Expert*innen analysieren Kaufpreisvorteile außerhalb der Metropole – Pendelkostenrechner zeigt, wo sich der Arbeitsweg mindestens 25 Jahre lohnt – Beste Bedingungen in Dachau
Die Immobilienpreise in Deutschland sind 2024 leicht gesunken, in den Großstädten bleiben sie jedoch hoch. Wer sich daher für den Kauf einer Eigentumswohnung im Umland statt in der Innenstadt einer Metropole entscheidet, kann weiterhin Geld sparen. In München lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandsbauten bei 8.787 Euro. In den Umlandkreisen war Wohneigentum dagegen im Schnitt mindestens 2.079 Euro pro Quadratmeter günstiger.
Doch aus dem Umland in die Münchner Innenstadt zur Arbeit zu pendeln, kostet mehr Zeit und Geld als innerstädtisch unterwegs zu sein: Wer außerhalb der bayerischen Metropole wohnt, zahlt mehr für Kraftstoff, Ladestrom oder das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV), und verliert Zeit. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung für die Pendelkosten entwickelt. Der Postbank Wohnatlas 2025 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland lohnt und wann die erhöhten Pendelkosten den Preisvorteil aufgezehrt haben. Im Modell pendelt je Haushalt eine Person zur Arbeit. Neben einer Vollzeittätigkeit wurde auch der Faktor Homeoffice oder Teilzeit mit drei statt fünf Pendeltagen pro Woche berücksichtigt.
Die Untersuchung des HWWI vergleicht den Kauf einer durchschnittlich teuren 70 Quadratmeter bzw. 120 Quadratmeter großen Wohnung in München zur Selbstnutzung mit gleich großen Immobilien in den größten Ortschaften der acht Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg. Neben den jeweils vier bevölkerungsreichsten Städten wurden aus den Landkreisen alle Kommunen mit mehr als 20.000 Einwohner*innen in die Analyse einbezogen. Insgesamt hat das HWWI somit 33 Städte und Gemeinden im Umland Münchens untersucht. Da Immobilien in verkehrsgünstig gelegenen größeren Ortschaften im Umland deutlich teurer sind als in abgelegenen kleineren Gemeinden, gingen die Expert*innen bei ihren Analysen von einem Preisaufschlag von 20 Prozent auf den Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises aus.
Darüber hinaus hat das HWWI den Kaufpreisvorteil im Speckgürtel mit den jährlichen Pendelkosten gegengerechnet. In die Rechnung fließen neben Kosten für das ÖPNV-Ticket oder für das Fahrzeug inklusive Kraftstoff bzw. Ladestrom auch der höhere Zeitaufwand fürs Pendeln ein. Die Kosten für die Autofahrt liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen durch die Entfernungspauschale bei 0,45 Euro pro Kilometer und ab einer einfachen Entfernung von 21 Kilometern bei 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Euro pro Kilometer veranschlagt, ab 21 Kilometern beträgt der Preis 0,12 Euro pro Kilometer. Durch das Deutschland-Ticket sind die jährlichen Mobilitätskosten im ÖPNV nach Abzug von Steuervergünstigungen auf 645 Euro gedeckelt.
Dachau und Fürstenfeldbruck bieten den längsten Preisvorteil für ÖPNV-Pendler*innen
Beim Vergleich einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Metropole mit einer gleich großen Immobilie in den größten Umlandkommunen liegt das 19 Kilometer entfernte Dachau vorn: Pendler*innen profitieren dort am längsten vom günstigeren Wohnungskauf. Bei 220 Pendeltagen pro Jahr mit den öffentlichen Verkehrsmitteln ist der Preisvorteil erst nach 40,6 Jahren aufgebraucht. Für Autofahrer*innen schrumpft die Zeitspanne auf 14 Jahre. Damit sich ein Kauf im Umland lohnt, sollten die erhöhten Pendelkosten mindestens 25 Jahre lang durch die Kaufpreisersparnisse gedeckt werden. Dies entspricht in der Regel der restlichen Lebensarbeitszeit von Immobilienkäufer*innen, die in Deutschland im Durchschnitt 40 Jahre alt sind. Unter diesen Bedingungen lohnt sich das Pendeln für in Vollzeit tätige ÖPNV-Nutzer*innen ohne Homeoffice-Option beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung in sechs Umlandstädten von München, für Autofahrer*innen dagegen in keiner.
