Es kriselt. Nicht nur auf geopolitischer Ebene, sondern mittlerweile auch fundamental und spürbar in Deutschland.
Als exportorientierte Wirtschaftsnation leidet Deutschland besonders unter den globalen Handelsbeschränkungen, die einerseits durch den quälenden Handelskonflikt zwischen China und den USA immer manifester werden und andererseits auch durch politisch motivierte Sanktionen Donald Trumps. Die Wirtschaft in Deutschland ist wie erwartet auch im zweiten Quartal geschrumpft und auch der Start in das dritte Quartal fiel enttäuschend aus. Woher auch sollen derzeit Wachstumsimpulse kommen? Unternehmen fahren Investitionen zurück, in der Industrie wird sowohl über Kurzarbeit als auch über Personaleinsparungen diskutiert und in Folge dessen wird nun auch die bislang sehr starke Binnenkonjunktur immer mehr in Mitleidenschaft gezogen, obwohl der private Konsum mit einem prognostizierten Wachstum von 1,6 Prozent immer noch das Zugpferd in diesem Jahr bleiben wird. Insgesamt soll die deutsche Wirtschaft laut Consensus Economics 2019 nur noch um 0,6 Prozent wachsen und nächstes Jahr dann um 1,2 Prozent. “Doch angesichts der nicht abflauenden Risikofaktoren und weiteren politischen Konflikten wie z.B. die Unruhen in Hongkong sind jegliche Prognosen aktuell mit einem großen Fragezeichen versehen. Besonders aus der Industrie kommen weiterhin keine guten Signale, und speziell die Autoindustrie leidet unter der schrumpfenden Nachfrage aus China und den immer noch kleinen Entwicklungsschritten in Bezug auf die Elektromobilität”, erläutert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Was bleibt? Der Arbeitsmarkt zeigt sich nach wie vor robust, wenngleich auch hier ein Wendepunkt erreicht sein dürfte und es nicht verwunderlich wäre, wenn in den nächsten Monaten ein Anstieg der Arbeitslosenquote zu verzeichnen wäre. Und gerade die Beschäftigung und als Proxy hierfür das ifo-Beschäftigungsbarometer hat sich für den deutschen Bürovermietungsmarkt in der Vergangenheit als sehr zuverlässiger Indikator erwiesen.
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, analysiert: “Rein statistisch gesehen gilt folgender Zusammenhang: Verliert der Index fünf Prozent, sinkt der Flächenumsatz um zehn Prozent. Und tatsächlich ist das ifo-Beschäftigungsbarometer in der ersten Jahreshälfte um rund fünf Prozent gefallen, so stark wie seit 2009 nicht mehr. An den Büro-Vermietungsmärkten ist von der sinkenden Einstellungsbereitschaft der Unternehmen allerdings bislang noch nichts zu spüren. Das hängt auch damit zusammen, dass der Büro-Vermietungsmarkt mit einem Nachlauf von ungefähr einem Dreivierteljahr reagiert.” Und Timo Tschammler prognostiziert: “Für 2020 erwarten wir daher einen etwas deutlicheren Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen. Die rezessiven Tendenzen schlagen dann auch auf den Dienstleistungssektor durch, also auf die Branchen, die im Schnitt für rund 85 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes in den Big 7 verantwortlich sind.”
Umsatzvolumen zieht weiter an – Berlin und Stuttgart mit stärksten Wachstumsraten
Der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen zeigt im laufenden Jahr weiterhin wachsende Umsätze. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 3,05 Mio. m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht das einem Anstieg um fünf Prozent. Dieser zunächst vermeintliche Widerspruch zu den konjunkturellen Eintrübungen lässt sich zum einen mit dem beschriebenen zeitlichen Effekt erklären, zum anderen gibt es aufgrund des signifikanten Angebotsmangels im aktuellen Zyklus noch Umzugs-Überhänge, die deshalb nicht realisiert werden konnten, weil es keine verfügbaren Flächen gegeben hat. Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich allerdings eine starke Schwankung. So weisen Stuttgart (+58 % auf 257.000 m²) und Berlin (+26 % auf 759.000 m²) die höchsten Zuwächse auf, während in Frankfurt (-15 % auf 389.000 m²) und in München (-12 % auf 605.000 m²) die Vorjahreswerte unerreicht geblieben sind.
“Mit dem starken dritten Quartal im Rücken erwarten wir für das Gesamtjahr 2019 ein gegenüber dem Vorjahr stabiles Umsatzvolumen in Höhe von fast 4 Mio. Quadratmetern. Damit läge der der 2019 Umsatz immer noch um rund fünf Prozent über dem Fünfjahresschnitt. Gleichwohl dürfte der Ausblick für 2020 etwas getrübter ausfallen, sollten sich die schlechten konjunkturellen Daten weiter verfestigen”, so Timo Tschammler.
Derzeit überlagern sich mehrere Effekte/Trends am Büroimmobilienmarkt mit jeweils verschiedenen Einflüssen auf den Flächenumsatz. Erstens, die starke konjunkturelle Entwicklung der letzten Jahre bedeutet für viele Nutzer immer noch Expansion und Flächenaufbau (Wachstum des Flächenumsatz). Zweitens, die sich nun abkühlende Konjunktur wird ausgehend von der Industrie ihre Auswirkungen auch auf den Dienstleistungssektor ausüben (abflauendes Wachstum bis hin zur abflauenden Nachfrage). Und drittens, die gerade in den Toplagen vorherrschenden Flächenengpässe entziehen der Nachfrage das Potenzial für Flächenumsatz.
