Verschiebungen auf Käufer- und Verkäuferseite führen 2020 zu beschleunigter Dynamik
Der Wohninvestmentmarkt* hat 2019 mit einem bemerkenswerten Ergebnis abgeschlossen: Ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund 20 Mrd. Euro hat Prognose (18 Mrd. Euro), Vorjahreswert (+ 7 %), sowie 5- und 10-Jahresdurchschnitt (um 16 % bzw. 56 %) übertroffen. Insgesamt konnte damit bereits das vierte Jahr in Folge ein Zuwachs am deutschen Wohninvestmentmarkt registriert werden. Neben dem Rekordergebnis von 2015 (25 Mrd. Euro) geht 2019 als Jahr mit dem zweithöchsten Transaktionsvolumen seit Beginn der Aufzeichnungen in die Statistik ein.
Insgesamt wechselten 2019 ca. 130.500 Wohnungen den Eigentümer, entsprechend in etwa dem Vorjahresniveau (-1 %). “Das macht deutlich, dass der Anstieg im Transaktionsvolumen zum Vorjahr ausschließlich auf eine Preissteigerung zurückführen ist”, so Dr. Konstantin Kortmann, Member of the JLL Strategy Board und Head of Residential Investment JLL Germany. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Aktuell müssen für Wohninvestments etwa 153.300 Euro pro Einheit bzw. 2.300 Euro pro Quadratmeter und damit fast acht Prozent mehr als noch im Vorjahr und etwa 55 Prozent mehr als im 5-Jahresschnitt bezahlt werden. Darüber hinaus haben die Preise der Projektentwicklungen im Vergleich zum Vorjahr um neun Prozent auf 303.300 Euro pro Einheit bzw. 4.600 Euro pro Quadratmeter zugelegt.”
Maßgeblich beigetragen zu dem sehr erfreulichen Ergebnis haben beide Quartale im zweiten Halbjahr. Immerhin 5,5 Mrd. Euro (27.900 WE) waren es in den letzten drei Monaten. “Die gegenwärtige Marktsituation mit hoher institutioneller Nachfrage einerseits und einer hohen rechtlichen Unsicherheit aufgrund der politischen Diskussionen um beispielsweise den Mietendeckel oder Enteignungen andererseits hat im letzten halben Jahr zu größeren Portfolioumschichtungen und so zu einer beschleunigten Dynamik am Transaktionsmarkt geführt”, erklärt Kortmann. Kortmann weiter: “Die genannte Entwicklung wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilien-vermögen deutlich. Insbesondere die kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften sind auf der Käuferseite im letzten Halbjahr 2019 vermehrt aufgetreten. Der öffentliche Druck nach mehr staatlicher Intervention am deutschen Wohnimmobilienmarkt führt dazu, dass die Kommunen ihre Aktivitäten am Wohnungsmarkt deutlich ausweiten. Über das gesamte Jahr haben die kommunalen Wohnungsgesellschaften ihre Investition um fast 100 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 2,4 Mrd. Euro erhöht.” In diesem Kontext ist zum Beispiel auch eine der größten Transaktionen im vierten Quartal zu sehen, der Verkauf eines Berliner Wohnportfolios mit rund 2.180 Wohnungen von der Deutsche Wohnen an die kommunale Degewo.
Durch die rechtliche Unsicherheit rund um den Berliner Mietendeckel wurden gerade am Berliner Wohninvestmentmarkt Anpassungen angestoßen, die sich in einer erhöhten Zahl gehandelter Einheiten niederschlagen. Einige Akteure haben sich zurückgezogen und stoßen Bestände ab, andere agieren nicht, sondern warten ab. Andere allokieren ihre Investitionen in ihre Bestände um, wieder andere stoppen alle Investitionen. Insgesamt hat sich dadurch vor allem das Angebot erhöht”, kommentiert Scheunemann. Mit einem Volumen von 3,7 Mrd. Euro und einem Wachstum von fast 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr hat der Berliner Transaktionsmarkt sich damit noch weiter von den anderen Städten abgesetzt und kommt damit auf einen prozentual ebenso so hohen Anteil am gesamten deutschlandweiten Transaktionsvolumens. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt mit einem starken Plus von 87 % (auf 2,4 Mrd. Euro) und Hamburg mit + 29 % (auf 1,2 Mrd. Euro).