Auch ein Immobilienkauf in Fürstenfeldbruck lohnt sich für Pendler*innen: Dort liegt der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung durchschnittlich rund 2.100 Euro unter dem Münchner Niveau. Der Preisvorteil hält beim Pendeln mit dem ÖPNV 29,2 Jahre. In Karlsfeld, Puchheim, Geltendorf und Freising lohnt sich der Immobilienkauf ebenfalls über 25 Jahre, wenn Bus und Bahn genutzt werden.
„Dachau ist mit dem ÖPNV in nur zwölf Minuten vom Münchner Hauptbahnhof zu erreichen. Nach Fürstenfeldbruck fährt man 17 Minuten – so gut angebundene Umlandstädte sind für Kaufinteressierte attraktiv“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Wer im Umland kaufen will, sollte nicht nur auf den günstigen Quadratmeterpreis schauen. Auch die Fahrtkosten und der Zeitaufwand zählen – der Pendelkostenrechner hilft bei der Einschätzung. Genauso wichtig sind auch persönliche Vorlieben, etwa die Nähe zu Kitas und Bahnhof und die Ausstattung der Wohnung.“
An fünf Arbeitstagen pro Woche pendelnde Autofahrer*innen bleiben im Münchner Umland beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung in keiner der 33 untersuchten Regionen über der 25-Jahre-Marke. Am längsten dauert es mit 18,1 Jahren in Karlsfeld, bis der Kaufpreisvorteil aufgezehrt ist. Wer die öffentlichen Verkehrsmittel nutzt, profitiert dagegen 28,7 Jahre.
Familien und Haushalte mit viel Platzbedarf profitieren in vielen Umlandstädten
Kinderzimmer, ein größerer Esstisch, mehr Stauraum und ein Arbeitsplatz: Vor allem Familien benötigen viel Platz – der in München nicht leicht zu finden und mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Für Käufer*innen von 120 Quadratmeter großen Wohnungen im Umland, die an fünf Arbeitstagen mit dem Auto pendeln, liegen immerhin drei Orte über der 25-Jahres-Grenze. Doch auch hier gilt: ÖPNV-Nutzer*innen sind länger im Vorteil. Der direkte Vergleich zeigt, dass Autofahrer*innen in Karlsfeld 31,1 Jahre lang profitieren, mit dem ÖPNV jedoch 49,2 Jahre. In Germering (Fürstenfeldbruck) dauert es mit dem Pkw 28,2 Jahre und in Eching 27 Jahre, bis der Preisvorteil aufgebraucht ist. Für ÖPNV-Nutzer*innen rentiert sich der Kauf jeweils 8,6 Jahre länger.
Käufer*innen von 120 Quadratmeter großen Wohnungen im Umland, die täglich mit Bus und Bahn in die City pendeln, profitieren in 19 Städten über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vom günstigeren Kaufpreis. Am längsten hält der Vorteil erneut in Dachau, wo rein rechnerisch rund 70 Jahre nötig sind, um die günstigeren Kaufpreise gegenüber der Metropole beim Pendeln mit öffentlichen Verkehrsmitteln aufzubrauchen. Für Autofahrer*innen dauert es nur 23,9 Jahre. Mit großem Abstand folgt Fürstenfeldbruck. Dort lohnt sich der Weg in die Metropole mit Bus und Bahn 50 Jahre lang. Schlusslicht ist Herrsching am Ammersee mit 7,3 Jahren.
„Der Postbank Wohnatlas zeigt die großen Differenzen: In weit entfernten Städten in teuren Landkreisen haben Käufer*innen den Preisvorteil schnell aufgebraucht. In anderen Regionen hält der Kaufpreisvorteil für größere Eigentumswohnungen so lange an, dass ein Kauf im Speckgürtel auch für jüngere Familien und Paare vorteilhaft ist, selbst wenn ein Mitglied der Familie das restliche Arbeitsleben täglich in die Großstadt pendelt“, sagt Beermann.
