dürften, könnte das Angebot an Flächen über 10.000 m² weiter steigen. Gleichzeitig ist eine geringere Nachfrage dafür zu erwarten, was großen Nutzern attraktive Gelegenheiten bieten könnte.“ Über alle Größenklassen hinweg geht Savills aufgrund der zu erwartenden Abschlüsse im 4. Quartal davon aus, dass der Gesamtflächenumsatz von 2024 das Vorjahr leicht übertrifft. Da die Leerstandsquote voraussichtlich weiter steigen wird, dürften insbesondere die Durchschnittsmieten unter Druck bleiben und könnten in bestimmten Teilmärkten nachgeben.

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

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Handelsimmobilienmarkt: Wo kleine Objekte den Markt beleben und groẞe das Volumen heben

Mit knapp 50 abgeschlossenen Transaktionen zeigte sich die Aktivität am Investmentmarkt für Handelsimmobilien im 3. Quartal 2024 etwa auf dem Niveau der Vorquartale

Investmentmarkt: Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien verzeichnete in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 4,3 Mrd. Euro.

Nutzermarkt: Der fortschreitende Strukturwandel im Einzelhandel zeigt sukzessive, welche Flächen und Konzepte noch funktionieren.

Spitzenrendite: Die Spitzenrendite für Shopping-Center stieg um 10 Basispunkte, während sie für die anderen Nutzungsarten stabil geblieben ist.

Mit knapp 50 abgeschlossenen Transaktionen zeigte sich die Aktivität am Investmentmarkt für Handelsimmobilien im 3. Quartal 2024 etwa auf dem Niveau der Vorquartale. Mit 970 Mio. Euro Transaktionsvolumen war es im bisherigen Jahresverlauf allerdings das umsatzschwächste. Peter Hablizel, Director Investment bei Savills Germany, ordnet ein: „Seit Mitte des Jahres beobachten wir vermehrt Verkaufsvorbereitungen. Bis diese jedoch in abgeschlossene Transaktionen münden und sich in den Zahlen niederschlagen, dürfte es noch einige Monate dauern.“ Hablizel ergänzt: „Die Investitionsgrenze vieler Anleger liegt weiterhin im mittleren zweistelligen Millionenbereich.“ Die Zahlen bestätigen Hablizels Eindruck: Im vergangenen Quartal gab es lediglich vier Einzeltransaktionen über 30 Millionen Euro und damit weniger als halb so viele wie im Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre.

Nahversorgungsimmobilien und kleine Geschäftshäuser verkaufen sich am besten

Die Investorennachfrage konzentriert sich derzeit über alle Nutzungsarten hinweg auf kleinere Objektvolumina. Davon profitieren insbesondere Supermärkte, kleinere Nahversorgungszentren sowie Geschäftshäuser außerhalb der Top 7 deutschen Städte. Aber auch andere Faktoren stützen die Nachfrage in den Segmenten: Bei Nahversorgern sorgt die fundamentale Robustheit des Sektors für eine anhaltend hohe Nachfrage, auch unter institutionellen Investoren. Bei Geschäftshäusern sind es lokale, oft eigenkapitalstarke Investoren, die die korrigierten Preise nutzen, um Ankäufe zu tätigen. Während der Großteil der Transaktionen auf diese Segmente entfällt, wird das Volumen vor allem durch große Einzeltransaktionen in anderen Segmenten getragen. Hierzu zählen unter anderem der Verkauf der Fünf Höfe, des KaDeWe oder zuletzt der Pasing Arcaden, die vom IKEA-Schwesterunternehmen Ingka Centres erworben wurden. Diese Verkäufe sind jedoch Ausnahmetransaktionen in ansonsten wenig liquiden Marktsegmenten, wie Rebecca Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, erläutert: „Während die Investoren bei Trophy-Assets wie dem KaDeWe noch vor ein paar Jahren Schlange standen, bedarf es heute schon besonderer Umstände, dass solche Objekte überhaupt einen Käufer finden. Der Investorenkreis, der Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich stemmen kann und will, ist sehr klein geworden.“ Dies zeigt sich nicht zuletzt am monatelangen Stillstand bei den Shopping-Center-Transaktionen, der sich im dritten Quartal allerdings gelöst und zu mehreren Transaktionen geführt hat. Hablizel kommentiert: „Besonders der opportunistische und Value-Add-Bereich zieht derzeit wieder an. Viele Eigentümer setzen sich intensiv mit ihren Beständen auseinander und prüfen, ob sie in die Repositionierung ihrer Center investieren möchten. Wenn sie dies nicht tun wollen, sind sie nun bereit, Preisabschläge in Kauf zu nehmen, wodurch die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern näher zusammenliegen.“ Er ergänzt: „Anders verhält es sich bei Spitzenobjekten, wo wir kurzfristig nicht von mehr Marktaktivität ausgehen. Konservative Kapitalgeber tendieren eher dazu, ihre Portfolios von Shopping-Centern zu bereinigen, anstatt sie aufzustocken. Entsprechend ausgedünnt ist die Zahl potenzieller Käufer.“ Die Spitzenrendite für Shopping-Center ist um 10 Basispunkte gestiegen und liegt per September bei 5,8 %, womit sie die höchste Anfangsrendite im Gewerbesegment aufweist.

Followerzahl ist die neue Mieterbonität

Die Zurückhaltung risikoaverser Investoren beschränkt sich nicht nur auf Shopping-Center, sondern betrifft Handelsimmobilien im Allgemeinen. Diese Entwicklung ist nicht nur das Ergebnis eines veränderten Kapitalmarktumfelds, sondern auch der Unsicherheiten auf dem Nutzermarkt. Stabile Cashflows außerhalb des Nahversorgungssegments werden seltener und langfristig tragfähige Handelsstandorte sind schwieriger zu identifizieren. Die anhaltende Flächenkonsolidierung im Handel hat hier zumindest für etwas Klarheit gesorgt, meint Daniel Kroppmanns Head of Retail Agency Germany bei Savills: „Der Strukturwandel im Einzelhandel ist inzwischen weit fortgeschritten und die Flächennachfrage hat sich so weit stabilisiert, dass man davon ausgehen kann, dass die bisher funktionierenden Standorte auch in Zukunft gute Chancen haben. Aber auch an funktionierenden Standorten funktionieren nicht alle Konzepte. Ein wesentlicher Faktor, der erfolgreiche von weniger erfolgreichen Konzepten unterscheidet, ist die Kundenbindung – sei es über die Marke, das Produkt oder den Service.“ Dabei wird Kundenbindung längst nicht mehr nur stationär erzeugt, sondern auch über diverse Online-Kanäle. Das wiederum können Eigentümer für sich nutzen, wie Hummel betont: „Um zu beurteilen, ob ein Händler die nötige Kundenbindung hat, ist es hilfreicher, sich die Follower-Zahlen auf Social Media anzuschauen als die Bonität.“

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Europace Hauspreisindex: Leichtes Plus der Immobilienpreise

Im September verdeutlicht der Europace Hauspreisindex (EPX) weiterhin einen leichten Preisanstieg aller Segmente.

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und neue Ein- und Zweifamilienhäuser verhalten sich bei einem leichten Plus stabil. Auch die Preise für Bestandsimmobilien erhöhen sich.

Im September bleiben sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen bei einem minimalen Plus von 0,12 Prozent stabil. Der Index erreicht 212,76 Punkte. Im Vorjahreszeitraum betrug der Anstieg 3,20 Prozent.

Das Preiswachstum für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag im September bei 0,51 Prozent. Damit erhöht sich der Index um einen ganzen Indexpunkt auf 196,38. Innerhalb der letzten zwölf Monate stiegen die Preise um 1,31 Prozent.

Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bleiben im September bei einem minimalen Plus von 0,12 Prozent stabil. Der Index erreicht 233,57 Punkte. Im Vergleich zum Vorjahr nahmen die Preise um 1,47 Prozent zu.

Insgesamt verzeichnet der Gesamtindex einen Kostenanstieg von 0,24 Prozent und erlangt 214,24 Punkte. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum nahmen die Preise um 1,99 Prozent zu.

„Der Hauspreisindex zeigt im September erneut einen leichten, aber kontinuierlichen Anstieg in allen Segmenten. Sowohl Eigentumswohnungen als auch Neubauten legen preislich zu. Insbesondere bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern macht sich das mit einem Plus von 0,51 Prozent bemerkbar. Die hohe Nachfrage hält an, denn der Druck auf den Mietmarkt wächst und trotz der Preissteigerungen bleibt das Interesse bei Käufer:innen groß“, erklärt Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Die aktuellen Data Insights der VALUE AG zeigen im 3. Quartal noch Volatilität an. Während die Medianpreise im Bundesschnitt wieder leicht gefallen sind – Eigenheime um -0,4 Prozent und Eigentumswohnungen um -0,3 Prozent  – sind die Angebotsmieten wieder weiter gestiegen. Die Data Insights zeigen aber auch, dass die Märkte in vielen Regionen wieder in Schwung kommen. So wurden im 3. Quartal 2024 in 15 der 21 Top Städte (A-7 und B14) positive Vorzeichen bei den Wohnungspreisen gemessen. Die Mieten in den 21 Top-Städten sind mit Ausnahme von Berlin ebenfalls durch die Bank weiter angestiegen. Für Berlin zeigen die Analysen, dass die Medianmiete aufgrund von qualitativen Verschiebungen gesunken ist. Gute Objekte werden hier immer seltener angeboten.

