Archiv für die Kategorie: Immobilien

Vor dem Hintergrund der sich langsam verbessernden Marktbedingungen kann der Retail-Investmentmarkt zum Ende des dritten Quartals eine zufriedenstellende Zwischenbilanz vermelden.

Auch wenn der langjährige Durchschnittswert (knapp 8 Mrd. EUR) mit einem Transaktionsvolumen von aktuell 4,9 Mrd. EUR noch nicht wieder erreicht werden konnte (-38 %), ist die deutliche Umsatzsteigerung gegenüber 2023 als Indiz für das zurückkehrende Vertrauen von Investoren in ein baldiges Ende der Preisfindungsphase zu werten. In diesem Zusammenhang lag das Volumen, das in den ersten neun Monaten generiert werden konnte, bereits Ende September auf dem Niveau des Gesamtjahres 2023 (+30 % ggü. Q1-3 2023). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Erfreulich ist auch der Blick auf das Ranking der Top-Assetklassen, wobei Retail-Objekte im dritten Quartal in Folge die Führung in der Auswertung nach Objektarten übernehmen”, so Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Mit einem Umsatzanteil von 27 % setzen sie sich vor die Logistik- (4,4 Mrd. EUR; 25 %) sowie die Office-Investments (3,6 Mrd. EUR; 20 %).

Betrachtet man die beiden Segmente der Einzeldeals und der Portfolioverkäufe, stechen vor allem die Transaktionen einzelner Retail-Assets heraus: Mit einem Volumen von rund 4,2 Mrd. EUR schneiden sie im Vergleich der letzten fünf Jahre sogar überdurchschnittlich ab (+20 %). Im Portfoliosektor (703 Mio. EUR) ist das Marktgeschehen in den kleinen Segmenten rege, während große Umsatztreiber, die oftmals mit Unternehmensübernahmen in Verbindung stehen, derzeit fehlen.

Bei den Objektarten konnten Shoppingcenter (anteilig 14 %) u. a. durch die Münchener Pasing Arcaden aufholen und den größten Deal der letzten Monate verbuchen. Die drei weiteren Segmente der Kauf- und Geschäftshäuser sowie Fachmärkte liegen mit hohen Marktanteilen zwischen 25 und 31 % dicht beieinander, was für die gute Dynamik im Highstreet- und im Food-Sektor spricht.

A-Städte: 3,1 Mrd. EUR durch einzelne Big Deals, keine weiteren Renditeanpassungen

In den Top-Märkten steht das Retail-Investmentvolumen weiterhin in enger Verbindung mit einzelnen Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Demnach konnten nur München (fast 1,5 Mrd. EUR) und Berlin (knapp 1,3 Mrd. EUR) durch die Fünf Höfe, die Pasing Arcaden, die Maximilianstraße 12-14 und den KaDeWe-Deal hohe Volumina generieren. Abseits dieser Umsatztreiber sind in den A-Städten immer wieder kleinere Geschäftshaus- und Kaufhaus-Deals sowie Food-Transaktionen zu verzeichnen, die beim Gesamtumsatz nur geringfügig ins Gewicht fallen. In der Summe stehen für die A-Standorte nach den ersten drei Quartalen rund 3,1 Mrd. EUR (anteilig 62 %) zu Buche.

Bei den Netto-Spitzenrenditen waren in den ersten neun Monaten keine weiteren Anpassungen zu verzeichnen. Damit ordnen sich die sieben A-Standorte in einer Range zwischen 3,45 % und 3,95 % ein. Fachmarktzentren notieren derweil bei 4,75 %, einzelne Lebensmittler bei 4,90 %, Shoppingcenter liegen bei 5,60 % und Baumärkte bei 5,70 %.

