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Aktuell fertiggestellte Logistikimmobilie in Bremen erworben

TH Real Estate hat ein Logistikzentrum in Bremen für das Portfolio des German Logistics Fund II (GLOF II) erworben. Verkäufer ist die Peper & Söhne Projekt GmbH aus Bremen. Der Kaufpreis wurde nicht genannt.

Die im vergangenen Jahr nach neuesten Standards errichtete Immobilie umfasst ca. 10.300 Quadratmeter Mietfläche. Nach der Fertigstellung im Januar 2018 wurde sie dem alleinigen Mieter, einem globalen Automobilzulieferer, der das Objekt als Distributionszentrum nutzt, übergeben.

Die Logistikimmobilie im Süden Bremens profitiert von einer hervorragenden Infrastruktur für eine überregionale Distribution. Neben der Erreichbarkeit des Flughafens und der Häfen in Bremen und Bremerhaven ist auch die Verkehrsanbindung an zwei Autobahnen sowie an den Güterverkehr gegeben. Rund elf Millionen Einwohner können im Kurzstreckenradius erreicht werden.

Thorsten Kiel, Head of Logistics, Europe, bei TH Real Estate erläutert: „Es ist bereits der dritte Ankauf, den wir in weniger als einem halben Jahr für unseren German Logistics Fund II realisieren konnten. Der qualitativ hochwertige Neubau befindet sich in der Hansalinie in Bremen, einem Standort, der schon seit langem als etablierter Logistikstandort überzeugt und der stets durch eine sehr hohe Nachfrage, gerade für das weltweit zweitgrößte Produktionswerk von Daimler, geprägt war. Auch für die Zukunft ist von einem konstant hohen Bedarf nach Logistikfläche vor Ort auszugehen.“

Hinsichtlich der generellen Marktentwicklung sagt Thorsten Kiel: „Die sehr positive Entwicklung bei Logistikimmobilien wird sich auch in diesem Jahr fortsetzen. Vor allem in Deutschland, Großbritannien und in den Niederlanden, wo im europäischen Vergleich der Bedarf nach Logistik an Top­-Standorten am höchsten ist, herrscht geringer Leerstand. Rund 85 Prozent der neu errichteten Fläche konnte direkt nach Fertigstellung vermietet werden. Durch unsere Logistikfonds bieten wir Anlegern unmittelbaren Zugang zu diesem Wachstumsmarkt.“

Das Distributionszentrum in Bremen ist das dritte Objekt für den im Mai 2017 aufgelegten German Logistics Fund II (GLOF II). Mit diesem Spezialfonds für deutsche Logistikimmobilien richtet sich TH Real Estate an institutionelle Anleger in Deutschland, um Investitionen in Höhe von rund 300 Millionen Euro in Form von Neubau- und Bestandsobjekten zu realisieren.

Im Fokus des Portfolios stehen vor allem Core-­Immobilien an attraktiven Logistikstandorten in Deutschland. Der Fonds ist weiterhin offen für Kapitalzusagen. Mit dem German Logistics Fund II (GLOF II) konnte TH Real Estate seinen vierten Logistikspezialfonds innerhalb von sechs Jahren realisieren. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die Institutional Investment-­Partners GmbH (2IP) tätig. In Europa verwaltet TH Real Estate ein Logistikimmobilien­Portfolio in Höhe von ca. 2,2 Milliarden Euro.

Bei der Transaktion waren Graf von Westphalen (GvW), Duff & Phelps REAG, das Umweltberatungsunternehmen Ambiente LLP und die Beratungsgruppe WTS für TH Real Estate tätig.

Der Verkäufer Peper & Söhne Projekt GmbH wurde von der Kanzlei Blaum Dettmers Rabstein (BDR), Hamburg, begleitet. Die norddeutsche Unternehmensgruppe Robert C. Spies war vermittelnd tätig. Die Goldbeck Nord GmbH errichtete das neue Distributionszentrum.

Für das angestrebte Wachstum im institutionellen Kundengeschäft hat Union Investment personell die Weichen gestellt

Mit Klaus Bollmann wurde die Geschäftsführung der Union Investment Institutional Property GmbH erweitert. Der 53-­jährige Volkswirt wird dort gemeinsam mit Wolfgang Kessler und Jörn Stobbe den Ausbau des institutionellen Immobiliengeschäftes vorantreiben. Klaus Bollmann ist in Personalunion Geschäftsführer der Union Investment Institutional GmbH, wo er seit 2014 unter anderem das Produktmanagement für institutionelle Kunden verantwortet.