Auf Monatssicht September zu August, zeigt sich in den Angebotsdaten hingegen ein Aufwärtstrend und ein fast identisches Bild, wie im EPX zu den Transaktionsdaten. Eigenheime stiegen im September um +0,5 Prozent an, Eigentumswohnungen lagen im Vergleich zum August mit +0,16 Prozent ebenfalls leicht im Plus. „Nach der Sommerpause haben wir mit einer Belebung der Preisentwicklungen gerechnet, und das zeigt sich nun in den aktuellen Monatszahlen“, kommentiert Sebastian Hein, Director bei der Value AG die aktuellen Entwicklungen.

„Zudem deutet die parallele Entwicklung von Angebots – und Transaktionspreisen darauf hin, dass die Preisvorstellungen von Angebot und Nachfrage wieder zueinander finden“, führt Hein fort. „Die Heterogenität in der Preisberichterstattung dürfte daher fortan abnehmen“, ergänzt er. Dies zeige sich auch in den Frühindikatoren, die seine Abteilung regelmäßig erhebt: „Sowohl Preisanpassungen im Vermarktungszeitraum, als auch Abschläge vom Angebotspreis zum Transaktionspreis nehmen zum aktuellen Datenrand ab, ein positives Signal für den Jahresendspurt“, erklärt Hein.

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Preisfindungsphase am Immobilienmarkt: 11 von 15 Städten mit Anstieg – Preiskorrektur in Metropolen

Das sind die Ergebnisse der 15. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2024:

Angebotspreise für Bestandswohnungen erhöhen sich in den letzten 3 Monaten deutschlandweit um +0,8 Prozent

Phase der durchgängigen Preisrückgänge ist beendet: In 11 der 15 größten Städte steigen die Immobilienpreise

Markt in Findungsphase: Preisdämpfer in München (-0,1 Prozent), Köln (-0,8 Prozent) – Berlin bleibt stabil (0,0 Prozent)

Auf und Ab im Ruhrgebiet – nach Rückgängen im 2. Quartal steigen die Preise wieder in Dortmund (+3,7 Prozent), Duisburg (+1,6 Prozent) und Essen (+1,3 Prozent

Der deutsche Immobilienmarkt hat den Zinsschock verarbeitet und stabilisiert sich derzeit. Die Phase der durchgängigen deutlichen Rückgänge scheint aber endgültig beendet. Im 3. Quartal 2024 erhöhte sich der Durchschnittspreis einer Bestandswohnung deutschlandweit von 3.102 Euro auf 3.128 Euro pro Quadratmeter (+0,8 Prozent). Vor allem großstädtischer Wohnraum bleibt begehrt: In 11 der 15 größten deutschen Städte sind die Preise im 3. Quartal wieder gestiegen – in der Spitze um +3,7 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal. Das zeigt die 15. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern verändert haben.

“Die große Krise des Immobilienmarktes scheint beendet. Die Phase der durchgängigen Preisanpassungen ist vorbei”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “Die Preisrückgänge der letzten 2 Jahre wiegen aus Käufersicht die höheren Zinsen aber nicht auf. Daher zeigt sich der Markt noch in einer Findungsphase, in der sich die Angebotspreise noch einpendeln müssen. Aber die tendenziell sinkenden Zinsen haben den Markt bereits deutlich gefestigt. Wenn die Zinssätze weiter leicht sinken, wird das zu einer weiteren Stabilisierung von Markt und Preisen beitragen. Das Zeitfenster für den Immobilienkauf ist derzeit günstig. Kaufinteressenten finden derzeit ein großes Angebot auf dem Markt und verfügen zudem über Verhandlungsspielraum beim Preis – insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten. Wer also Pläne für den Kauf einer Immobilie hegt, sollte nicht in der Hoffnung warten, dass die Zinsen wieder auf das historisch Tief sinken.”

Kleine Preiskorrekturen in Metropolen – außer in Hamburg

München bleibt die mit Abstand teuerste Großstadt Deutschlands. 8.190 Euro kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung, die in den 1990ern gebaut wurde. Das ist mit -0,1 Prozent minimal weniger als im Vorquartal. Im 2. Quartal waren die Preise in der Isarmetropole noch um +2,3 Prozent gestiegen. In Berlin hingegen blieb der Preis mit 4.859 Euro nahezu unverändert. Zwischen April und Juli erhöhte sich das Preisniveau in der Hauptstadt noch um +1,1 Prozent. In Köln hingegen folgt nun ein kleiner Preisdämpfer mit -0,8 Prozent auf 5.977 Euro. In der Domstadt sind die Preise ebenfalls im Jahresverlauf spürbar gestiegen: Um +5,2 Prozent im 1. Quartal und um weitere +1,1 Prozent im 2. Quartal. Offenbar erfolgte der Anstieg etwas zu schnell, sodass sich nun doch eine Preiskorrektur einstellte. In Hamburg kosten Eigentumswohnungen im Mittel 5.977 Euro pro Quadratmeter. Mit einem Anstieg von +2,2 Prozent sind die Preise damit bereits das dritte Quartal in Folge gestiegen.

Markt in Findungsphase: Auf und Ab im Ruhrgebiet

Dass sich die Immobilienmärkte derzeit in manchen Städten im Jahr 2024 noch in der preislichen Findungsphase befinden, zeigt ein Blick ins Ruhrgebiet: Dortmund verzeichnet mit einem Zuwachs von +3,7 Prozent im abgelaufenen Quartal den höchsten Anstieg der Untersuchung. In den 3 Monaten zuvor waren die Angebotspreise allerdings um -0,7 Prozent zurückgegangen, im 1. Quartal dieses Jahres hingegen um +0,7 Prozent gestiegen. Derzeit müssen Käufer in Dortmund nach dem Auf und Ab mit 2.580 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung kalkulieren.

Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in den benachbarten Ruhrgebietsstädten Duisburg und Essen. Bessere Konditionen für Immobilienkredite haben in beiden Städten die Preise im 1. Quartal 2024 beflügelt, in den folgenden 3 Monaten kam es zu einer neuerlichen Delle und im Anschluss erfolgte wieder ein kleiner Anstieg. In Essen bezahlen Käufer derzeit im Schnitt 2.481 Euro pro Quadratmeter (+1,3 Prozent). Im 2. Quartal waren die Preise noch um -2,2 Prozent zurückgegangen. In Duisburg werden nach einem Plus von +1,6 Prozent derzeit 1.861 Euro fällig – was zugleich der niedrigste Wert der Untersuchung ist. Im Vorquartal waren die Angebotspreise um -4,0 Prozent zurückgegangen.

Anstiege in Dresden, Nürnberg, Stuttgart und Düsseldorf

Merkliche Preisanstiege von mehr als 2 Prozent verzeichnen im 3. Quartal auch Dresden, Nürnberg, Stuttgart und Düsseldorf. Städte, die sich wirtschaftlich gut entwickeln und seit Jahren ein stabiles Bevölkerungswachstum aufweisen. In Dresden stieg der Preis nach einem Zuwachs von +3,3 Prozent auf 2.623 Euro und in Nürnberg auf 3.426 Euro (+2,7 Prozent). Insgesamt bewegen sich die Preise aber noch auf einem moderaten Niveau. Deutlich über 4.000 Euro pro Quadratmeter werden in den Landeshauptstädten von Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen verlangt. In Stuttgart müssen Käufer nach einem Anstieg von +2,4 Prozent nun im Mittel mit 4.681 Euro pro Quadratmeter rechnen. Um +2,3 Prozent kletterte der Preis in Düsseldorf auf 4.296 Euro. Einziger merklicher Ausreißer ist Leipzig, wo die Preise um -4,3 Prozent nachgaben und nun bei 2.283 Euro stehen. Damit ist die größte Stadt Sachsens nach Duisburg die zweitgünstigste Großstadt der Untersuchung. Die deutliche prozentuale Veränderung ergibt sich in Leipzig durch den niedrigen absoluten Preis.

Berechnungsgrundlage:

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen immowelt Preiskompass.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland: Marktdynamik nimmt wieder zu

Analysen von Engel & Völkers Research zeigen Steigerung des Transaktionsvolumens

Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland lebt wieder auf. Deutschlandweit liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser bei 1.932 Euro/m² (Stand Juli 2024). Im April wurde noch ein Angebotspreis von 1.920 Euro/m² registriert. Seit dem zweiten Quartal 2024 verzeichnet Engel & Völkers Research deutschlandweit, aber vor allem in fast allen Top-7-Städten einen leichten, kontinuierlichen Anstieg der Preise.