Perspektiven

Nach den ersten drei Quartalen haben sich die Anzeichen verfestigt, dass die Erholungsphase auf den Investmentmärkten zwar noch nicht abgeschlossen ist, aber kontinuierlich voranschreitet. Eine besondere Stellung nimmt hierbei aktuell der Retail-Investmentmarkt ein, der in erster Linie durch sein breites Spektrum verschiedener Objektarten mit ganz unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen eine vergleichsweise große Investoren-Range anspricht. Das sehr diversifizierte Produktportfolio der Einzelhandelssparte scheint im Assetklassenvergleich derzeit ein wichtiger Wettbewerbsvorteil zu sein, den Retail-Investments zunehmend für sich nutzen können.

Neben der breiten Umsatzverteilung auf die Objektarten sprechen unter anderem die erhöhte Dynamik im Highstreet-Sektor, das gute Volumen im Einzeldeal-Segment sowie die zunehmend zum Abschluss kommenden Großdeals für das spürbar verbesserte Marktsentiment.

“Vor diesem Hintergrund ist für das Schlussquartal zwar nicht von einer Jahresendrallye auszugehen, eine deutliche Umsatzsteigerung zum Vorjahr ist dem Retail-Investmentmarkt allerdings bereits Ende September nicht mehr zu nehmen “, betont Christoph Scharf. “Damit das Volumen letztendlich wieder in den Bereich des langjährigen Durchschnittswerts rücken kann, fehlen die großvolumigen Portfolios, die aktuell assetklassen-übergreifend nur vereinzelnd zu beobachten sind. Gerade in diesem Segment gibt es jedoch noch einige Verkaufsprozesse, die sich bereits auf der Zielgerade befinden. In der Entwicklung der Spitzenrenditen bestätigt sich die Tendenz, dass die Preisanpassungsprozesse inzwischen spürbar an Dynamik verloren haben. Aus heutiger Sicht ist für das vierte Quartal demnach mit keinen weiteren Renditeanpassungen zu rechnen.”

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Der AVIV Housing Market Report, eine Analyse der Immobilienmärkte in 7 ausgewählten europäischen Ländern, zeigt:

Zunehmende Preisdynamik dank gesunkener Zinsen: In Deutschland verteuerten sich Wohnimmobilien im 3. Quartal um 0,9 Prozent auf durchschnittlich 3.004 Euro pro Quadratmeter

Spanien (+2,1 Prozent) und Portugal (+1,9 Prozent) mit stärksten Anstiegen der Angebotspreise im Ländervergleich

Erholung bei Immobiliendarlehen: Kreditvolumen in Deutschland im August um 17 Prozent höher als im Vorjahresmonat

Die europäischen Immobilienmärkte befinden sich auf dem Weg der Erholung. Vor allem die zuletzt gesunkenen Zinsen haben den Immobilienkauf wieder attraktiver gemacht. Die Folge: In 6 von 7 untersuchten europäischen Ländern haben sich die Angebotspreise von Wohnimmobilien im 3. Quartal verteuert. In Deutschland stieg der durchschnittliche Angebotspreis binnen 3 Monaten um +0,9 Prozent. Das zeigt der aktuelle AVIV Housing Market Report für das 3. Quartal 2024. Darin wird die Entwicklung der Kaufpreise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen SeLoger und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.

Frankreich preislich knapp vor Deutschland

Im Preisvergleich der 7 europäischen Länder befindet sich Deutschland auf Platz 3: Käufer von Wohnimmobilien müssen derzeit mit durchschnittlich 3.004 Euro pro Quadratmeter rechnen. Aufgrund der jüngsten Anstiege nähert sich Deutschland zusehends an Frankreich an. Dort stiegen die Angebotspreise im 3. Quartal nur minimal (+0,1 Prozent) und liegen derzeit bei durchschnittlich 3.065 Euro pro Quadratmeter.

Spanien und Portugal mit kräftigsten Anstiegen

Günstiger ist der Immobilienkauf in Spanien (2.182 Euro) und Portugal (2.735 Euro). Allerdings legten die Preise auf der iberischen Halbinsel im 3. Quartal deutlich zu: Spanien verzeichnet mit +2,1 Prozent den stärksten Anstieg der Analyse, Portugal folgt mit +1,9 Prozent.