Europäische Investoren erwarten Wendepunkt im Zyklus nicht vor 2020

Not macht erfinderisch. Der Engpass an verfügbaren Immobilienprodukten zwingt die Branche zur Veränderung und stärkt ihre Innovationsfähigkeit. So könnte positiv formuliert die Formel für den Umbau lauten, der vielen Teilen der Immobilienwirtschaft bevorsteht. „Die anhaltende Produktknappheit wird die Entwicklung in den Unternehmen weiter vorantreiben, die durch die Megatrends Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Urbanisierung bereits Fahrt aufgenommen hat“, sagt Olaf Janßen, Leiter Research bei der Union Investment Real Estate GmbH. Dass die preistreibende Knappheit auf der Produktseite kein vorübergehendes Phänomen ist, hat die Branche über nunmehr neun Jahre lernen müssen. Und von einem Wendepunkt scheint der Immobilienzyklus noch immer weit entfernt zu sein. In der aktuellen Investitionsklimastudie von Union Investment verorten Zweidrittel der 151 in Deutschland, Frankreich und Großbritannien befragten Immobilieninvestoren den Wendepunkt in das Jahr 2020 oder später. Nach Einschätzung von 36 Prozent der befragten Investoren werden die Anfangsrenditen für Immobilien in Europa frühestens in drei Jahren wieder steigen. Je nach Renditeerwartung der Anleger kann die Investmentstrategie die Inkaufnahme höherer Risiken oder das Akzeptieren einer geringeren Rendite beinhalten. Ein höheres Risiko für gleiche Renditen sind der Union Investment­-Umfrage zufolge derzeit 37 Prozent der Investoren bereit einzugehen. Der mit 56 Prozent weitaus größere Anteil ist jedoch nicht bereit, seine Risikostrategie neu zu justieren, und will sich stattdessen mit niedrigeren Renditen zufriedengeben.

Passend hierzu geben in der Umfrage rund 50 Prozent der Investoren zu Protokoll, dass sie die selbst gesteckten Renditeziele nicht zu erreichen glauben – weder im Zeithorizont von drei noch in fünf Jahren. Gestützt wird dies durch die konstant hohe Sicherheitsorientierung der Profiinvestoren, die in der Studie zum Ausdruck kommt. Für 30 Prozent der interviewten Investoren bleibt Sicherheit der wichtigste Aspekt bei Anlageentscheidungen, für 15 Prozent ist Liquidität am wichtigsten, Rendite – wie bereits in der Vorjahresbefragung ­ für 54 Prozent. Eine stärkere Risikoausrichtung als bei der letzten Befragung im Frühjahr 2017 ist einzig in der Gruppe der französischen Investoren auszumachen.

„Damit sind die gängigsten Wege aus dem Investorendilemma vorgezeichnet. Ein dritter, noch wenig beschrittener Weg zwischen Attentismus und überhöhtem Risiko führt über mehr Innovationen mit kalkulierbareren Risiken“, so Olaf Janßen.

UK-­Investoren vertrauen auf Logistik

Noch dominieren jedoch Ausweichstrategien, die im Kern auf das Erschließen neuer Produktquellen jenseits der klassischen Marktsegmente ausgerichtet sind. Einen Fingerzeig, wo sich in Zukunft die Angebotspipeline weiter verengen wird, liefert die Einschätzung der Investoren, in welchen Nutzungsarten in den kommenden zwölf Monaten mit der größten Wertentwicklung zu rechnen sein wird. Für 53 Prozent der befragten Immobilienprofis liegt bei Logistikimmobilien das größte Potenzial, gefolgt von Büroobjekten mit 26 Prozent der Nennungen. Demgegenüber fallen die Erwartungen, welche die Investoren an Wertsteigerungen in den Segmenten Hotel und Einzelhandel in den kommenden zwölf Monaten haben, eher zurückhaltend aus. Lediglich 9 bzw. 8 Prozent der Investoren erwarten dort im Jahr 2018 signifikante Wertsteigerungen. Besonders groß ist das Vertrauen in das Logistiksegment bei den britischen Investoren. In der Betrachtung aller großen gewerblichen Nutzungen erwarten mehr als dreiviertel der UK-­Investoren im Logistikbereich, inklusive der aufstrebenden Last-­Mile-­Logistik, in den nächsten zwölf Monaten die stärkste Wertentwicklung.