München: 7.508 Euro/m² (+1,76 %; 7.378 Euro/m²)

Frankfurt/Main: 4.440 Euro/m² (+3,11 %; 4.306 Euro/m²)

Hamburg: 4.285 Euro/m² (+4,67 %; 4.094 Euro/m²)

Stuttgart: 4.176 Euro/m² (+5,48 %; 3.959 Euro/m²)

Düsseldorf: 3.810 Euro/m² (+0,82 %; 3.779 Euro/m²)

Köln: 3.654 Euro/m² (+3,40 %; 3.534 Euro/m²)

Berlin: 3.552 Euro/m² (-0,06 %; 3.554 Euro/m²)

(Die realen Kaufpreise können geringer ausfallen)

“Preissenkungen, wie es sie im vergangenen Jahr gab, sind 2024 nicht mehr zu erwarten”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO für die D-A-CH-Region bei Engel & Völkers. “Die Expertinnen und Experten in unseren Commercial-Büros, die für die Vermarktung von Anlageimmobilien zuständig sind, gehen für die kommenden Monate von stabilen Preisen mit teils leicht steigender Tendenz aus.”

Stabile Kaufpreisfaktoren im 1. Halbjahr 2024

Die durchschnittlichen Angebotsmieten in den deutschen Top-7-Städten sind weiter gestiegen – im Vergleich zwischen 1. Halbjahr 2023 und 1. Halbjahr 2024 im Schnitt um fast 7 %. Die Kaufpreisfaktoren bleiben aufgrund dessen voraussichtlich ebenfalls stabil. Der Kaufpreisfaktor gibt an, innerhalb wie vieler Jahre sich ein Immobilieninvestment amortisiert haben wird.

Düsseldorf: 17,5 – 22,3

Köln: 19,0 – 25,0

Berlin: 20,0 – 28,0

Stuttgart: 22,0 – 26,0

Frankfurt/Main: 24,0 – 28,0

Hamburg: 23,0 – 28,0

München: 24,0 – 29,0

Steigerung des Transaktionsvolumens erwartet

War 2023 zum zweiten Mal in Folge eine Senkung der Transaktionszahlen zu verzeichnen, dokumentiert Engel & Völkers Research im Jahr 2024 ein Wiedererstarken des Investmentmarkts. Die Anzahl der Transaktionen von Wohn- und Geschäftshäusern in den deutschen Top-7-Städten wird im Gesamtjahr voraussichtlich bei 2.250 bis 2.600 liegen. Das entspricht einem Plus von teilweise bis zu 22 % (2023: 2.137 Transaktionen).

Entsprechend positiv sieht die Prognose für die Entwicklung des Transaktionsvolumens in den Top-7-Städten im Gesamtjahr 2024 aus. Es wird insgesamt ein Umfang von 7,1 bis 8,3 Mrd. Euro erwartet. Auch das entspricht einem Plus von bis zu 22 % im Vergleich zu 2023. Vergangenes Jahr hatte das Transaktionsvolumen bei 6,79 Mrd. Euro gelegen.

“Ein Grund für die steigende Marktaktivität liegt in den gesunkenen Bauzinsen, die eine Finanzierung erleichtern”, erläutert Zalewski. Dadurch komme es auch wieder zu mehr großvolumigen Transaktionen. “Parallel sehen wir eine Rückkehr der institutionellen Investierenden, nachdem der Markt in den vergangenen zwei Jahren vor allem von privaten Investierenden geprägt war.”

Resümee

“Es ist absehbar, dass auch in den kommenden Jahren zu wenig gebaut werden wird”, sagt Jawed Barna, Group CEO von Engel & Völkers. “Deshalb wird sich die Nachfrage nach Wohnraum weiter verschärfen, was die Mieten ebenfalls weiter steigen lassen wird.” Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern im Bestand bedeute dies eine ausgezeichnete Vermietbarkeit, sichere Mieteinnahmen und gute Renditen. Mit rund 4,7 % Rendite für ein Objekt in mittlerer Lage und 4,2 % für ein Objekt in guter Lage sei der Ertrag in der ersten Hälfte 2024 deutlich besser ausgefallen als am Kapitalmarkt, wo Anlagen etwa 2,8 % Rendite erzielten.

“Wer 2024 investiert, profitiert somit von vergleichsweise hohen Renditen für Wohn- und Geschäftshäuser und aufgrund des absehbar anhaltenden Wohnraummangels von langfristig steigenden Cashflows mit geringem Ausfallrisiko”, fasst Barna zusammen.

Datenquellen: Engel & Völkers Commercial, VALUE Marktdatenbank, Gutachterausschüsse

Über Engel & Völkers Commercial: Das international tätige Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, Engel & Völkers Commercial, ist in der D-A-CH-Region mit rund 90 Gewerbebüros vertreten und damit direkter Ansprechpartner des Mittelstands vor Ort. Unsere Immobilienexpert:innen kennen die regionalen Immobilienmärkte und überzeugen mit lokalem Know-how. Unsere fachliche Expertise umfasst die Segmente Wohn- und Geschäftshäuser/ Anlageimmobilien, Büro- und Handelsflächen, Gewerbe- und Industrieflächen sowie die Bereiche Investment Consulting und Hotel Consulting. Wir sind Teil des weltweiten Engel & Völkers Netzwerks mit gut 16.500 Expert:innen in 35 Ländern. www.engelvoelkers.com/commercial

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Expo Real 2024: Deloitte informiert über Entwicklung gewerblicher Immobilien und CSRD-Umsetzung

Deloitte präsentiert sich auf Europas größter Fachmesse für Immobilien und Investitionen in München mit eigenem Stand (A3.211) und drei Workshops.

So stellt Deloitte auf der Expo Real u.a. die neuen Ergebnisse des weltweit erhobenen Commercial Real Estate (CRE) Outlook vor.

Weitere Workshops drehen sich um ESG, die CSRD-Umsetzung sowie um Lösungsansätze für die unter den aktuellen Krisen leidenden Bauprozesse.

Mit neuen Studienergebnissen zum Gewerbeimmobilienmarkt sowie verschiedenen Workshops präsentiert sich Deloitte mit seinem Real-Estate Team auf der Expo Real, der größten europäischen Fachmesse für Immobilien und Investitionen, die heute in München startet. Am Deloitte-Stand (A3.211) stehen internationale Deloitte-Partner den interessierten Fachbesuchern zur Verfügung, um sich über die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft und deren Entwicklung auszutauschen.

“Wir freuen uns sehr, auch in diesem Jahr unsere Kunden sowie Partner aus aller Welt in München zu begrüßen und mit ihnen auf der Messe all jene Themen diskutieren zu können, die in der Immobilienbranche derzeit in der Luft liegen – und das sind einige”, sagt Michael Müller, Real Estate Lead bei Deloitte. “Nach den zurückliegenden Jahren mit erheblichen Marktturbulenzen hofft die Branche natürlich auf eine Erholung. Mit dem Ausblick auf den gewerblichen Immobilienmarkt – dem Commercial Real Estate Outlook – werden wir kompetente Antworten auf die drängenden Fragen geben.” In zwei weiteren Workshops bietet Deloitte darüber hinaus wertvolle Informationen, u.a. zu globalen ESG-Entwicklungen sowie zur Umsetzung der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), und stellt Lösungsansätze vor, wie Bauprozesse wieder vorangebracht werden können.

Globaler Ausblick 2025 für den Gewerbeimmobiliensektor

Mit seiner Studie CRE Outlook 2025 analysiert Deloitte die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes und gibt einen Ausblick auf die Trends der Branche, die in den letzten Jahren mit einer Vielzahl von Unsicherheiten konfrontiert wurde – verursacht vor allem durch gestiegene Zinssätze und hohe Inflation, zunehmenden Leerstand infolge von Homeoffice und zusätzlichen Kosten durch die Umsetzung von regulatorischen ESG-Anforderungen. Die Ergebnisse der Studie deuten darauf hin, dass Eigentümer und Investoren von Gewerbeimmobilien nach zwei Jahren mit rückläufigen Einnahmen und Investitionen wieder optimistischer in die Zukunft sehen und im kommenden Jahr einen Aufschwung erwarten.

Im diesjährigen CRE-Ausblick geht Deloitte der Frage nach, welche wirtschaftlichen Szenarien und Investitionsmöglichkeiten sich für eine Erholung der Gewerbeimmobilienbranche ergeben könnten. Wie wichtig ist es, in nachhaltige Immobilienstrategien zu investieren? Was könnte für die nächste Generation von Talenten relevant sein und wie müssen sich ihre Fähigkeiten an die volatilen Geschäftserwartungen anpassen? Ist die Branche bereit, Lösungen für künstliche Intelligenz zu implementieren, die einen transformativen Wandel bewirken? Auf all diese Fragen geht der neue CRE detailliert ein, den Deloitte im Rahmen der Expo Real in einem Workshop vorstellen wird.

