Ausblick 2024: Bestenfalls leichter Anstieg des Transaktionsvolumens
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,5 Mrd. Euro hat das Handelssegment 2023 die Spitze im Umsatz-Ranking aller gewerblichen Nutzungsarten erreicht – das gab es zuletzt 2012. Das ist eine Möglichkeit, das Investmentjahr 2023 zusammenzufassen. Eine andere wäre: Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zu 2022 um knapp 40 % gesunken, die Anzahl der Transaktionen um 36 %.
Der hohe Volumenanteil am Gewerbeinvestmentmarkt erklärt sich also auch durch die relative Schwäche der anderen Nutzungsarten, vor allem von Büros. Gleichzeitig verzeichnete der Investmentmarkt für Handelsimmobilien unter allen Segmenten den geringsten Volumenrückgang gegenüber dem Vorjahr. Peter Hablizel, Director Investment bei Savills Germany, ordnet ein: „Das vergleichsweise stabile Umsatzvolumen am Handelsimmobilienmarkt ist unter anderem auf das liquide Nahversorgungssegment, die im Vergleich zu anderen Nutzungsarten fortgeschrittenere Preisfindung und einige großvolumige Ausnahmetransaktionen zurückzuführen“.
Stabileres Finanzierungsumfeld als potenzielle Preisstütze
Die Phase der steilen Preiskorrektur am Handelsimmobilienmarkt dürfte erfolgt sein, wenngleich die Preisanpassung noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Die Spitzenrenditen für Supermärkte und Discounter stiegen im 4. Quartal um 10 Basispunkte auf 4,8 %. Shopping-Center verzeichneten eine Steigerung um 20 Basispunkte, wobei Savills aufgrund fehlender Transaktionen weiterhin eine Renditespanne von 5,5 % – 5,9 % ausweist. Die Renditen für Geschäftshäuser (4,0 % – 4,4 %) und Fachmarktzentren (5,1 %) blieben unverändert. Hablizel kommentiert: „Dass es zuletzt immer noch abgebrochene Transaktionen wegen unterschiedlicher Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern gab, zeigt, dass die Preiskorrektur noch nicht abgeschlossen ist. Das gilt insbesondere bei Objekten, die aus Käufersicht nicht alle Anforderungen erfüllen. Im Vergleich zu Spitzenobjekten werden sie mit deutlichen Preisabschlägen versehen. Da gleichzeitig auf Eigentümerseite bisher wenig Verkaufsdruck bestand, sind die Transaktionen ins Stocken geraten”. Ein perspektivisch preisstützender Faktor ist die stabilere Zinslandschaft. Die Europäische Zentralbank hat seit Herbst den Leitzins nicht mehr erhöht, und die Swap-Sätze sind rückläufig. Die damit verbundenen niedrigeren Finanzierungskosten könnten Deals wieder attraktiv machen, die zuvor aufgrund eines vorherigen negativen Leverage-Effekts möglicherweise nicht rentabel schienen. Rebecca Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, relativiert jedoch: „Obwohl sich das Finanzierungsumfeld entspannt hat, steht der Handelsimmobilienmarkt aufgrund rückläufiger Nachfrage vor der Herausforderung, weniger Käufer und somit auch weniger Kapital anzuziehen. Dies führt zusätzlich zu einer Verzögerung im Preisfindungsprozess und hemmt das Zustandekommen von Transaktionen“.