Bezeichnend ist die Breite der Einschätzung über alle Befragungsregionen, dass sich das Klima für Einzelhandelsinvestments in ihren jeweiligen Märkten in den kommenden zwölf Monaten weiter abkühlen wird. Etwas besser werden die Rahmenbedingungen für Büroinvestments beurteilt, wobei der EU­-Austritt die Erwartungen an den britischen Büroimmobilienmarkt deutlich weniger dämpft als zu erwarten war. Von einer Verschlechterung des Klimas für Büroimmobilieninvestments in UK in den nächsten zwölf Monaten gehen nur 16 Prozent der lokalen Investoren aus. Wie der in UK ermittelte Investitionsklimaindex ausweist, hat sich die Stimmung unter den britischen Investoren nach dem Tief im Kontext des EU­-Referendums wieder etwas aufgehellt. Trotz des leichten Aufwärtstrends liegt der UK-­Index jedoch mit nur 63,6 Punkten weiterhin hinter den Indizes in Deutschland und Frankreich, die beide gegenüber der letzten Messung geringfügig nachgegeben haben. Mit 69,1 Punkten weist Frankreich in der dritten Messung in Folge das beste Stimmungsbild unter den drei größten europäischen Volkswirtschaften auf. Der Investitionsklimaindex in Deutschland pendelt sich mit 67,3 Punkten auf einem niedrigen Niveau ein, in dem u.a. die verhaltenen Erwartungen der lokalen Investoren an Sourcingmöglichkeiten zum Ausdruck kommen.

„Vor dem Hintergrund des knappen Angebotes an hochwertigen Ankaufsobjekten bleibt es spannend zu beobachten, ob die Investoren den vorhandenen Spielraum für neue, kreative Produkte und Lösungen nutzen beziehungsweise Themen angehen, die komplexer und chancenreicher sind“, sagt Olaf Janßen. „Auch im Bereich Nachhaltigkeit liegt noch erhebliches Potenzial.“

Fahrplan zum klimaneutralen Gebäudebestand fehlt

Dass an Nachhaltigkeit kein Weg vorbeiführt, haben die Unternehmen zweifellos erkannt. Dennoch geht es vielerorts nur langsam voran. Ziele und Nachhaltigkeitsstrategien sind selten vollständig definiert. Immobilieninvestments, das belegt die Union Investment­-Studie, folgen bei allen Nachhaltigkeitsüberlegungen weiterhin strikt dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. 81 Prozent der befragten Immobilieninvestoren geben an, ihr Immobilienportfolio nur dort unter dem Gesichtspunkt von Nachhaltigkeit weiterzuentwickeln, wo es wirtschaftlich sinnvoll ist. Klimarisiken bleiben bei Investitionsentscheidungen noch weitgehend unberücksichtigt. Gerade einmal jedes dritte der befragten Immobilienunternehmen hat für sich einen festen Fahrplan entwickelt, der den Weg zu einer klimaschonenden Anlagepolitik weist.

Am wenigsten präpariert scheinen dabei die deutschen Immobilienprofis zu sein: Während in UK und Frankreich der Umfrage zufolge bereits 38 Prozent bzw. 44 Prozent der Investoren eine konkrete Strategie verfolgen, ihre CO2­ Emissionen schrittweise zu reduzieren, hat in Deutschland mit 24 Prozent nur jeder vierte Investor ein Programm zur Minderung seiner Treibhausgas-­Emissionen in der Schublade oder in der Umsetzung.

„Wir sehen in der Branche gute und innovative Ansätze, Klimarisiken im Immobilienbestand sichtbar zu machen, zu bewerten und aktiv zu managen. Der Instrumentenkoffer für Risikoanalyen im Gebäudeportfolio ist deutlich größer geworden. Das Zeitalter klimaneutraler Gebäudebestände ist jedoch noch nicht angebrochen“, sagt Jan von Mallinckrodt, Leiter Nachhaltigkeit bei der Union Investment Real Estate GmbH. Trotz ambitionierter Klimaschutzziele der deutschen Bundesregierung: Für jeden dritten deutschen Investor hat das Thema Nachhaltigkeit dem eigenen Vernehmen nach „derzeit keine besondere Bedeutung“. Auffällig ist demgegenüber die hohe Bedeutung von Branchenstandards und Nachhaltigkeitsratings in Großbritannien, an denen sich signifikant mehr Investoren orientieren beziehungsweise beteiligen als in den anderen beiden Befragungsregionen. Besonders hoch sind die Unterschiede im Ratingbereich. In UK geben immerhin 85 Prozent der befragten Investoren an, sich an Nachhaltigkeitsratings zu beteiligen. In Deutschland und Frankreich sind es der Umfrage zufolge gerade einmal 33 bzw. 44 Prozent. „Für die Zieldefinition sind internationale Benchmarks und Ratings unentbehrlich. Hier liegt einer der Schlüssel für zielgerichtete Investitionen in den Klimaschutz“, so von Mallinckrodt.

EY: Demografie und Digitalisierung bewegen Investoren

Das Transaktionsvolumen des Immobilien-­Investmentmarktes (Gewerbe- und Wohnimmobilien) ist 2017 ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 9,7 Prozent auf 72,8 Milliarden Euro gestiegen (2016: 65,7 Milliarden Euro). Das ist ein Ergebnis des Trendbarometers Immobilien-­Investmentmarkt 2018 von EY Real Estate.

