Mega-Transaktionen bestimmen 3. Quartal – Neues Rekordtransaktionsvolumen in Aussicht
Im 3. Quartal 2019 wurden ca. 18,5 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert, womit es eines der umsatzstärksten Quartale aller Zeiten ist. In den ersten neun Monaten des Jahres wechselten somit Immobilien für knapp 43,4 Mrd. Euro den Eigentümer (Q1-Q3 2018: 44,0 Mrd. Euro).
„Angesichts dieses überraschend hohen Investmentvolumens sowie zahlreicher noch für das 4. Quartal zu erwartender großer Transaktionen haben wir unsere Jahresumsatzprognose von zuvor 55 Mrd. Euro auf nun 65 Mrd. Euro erhöht. Es wäre wieder einmal ein neuer Umsatzrekord.“, kommentiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.
Milliarden im Paket
Schon das 3. Quartal war von zahlreichen Großtransaktionen geprägt, darunter die beiden größten Transaktionen des bisherigen Jahres: Der Verkauf des Millennium-Portfolios von Generali an Commerzreal für mehr als 2,5 Mrd. Euro sowie der Einstieg von TLG bei Aroundtown, der mit gut 1,6 Mrd. Euro in die Statistik eingeht. Die letztgenannte Transaktion steht dabei nur exemplarisch für die sich zuletzt häufenden Fälle, bei denen via Unternehmensbeteiligung in Immobilien investiert wird.
Insgesamt summiert sich das hierüber generierte Transaktionsvolumen im bisherigen Jahr auf knapp 2,4 Mrd. Euro und damit schon mehr als im gesamten letzten Jahr (ca. 1,6 Mrd. Euro). „Gerade für große Investoren ist die Beteiligung an bestehenden Plattformen in Zeiten zunehmender Angebotsknappheit ein sinnvoller und manchmal der einzige Weg, auf einen Schlag viel Geld in hiesige Immobilien zu investieren“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, diese Entwicklung.
Wieder mehrere neue Rekordmarken
Insgesamt gab es in diesem Jahr schon drei Portfolio-Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mindestens 1 Mrd. Euro. Hinzu kommen vier Einzeltransaktionen mit einem Volumen von mindestens 500 Mio. Euro. Beides sind neue Rekordwerte für die ersten drei Quartale eines Jahres und Ausdruck des nach wie vor extrem hohen Anlagedrucks der Investoren. Die ungewöhnlich große Zahl solcher Megatransaktionen brachte einen weiteren Rekord mit sich: Die durchschnittliche Transaktionsgröße (bezogen auf die letzten zwölf Monate) lag per Ende September bei knapp 30 Mio. Euro und damit so hoch wie noch nie. Ein weiteres Indiz für den hohen Anlagedruck und noch ein neuer Rekord: Knapp 6,3 Mrd. Euro flossen in Form von Forward Deals in Projektentwicklungen – zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es 5,8 Mrd. Euro.
Anfangsrenditen nochmals rückläufig
Mehr als die Hälfte dieses in Projektentwicklungen investierten Geldes entfiel auf Büroimmobilien, die auch generell mit einem Anteil von 46 % am gesamten Transaktionsvolumen die umsatzstärkste Nutzungsart im bisherigen Jahresverlauf waren. Es folgen Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 23 % sowie Industrie-/ Logistikimmobilien mit 11 % Anteil. Bei allen Nutzungsarten sind die Anfangsrenditen im 3. Quartal nochmals um 10 bis 20 Basispunkte zurückgegangen. Einzige Ausnahme sind Shopping-Center, wo erneut ein leichter Anstieg zu beobachten war.
Konjunkturwende statt Zinswende?
Die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen ist davon abhängig, welcher Einflussfaktor schwerer wiegt: die verschobene Zinswende oder die drohende Konjunkturwende. Zur Zinswende äußert sich Marcus Lemli wie folgt: „Viel spricht dafür, dass eine Zinswende nun für viele, viele Jahre kein Thema mehr sein wird. Die Investoren dürften also weiterhin Geld in Immobilien umschichten und entsprechend hoch bleibt die Nachfrage. Das Angebot wiederum könnte künftig noch knapper ausfallen als in den vergangenen Jahren, weil die Immobilieneigentümer mit der Aussicht auf weitere Nullzins-Jahre immer weniger zu Verkäufen bereit sein dürften. Das könnte die Anfangsrenditen weiter drücken.“ Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kommentiert Matthias Pink so: „Noch befindet sich die deutsche Wirtschaft lediglich in einer an den Immobilienmärkten kaum wahrnehmbaren Industrie-Rezession – schon gar nicht in den großen Städten. Hält diese aber länger an, wird der Abschwung auch in den anderen Wirtschaftssektoren ankommen. Die Unternehmen dürften dann etwa bei der Anmietung von Büroflächen zögerlicher werden. Ob es so kommt, hängt nicht zuletzt davon ab, ob die USA und China ihren Handelskonflikt beilegen.“ Lemli ergänzt: „Noch nehmen wir nicht wahr, dass Investoren mit Verweis auf die konjunkturelle Entwicklung ihre Mietwachstumserwartungen anpassen. Deshalb erwarten wir für den weiteren Jahresverlauf zunächst noch leicht sinkende Anfangsrenditen. Die Prognoseunsicherheit ist allerdings hoch.“
Im Hinblick auf die Immobiliennachfrage ist damit zu rechnen, dass der Einfluss der verschobenen Zinswende jenen der Konjunkturwende überwiegt und das Transaktionsvolumen wohl auch über das laufende Jahr hinaus auf sehr hohem Niveau bleibt. Lemli dazu: „Auch in der Vergangenheit haben die Investoren nicht wegen der Aussicht auf hohe Wachstumsraten in den deutschen Immobilienmarkt investiert, sondern wegen seines Stabilitätsversprechens. Und dieses Versprechen gilt auch im Falle einer Rezession.“
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