Nicht alle untersuchten Städte sind gut an München angebunden. Taufkirchen (Vils) im Landkreis Erding liegt beispielsweise 62 Kilometer entfernt. Pendler*innen brauchen mit Bus und Bahn 92 Minuten, mit dem Auto sind es 55 Minuten. Die Strecke nach Dießen am Ammersee ist 53 Kilometer lang. Mit dem ÖPNV sind Fahrgäste ab dem Bahnhof noch 50 Minuten unterwegs. Ähnlich lange dauert die Fahrt vom Erdinger Bahnhof aus. Je nach Entfernung von Tür zu Tür (Arbeitsstätte und Wohnort) fällt weitere Zeit an, die gegebenenfalls mit Kosten verbunden ist (zum Beispiel für längere Kinderbetreuung).
„Kaufinteressierte sollten neben den Quadratmeterpreisen auch einen Blick auf die Fahrtzeiten und die Häufigkeit der Verbindung werfen sowie unvorhergesehene Verspätungen einkalkulieren“, rät Beermann. „Diskutieren Sie ehrlich und möglichst unter Berücksichtigung aller Aspekte die Vor- und Nachteile alternativer Wohnorte. Und lassen Sie sich bei Fragen zu Lage, möglicher Wertentwicklung, Sanierungsbedarfen und Energieeffizienz professionell beraten.“
Homeoffice-Option rückt mehr Städte in den Fokus von Pendler*innen
Mobiles Arbeiten und Homeoffice sind seit der Corona-Pandemie aus der Berufswelt nicht mehr wegzudenken und gehören zum Standard in vielen Jobs. Vor diesem Hintergrund haben die Expert*innen des HWWI berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Umlandpreis profitieren, wenn sie durch eine Teilzeit-Tätigkeit oder Homeoffice-Option nur an drei Tagen pro Woche pendeln müssen und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegt. Unter diesen Voraussetzungen rentiert sich der Kauf einer 120 Quadratmeter großen Eigentumswohnung in 26 Umlandstädten. Spitzenreiter bleibt Dachau mit rechnerisch rund 106 Jahren. Selbst in Starnberg lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung für Pendler*innen mit Teilzeit-Tätigkeit oder Homeoffice-Option noch 31,3 Jahre lang.
Wer sich mit 70 Quadratmetern im Umland begnügt, ist bei einer Person mit drei Pendeltagen pro Woche rein rechnerisch in 19 Wohnorten im Vorteil gegenüber Innenstadtbewohner*innen – bei Nutzung des ÖPNV. Am längsten profitieren Käufer*innen mit 61,7 Jahren in Dachau, gefolgt von Karlsfeld (46,7 Jahre), Fürstenfeldbruck (45,5 Jahre), Geltendorf (44,3 Jahre), Puchheim (43,5 Jahre) und Freising (42,1 Jahre).
Was Pendeln wirklich kostet: So funktioniert die Modellrechnung
Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter bzw. 120 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (zwei Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in München und im jeweiligen Umlandkreis. Der Erwerb erfolgt zum jeweiligen Durchschnittspreis des Jahres 2024, wobei in den Umlandstädten und -gemeinden der Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises zugrunde gelegt wird. Da verkehrsgünstig gelegene Wohnlagen in den betrachteten größten Umlandstädten der Landkreise bei Pendler*innen besonders begehrt sind und nur in den seltensten Fällen zum Durchschnittspreis des Landkreises erworben werden können, wird ein Preisaufschlag von 20 Prozent auf den Durchschnittspreis der jeweiligen Landkreise erhoben.
Es pendelt jeweils eine Person des Haushalts vom Umland in die Metropole. Für die Kalkulation wird angenommen, dass die Fahrtzeiten für die Bewohner*innen Münchens innerhalb der City identisch sind mit denen der Pendler*innen von der Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt im Umland und vom Münchener Hauptbahnhof zum Arbeitsplatz. Zusätzliche Pendelzeiten entstehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Münchener Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.
Die Pendelkosten setzen sich aus den Ticketpreisen für Bus und Bahn beziehungsweise den laufenden Kosten für das Auto pro Kilometer zusammen. Hinzu kommen die Zeitkosten: Der zusätzliche Zeitaufwand für das Pendeln vom Umland in die Metropole wurde mit dem im Mittel in München erzielten Bruttolohn im Jahr 2024 (36,91 Euro je Stunde) bewertet. Darüber hinaus wurde eine weitere Variante berechnet: Eine Homeoffice-Lösung oder eine Teilzeittätigkeit erlaubt es dem Berufspendelnden, nur noch an drei, statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr).
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2025
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den fünften Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Verantwortlich für den Inhalt:
Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de