220 Investoren, die auf dem deutschen Markt aktiv sind, haben ihre Marktprognose für dieses Jahr abgegeben, darunter Banken, Projektentwickler, Wohnungsgesellschaften, Family Offices oder auch Private-­Equity­-Fonds. „Die weiterhin positive Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt führt zu Gewinnmitnahmen und Portfoliobereinigungen. Das hat das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr gestützt. Vor allem aber hat ein nochmals gestiegenes Preisniveau wesentlich zu einem neuen Rekordergebnis im Gewerbebereich beigetragen. Trotz dieser positiven Stimmung und den Chancen, die der deutsche Markt weiterhin bietet, mehren sich jedoch die Stimmen, die zur Vorsicht raten“, sagt Christian Schulz­-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich und verantwortlich für die Studie. Für 2018 wird mit einem Transaktionsvolumen von ca. 70 Milliarden Euro gerechnet. Das Transaktionsvolumen in Deutschland könnte daher im Jahr 2018 moderat sinken – auf einem historisch insgesamt sehr hohen Niveau. Die Preise in Deutschland werden sich in der Folge in den meisten Nutzungsarten seitlich bewegen, meinen 67 Prozent der Teilnehmer.

Gewerbeimmobilien: weniger Transaktionen erwartet

Transaktionen mit Immobilien gewerblicher Nutzung haben im letzten Jahr ein neues Rekordniveau erreicht − ein möglicher Grund, warum zwei Drittel der Teilnehmer mit weniger oder zumindest kleinteiligeren Transaktionen im Jahr 2018 rechnen. „Es wird Ausweichreaktionen mit paneuropäischen Anlagestrategien geben“, so Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und Co-­Autor der Studie. „Neben dem europäischen Ausland bleiben auch die Vereinigten Staaten von Amerika attraktiv. Der Protektionismus, mit dem viele gerechnet hatten, ist bisher nicht eingetreten.“

Wohnimmobilien: Mittelschicht als Verlierer

Wohnraum in Ballungszentren ist nach wie vor knapp und der Neubau von Wohnungen ein wichtiges Thema für die Branche. Allerdings falle Wohnraum für Normalverdiener und Familien weitgehend durchs Raster, wenn neu gebaut wird, sagt Schulz-­Wulkow. „Im Fokus stehen entweder die Geringverdiener mit Anspruch auf geförderten Wohnraum oder aber das gehobene Preissegment. In den Ballungszentren entstehen auffällig viele kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen.“ Teilweise zu hoch: „Gerade in den Innenstädten sind die Kaufpreise als Folge des Wettbewerbs bereits stark gestiegen.“ Für 1a-­Lagen rechnen 67 Prozent und für 1b-­Lagen sogar 76 Prozent der Befragten dennoch mit weiter steigenden Wohnungspreisen.

Berlin und Frankfurt vorn

Berlin sei vor allem für Wohnungsinvestments und Frankfurt für das Bürosegment attraktiv. „Berlin ist ein Gewinner der Digitalisierung, Frankfurt profitiert vom Brexit“, so von Drygalski. Neun von zehn Befragten sehen Deutschland insgesamt als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestments – den mahnenden Stimmen zum Trotz nicht nur in der Binnensicht, sondern auch im europäischen Vergleich.

Wunschzettel an die Bundesregierung

Vor der Bundestagswahl war man sich einig: Der Einfluss einer neuen Regierung auf die deutschen Immobilienmärkte dürfte eher gering sein, so beurteilten das 86 Prozent der Befragten. „Sie haben einen Wunschzettel an die neue Regierung formuliert, bei welchen Themen Handlungsbedarf besteht: Es geht darum, den Wohnungsneubau – insbesondere im bezahlbaren Segment – zu fördern, statt ihn durch immer mehr Regulierung zu hemmen.“ Beispiele seien die Bau- und Energievorschriften sowie die Mietpreisbremse. „Der schleppende Prozess einer neuen Regierungsbildung spricht allerdings nicht dafür, dass die Wunschliste schnell umgesetzt wird“, so Schulz­-Wulkow. „Zum Zeitpunkt der Umfrage sah es noch klar nach einer Jamaika-­Koalition aus und der Rückzug der FDP aus den Koalitionsgesprächen kam etwas überraschend.“

Demografie als treibender Faktor

Der demografische Wandel stellt die Branche vor Herausforderungen. So sehen 87 Prozent der Teilnehmer in der Demografie den wichtigsten Megatrend der kommenden fünf bis zehn Jahre. Die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft können dabei vielfältig sein: „Eine mögliche Folge ist der weitere Bedeutungsgewinn der Logistikimmobilie für den Onlinehandel: „E­-Commerce punktet in allen Schichten, aber gerade in einer älter werdenden Gesellschaft könnte das Liefern als bequeme Alternative zum stationären Einkauf zusätzlich an Gewicht gewinnen“, so von Drygalski. Die Nachfrage der Nutzer ziehe wiederum eine Nachfrage der Investoren nach sich: So seien drei der zehn größten Transaktionen im letzten Jahr dem Bereich Logistik zuzuordnen. „Im Jahr 2016 waren Pflegeheime die wichtigste Nische, jetzt ist die Logistik der Gewinner der Entwicklung.“ Doch die demografische Entwicklung beeinflusst nicht nur die Immobilien selbst. „Die Branche befindet sich auch längst im Kampf um den Nachwuchs. Für neun von zehn Unternehmen wird es immer schwieriger, qualifizierte Mitarbeiter zu finden.“