Workshop #1: Global Real Estate Outlook 2025 von Deloitte

Die globale Gewerbeimmobilienbranche (CRE) war in den letzten Jahren mit großer Unsicherheit konfrontiert. In dem Workshop erfahren Sie, was über 800 Führungskräfte von Immobilienunternehmen über die Aussichten für das Jahr 2025 in Bezug auf Themen wie u.a. Klima-Resilienz, finanzielle Stabilität , Nachwuchs und Technologie denken.

Am 7. Oktober 2024 (13:00-14:30) in Halle B, Raum B13

Geleitet von Kathy Feucht und Brian Ruben (alle Deloitte)

Aktuelle Lösungsstrategien für Bauprozesse

Mit einem weiteren Workshop bietet Deloitte auf der diesjährigen Expo Real überdies wertvolle Informationen und Hilfestellungen zu aktuellen Herausforderungen, mit denen sich die Baubranche konfrontiert sieht. Dies betrifft u.a. Lösungsstrategien für die Bauprozesse, die infolge der Krisenlage erheblich gestört und zum Teil nachhaltig unterbrochen wurden. Die Expertinnen und Experten von Deloitte gehen dabei insbesondere auch auf Präventionsmaßnahmen und Schadensmanagement ein und geben praktische Tipps zur Entwicklung einer eigenen Strategie.

Workshop #2: Disrupted Construction Process – Lösungsstrategien

Die interaktive Präsentation bietet einen umfassenden Einblick in gestörte Bauprozesse einschließlich ihrer Ursachen, Auswirkungen, praktischen und rechtlichen Herausforderungen sowie Lösungen wie präventives und integriertes Schadensmanagement.

Am 7. Oktober 2024 (15:00-16:30 Uhr) in Halle B, Raum B22

Geleitet von Imane El Karouia-Tizi, Gulnara Kalmbach, Irina Novikova, Marco Engelmann (alle Deloitte)

Unternehmerischer Mehrwert durch CSRD-Umsetzung

Ein weiterer Deloitte-Workshop befasst sich mit den Auswirkungen und Anforderungen durch die gestiegene Bedeutung von “Environmental, Social und Governance”-(ESG-)Vorgaben. Dazu gehört auch die Umsetzung der im vergangenen Jahr in Kraft getretenen CSRD. Der Workshop zeigt Lösungsansätze auf, wie durch die Umsetzung der CSRD ein Mehrwert für Unternehmen geschaffen und die grüne Transformation weiterentwickelt werden kann.

Workshop #3: Generierung von unternehmerischem Mehrwert aus der CSRD-Umsetzung

Die CSRD schafft Mehrwert für Unternehmen durch zuverlässigere Nachhaltigkeitsdaten, verbesserte Entscheidungsprozesse und optimiertes Kapitalmanagement.

Am 8. Oktober 2024 (11:00-12:30 Uhr) in Halle A, Raum A31

Geleitet von Hendrik Aholt, Kathy Feucht, Wiebke Merbeth, Michael Müller (alle Deloitte)

Verantwortlich für den Inhalt:

Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Rosenheimer Platz 4, 81669 München, Tel +49 89 29036 – 0, Fax +49 89 29036 – 8108, www.deloitte.de

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Union Investment verkauft Shoppingcenter Magnolia Park in Polen an NEPI Rockcastle

Größte Einzeltransaktion im CEE Retail-Immobilienmarkt – Seit 2017 im Portfolio des UniImmo: Europa

Union Investment hat in einer Off-Market-Transaktion das Shoppingcenter Magnolia Park im polnischen Breslau profitabel an NEPI Rockcastle verkauft. Das Unternehmen ist der führende Eigentümer und Betreiber von Einkaufszentren in Mittel- und Osteuropa. Der Verkaufspreis beträgt 373 Millionen Euro. Union Investment hatte Magnolia Park im Jahr 2017 für das Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Europa erworben.

“Magnolia Park ist eines der Top-10-Einkaufszentren in Polen und befindet sich mit Blick auf die Besucher- und Umsatzzahlen auf einem anhaltend positiven Kurs. Es ist derzeit zu 99 Prozent vermietet. Wir haben daher die aktuelle Chance genutzt, das Einkaufszentrum zu verkaufen und unser Engagement in Polen strategisch zu reduzieren”, sagt Henri Eisenkopf, Director Transactions Shopping Places bei Union Investment.

“Wir haben bei dieser Off-Market-Transaktion von unserem guten Netzwerk in Polen profitiert und gezeigt, dass sich mit dem richtigen Produkt auch in einem herausfordernden Marktumfeld die Erwartungen von Käufern und Verkäufern treffen können”, sagt Roman Müller, Leiter Investment Management Retail bei Union Investment.

“NEPI Rockcastle hat gerade eine der besten Einzelhandelsimmobilien in Polen erworben. Magnolia Park ist ein dominantes Einkaufszentrum in Breslau, der drittgrößten Stadt des Landes und eine der reichsten. Der Kauf wird das Portfolio der Gruppe erheblich stärken und ihre Position als führender Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien in Mittel- und Osteuropa festigen. NEPI Rockcastle kann auf eine solide Erfolgsbilanz bei der Wertsteigerung der erworbenen Objekte verweisen, wie unsere jüngsten Akquisitionen gezeigt haben, und diese Immobilie hat ein erhebliches Potenzial, das das Wachstum von NEPI Rockcastle in den kommenden Jahren vorantreiben wird”, sagt Rüdiger Dany, CEO von NEPI Rockcastle.

“Magnolia Park ist eine der größten Transaktionen von Einzelhandelsimmobilien in CEE in den letzten Jahren. Diese Transaktion steht im Einklang mit der Investitionsstrategie von NEPI Rockcastle, die darauf abzielt, die Konzentration des Portfolios in Ländern mit einem Investment-Grade-Rating zu erhöhen und sich auf dominante Kernobjekte zu konzentrieren. Dieses moderne und nachhaltige Einkaufszentrum ist von herausragender Qualität und gut positioniert für zukünftiges Wachstum, sowohl organisch als auch durch weitere Wertsteigerungen”, sagt Anca Nacu, Investments Director bei NEPI Rockcastle

Das 100.000 m² große Einkaufszentrum verfügt über eine strategisch gute Lage in Breslau mit ausgezeichneter Sichtbarkeit und Erreichbarkeit, sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Magnolia Park hat ein unmittelbares Einzugsgebiet von rund 360.000 Menschen innerhalb von 15 Minuten Fahrzeit und ein regionales Einzugsgebiet von knapp 1,4 Millionen Verbrauchern innerhalb einer Stunde Fahrzeit.

Union Investment wurde wirtschaftlich von JLL, rechtlich von CMS und in steuerlichen Fragen von Thedy & Partners beraten. NEPI Rockcastle wurde rechtlich von Linklaters, steuerrechtlich und in finanziellen Fragen von PwC sowie technisch von PM Services unterstützt.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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ZBI verkauft 7.800 Einheiten an die Net Zero Properties Group

Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe verkauft ein Portfolio von ca. 7.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus dem Bestand des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI an ein Tochterunternehmen der luxemburgischen Net Zero Properties S.A. (NZP).

Es handelt sich um Objekte an 56 Standorten in sieben deutschen Bundesländern. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Von dem Geschäft versprechen sich die Vertragspartner eine nachhaltige Stärkung der jeweiligen Geschäftsposition. Für den offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI ist es ein großer Schritt in der bereits begonnenen strukturellen Fokussierung auf Core-Lagen sowie einen regional dichteren und damit effizienteren Wohnungsbestand. Der Verkauf ist Teil einer strategischen Neuausrichtung des Fonds-Portfolios.

„Wir freuen uns, mit dieser Transaktion unser Portfolio im Sinne unserer Unternehmensstrategie zu optimieren und somit das operative Geschäft weiter zu stärken“, sagt Hans-Peter Hesse, CIO der ZBI Gruppe.

„Für unseren Mandanten NZP passen die Objekte des erworbenen Portfolios in die Strategie, Wohnbestandsimmobilien in attraktiven Lagen durch Revitalisierung an die aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, ökonomischen und ökologischen Herausforderungen anzupassen“, ergänzt Andreas Hägele, CIO der ZAR Real Estate Holding GmbH & Co. KG, die von NZP als exklusiver Investment Advisor mandatiert ist.

Über die ZBI Gruppe

Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung am Wohnimmobilienmarkt gilt die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe als einer der führenden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien. Seit dem Jahr 2002 konzipiert das Erlanger Emissionshaus Immobilienfonds für private und institutionelle Anlegerinnen und Anleger. Die ZBI Gruppe verfolgt das Ziel einer Stärkung von Teilhabe, Langfristigkeit und Verbindlichkeit in Form einer neuen „Wertgemeinschaft“ für Investments und Wohnen. Derzeit arbeiten bei der ZBI Gruppe mehr als 900 Mitarbeitende an rund 30 Standorten in Deutschland, Luxemburg und Österreich. Aktuell werden etwa 65.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten von der Unternehmensgruppe verwaltet. Das bislang realisierte Transaktionsvolumen liegt bei rund elf Milliarden Euro.