Eines in diesem Mix derzeit stark diskutiertes Thema ist die Entwicklung der Betreiber für flexible Büroflächenkonzepte. Die Expansion von Flexible Office Space-Betreibern war in den drei vergangenen Jahren exorbitant. Auch in den ersten drei Quartalen hat das Wachstum in den Big 7 angehalten: rund 190.000m² wurden neu angemietet, davon allein über 70.000 m² in Berlin. Damit ist in der Hauptstadt bereits fast die Größenordnung des gesamten Vorjahres erreicht. In Frankfurt, Düsseldorf und München wurden jeweils rund 30.000 m² registriert. Größter Abschluss im dritten Quartal war WeWork mit 20.000 m² in Düsseldorf, JLL hatte den Mietvertrag vermittelt. Für das Gesamtjahr 2019 werden insgesamt bis zu 250.000 m² erwartet.
Leerstand sinkt weiter
Das kurzfristige Büroflächenangebot geht weiter zurück. Insgesamt stehen den flächensuchenden Unternehmen in den Big 7 nur noch 3 Mio. m² zur Verfügung. Vor nur fünf Quartalen waren es eine Million Quadratmeter mehr. Der Rückgang ist allerdings nicht mehr so stark wie in den Vorquartalen. Wurde der Leerstand in den vergangenen vier Quartalen um durchschnittlich 250.000 m² pro Quartal abgebaut, waren es in den Monaten Juli bis Ende September nur noch 25.000 m². Den stärksten Rückgang der Leerstandsquote zum Vorquartal gab es in Düsseldorf und in Hamburg mit jeweils -0,3 Prozentpunkte auf 550.000 m² bzw. 472.000 m². Bei Ausdehnung des Betrachtungszeitraumes auf ein Jahr zeigen alle sieben Märkte einen Rückgang des Leerstands zwischen sechs Prozent (Stuttgart auf 189.000 m²) und 31 Prozent (Köln auf 185.000 m²). In Berlin wurde zum Ende des dritten Quartals erneut die Zwei-Prozent-Marke unterschritten (1,9 % auf 396.000 m²). Die höchsten Leerstandsquoten finden sich nach wie vor in Düsseldorf und Frankfurt (696.000 m²) mit jeweils sechs Prozent. “Angesichts der extremen Knappheit in manch anderen Hochburgen erscheinen diese Quoten mittlerweile nicht mehr als Malus, bedeuten sie doch eine gewisse Flächenauswahl für die Nutzer”, so Helge Scheunemann.
Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notiert Ende September bei knapp 3,2 Prozent und damit 0,7 Prozentpunkte unter dem Vorjahresquartal. Bis Ende des Jahres werden die Leerstandsquoten nochmals leicht nachgeben auf eine durchschnittliche Leerstandsquote von 3,1 Prozent. Trotz der anziehenden Neubautätigkeit ist laut Scheunemann auch für 2020 noch keine Trendwende in Sicht.
Das Bauvolumen bleibt über der 4-Mio.-m²-Marke
Es tut sich (endlich) was an der Neubaufront: In den ersten drei Quartalen 2019 wurden in den Big 7 insgesamt 800.000 m² fertiggestellt. Das sind 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Bis Jahresende werden weitere 440.000 m² erwartet, allerdings sind davon derzeit bereits 85% vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Auch wenn das Gesamtvolumen mit 1,24 Mio. m² das höchste seit 2009 ist: der Markt könnte derzeit durchaus noch mehr vertragen.
Im kommenden Jahr werden Bürofertigstellungen in den Big 7 mit einem Volumen von über 1,9 Mio. m² erwartet. Davon sind aus aktueller Sicht noch ein Drittel verfügbar – in Stuttgart und Hamburg allerdings nur noch 15 Prozent bzw. 17 Prozent. München (370.000 m²) und Berlin (260.000 m²) zeigen sich am “entwicklungsstärksten”. In diesen beiden sehr nachfragestarken Märkten liegt demnach der Anteil der noch freien Flächen an den Projektentwicklungen nur zwischen 11 Prozent in der Hauptstadt und 14 Prozent in der bayerischen Metropole.
Mit 4,3 Mio. m² bewegt sich das gesamte, derzeit im Bau befindliche Bürovolumen auf einem hohen Niveau. Das gilt insbesondere für Berlin (1,5 Mio. m² im Bau) und München (865.000 m² im Bau). “Beides sind Märkte mit sehr geringen Leerständen, so dass wir kein Überangebot erwarten”, sagt Helge Scheunemann. Und Scheunemann ergänzt: “Die Leerstände dürften insbesondere ab 2021/2022 wieder zulegen und damit den Nutzern mehr Wahlmöglichkeiten bieten. Aus deren Sicht insofern eine positive Entwicklung.”
Mietpreise ziehen weiter an – Köln mit signifikantem Anstieg
Die Mietpreise kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Ende des dritten Quartals 2019 verzeichnen alle Big 7 Märkte gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres einen Anstieg der Spitzenmieten (von Düsseldorf 1,8 % bis Köln 13 %). Der JLL-Spitzenmietpreisindex (als Mittelwert der Spitzenmieten in den Big 7) ist im Jahresvergleich (Q3 2018) um 6,8 Prozent gestiegen und notiert aktuell bei 216 Punkten, dem höchsten Wert seit 1992. Bis Ende des Jahres wird ein weiterer Anstieg erwartet: ein Plus von 6,6 Prozent könnte notiert werden. “Auch für 2020 rechnen wir mit weiter steigenden Mietpreisen. In der Aggregation über alle sieben Hochburgen sollte sich dieses Wachstum allerdings auf dann rund zwei Prozent deutlich abschwächen. Abseits der Spitzenlagen werden allerdings auch im letzten Quartal 2019 und im nächsten Jahr teilweise deutlich höhere Wachstumsraten erreicht werden”, so Timo Tschammler.
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