Digitalisierung und Veränderung

Den zweitgrößten Impuls sieht die deutsche Immobilienwirtschaft in der Digitalisierung. „Die Beurteilungskriterien für Anlageobjekte werden sich verschieben“, so Schulz­-Wulkow. „Konnektivität wird genauso wichtig wie die Lage.“ Immerhin 70 Prozent der Teilnehmer meinen, dass die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft angekommen sei. Smart-­Real-­Estate-Ansätze wie beispielsweise Sensoren, die einen effizienteren, nachhaltigeren und günstigeren Betrieb ermöglichen, sind für 80 Prozent ein Thema. Building Information Modeling (BIM) im Sinne von digitalen Zwillingen für einen reibungsloseren Bau und Betrieb wird sich nach Meinung von 83 Prozent der Befragten mittelfristig in Deutschland etablieren. „Die Digitalisierung wird in einem erheblichen Maße dazu beitragen, die Geschäftsmodelle der Immobilienwirtschaft zu verändern und voraussichtlich neue zu erschaffen“, so Schulz­-Wulkow.

Steigende Zinsen erwartet

Daneben stehen die für die Immobilienwirtschaft traditionellen Themen wie die Zinsentwicklung. Zwar wird sich die Niedrigzinsphase ohne sprunghafte Veränderung in diesem Jahr fortsetzen, wie 93 Prozent der Teilnehmer erwarten. Aber die Sorge vor einem graduellen Anstieg nimmt zu: Im vergangenen Jahr erwarteten nur 12 Prozent einen Zinsanstieg, in diesem Jahr sind es 40 Prozent. „Vor allem das Wohnimmobiliensegment, auf dem in diesem Jahr wieder ein starker Investmentfokus liegt (55 Prozent), leidet ohnehin schon unter hohen Preisen und einer knappen Verfügbarkeit“, sagt von Drygalski. „Wenn sich der Renditevorsprung gegenüber festverzinslichen Anlagen verkleinert, könnten die Herausforderungen beim Immobilienankauf noch größer werden.“

Über die Studie
Das Trendbarometer Immobilien­Investmentmarkt wird jährlich im Januar publiziert. Befragt wurden 220 Marktteilnehmer, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind – darunter institutionelle Investoren, Immobilien­AGs/REITs, Immobilienfonds, Banken, Family Offices, Kapitalanlagegesellschaften und Wohnungsgesellschaften.

Jährliches Transaktionsvolumen knackt zum dritten Mal in Folge den Rekordwert

Der internationale Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management („Savills IM”) hat 2017 das dritte Jahr in Folge sein Rekordtransaktionsvolumen übertroffen und erzielte mit An- und Verkäufen im Wert von 5,5 Milliarden Euro einen neuen Höchstwert. Davon entfielen 2,55 Milliarden Euro auf Ankäufe und 2,95 Milliarden Euro auf Veräußerungen. Das Transaktionsvolumen liegt erneut deutlich über den Werten aus den Vorjahren 2015 (EUR 3,4 Milliarden) und 2016 (EUR 5 Milliarden).

In Europa wurden Transaktionen mit einem Volumen von 4,5 Milliarden Euro getätigt, für den Raum Asien-­Pazifik lag die Summe bei 1 Milliarde Euro. Zu den aktivsten Märkten von Savills IM gehörten Großbritannien (1,73 Milliarden Euro), Italien (919 Millionen Euro) und Japan (845 Millionen Euro). In Deutschland wurden An- und Verkäufe im Wert von 316 Millionen Euro realisiert. Insgesamt tätigten die 18 regionalen Niederlassungen von Savills IM 147 Einzel- und Portfoliotransaktionen in 17 Ländern.

Zu den Highlights zählen der Ankauf von Bürogebäuden in London im Wert von über 600 Millionen Euro, der Ankauf eines Fachmarktportfolios in Schweden im Wert von 130 Millionen Euro für den neu aufgelegten Fonds Savills IM Nordic III – Retail und der Ankauf von vier Objekten in Europa im Wert von 450 Millionen Euro im Auftrag eines strategischen Partners aus Asien.