Über die Net Zero Properties S.A.

Die Luxemburger Net Zero Properties S.A. ist ein Immobilienkonzern, der sich auf den Besitz und das Management von Wohnimmobilien in bevölkerungsreichen Regionen in Deutschland konzentriert. Die Wohn- und Geschäftseinheiten befinden sich überwiegend in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Durch gezielte Investitionen in die Energieerzeugungsanlagen und den Einsatz fortschrittlicher Technologien wie Wärmepumpen, Photovoltaik und Sub-Metering-Systeme sollen signifikante Einsparungen erzielt und die Energieeffizienz der Gebäude deutlich verbessert werden. In vielen Fällen sind diese Einsparungen ausreichend, um auch bei älteren Bestandsimmobilien eine Net-Zero-Bilanz zu gewährleisten. Weiterführende Informationen zur Net Zero Properties S.A. erhalten Sie auf Anfrage oder finden Sie unter www.n-z-p.com.

Über die ZAR Real Estate Holding

Die Münchner ZAR Real Estate Holding ist ein deutschlandweit tätiges Immobilienunternehmen mit den Schwerpunkten Wohnbestandsinvestments und Projektentwicklung. Als exklusiver Investment Advisor der Luxemburger Net Zero Properties S.A. berät sie diese beim Auf- und Ausbau ihres Wohnbestandsportfolios in Deutschland, sowie bei der Umsetzung ihrer ESG-Strategie. In der Projektentwicklung liegen die Schwerpunkte auf der Akquisition attraktiver Grundstücke mit Wertschöpfungspotenzial in deutschen Großstädten. Im Rahmen einer ganzheitlichen ESG-Strategie, welche die Revitalisierung von Wohnbestandsimmobilien und eine nachhaltige Planungs- und Baurechtschaffung beinhaltet, werden die Immobilien an die aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, ökologischen und ökonomischen Herausforderungen angepasst.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZBI Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, Tel: 09131 48009-1201, Fax: 09131 48009-1200, www.zbi-ag.de

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Immobilien in Europa werden wieder teurer – Leistbarkeit trotzdem besser als zur Hochzinsphase

Der AVIV Housing Market Report, eine Analyse der Immobilienmärkte in 7 ausgewählten europäischen Ländern, zeigt:

Wohnimmobilienpreise im 2. Quartal im Aufwind: Deutschland mit +0,6 Prozent – höchste Anstiege mit +2,8 Prozent in Spanien und Portugal

Trendwende in Frankreich: Erstmals seit Ende des Immobilienbooms steigen Preise mit +0,9 Prozent wieder leicht

Leistbare Fläche nimmt wieder zu: Durchschnittlicher 2-Personen-Haushalt kann sich in Deutschland 11 Quadratmeter Wohnfläche mehr leisten als am Höhepunkt der Bauzinsen

Die Inflation in der Euro-Zone schwächt sich ab und die Finanzierungskonditionen für den Kauf von Wohneigentum bessern sich. In der Folge stabilisieren sich die Immobilienmärkte in vielen europäischen Ländern zusehends. In Deutschland stieg der mittlere Angebotspreis von Wohneigentum im 2. Quartal um +0,6 Prozent. Im Nachbarland Frankreich, wo im Vorquartal noch ein Rückgang von -0,4 Prozent vorlag, wurde mit einem Anstieg von +0,9 Prozent die Trendwende vollzogen. Das sind Ergebnisse des aktuellen AVIV Housing Market Reports für das 2. Quartal 2024. Darin wird die Entwicklung der Kaufpreise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.

Moderates Wachstum in Deutschland, Trendumkehr in Frankreich

Wohnimmobilien werden in vielen europäischen Ländern wieder teurer angeboten. In Deutschland durchbrach der Quadratmeterpreis im 2. Quartal nach einem Anstieg von +0,6 Prozent wieder die Marke von 3.000 Euro und liegt derzeit bei durchschnittlich 3.009 Euro.

Französische Immobilienkäufer müssen im Mittel ebenfalls wieder minimal mehr für Wohneigentum bezahlen als im 1. Quartal. In Frankreich erhöhte sich das Niveau im 2. Quartal um +0,9 Prozent auf 3.064 Euro pro Quadratmeter – im Vorquartal war der Wert noch um -0,5 Prozent gesunken.

Die deutlichsten Preiseanstiege der Untersuchung verzeichnet die iberische Halbinsel. In Portugal stieg der mittlere Preis auf 2.683 Euro, in Spanien auf 2.138 Euro – in beiden Fällen entspricht das einem Anstieg von +2,8 Prozent.

Leistbarkeit von Wohneigentum verbessert sich

Der Anstieg der Immobilienpreise in den ausgesuchten europäischen Ländern ist auch auf eine verbesserte Leistbarkeit von Wohneigentum zurückzuführen. Wie viel Wohnfläche kann sich ein 2-Personen-Haushalt mit zwei Durchschnittseinkommen im jeweiligen Land leisten? Die Werte haben zwar noch nicht wieder das Niveau von Januar 2022 – dem Gipfel des Immobilienbooms – erreicht, aber seit dem jeweiligen Tiefpunkt binnen der vergangen zwei Jahre hat sich die Leistbarkeit wieder spürbar erhöht. In Deutschland konnte sich im Januar 2022 angesichts niedriger Zinsen ein 2-Personen-Haushalt theoretisch 105 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Der rapide Anstieg der Bauzinsen hat diesen Wert dann im Herbst 2023 auf nur noch 83 Quadratmeter absacken lassen. Durch den Rückgang der Immobilienpreise und die Stabilisierung des Zinsniveaus liegt die leistbare Wohnfläche inzwischen wieder bei 94 Quadratmetern.

In anderen Ländern ist die Entwicklung noch dramatischer ausgefallen. Französische Immobilienkäufer konnten sich auf dem Höhepunkt der Zinskrise nur noch 79 anstatt 105 Quadratmeter leisten – ein Rückgang von 25 Prozent. Derzeit sind es in Frankreich wieder 84 Quadratmeter, die sich ein 2-Personenhaushalt mit zwei französischen Durchschnittseinkommen leisten kann.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Homeoffice bleibt und führt zur Anpassung von Bürokonzepten in Deutschland

Folgestudie des ifo Instituts mit dem Immobilienberater Colliers

Vor allem Großunternehmen passen Bürokonzepte an

Mehrheit der Firmen will Homeoffice in aktueller Form beibehalten

Nachfragerückgang schafft planerisch-technisches Umnutzungspotenzial für rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen

Die Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen hat erhebliche Auswirkungen auf den Büromarkt und veranlasst Unternehmen, ihre Bürokonzepte anzupassen. 6,2 Prozent aller Firmen haben ihre Flächen bereits verkleinert, weitere 8,3 Prozent planen dies. Unternehmen setzen zunehmend auf Desk Sharing und bauen Besprechungs- sowie Sozialräume aus. Großnutzer sind dabei besonders aktiv, indem sie in moderne Standorte investieren, ihre Büroausstattung sowie IT-Infrastruktur verbessern. Angesichts des gesunkenen Büroflächenbedarfs stellt sich die Frage nach Umnutzungspotenzialen: Trotz eines technisch-planerischen Umnutzungspotenzials von 30 Prozent der potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen ist nur ein geringer Teil der möglichen Konversionen auch wirtschaftlich darstellbar. Daher sind für den Großteil der potenziell obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte gefragt.

Das sind die zentralen Ergebnisse einer weiteren gemeinsamen Studie des ifo Institutes mit dem Immobilienberater Colliers unter dem Titel „Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial“. Die Untersuchung baut auf einer Studie aus dem März 2024 auf, in der das ifo Institut und Colliers einen langfristigen Nachfragerückgang bei Büroflächen von 12 Prozent wegen Homeoffice ermittelten. Die Folgestudie analysiert weiterführend die aktuellen Veränderungen durch Homeoffice im Büroimmobilienmarkt mit Fokus auf den qualitativen Anpassungen der Büroflächen sowie dem Konversionspotenzial nicht mehr benötigter Büros, insbesondere zu Wohnraum.

Mehrheit der Unternehmen will Homeoffice beibehalten

Die Arbeit im Homeoffice hat sich über die Pandemie hinaus stabilisiert. Für ein Viertel der Beschäftigten sowie mehr als zwei Drittel der Unternehmen ist sie zur neuen Normalität geworden. Seit Frühjahr 2022 liegt die Homeoffice-Quote im Schnitt stabil bei etwa 25 Prozent. Entgegen medialer Berichterstattung, wonach große Unternehmen Beschäftigte vermehrt ins Büro zurückholen, wollen 74 Prozent der Firmen Homeoffice in der aktuellen Form beibehalten. Lediglich 12 Prozent planen strengere Vorgaben, nur 4 Prozent wollen Arbeiten von Zuhause abschaffen.

