Kommentar von Stefan Wundrak, Head of Research Europe bei Nuveen Real Estate, zur aktuellen Zinspolitik von Fed und EZB und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte:
„Die Entscheidung der US-Notenbank, die Zinsnormalisierung angesichts eines Abschwächens der Weltwirtschaft zu stoppen, hat das Investitionsumfeld für die Immobilienmärkte verändert. Da die europäische Wirtschaft grundsätzlich schwächer ist als die der USA, scheint eine kurzfristige Straffung der Geldpolitik durch die EZB nicht infrage zu kommen. Der entscheidende Punkt ist somit nicht, dass die Normalisierung erneut verschoben wurde. Vielmehr wurde die Glaubwürdigkeit beschädigt, dass es überhaupt jemals zu einer Normalisierung kommen wird. Dies wirft somit die Frage auf, inwieweit die Immobilienrenditen potenziell noch sinken können? Anleger, die mit negativen Anleiherenditen in fast allen nordeuropäischen Ländern konfrontiert sind; mit Raten von nur -0,5% für den Deutschen Bund und nur +1,4% für das griechische Äquivalent, können zu dem Schluss kommen, dass fast jede Immobilie, die Rendite erwirtschaftet, eine gewisse Erleichterung bietet. Die Erkenntnis daraus ist jedoch, dass die Zentralbanken offenbar die Fähigkeit verloren haben, die Zinsen sinnvoll zu erhöhen, was zunehmend dazu führt, dass sich Investoren mit niedrigen Immobilienrenditen zufrieden geben.
Der Druck auf die Renditen ist in den Märkten mit den am stärksten verankerten negativen Zinsen auf Staatsanleihen höher – insbesondere in Deutschland und der Schweiz, wo die Renditen für Logistikflächen neue Tiefststände erreichen, die für Büroflächen weiter nach unten tendieren und sich auch der (Top-) Einzelhandel, trotz der anhaltenden Online-Bedrohung für den Sektor, hält. Erst jüngst sind Frankreich und die kleineren Länder der Eurozone, wie Österreich, Finnland, Irland, Belgien und die Niederlande, dem Club der Negativzinsen beigetreten. Die geringen Aufschläge für spanische oder gar italienische Staatsanleihen deuten darauf hin, dass das überschüssige Kapital die Immobilienrenditen in allen Teilen Europas, einschließlich der Kern-CEE-Länder, drückt. Nur die sehr risikoreichen Länder, wie Griechenland, Türkei und Russland sind nicht unmittelbar betroffen.
Das Durchbrechen psychologischer Barrieren der Floors von Immobilienrenditen erfolgt zu einem ungünstigen Zeitpunkt, was potenziell zu einer Destabilisierung führen könnte. Die Konjunktur hat sich deutlich abgekühlt, und die Sorgen des Handelssektors könnten sich bis zum Jahr 2020 auf die Binnen- und Nutzermärkte ausweiten. Der erste Sektor, der unter dem zyklischen Rückgang der Flächennachfrage zu leiden hätte, wäre der Einzelhandel, dessen Zeitlupenimplosion beschleunigt werden könnte, wie wir es derzeit in Großbritannien sehen.“
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