Auf Gesamtjahressicht konnten neben der größten Transaktion des Jahres, der Wiederverkauf des BGP Portfolios mit 16.800 Wohnungen und einem Kaufpreis von ca. zwei Mrd. Euro, vier weitere Portfolios mit mehr als 4.000 Wohneinheiten bilanziert werden, darunter der Erwerb von Wohneinheiten durch Adler Real Estate sowie Berliner Gewobag Wohnungsbau von der ADO Gruppe, Übernahme von Wohneinheiten der Deutsche Wohnen durch die ZBI-Gruppe. Insgesamt dominierten aber vor allem die kleineren Deals. Mehr als 90 % der Transaktionen (rund 9,4 Mrd. Euro) setzten sich dabei aus weniger als 800 Wohnungen zusammen.
Auf Käuferseite konnten die offenen Publikumsfonds mit einem Volumen von etwa 2,9 Mrd. Euro ihr Vermögen am stärksten aufbauen, dicht gefolgt von den Spezialfonds (2,8 Mrd. Euro) und den bereits genannten kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Die Projektentwickler stellen mit 15.700 verkauften Wohnungen und einem Transaktionsvolumen von insgesamt fast 5,1 Mrd. Euro die stärkste Verkäufergruppe dar (+12 % gegenüber dem Vorjahr). Mit deutlichem Abstand folgen die Asset/Fondsmanager mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 1,9 Mrd. Euro. Bereits seit einigen Jahren ist der Vorab-Erwerb von Projektentwicklungen eine beliebte Alternative zu Wohnobjekten mit laufenden Mieterträgen, insbesondere für Spezialfonds. 2019 wurden insgesamt Forward-Deals im Wert von 5,5 Mrd. Euro getätigt, entsprechend einem Wachstum von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt waren es satte 66 Prozent. Allein die Spezialfonds haben mit Forward-Deals insgesamt ein Vermögen von 1,7 Mrd. Euro aufgebaut (+ 13 % gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von Pensionskassen (0,6 Mrd. Euro, minus 50 %) und Immobilienunternehmen (0,5 Mrd. Euro, plus 74 %).
Auch für 2020 ist zu erwarten, dass das Geschehen am Wohntransaktionsmarkt maßgeblich durch den Wettbewerb der Finanzinvestoren im Niedrigzinsumfeld sowie der Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte bestimmt wird. Trotz der politischen Unsicherheit und flächendeckenden Rendite-Kompression am Wohninvestmentmarkt können auch starke Treiber auf der Nachfrageseite ausgemacht werden. Dazu gehören insbesondere der hohe Renditespread zu Alternativinvestments sowie eine zunehmende Portfolioumstrukturierung auf Seiten institutioneller Investoren, beispielsweise bei deutschen Rentenfonds, die ihren Anteil an Immobilieninvestitionen zunehmend erhöhen. Andererseits führen Anpassungen in Unternehmensstrategien auch zu einer hohen Zahl an Verkäufern. “Maßgebliche Gründe sind das Ende der Laufzeiten von Fonds, der schon lang anhaltende Trend der Anpassung der Portfolios an die finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Tendenz, dass sich einige Investoren aus dem Bereich direkt gehaltener Wohnimmobilien verabschieden und eher indirekt – mit spezialisierten Dienstleistern – investieren”, so Konstantin Kortmann. Dies führe 2020 zu weiteren deutlichen Verschiebungen auf Käufer und Verkäuferseite, im Gefolge eine hohe Dynamik mit einer entsprechenden Auswirkung auf das Transaktionsvolumen. Das könnte auch gepusht werden von dem auf Rekordniveau liegenden so genannten “dry powder” – auf Halde liegendes Kapital, das händeringend nach Investmentmöglichkeiten sucht. “Wir erwarten vor diesem Hintergrund für das neue Jahr ein Ergebnis in etwa auf oder leicht über dem Niveau des Fünfjahresschnitts (18,7 Mrd. Euro).”
* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
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