„Homeoffice bedeutet nicht das Ende des Büros, aber es verändert die Bürolandschaft. Die Neuorganisation von Flächen innerhalb bestehender Büros gehört hier ebenso zu den anstehenden Aufgaben wie die Umsetzung von Desk Sharing oder der Definition von Ruhe- und Kommunikationszonen im Falle eines Umzugs“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Deutschland.

Simon Krause, Studienautor vom ifo Institut, sagt: „Die Ergebnisse verdeutlichen die Herausforderung für die Unternehmen, die richtige Mischung aus Präsenzarbeit und Homeoffice zu gestalten. Besonders große Dienstleistungsunternehmen, die den größten Anteil an Büroflächen nutzen, passen sich der neuen Arbeitswelt an: Fast die Hälfte dieser Unternehmen flexibilisiert die Büronutzung und modernisiert die Ausstattung, während ein Viertel Büroflächen verkleinert und ein Fünftel mindestens einen Bürostandort verlagert.“

Leerstand und Obsoleszenzrisiken nehmen zu

Die in Folge inzwischen stabilisierter Homeoffice-Quoten sowie fehlender konjunktureller Impulse gesunkene Flächennachfrage steht im Kontrast zur nach wie vor hohen Bautätigkeit, die noch aus dem Immobilienboom der Vorjahre stammt. Folglich hat sich die Leerstandsquote in den Top-7-Städten von 3 Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 6,7 Prozent erhöht. Für die nächsten Jahre ist ein weiterer Anstieg auf rund 8 Prozent zu erwarten.

Umnutzungspotenzial für über 60.000 Wohnungen in Top-7-Städten

Während die Umnutzung zu Wohnzwecken eine vielversprechende Option für einen Teil der leerstehenden Büros darstellt, müssen für den Großteil kreative Nachnutzungskonzepte entwickelt werden. „Unsere jüngste Analyse mit Garbe Institutional Capital und PwC kommt zu dem Ergebnis, dass nur 30 Prozent der potenziell von Überalterung gefährdeten Büroflächen für eine Konversion in Wohnraum geeignet sind. Bezogen auf den aktuellen Leerstand in den Top-7-Städten entspricht dies 2,3 Millionen Quadratmetern. Berücksichtigt man den erwarteten Rückgang der Flächennachfrage wegen Homeoffice um 12 Prozent, können mittelfristig weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzukommen. So ergibt sich in den Top 7 ein theoretisches Umnutzungspotenzial von rund 60.000 Wohnungen für rund 102.000 Personen. Diese Berechnung berücksichtigt die technischen und stadtplanerischen Voraussetzungen. Aus wirtschaftlicher Sicht dürfte der Anteil deutlich unter den 30 Prozent liegen“, kommentiert Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.

Abseits der Wohnnutzung gibt es weitere Alternativen, wenn auch in begrenztem Umfang: Für eine Umnutzung zu Life-Science-Immobilien bieten sich bis zu 4 Prozent der Büroflächen an. Weitere Optionen können je nach Lage- und Objekteigenschaften Bildungseinrichtungen und Flüchtlingsunterkünfte sein. Darüber hinaus können Teilumnutzungen in Form von Gastronomie oder Einzelhandel Lösungen sein, um die Attraktivität eines Gebäudes durch Nutzungsmischung zu erhöhen. „Durch eine umsichtige und strategische Planung könnten durch Um- und Nachnutzung von potenziell obsoleten Büroimmobilien städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit gedeckt werden. Dies kann zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung und dem schonenden Umgang mit Ressourcen beitragen“, sagt Andreas Trumpp.

Die Studie steht hier zum Download bereit: https://www.colliers.de/homeoffice-und-bueroimmobilien/

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Colliers International Deutschland GmbH, Junghofstraße 9, 60315 Frankfurt, Tel: +49 69 719192-0, www.colliers.de

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Aktueller Wohnreport von Colliers: Der Markt für Zinshäuser springt wieder an

Report analysiert Markt für Zinshäuser in 52 deutschen Städten

Gesunkene Preise führen zu einer erhöhten Investorennachfrage

Mieten steigen schneller als Haushaltseinkommen

Angebot an Sozialwohnungen schrumpft weiterhin in hohem Tempo

Der Investmentmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser (Zinshäuser) hat sich stabilisiert. Die Kaufpreise hatten seit ihren Höchstständen in den 52 von Colliers beobachteten Städten um durchschnittlich 33 Prozent nachgegeben. Die Phase sinkender Preise ist in den meisten Städten weitgehend abgeschlossen. Der Investmentmarkt für Zinshäuser nimmt wieder an Fahrt auf. Das geht aus dem neuen Report „Residential Investment 2024/2025: Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick“ hervor.

„Investoren bewerten das nun erreichte Preisniveau zunehmend als attraktiv und nutzen es zum Wiedereinstieg in den Markt“, sagt Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers. „Sinkende Neubauzahlen und steigende Mieten werden diesen Trend verstärken. Langfristig betrachtet bleibt Wohnen aus Investorensicht ein Megatrend.“

Rahmenbedingungen für Investments verbessern sich stetig

In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Stuttgart und München hatte das Transaktionsvolumen im Segment Wohn- und Geschäftshäuser von 2022 auf 2023 um ca. 28 Prozent abgenommen. Mittlerweile steigt die Nachfrage wieder an. Auf der Käuferseite finden sich derzeit vor allem sogenannte semi-professionelle Investoren (vermögende Privatpersonen und Family Offices). Die Rahmenbedingungen – eine konstant über dem Angebot liegende Wohnungsnachfrage, erwartbar sinkende Finanzierungskosten und steigende Mieten – werden für eine stetige Belebung des Transaktionsgeschehens sorgen. Die Spitzenrenditen in den sieben Top-Städten verharren derzeit bei durchschnittlich 3,85 Prozent.

Mieten steigen in Rekordtempo

In der ersten Hälfte 2024 stiegen die Wohnungsmieten überdurchschnittlich und auch rascher als die verfügbaren Haushaltseinkommen. Die Mieten für neu errichtete Wohnungen legten binnen zwölf Monaten bis Mitte 2024 in den genannten sieben Metropolen im Mittel um 7 Prozent zu. In den größten 50 Städten stiegen sie um 8 Prozent. Damit hat sich das Tempo im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 noch einmal deutlich beschleunigt. Damals hatten sich die Durchschnittsmieten in den Top 50 Städten im Erstbezug binnen sechs Monaten „nur“ um 4 Prozent verteuert.

Getrieben werden die Mieten von einem anhaltenden Bevölkerungswachstum und einer Zunahme der Haushaltszahlen insbesondere in den Topstädten. Die sieben größten Metropolen verzeichneten in den vergangenen fünf Jahren insgesamt mehr als drei Millionen Zuzüge. „Auch wenn die Zuwanderung 2023 etwas nachgelassen hat: In der Gesamtbetrachtung bleibt der Zuzugsdruck auf die Metropolen weiterhin hoch und treibt damit die Nachfrage nach Wohnraum“, so Felix von Saucken.

Das ohnehin schon unzureichende Angebot wird nicht entsprechend mitwachsen. 2023 waren die Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr sehr deutlich um 27 Prozent zurückgegangen. Dieser Trend setzt sich ungebremst fort: Im ersten Halbjahr 2024 schrumpfte die Zahl der Genehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um nochmals 21 Prozent. „Der Wohnungsneubau ist massiv eingebrochen. Eine Wende zeichnet sich nicht ab“, prognostiziert Felix von Saucken.

Mietwohnungen werden immer knapper

Schon jetzt sinkt das Angebot von zur Miete angebotenen Wohnungen: In den 50 größten Städten Deutschlands ging es in den letzten zwölf Monaten um insgesamt 4 Prozent zurück. Dabei ist auch eine Verschiebung der Angebotsstruktur zu beobachten: Die Verfügbarkeit von Mietwohnungen mit zwei bis fünf Zimmern nahm um neun Prozent ab. Das Angebot an Mikrowohnungen, Serviced Apartments und vergleichbaren Wohnformen stieg hingegen um 6 Prozent.

Ein Sonderfall sind geförderte Wohnungen: Das Angebot an Sozialwohnungen schrumpft seit Jahren dramatisch, von rund 2,9 Millionen Einheiten nach der Wiedervereinigung auf nun nur noch rund eine Million. Diese Entwicklung wird sich zu Lasten einkommensschwacher Haushalte weiter fortsetzen. „Um den Wohnungsbedarf dieser Zielgruppe bedienen zu können, ist es unabdingbar, den sozialen Wohnungsbau wirksamer zu fördern“, sagt Felix von Saucken.

Die vollständige Analyse der Wohnungsmärkte in den 52 größten deutschen Städten sowie den zusätzlichen Themenreport Wohnen können Sie hier downloaden: https://www.colliers.de/residential-investment

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Colliers International Deutschland GmbH, Junghofstraße 9, 60315 Frankfurt, Tel: +49 69 719192-0, www.colliers.de

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Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt – zaghafte Erholungssignale?

Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers.