Shopping-Center und großvolumige Fachmarktzentren hängen in der Warteschleife
Der Stabilitätsanker des Handelsimmobilienmarktes – die Supermärkte und Discounter – dominierten mit 39 % das Transaktionsvolumen und verzeichneten ein Umsatzplus von 86 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieses Ergebnis wurde allerdings auch von der milliardenschweren Übernahme sämtlicher Nahversorgungsimmobilien durch Slate Asset Management von X+bricks getragen. Daneben konnten einzig Kauf-/Warenhäuser im vergangenen Jahr mit 1,2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen noch ein Umsatzplus verzeichnen (+ 605 % ggü. Vorjahr). Ein Ergebnis, das vor allem auf dem Verkauf eines 50 %-Anteils am KaDeWe im 1. Quartal und der Übernahme von acht Warenhäusern durch Signa Prime im 2. Quartal basiert. Shopping-Center verzeichneten im Handelssegment den stärksten Volumenrückgang mit einem Minus von 80 %. Dies ist nicht nur auf einen milliardenschweren Sondereffekt des Vorjahres zurückzuführen, sondern auch auf zahlreiche Belastungsfaktoren, denen das Segment gegenübersteht. Hablizel bringt es auf den Punkt: „Bei Shopping-Centern kommen nahezu alle Faktoren zusammen, die aus Sicht der Investoren derzeit unattraktiv sind. Dazu zählen strukturelle Probleme am Nutzermarkt, große Transaktionsvolumen und restriktive Finanzierungsbedingungen. Die Nachfrage ist dementsprechend gering und solange der Druck auf Eigentümerseite nicht steigt, werden wir weiterhin vor allem kleinvolumige Value-add-Transaktionen sehen“. Bei großvolumigen Fachmarktzentren zeigt sich ein vergleichbares Bild: Mit 740 Mio. Euro fiel das Transaktionsvolumen ebenfalls deutlich geringer aus als im Vorjahr (- 67 %) und es wirken dieselben Einflussfaktoren negativ auf das Transaktionsgeschehen. Im Jahr 2023 wurden lediglich drei Transaktionen über der aktuellen Investitionsgrenze der Investoren von 40 Mio. Euro verzeichnet – im Vergleich von fast 13 im 5-Jahres-Durchschnitt. Anders blicken die Investoren auf Fachmarktzentren mit einem hohen Anteil an Fast-Moving-Consumer-Goods, diese werden eher dem Nahversorgungssegment zugeordnet und können weiterhin auf eine stabile Nachfrage bauen.
Investoren zögerlich aufgrund Lage in den Innenstädten
Der Abschwung auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien hat auch die Geschäftshäuser erfasst. Das Transaktionsvolumen von 631 Mio. Euro entspricht einem Rückgang von knapp 70 %. Dabei verbesserte sich die Risikowahrnehmung des Segments aufgrund des angeschlagenen Nutzermarktes wohl kaum: Rückläufige Einzelhandelsumsätze, zahlreiche Insolvenzen und Flächenkonsolidierungen von Großnutzern prägten das vergangene Jahr. Daniel Kroppmanns, Head of Retail Agency Germany bei Savills, kommentiert das Marktumfeld wie folgt: „Einige der Herausforderungen für den Einzelhandel, wie die gedrückte Konsumstimmung und der reale Kaufkraftverlust machen sich ganz deutlich in den Umsätzen der Einzelhändler bemerkbar. Zudem fürchtet die Gastronomie die Mehrwertsteuererhöhung und die jüngste Entwicklung bei Galeria Karstadt Kaufhof wirft Fragen nach der Zukunft der betroffenen Immobilien auf. Hier drohen langwierige Umnutzungsszenarien mit großen Auswirkungen auf die betroffenen Innenstädte beziehungsweise Lagen“. Vor diesem Hintergrund agieren Investoren im Segment zunehmend zurückhaltend.
Ausblick: Zwischen zunehmendem Angebot und verhaltener Nachfrage
Die Frage nach einem möglichen Anstieg des Transaktionsvolumens richtet sich weniger an die Nachfrageseite, da diese vorerst auf niedrigem Niveau verharren dürfte. Vielmehr hängt sie von der Eigentümerseite ab und davon, ob die Verkaufsbereitschaft bzw. der Verkaufsdruck steigt. Diese Entwicklung betrifft jedoch nicht nur Geschäftshäuser, sondern wird das Transaktionsgeschehen des gesamten Handelsimmobilienmarktes beeinflussen. Eine Ausnahme bildet das Nahversorgungssegment, welches perspektivisch keine Probleme auf der Angebots- und Nachfrageseite haben dürfte. „Die Nahversorger allein werden das Transaktionsvolumen nicht tragen können. Wenn wir aber im nächsten Jahr wieder großvolumige Ausnahmetransaktionen sehen, könnte das Transaktionsvolumen in Verbindung mit der verbesserten Finanzierungssituation und den angepassten Preisen sogar etwas höher ausfallen als in diesem Jahr“, so die Einschätzung von Hablizel.
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