Die Veräußerungen mit einem Gesamtvolumen von 2,95 Milliarden Euro beinhalten verschiedene Transaktionen, um individuelle Objekt- und Fondsstrategien umzusetzen und Gewinne zu realisieren. Beispiele hierfür sind die Veräußerung eines Einzelhandelsobjekts des European Retail Fonds in Berlin, eines Logistikobjekts des Nordic Logistic Club Deal in Norwegen, eines Geschäftshauses in Italien im Wert von 365 Millionen Euro, eines Büroobjekts in Birmingham und die Verkäufe von zwei größeren Büroobjekten in Tokio.

Der Fokus von Savills IM lag 2017 stark auf dem Logistikbereich. Europaweit wurden Logistikobjekte mit einem Gesamtwert von 500 Millionen Euro erworben, alleine 150 Millionen Euro entfielen auf Ankäufe in Polen im Auftrag eines strategischen Partners. Zudem legte das Unternehmen zwei neue Fonds auf und übernahm acht weitere Mandate.

Savills IM startet mit einem investierbaren Kapital von mehr als 1 Milliarde Euro für die Akquise neuer Objekte in Europa und Asien in das Jahr 2018. Darüber hinaus befinden sich aktuell bereits Akquisitionen im Volumen von 887 Millionen Euro in Exklusivität.

Gerhard Lehner, Geschäftsführer und Head of Fund Management bei Savills IM, sagt:
„Die europäischen Immobilienmärkte haben im Jahr 2017 erneut eine starke Entwicklung hingelegt. Der Wettbewerb um Core-­Immobilien hat nochmals zugenommen, insbesondere auch durch eine Vielzahl kaufkräftiger ausländischer Investoren. Vor dem Hintergrund steigender Mieten vor allem im Bürosektor rechnen wir auch für 2018 mit einer starken Performance. Auf der Basis von sicheren stabilen Mieterträgen erwarten wir, dass sich vor allem die Bereiche urbane Logistik, Büroobjekte in dynamischen Großstädten, Fachmarktzentren mit Fokus auf den täglichen Bedarf sowie bestimmte andere Einzelhandelsformate aufgrund von steigender Mieternachfrage weiterhin positiv entwickeln werden.“

Rena Knöpke, Head of Business Development für Deutschland, Österreich und Schweiz bei Savills IM, sagt: „Immobilieninvestments sind vor dem Hintergrund des anhaltenden Niedrigzinsniveaus für institutionelle Investoren weiterhin attraktiv. Insbesondere unser European Logistics Fund 2, aber auch der zum Jahresende 2017 neu aufgelegte Nordic III – Retail erfreuen sich großen Interesses. Nach der starken Nachfrage nach Nischenprodukten seitens der Investoren in den letzten Jahren spüren wir wieder wachsenden Bedarf an breit diversifizierten europäischen Strategien, für die wir mit unserer breiten europäischen Plattform und langjährigen Erfahrung mit solchen Anlagestrategien bestens aufgestellt sind. Als Ergänzung zu unseren Produkten mit direkten Immobilienanlagen werden wir zudem einen Fonds auflegen, der in ausgewählte Real Estate Investment Trusts (REITs) investiert. Investoren können so schnell – da täglich handelbar – und mit kleineren Beträgen in breit diversifizierte Immobilienportfolios investieren.“

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-­Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Aktuelle Auswertung des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken

Im vergangenen Jahr kam bei großen Immobiliendeals in Deutschland mehr als jeder zweite Euro von Kapitalgebern aus dem Ausland. Das hat eine Auswertung der Marktforschungsgesellschaft des “Verbandes deutscher Pfandbriefbanken” für die Wochenzeitung DIE ZEIT ergeben. Analysiert wurden sämtliche große Immobiliendeals jenseits von zehn Millionen Euro. Demnach sind 59,4 Milliarden Euro in den Kauf deutscher Gebäude geflossen. 30,2 Milliarden Euro davon kamen von Kapitalgebern aus dem Ausland.

Das Investitionsvolumen ist in den vergangenen Jahren zudem stark gestiegen. 2010 betrug es erst 20,5 Milliarden Euro. Dass es auch 2017 gegenüber 2016 leicht angestiegen ist, ist vor allem auf ausländische Kapitalgeber zurück zu führen. Dass sie so stark in Immobilien in Deutschland investieren, trage dazu bei, dass die Kaufpreise steigen, so Stefan Kofner, Professor für Wohnungs­ und Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz. “Am Ende merkt das dann auch die Familie, die ein Einfamilienhaus am Stadtrand erwerben will.”