Auch in Italien (1.851 Euro; +1,6 Prozent) und Belgien (2.325 Euro; +0,9 Prozent) haben sich Wohnimmobilien zuletzt verteuert. Lediglich Luxemburg verzeichnete im 3. Quartal einen Preisrückgang (-2,5 Prozent). Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.341 Euro ist das Großherzogtum dennoch weiterhin das mit Abstand teuerste Pflaster der Analyse.

Deutschland: Nachfrage nach Immobiliendarlehen zieht wieder an

Zur Belebung der Immobilienmärkte trägt auch die von der Europäischen Zentralbank (EZB) eingeleitete Zinswende bei. In Erwartung von Zinssenkungen durch die EZB haben die Bauzinsen bereits seit Ende 2023 nachgegeben. Besonders in Deutschland hat dies zu einem deutlichen Anstieg des Volumens an Baufinanzierungen beigetragen. In der Bundesrepublik lag das Volumen an vergebenen Krediten für Immobilienfinanzierungen laut EZB im August um 17 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Zum Vergleich: In Frankreich lag das Kreditvolumen im August noch um 7 Prozent niedriger als vor 12 Monaten. Allerdings belebt sich die Nachfrage nach Immobilienkrediten auch im Nachbarland zusehends – im Mai etwa hatte das Kreditvolumen noch um 30 Prozent unter dem Vorjahresniveau gelegen.

Über den AVIV Housing Market Report:

Der AVIV Housing Market Report erscheint jedes Quartal und analysiert die Entwicklung auf den europäischen Immobilienmärkten. Er entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen SeLoger aus Frankreich und Immoweb aus Belgien, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind. Derzeit fokussiert sich der AVIV Housing Market Report auf die Länder Deutschland, Frankreich und Belgien sowie makroökonomische Vergleichsdaten aus den Nachbarländern Italien, Spanien, Portugal und Luxemburg. Die Einbeziehung des Vereinigten Königreichs und der Niederlande ist für zukünftige Auswertungen geplant. Langfristig besteht das Ziel darin, einen umfassenden europäischen Marktbericht zu erstellen, der die größten europäischen Volkswirtschaften abbildet.

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Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): 3. Quartal 2024

Das Plus vor dem Komma wird größer. Noch nicht flächendeckend, aber zu großen Teilen verteuern sich sowohl Eigentumswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser in den zehn von Dr. Klein untersuchten Großstädten der Bundesrepublik. Was bedeutet das für Kaufwillige? Michaela Prehn, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Frankfurt am Main, beobachtet, dass es jetzt in einigen Fällen nicht mehr möglich ist, über die Preise zu verhandeln.

Im Fokus: Frankfurt am Main – ursprüngliche Angebotspreise werden wieder übertroffen

Die Immobilienpreise steigen, wenngleich verhalten, in der Mainmetropole: Ein- und Zweifamilienhäuser verteuern sich in Frankfurt am Main im Quartalsvergleich um 1,24 Prozent. Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen steht mit -0,05 Prozent sogar ein wenig auf der Bremse. Kaufinteressierte sind weiterhin entschlossen: „Insbesondere diejenigen, die sich eine Immobilie für die Eigennutzung zulegen wollen, verfolgen den Wunsch des Haus- oder Wohnungskaufes sehr entschieden. Immer noch stehen alte, sanierungsbedürftige Objekte im Fokus. Auch wenn wir im Frankfurter Raum in diesem Segment nicht von Schnäppchen sprechen können. 500.000 Euro für ein Haus mit 140 Quadratmetern aus den 1960er oder -70er Jahren sind nicht ungewöhnlich. Tendenz beim Kaufpreis steigend. Zusätzlich müssen Käufer auch viel in die alten Gebäude investieren: Mit 200.000 Euro für Modernisierungskosten, die genauso wie die Erwerbsnebenkosten obendrauf kommen, kann man rechnen“, führt Michaela Prehn aus. Auffällig sei seit dem dritten Quartal 2024 auch, dass es bereits die ersten Fälle gebe, bei denen Prehns Kunden nicht den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie bekommen: „Hier und da beobachte ich, dass Objekte wieder deutlich über dem ursprünglichen Angebotspreis über den Tisch gehen. Preisverhandlungen sind keine Selbstverständlichkeit mehr“, so Prehn weiter.