In der ersten Jahreshälfte 2024 zeigte der europäische Markt für Gewerbeimmobilien mit einem höheren Investitionsvolumen als im Vorjahr Anzeichen einer Erholung. Grund dafür waren die Erwartungen, dass die EZB ihre Geldpolitik schrittweise lockern würde.

Im Juni senkte die EZB zum ersten Mal seit September 2019 ihre Leitzinsen um 25 Basispunkte. Dies markiert einen geldpolitischen Wendepunkt und macht die Aussicht auf eine Erholung des Immobiliensektors wahrscheinlicher.

Unterschiedliche Erholungsmuster in Europa

Das Volumen der europäischen Investitionen in Gewerbeimmobilien ist im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 11 % gestiegen. Eine Ausnahme bildet Frankreich, wo der Immobilienmarkt aufgrund der politischen Lage und deren Auswirkungen auf die Renditen der französischen Staatsanleihen in der Schwebe ist. Der Volumenanstieg liegt zwar unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt, markiert aber dennoch einen bedeutenden Richtungswechsel der europäischen Immobilienmärkte. So verzeichneten Länder wie BeNeLux, Deutschland und Großbritannien, die 2023 stark nachgaben, einen Anstieg des Investitionsvolumens von 73 %, 23 % bzw. 9 %, während Frankreich im gleichen Zeitraum einen Rückgang von 25 % verzeichnete.

Alle Anlageklassen verzeichneten im ersten Halbjahr 2024 einen Anstieg des Investitionsvolumens: Tourismus (+62 %), Logistik (+7 %), Gesundheitswesen (+4 %) sowie Büros und Einzelhandel (jeweils +1 %). Allerdings sind „Core“- und Diversifizierungsobjekte (Logistik, Gesundheitswesen, Tourismus und betreutes Wohnen) nach wie vor am gefragtesten.

Bürogebäude: Stabilisierung der Renditen bei den besten Anlagen

Im zweiten Quartal 2024 blieben die Spitzenrenditen weitgehend stabil, was den Anlegern eine bessere Preistransparenz bot.

Ende Juni 2024 bewegten sich die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den wichtigsten europäischen Hauptstädten im Bereich von 4 bis 5 %. Diese relative Stabilität bedeutet einen Wendepunkt nach einer Phase erheblicher Preiskorrekturen. Regionale Ballungsräume bieten höhere Renditen, oft über 6 %, was eine höhere Risikoprämie für Sekundärmärkte widerspiegelt.

Der Büroimmobilienmarkt zeigt jedoch ein gemischtes Bild. Während die Immobilienwerte in peripheren Lagen weiterhin nach unten korrigiert werden, bleiben zentrale Lagen für Investoren weiterhin attraktiv. In Europa könnten diese Spitzenlagen, die sich durch geringe Leerstände und eine starke Nutzernachfrage auszeichnen, bis Ende 2025 sogar einen leichten Renditerückgang erleben. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass die Renditen für erstklassige Büroimmobilien auf das Niveau von Anfang 2022 zurückkehren und damit eine neue „Normalität“ für den Markt eintreten wird.

Leerstandsquoten: divergierende Entwicklungen

Der Büroflächenumsatz in Europa ist im zweiten Quartal in Folge wieder leicht gestiegen. In der ersten Jahreshälfte stieg er um 3 % gegenüber dem Vorjahr, liegt aber immer noch 20 % unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Die Nachfrage wird vor allem durch die Optimierung der Immobilienkosten und die Suche nach an die neuen Arbeitsgewohnheiten angepassten Flächen bestimmt. Die Marktmuster weichen jedoch voneinander ab. So ging der Flächenumsatz in Edinburgh und Hamburg um 28 % bzw. 20 % zurück, während in Dublin und München ein deutlicher Anstieg von 61 % bzw. 27 % zu verzeichnen war.

Die Vermietungstätigkeit bleibt unter dem langfristigen Durchschnitt – mit Ausnahme von Südeuropa (Madrid, Barcelona, Mailand), wo das Wirtschaftswachstum den Immobilienmarkt stützt. In Europa stieg der Leerstand im Laufe des Quartals um 2 %, womit sich der jährliche Anstieg auf 14 % erhöhte. In den Kernstädten ist das Angebot an Büroflächen knapp, während die Leerstände in den peripheren Lagen, wo das Angebot größtenteils aus gebrauchten Immobilien besteht, weiter steigen. Die Nachfrage, die Spitzenmieten fördert, konzentriert sich auf moderne und energieeffiziente Gebäude, die hochwertige Dienstleistungen anbieten. Die nur einen begrenzten Teil des Marktes betreffenden Spitzenmieten sind im Jahresdurchschnitt um 6 % und über zehn Jahre um 31 % gestiegen. Dieser starke Anstieg wirft die Frage nach der Beständigkeit dieser Mieten auf, in denen sie am stärksten gestiegen sind, wie in Berlin (+91 %), München (+61 %) und Madrid (+66 %).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der europäische Immobilienmarkt trotz struktureller Veränderungen und wirtschaftlicher Ungewissheit zaghafte Erholungssignale zeigt, die auf den Beginn eines neuen Zyklus hindeuten. Die Zunahme des Investitionsvolumens dürfte schließlich zu einem Wertzuwachs führen, der sich einstellen wird, sobald die Anleger das Tempo der geldpolitischen Lockerung der EZB abschätzen können.

Darüber hinaus beweist die Anpassungsfähigkeit des Marktes an neue Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Umweltstandards und der Flächenflexibilität, dass er sich bei strukturellen Veränderungen weiterentwickeln kann. Die starke Nachfrage nach Qualitätsimmobilien in zentralen Lagen verdeutlicht die zunehmende Bedeutung von Selektivität bei Investitionsstrategien.

Quelle: CBRE, LF REM Research, Trading Economics

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5 Fakten zum NRW-Immobilienmarkt: 3 von 10 Bürgern leben im Eigentum, die meisten davon in einem Haus

Eine aktuelle Umfrage von immowelt zeigt:

Zwei Drittel der Nordrhein-Westfalen leben zur Miete, ein Drittel in der eigenen Immobilie

72 Prozent der Eigenheim-Besitzer wohnen in einem Haus, 28 Prozent in einer Wohnung

Chancengleichheit: 34 Prozent der Frauen und 32 Prozent der Männer wohnen in der eigenen Immobilie

Fast jeder 3. Eigentümer in NRW hat sein Eigenheim in der Niedrigzinsphase zwischen 2010 und 2019 erworben

14 Prozent der selbstnutzenden Immobilienbesitzer in NRW haben ihr Eigentum durch Erbe oder Schenkung erhalten

In Nordrhein-Westfalen lebt fast jeder 3. Bürger in einer eigenen Immobilie. Besonders Hausbesitzer prägen das Bild: 72 Prozent der Eigentümer wohnen in einem Haus, was den anhaltenden Wunsch nach den eigenen vier Wänden deutlich macht. Eine aktuelle Umfrage von immowelt zeigt den aktuellen Stand am Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. 5 Fakten zum Thema Wohneigentum geben einen Überblick.

  1. Mehrheit der Menschen in NRW lebt zur Miete

NRW ist ein Land der Mieter. 63 Prozent der Befragten leben in gemieteten Wohnungen oder Häusern, was die Bedeutung des Mietmarktes in der Region unterstreicht. Im Gegensatz dazu wohnen nur 32 Prozent der befragten Menschen in NRW in einer eigenen Immobilie. Eine kleine Gruppe von 5 Prozent lebt in mietfreien Wohnverhältnissen, etwa bei den Eltern. Zum Vergleich: Deutschlandweit liegt der Anteil der Eigentümer bei 39 Prozent und damit etwas höher als in NRW. Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Immobilienerwerb in NRW selbst zur Zeit der Niedrigzinsphase für viele Menschen keine Option war.

Die selbst für deutsche Verhältnisse geringe Quote an Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen hat mehrere Gründe. Neben den hohen Kosten für Kauf und Bau spielen hier auch historische Entwicklungen eine Rolle. Nachdem das letzte Jahrhundert im Ruhrgebiet durch Stahlerzeugung und Kohleabbau geprägt war, befindet sich die Region seit Jahrzehnten im Strukturwandel. Aus diesen Zeiten gibt es nach wie vor viele relativ günstige Mietwohnungen. Möglichweise zahlen daher viele Menschen lieber weiterhin ihre preiswerte Miete als sich durch den Immobilienkauf zu verschulden – insbesondere in einer Region, in der sie vielleicht nicht ihre berufliche Zukunft sehen. Ein weiterer Grund ist, dass die Dichte an Großstädten in NRW sehr hoch ist, und in Städten die Eigentumsquote in der Regel deutlich niedriger als in ländlichen Regionen ist.

  1. Das eigene Haus als Traum vieler Familien

Von denjenigen, die in den eigenen vier Wänden leben, hat sich mit 72 Prozent die überwiegende Mehrheit für ein Haus entschieden. 28 Prozent der befragten Eigenheimbesitzer wohnen hingegen in einer Wohnung – ein Zeichen dafür, dass der Wunsch nach einem eigenen Haus tief in der Gesellschaft verankert ist.