Dritte Ankauftranche mit rund 500 Wohneinheiten im Volumen von 75 Millionen übergegangen

Der Offene Immobilien-Publikumsfonds Uni-Immo: Wohnen ZBI bleibt weiter auf Wachstumspfad. Durch Investitionen in die deutschen Wohnimmobilienmärkte konnte der im August 2017 gemeinsam von Union Investment und der ZBI Zentral Boden Immobilien AG aufgelegte Fonds für Privatanleger ein Immobilienvermögen im Volumen von 531 Millionen Euro aufbauen. Zu der starken Ankaufsbilanz trägt der Übergang von weiteren 500 Wohneinheiten mit einem Volumen von rund 75 Millionen Euro bei. Das Paket setzte sich aus drei breit diversifizierten Ankaufsportfolien zusammen – mit einem Schwerpunkt auf Wohnobjekten in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Bayern und Berlin. Die Volumina der drei übergegangenen (Teil­)Portfolien liegen zwischen 4 Millionen und 57 Millionen Euro.

Der Uni-Immo: Wohnen ZBI legt seinen Schwerpunkt auf Objekte mit erschwinglichem Wohnraum für die breite Bevölkerung mit mittlerer bis hoher Wohnqualität. Geographisch hat der Fonds das gesamte deutsche Bundesgebiet für Ankäufe im Blick.

JLL: Spezialfonds und börsennotierte Wohnungsunternehmen Kopf an Kopf

Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt* hat das Jahr 2017 in einer sehr guten Verfassung abgeschlossen. Mit einem Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von 15,7 Mrd. Euro wurde der Vorjahreswert um fast 15 % übertroffen, der 5­ Jahreschnitt nahezu egalisiert und das 10-­Jahresmittel um 40 % getoppt. Nach dem Ausnahmejahr 2015 und dem leicht stärkeren Ergebnis in 2013 wurde damit das drittbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt. Dabei wechselten etwa 129.200 Wohnungen die Eigentümer. Die Investoren waren in der zweiten Jahreshälfte mit 5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im dritten und mit 4,8 Mrd. Euro im Schlussquartal wesentlich aktiver als in den ersten sechs Monaten (5,9 Mrd. Euro).

2017 entfielen 83 % des Umsatzes auf Portfolios mit weniger als 2.000 Einheiten, d.h. das Marktgeschehen wurde maßgeblich durch kleinere Transaktionen geprägt. Zehn Transaktionen mit über 2.000 Wohnungen machten mit 2,7 Mrd. Euro 17 % des Gesamtvolumens aus. In Folge der immer kleineren Losgrößen hat die durchschnittliche Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahr weiter abgenommen. Im Mittel wurden knapp 300 Wohneinheiten pro Transaktion gehandelt. Das ist nur noch die Hälfte des Mittels der letzten fünf Jahre.

Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany: “Ursache für diese schon seit geraumer Zeit zu beobachtende Entwicklung sind weiter angepasste Bestands-Strategien. Portfoliobereinigungen, Portfoliofokussierungen und Spezialisierungen, Forward Deals, aber auch der verstärkte Erwerb von gemischt genutzten Objekten sind aktuell prägend für die Aktivitäten der Marktteilnehmer.” Der Wohninvestmentexperte weiter: “Die Portfoliobereinigung wird maßgeblich von den großen börsennotierten Wohnungsunternehmen durchgeführt, die ihr Gesamtportfolio entsprechend ihrer Gesamt­-Anlage­-Strategie und ihrer Infrastruktur für die Bewirtschaftung ausrichten. Käufergruppen dieser Portfolios und Objekte waren in großem Maßstab spezialisierte Asset- und Fondsmanager, die diese Portfolios hinsichtlich ihres Ertrages weiter optimieren. Diese Optimierungsverkäufe summierten sich 2017 auf ca. 1,7 Mrd. Euro.”

Bereits seit einigen Jahren ist der Vorab­-Erwerb von Projektentwicklungen eine Möglichkeit insbesondere für deutsche Spezialfonds, in Alternativen zu Gebäuden mit laufenden Mieterträgen zu investieren. “Insgesamt wurden 2017 Forward­ Deals in einer Größenordnung von 4,1 Mrd. Euro getätigt. Das ist ein Viertel mehr als noch 2016 und mehr als doppelt so viel wie im 5-­jährigen Mittel”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: “Die Fonds nutzen Kapital von langfristig orientierten Anlegern aus dem Bereich der Versorgungs- und Pensionskassen, um als Käufer von Projektentwicklungen aufzutreten. Nicht zu unterschätzen sind aktuell auch kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften als Käufer von neuen Wohnungsbauprojekten. Deutschlandweit erwarb diese Käuferklasse Wohnprojekte im Wert von mehr als einer halben Milliarde Euro in den Großräumen Berlin, Frankfurt/Rhein­Main und Köln.” Last but not least nimmt auch das Interesse an gemischt genutzten Quartieren mit einer Risikoverteilung auf mehrere Nutzungsklassen zu. Das beinhaltet u.a. die Entwicklung von Wohnhochhäusern mit Hotel­, Einzelhandels- und Büroeinheiten, aber auch ganzen Stadtquartieren. Konstantin Kortmann: “Dieser Trend, dass gemischt genutzte Objekte mit einem signifikanten Wohnanteil von Investoren auch zur Diversifizierung ihrer Strategie genutzt werden, ist relativ neu. Inwieweit sich hier möglicherweise ein globaler Trend der Urbanisierung abzeichnet oder lediglich der schlichte Mangel an Objekten mit einer einzigen Nutzungsart, wird sich in den kommenden zwei bis drei Jahren zeigen. In ostasiatischen Innenstädten zum Beispiel werden gemischt genutzte Objekte auf jeden Fall schon heute als etablierte Anlage wahrgenommen.”