Entspannung am Immobilienmarkt sieht anders aus. Und doch rät die Spezialistin für Baufinanzierung Kaufinteressierten, nicht zu lange zu warten und darauf zu hoffen, dass sich Immobilienpreise oder Zinsen wieder abwärts bewegen. Denn das wird auf absehbare Zeit nicht der Fall sein – auch nicht im kommenden Jahr. Unentschlossenen gibt sie ein paar Ratschläge an die Hand: „Die Frage ist doch: Will ich lieber einer fremden Person die Wohnung bezahlen oder planungssicher mit derselben monatlichen Rate für die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre in mein Eigentum investieren? Der Anteil der Miete an den Lebenshaltungskosten steigt kontinuierlich, wer weiß, wo er sich in ein paar Jahren befindet – gerade in den Metropolregionen. Auch bin ich der Meinung, dass viele Deutsche zu starr in ihrer Lebensplanung sind, insbesondere beim Thema ‘Immobilienkauf‘. Meine Empfehlung: Es hilft manchmal, die Brille eines Kapitalanlegers aufzusetzen und nicht nur rein emotional an den Haus- oder Wohnungskauf heranzugehen. Schließlich muss die ersterworbene Immobilie nicht die Endimmobilie sein und kann womöglich in zehn Jahren mit Gewinn weiterverkauft werden, wenn man etwas Besseres gefunden hat.“

Region Süd: Hoch, höher, München – Immobilienpreise ziehen weiter an

Seit jeher sind die Immobilienpreise in München auf der Überholspur – und sie ziehen im dritten Quartal weiter an. So verteuern sich Appartements vor Ort um 1,23 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, Häuser werden mit einem Anstieg von 0,51 Prozent ebenso leicht teurer. Satte 7.079 Euro pro Quadratmeter zahlen Käufer im Mittel für eine Eigentumswohnung, für ein Ein- oder Zweifamilienhaus sind es für den Quadratmeter 6.041 Euro. Mit diesen Preisen lässt München selbst Berlin und Hamburg hinter sich, die beide nicht gerade für einen Schnäppchenmarkt beim Eigentumserwerb bekannt sind. Auch in Stuttgart steigen die Immobilienpreise langsam, aber sicher wieder an. Die leichte Aufwärtsdynamik verdeutlicht unter anderem der Medianpreis: 3.977 Euro zahlen Käufer im Schnitt für den Quadratmeter, sofern sie im dritten Quartal ein eigenes Haus kaufen. Das sind 65 Euro mehr als noch im zweiten Quartal. Ein Appartement ging für 3.810 Euro pro Quadratmeter in neue Hände, also für 44 Euro mehr im Quartalsvergleich.