Besonders Familien mit Kindern schätzen die Vorzüge eines Hauses, wie den zusätzlichen Platz und einen eigenen Garten. Ganze 92 Prozent der Eigentümer mit Kindern im Haushalt leben in einem Haus, wohingegen sich lediglich 8 Prozent derselben Teilgruppe für das Leben in einer Wohnung entschieden haben.

  1. Gleichberechtigung beim Eigentum: Frauen und Männer fast gleichauf

Ein interessanter Aspekt des Immobilienmarktes in NRW ist die nahezu gleiche Verteilung von Immobilieneigentum zwischen Frauen und Männern. Laut der immowelt Umfrage besitzen 34 Prozent der Frauen und 32 Prozent der Männer eine eigene Immobilie. Diese Zahlen könnten eine Entwicklung in Richtung Gleichberechtigung widerspiegeln. Frauen und Männer in NRW scheinen – mit Blick auf die Eigentumsverteilung – ähnliche Chancen und Möglichkeiten zu haben, eine Immobilie zu erwerben. Angesichts dieser Zahlen wird deutlich, dass das Thema Wohneigentum für beide Geschlechter gleichermaßen von Interesse und Bedeutung ist.

  1. Niedrigzinsphase als Türöffner für Wohneigentum

Die Niedrigzinsphase der letzten Jahre hat für viele Menschen in NRW den Weg zum eigenen Heim geebnet. Fast ein Drittel der Eigentümer (29 Prozent) hat zwischen 2010 und 2019 den Hauptwohnsitz erworben. Diese Zeitspanne war geprägt von kontinuierlich sinkenden Bauzinsen, die den Erwerb einer Immobilie besonders attraktiv machten. Wer zu dieser Zeit gekauft hat, konnte von günstigen Finanzierungsbedingungen profitieren, wie sie heute nicht mehr zu finden sind. Besonders markant: Ende 2019 rutschten die Zinsen für 10-jährige Darlehen sogar unter die 1-Prozent-Marke – ein historisches Tief, das trotz gestiegener Immobilienpreise viele zum Kauf motivierte.

  1. Erbe und Schenkung: Ein Glücksfall

Viele Immobilienbesitzer in NRW haben Wohneigentum geerbt oder geschenkt bekommen. Fast jeder 7. Eigentümer (14 Prozent) hat seine Immobilie auf diese Weise erhalten. Gerade in begehrten Regionen wie Düsseldorf oder Köln ist das Erben oder Schenken eine wertvolle Möglichkeit für Familien, ihr Vermögen über Generationen weiterzugeben und den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Umfangreiche Informationen zum Erben und Schenken von Immobilien stehen im immowelt Ratgeber parat.

Für die von immowelt beauftragte Studie wurden im Mai 2024 437 Personen (Online-Nutzer) ab 18 Jahren mit Wohnsitz in Nordrhein-Westfalen befragt.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Gehälter vs. Mieten: Wolfsburg im Leistbarkeits-Ranking auf Platz 1, Metropolen ganz hinten

Ein immowelt Ranking von 65 Großstädten, in dem die monatlichen Median-Bruttogehälter mit den durchschnittlichen Angebotsmieten von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter) verglichen wurden, zeigt:

Wolfsburg auf dem 1. Platz aufgrund dritthöchster Einkommen – Mieten mit durchschnittlich 8,54 Euro pro Quadratmeter auf den hinteren Rängen

Dank niedriger Mieten: Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Chemnitz und Herne

Metropolen sind Schlusslichter: In München sind die Einkommen am stärksten von den Mieten entkoppelt, auch Hamburg und Berlin weit hinten

In zahlreichen deutschen Großstädten sind die Mietmärkte überhitzt und viele Menschen können sich die Mieten kaum noch leisten. Doch es gibt nach wie vor Städte, in denen die Mieten für Normalverdiener bezahlbar sind. Das zeigt das Leistbarkeits-Ranking von immowelt für 65 ausgewählte Großstädte. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Mietpreisen besteht laut Untersuchung in Wolfsburg: In der Autostadt beträgt das monatliche Bruttogehalt der Einwohner im Median 4.797 Euro, was der dritthöchste Verdienst aller untersuchten Großstädte ist. Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 8,54 Euro pro Quadratmeter – nur 8 Städte sind günstiger. Das Verhältnis aus beiden Werten ist in Wolfsburg damit im Städtevergleich am besten. Wer in Wolfsburg wohnt und arbeitet, hat also finanziell die besten Bedingungen.

Für die Erstellung des immowelt Rankings wurde in 65 ausgewählten deutschen Großstädten der Quotient aus monatlichem Median-Bruttogehalt am Wohnort und durchschnittlicher Quadratmetermiete einer Bestandswohnung (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) gebildet.

Chemnitz und Herne komplettieren Siegerpodest

Neben Wolfsburg fällt das Verhältnis von Gehältern und Angebotsmieten besonders in Städten mit niedrigem Preisniveau vorteilhaft aus. Auf Platz 2 im Leistbarkeits-Ranking liegt Chemnitz. In der sächsischen Großstadt kostet eine Bestandswohnung im Schnitt 6,05 Euro pro Quadratmeter – die mit Abstand günstigsten Wohnkosten aller Städte. Das Bruttogehalt der Einwohner liegt mit 3.279 Euro zwar auch auf dem letzten Platz, dank der extrem niedrigen Mieten belegt Chemnitz dennoch Rang 2. Komplettiert wird das Siegerpodest von Herne. Mit durchschnittlich 7,34 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten ebenfalls am unteren Ende, sodass die vergleichsweise niedrigen Bruttoeinkommen von im Mittel 3.606 Euro nicht allzu stark ins Gewicht fallen.

Neben Herne finden Mieter auch in weiteren Städten Nordrhein-Westfalens bezahlbare Wohnungen. Insgesamt 5 Städte aus dem Bundesland befinden sich unter den Top 10. Dazu zählen Gelsenkirchen (Platz 6), Oberhausen (Platz 7), Hagen (Platz 9) und Bottrop (Platz 10). Daneben liegen auch Braunschweig (Platz 4), Magdeburg (Platz 5) sowie Bremerhaven (Platz 8) auf den vorderen Rängen.

Trotz hoher Mieten: Düsseldorf und Erlangen mit ausgewogenem Verhältnis

Auf den ersten 19 Plätzen befinden sich allesamt Städte, in denen der Quadratmeterpreis für Mietwohnungen – zum Teil deutlich – unter der 10-Euro-Marke liegt. Doch es gibt auch Städte mit hohen Mieten, die durch die ebenfalls hohen Gehälter ausgeglichen werden. Eine davon ist Erlangen auf Platz 21 des Rankings. Die Stadt in Mittelfranken ist nicht nur bei Studenten beliebt, sondern verspricht dank Unternehmen aus der Elektro- und Medizintechnik oder Automatisierung auch gute Einkommen. Mit einem Medianeinkommen von 4.818 Euro sind die Gehälter im Städtevergleich am zweithöchsten. Die durchschnittlichen Mieten von 12,08 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren liegen zwar ebenfalls im oberen Drittel, können aber zumindest von Normalverdienern gut gestemmt werden. Etwas niedriger sind sowohl Mieten als auch Einkommen in Düsseldorf, das einen Platz vor Erlangen liegt. Mit Durchschnittsmieten von 11,10 Euro pro Quadratmeter und einem Medianeinkommen von 4.472 Euro weist die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens immer noch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnkosten und Gehältern auf.

Metropolen am Ende des Rankings – München Schlusslicht

Deutlich schlechter sieht es für Normalverdiener hingegen in den Metropolen aus. Zwar versprechen diese ein breites Jobangebot, aufgrund des starken Zuzugs der letzten Jahre und der geringen Neubautätigkeit sind die Mieten aber rasant gestiegen. Die Einkommen können daher mit den Wohnkosten nicht Schritt halten. Das Verhältnis zwischen Gehältern und Mieten fällt somit deutlich unvorteilhafter aus. Auf dem letzten Platz des Rankings liegt die teuerste Mieterstadt Deutschlands: In München kostet der Quadratmeter aktuell 18,12 Euro und damit deutlich mehr als in allen anderen Städten. Obwohl die Einkommen in der bayrischen Landeshauptstadt mit 4.865 Euro am höchsten sind, ist das Verhältnis zu den Mieten am schlechtesten. In Hamburg ist die Situation nicht viel besser: Auch hier hat sich das Wohnen zuletzt stark verteuert, aktuell müssen Mieter im Schnitt 14,01 Euro pro Quadratmeter zahlen. Obwohl die Einkommen im Städtevergleich im oberen Mittelfeld liegen, hinken sie der Preisrallye am Mietmarkt hinterher. Knapp vor der Hansestadt liegt Berlin, wo sowohl Mieten (13,03 Euro) als auch Gehälter (3.955 Euro) etwas niedriger sind.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 65 ausgewählten Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Die Daten für die Bruttogehälter am Wohnort zum 31.12.2023 stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte am Wohnort, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.

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