Einbruch im Flächenumsatz, steigende Mieten im Spitzensegment
Das Geschehen an den Top-6-Büromärkten im letzten Jahr war überwiegend von der COVID-19-Pandemie und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Unsicherheit geprägt. Relativ zu den Jahren zuvor war die Nachfrage in allen Top-6-Büromärkten eher verhalten. Besonders betroffen war hiervon das Flächensegment oberhalb von 10.000 m², in dem sich der Rückgang auf insgesamt 45 % belief. In diesem Segment liegen die Vorlaufzeiten im Normalfall bei mindestens 24 Monaten und daher für viele Nutzer im Ungewissen, wie hoch ihr Flächenbedarf bis dahin sein wird. Der ungewisse Pandemieverlauf trübt derzeit den Blick in die Zukunft. Davon profitieren Büroflächen, die flexibel oder kurzfristig angemietet werden können. So betrug beispielsweise der Rückgang im Flächenumsatz im Segment unterhalb von 1.000 m² lediglich 10 %.
Öffentliche Hand sorgt für Stabilität im großvolumigen Flächensegment
Einer der wenigen aktiven Nachfrager im größeren Flächensegment ist die öffentliche Hand. Diese profitiert derzeit davon, dass sie als sicherer Mieter gilt und in unsicheren Zeiten von Vermietern bevorzugt wird. Im Flächensegment oberhalb von 10.000 m² beträgt ihr derzeitiger Marktanteil rund 30 %.
Gegenüber 2019 hat sich ihr Marktanteil entsprechend verdreifacht. Über alle Top-6-Büromärkte beträgt das Minus im Flächenumsatz im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr rund 33 %. Den stärksten Einbruch verzeichneten hierbei Düsseldorf und Frankfurt mit jeweils 47,9 % und 41,9 %. Demgegenüber fiel der Rückgang in Berlin mit rund 25 % etwas weniger stark aus. Dabei profitierte Berlin von einem starken Schlussquartal. Allgemein war das 4. Quartal 2020 ein vergleichsweise starkes Quartal. In Berlin, Frankfurt und Köln bildete es sogar das stärkste Quartal in 2020. Trotzdem lag der Flächenumsatz in allen Top-6-Büromärkten unterhalb des Fünfjahresdurchschnitts. „Nutzer, die zuvor Flächen suchten, legten ihre Gesuche vorerst auf Eis, beziehungsweise verlängerten ihre bestehenden Verträge. Entweder weil sie aufgrund der wirtschaftlichen Lage derzeit einen geringeren Flächenbedarf haben oder weil ein Großteil ihrer Mitarbeiter von zu Hause aus arbeitet“ erklärt Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills.
Zentrale Lagen weiterhin beliebt bei Nutzern: Mieten steigen im Spitzensegment
Trotz der verhaltenen Nachfrage blieben die Mieten weitestgehend stabil oder stiegen. Die Spitzenmiete ist im Durchschnitt der Top-6-Büromärkte um 2,1 % gegenüber dem Vorquartal und um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Den stärksten Anstieg verzeichnete Frankfurt, wo die Spitzenmiete in der zweiten Jahreshälfte aufgrund einiger hochpreisiger Anmietungen um 6,7 % von 45,00 Euro pro m² auf 48,00 Euro pro m² gestiegen ist. Lediglich in Köln konnte ein Rückgang der Spitzenmiete um 5,1 % gegenüber dem 4. Quartal 2019 beobachtet werden. Sie steht nunmehr bei 27,75 Euro pro m². Im Spitzensegment ist die Nachfrage weiterhin hoch und die Nutzer sind hier auch bereit Spitzenpreise zu bezahlen. „Richtet man den Blick jedoch weg vom Spitzensegment und bezieht alle Lage- und Objektqualitäten ein, dann sind die Mieten eher in einer Seitwärtsbewegung. In einigen Randlagen sehen wir auch bereits fallende Mieten“, weiß Aspiotis. So ist über alle Top-6-Büromärkte hinweg die Medianmiete* gegenüber dem Vorquartal um 0,5 % und gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,2 % gesunken. Allgemein gilt jedoch, dass Vermieter vermehrt bereit sind durch Incentives die Effektivmiete zu senken. Das gilt sowohl beim Abschluss von Neuverträgen als auch bei der Verlängerung bestehender Verträge. Hier gilt weiterhin: Je peripherer die Lage, desto eher werden auch Incentives gewährt.
Rapide sinkende Büroauslastung bei leicht steigendem Leerstand
Der Leerstand ist gegenüber dem Vorjahr um 20 Basispunkte gestiegen, liegt im Durchschnitt der Top-6-Büromärkte aber immer noch historisch niedrig bei 3,5 %. Die höchsten Anstiege verzeichneten Berlin und München, wo die Leerstandsrate in 2020 um jeweils 80 Basispunkte auf 2,0 %, bzw. 2,9 % gestiegen ist Demgegenüber ist die Leerstandsquote in Hamburg weiter gesunken. „Wir beobachten seit Pandemiebeginn, dass die Büroauslastung rapide gesunken ist. Ob diese nach überstandener Pandemie wieder auf ihr Vorkrisenniveau zurückkehren wird, ist bisher noch nicht absehbar. Vieles spricht dafür, dass sich die Option räumlich flexibel zu arbeiten im Arbeitsalltag mehr und mehr etabliert und sich mittelfristig auch in einem geringeren Büroflächenbedarf und somit einem höheren Leerstand wiederspiegeln könnte“, erklärt Dr. Martin Kern, Consultant Research bei Savills. Ob dieser höhere Leerstand aber auch zu geringeren Mieten führen wird, wird auch davon abhängen welche Bedürfnisse die Nutzer zukünftig an ihre Büros stellen werden und, ob sich diese im Gebäudebestand realisieren lassen.
Pandemieverlauf bestimmt Aktivität am Bürovermietungsmarkt
Aufgrund des aktuell völlig unklaren weiteren Verlaufs der COVID-19-Pandemie, lassen sich kaum seriöse Prognosen zur Entwicklung an den Vermietungsmärkten ableiten. „So lange der Pandemieverlauf noch nicht eingeschätzt werden kann, ist sowohl ein Flächenumsatz auf dem Niveau vom 2. Quartal 2020 möglich als auch eine Stabilisierung auf dem Niveau vom Vorquartal. Weil die Unternehmen für ihre Planungen Vorlaufzeit benötigen, ist mit einer Normalisierung der Vermietungsaktivität wohl erst in der zweiten Jahreshälfte 2021 zu rechnen“, erwartet Aspiotis.
*Die Medianmiete ist der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen. Damit liegen 50 % aller Vermietungen über und 50 % unter der Medianmiete. Die Größe der jeweils angemieteten Flächen fällt bei der Berechnung der Medianmiete nicht ins Gewicht.
Verantwortlich für den Inhalt:
Savills Immobilien Beratungs-GmbH, Taunusanlage 19, D-60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 12, www.savills.de