Die verschiedenen Strategien führen im Ergebnis dazu, dass sowohl bei Bestandsobjekten als auch bei Projektentwicklungen die Preise weiter gestiegen sind. So müssen für Bestandsportfolios im Mittel etwa 100.000 Euro/Wohneinheit bezahlt werden ­ das sind ohne Qualitätsbereinigung 20 % mehr als 2016. Der Anstieg bei Projektentwicklungen ist mit 12 % auf 260.000 Euro/Wohneinheit etwas weniger stark, allerdings mit einer höheren Basis und einer besseren Vergleichbarkeit der Objekte. Angesichts der beobachteten Tendenz der Bewohner von Ballungsräumen, ins günstigere Umland auszuweichen, erwarten die Käufer bei den bereits hohen Mietniveaus in den deutschen Großstädten in Verbindung mit dem ausgeprägten Mieterschutz, dass die Mietpreisdynamik bei Neubauprojekten etwas nachlässt und die Preise langsamer steigen. Insbesondere die nachhaltige Erzielbarkeit der Anfangsmieten in der Zweit- oder Drittvermietung wird kritisch hinterfragt.

Hinsichtlich des Auf­ und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen lieferten sich 2017 deutsche Spezialfonds und große Aktiengesellschaften bzw. Wohn-­REITs ein Kopf-­an-­Kopf­-Rennen. Letztere entschieden dieses Rennen für sich mit etwa 2,6 Mrd. Euro Netto-­Vermögenszuwachs, 100 Mio. mehr als die Spezialfonds. Die größte Wertschöpfung betrieben die Projektentwickler, indem sie netto etwa 6,4 Mrd. Euro bei Projektentwicklungen einnahmen.

Regional ergibt sich dasselbe Bild wie in den Jahren zuvor: Berlin steht einsam an der Spitze mit einem Transaktionsvolumen von 3,6 Mrd. Euro und damit einem Anteil von fast einem Viertel des gesamten deutschlandweiten Volumens. Verglichen mit dem Vorjahr konnte dabei ein Zuwachs von 25 % erreicht werden. Hamburg (1 Mrd. Euro, + 56%), Düsseldorf (820 Mio. Euro, +112%) und das Ruhrgebiet (650 Mio. Euro, +21%) folgen auf den Plätzen. Den mit 15 % größten Anteil internationalen Kapitals von Transaktionen mit regionalem Schwerpunkt kann Hamburg aufweisen. Auf gesamtdeutscher Ebene kommt etwa ein Viertel des investierten Kapitals aus dem Ausland und bewegt sich damit auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Top-­Investoren waren israelische Investoren mit 1,4 Mrd. Euro Investitionsvolumen, gefolgt von Kapitalgebern aus der Schweiz (840 Mio. Euro) und Frankreich (700 Mio. Euro).

Was sich bereits Ende des vergangenen Jahres andeutete, könnte sich im laufenden Jahr verstärken: die Expansion großer Wohnungsinvestoren in andere europäische Länder. So hatte etwa Vonovia bekannt gegeben, den österreichischen Wohnungskonzern Buwog übernehmen zu wollen. Mit einem Gesamtportfolio von etwa 50.000 Wohnungen in Deutschland und Österreich ist diese Übernahme etwa 5,2 Mrd. Euro schwer, mit einem deutschen Anteil von ca. 2,9 Mrd. Euro. Nach der conwert-Übernahme Anfang 2017 bereits die zweite Transaktion der Vonovia auf dem österreichischen Markt. Andere Konzerne wie Patrizia mit einigen ihrer Fonds investieren bereits seit einigen Jahren u.a. in Skandinavien oder Spanien. Konstantin Kortmann: “Für den Transaktionsmarkt hierzulande bedeuten solche Entwicklungen, dass auch deutsche Wohnungsinvestoren zunehmend mit den Usancen und Preisniveaus im Ausland vertraut werden. Die umgekehrt weiter stattfindende Expansion ausländischer Kapitalgeber nach Deutschland, der anhaltende Boom bei den Projektentwicklungen und Preissteigerungen bei Bestandsportfolios könnten dazu führen, dass 2018 wiederholt ein Transaktionsvolumen um die 14-­15 Mrd. Euro erreicht werden kann.”

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge.