Leerstandsrate steigt um 80 Basispunkte auf 5,6 % im Jahresverlauf
Im Jahr 2023 wurde an den Top-6-Bürovermietungsmärkten* mit 2,2 Mio. m² der niedrigste Flächenumsatz seit 2009 verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr fiel der Umsatz um 26 % geringer aus. Die Spitzenmieten sind im Jahresverlauf um 6 % angestiegen. Bei den Median- und Durchschnittsmieten fiel der Anstieg mit 2 % bzw. 4 % etwas geringer aus. Die Leerstandsquote legte im gleichen Zeitraum um 80 Basispunkte auf 5,6 % zu. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet die Zahlen wie folgt ein: „Das Jahr 2023 war von mehreren nachfragehemmenden Faktoren geprägt. Neben der strukturell geringeren Nachfrage durch den Wandel zur hybriden Arbeitswelt hat sich die schlechte wirtschaftliche Lage Deutschlands negativ auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Viele Nutzer sind deutlich kostensensibler geworden und scheuen in der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Lage Risiken und damit Investitionen, mit denen Umzüge und Neuanmietungen zwangsweise verbunden sind. Ein Lichtblick waren im vergangenen Jahr aber auch Nutzer, die ihren Flächenverbrauch effizienter gestaltet und dafür höherwertige Liegenschaften und Flächen angemietet haben. Die Kostensensibilität setzt aber natürlich auch die Mieten unter Druck. Wichtig zu erkennen, und das zeigen die Zahlen wieder deutlich: Es gibt nicht den einen Büromarkt, die jeweiligen Märkte haben sich zum Teil sehr unterschiedlich entwickelt, das zeigt sich beispielsweise an Köln und Düsseldorf. Nutzer und Investoren müssen daher mehr denn je die jeweiligen lokalen Marktgegebenheiten verstehen.“
Steigender Kostendruck und anhaltende Unsicherheit über künftigen Flächenbedarf lässt Anteil der Vertragsverlängerungen steigen
Der reduzierte Flächenumsatz ist auch damit zu erklären, dass überdurchschnittlich viele Unternehmen im aktuellen Umfeld von einer Neuanmietung absehen und ihren bestehenden Mietvertrag verlängern. Rotberg berichtet: „Meistens verlängern Nutzer um drei bis fünf Jahre. Dadurch verschaffen sie sich Zeit. Diese wollen sie nutzen, um sich mit ihren zukünftigen Arbeitsplatzstrategien und Flächenbedarfen auseinanderzusetzen. Besonders große Unternehmen sind sich nach wie vor unsicher, wie ihre zukünftige Arbeitskultur aussehen soll. Einige Nutzer spekulieren zudem darauf, dass sich der Markt zu ihren Gunsten entwickelt. Denn die aktuell verfügbaren Flächen genügen ihren Lageanforderungen häufig nicht oder sind zu teuer. Hinzu kommt, dass die Insolvenzwelle bei Projektentwicklern die Vorbehalte gegenüber Projektanmietungen erhöht hat.“
Insolvenzen am Projektentwicklermarkt sorgen für Angebotslücke
Diese Skepsis eröffnet Bestandshaltern die Chance, solche Nutzer für ihre Objekte zu gewinnen oder diese zu guten Konditionen im eigenen Bestand zu verlängern. Zusätzlich könnten durch die Insolvenzwelle am Projektentwicklermarkt moderne Flächen noch knapper werden. Antonia Wecke, Consultant Research, berichtet: „Ein Blick auf die Büroobjekte insolventer Projektentwickler in den Top-6-Städten zeigt, dass besonders in den Jahren 2025 und 2026 eine Lücke bei Neubauflächen entstehen könnte. Fast die Hälfte des ursprünglich geplanten Volumens insolventer Projektentwickler sollte in diesen Jahren fertiggestellt werden und könnte nun fehlen oder sich verzögern. Insbesondere Nutzer, die Flächen in verschobenen oder aufgegebenen Projekten angemietet haben, benötigen nun zumindest vorübergehend eine Alternative.“ Die Top-6-Städte sind nicht gleichermaßen von der Insolvenzwelle betroffen. In Berlin und Düsseldorf liegt der Anteil des betroffenen Projektentwicklungsvolumens mit etwa 1,3 % am Büroflächenbestand deutlich höher als in Frankfurt (0,1 %) oder Köln (0,2 %). Über alle Top-6-Städte liegt der Anteil des betroffenen Projektentwicklungsvolumens am Büroflächenbestand bei etwa 0,7 %. Selbst in einem Worst-Case-Szenario, in dem keines der Projekte fertiggestellt würde, hätte dies angesichts des geringen Anteils vermutlich kaum Einfluss auf die Marktparameter.
Ausblick: Auch dieses Jahr unterdurchschnittlicher Flächenumsatz und noch mehr aufgestaute Umzüge zu erwarten
Da auch 2024 das konjunkturelle Umfeld angespannt bleiben dürfte und die Anpassungsprozesse an hybrides Arbeiten anhalten, dürfte die Nachfrage nach Neuanmietungen zunächst weiter gehemmt werden. „Auch in den kommenden Monaten werden die Leerstände vermutlich steigen. Zwar könnte die Insolvenzwelle bei den Projektentwicklern den Anstieg in besonders betroffenen Städten dämpfen, aber vermutlich nicht aufhalten“, kommentiert Wecke. Ihr Kollege Rotberg ergänzt: „Für das laufende Jahr rechnen wir erneut mit einem Flächenumsatz, der unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Allerdings dürfte sich durch die seit Beginn der COVID-19-Pandemie überdurchschnittlich hohe Anzahl an Mietvertragsverlängerungen ein Umzugsstau aufgebaut haben, der sich auflösen dürfte, sobald sich das konjunkturelle Umfeld verbessert und die Unternehmen mehr Klarheit über ihren künftigen Flächenbedarf haben. Eigentümer von Flächen in guten Lagen können sich dafür in Position bringen, indem sie in ihre Flächen investieren, zumal der Nachfrageüberhang bei modernen Flächen ab 2025 aufgrund der zu erwartenden Verzögerung bei vielen Projektentwicklungen noch zunehmen dürfte.“
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München
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