Region West: Teuerung bei Eigentumswohnungen am stärksten

Preissenkungen am Immobilienmarkt in Düsseldorf, Köln und Dortmund waren einmal.  Zumindest im Vergleich zum Vorquartal ist in keiner der drei nordrhein-westfälischen Städte noch ein Abwärtskurs zu erkennen – weder bei Appartements noch bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Besonders angestiegen sind zwischen Juli und September die Preise für Eigentumswohnungen. In Köln macht deren gemittelter, tatsächlich gezahlter Quadratmeterpreis besonders große Sprünge. Haben Käufer im Vorquartal noch 3.436 €/qm gezahlt, sind es nun 3.579 €/qm (+ 143 €/qm). In Dortmund und Düsseldorf zeichnet sich die Entwicklung verhaltener ab: Im Schnitt ist Käufern die Eigentumswohnung in der Großstadt an der Ruhr 2.124 €/qm wert – 62 Euro mehr als im zweiten Quartal. Düsseldorfer oder diejenigen, die es noch werden wollen, nehmen für den Quadratmeter 3.300 Euro in die Hand (+52 €/qm im Vergleich zum Vorquartal). Die Teuerungsrate für Ein- und Zweifamilienhäuser in allen drei Großstädten klettert im dritten Quartal 2024 nur langsam nach oben: Eigenheime in Köln werden im Quartalsvergleich um 1,11 Prozent teurer, in Dortmund um 0,41 Prozent und in Düsseldorf um 0,35 Prozent.

Region Nord-Ost: Preisentwicklung in Großstädten uneins

Auch Deutschlands Norden lässt sich bei der Kaufpreisentwicklung von Wohneigentum nichts nachsagen: Insbesondere Eigentumswohnungen in Hamburg (+2,03 Prozent) und Hannover (+4,31 Prozent) legen im Quartalsvergleich zu. Ein- und Zweifamilienhäuser gehen es sowohl in der Hansestadt (+0,6 Prozent) als auch in der niedersächsischen Landeshauptstadt (+0,43 Prozent) bei der Preissteigerung verhaltener an. In Dresden sind es die Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Teuerungsrate im dritten Quartal 2024 bereits über vier Prozent beträgt (+4,23 Prozent). Bei Eigentumswohnungen dreht das Elbflorenz mit -0,09 Prozent noch leicht ins Minus. Im Gegensatz dazu ist die Preisspanne für Appartements in der Dresdner Region im dritten Quartal deutlich größer als für Häuser: Käufer zahlen von 942 €/qm für Sanierungsfälle oder Objekte im Umland bis hin zu 11.515 €/qm für luxuriöse Immobilien. Ein gänzlich anderes Bild zeigt sich an der Spree: Die Hauptstadt lässt im dritten Quartal 2024 nicht viel von Preissteigerungen sehen. Eigentumswohnungen verteuern sich im Quartalsvergleich um vorsichtige 0,17 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich mit -0,1 Prozent sogar noch etwas dem Abwärtskurs zugewandt. Nichtsdestotrotz ist das Kaufpreisniveau Berlins nach wie vor in der obersten Liga angesiedelt. Bis zu maximal 17.124 €/qm geben Berliner Wohnungskäufer im dritten Quartal für ihr Eigentum aus, bei Häusern liegt der Höchstwert bei 14.222 €/qm.

Über den Dr. Klein-Trendindikator für Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von knapp 8 Mrd. Euro pro Monat.

Über die Dr. Klein Privatkunden AG

Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und bereits seit 1954 am Markt etabliert. Mit mehr als 550 Beraterinnen und Beratern in deutschlandweit über 240 Büros hat das Unternehmen die meisten Standorte der Branche. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung und Ratenkredit.

Dr. Klein arbeitet mit über 600 Kredit- und Versicherungsinstituten zusammen und berät umfassend, anbieterneutral und kostenfrei. So erhalten die Kunden maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. Dafür erhält das Unternehmen immer wieder Auszeichnungen, zuletzt zum elften Mal in Folge beim „Deutschen Fairness-Preis“. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse im MDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport SE.

Verantwortlich für den Inhalt:

Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: 0451/14 08-0, Fax: 0451/14 08-33 99, www.drklein.de

Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers

Die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte befinden sich an einem Wendepunkt, und die Lockerung der Geldpolitik hat den Anlegern erwartungsgemäß mehr Klarheit über die Bewertungen der Assets verschafft. Da die Disinflation möglicherweise schneller als erwartet eintritt, könnte die EZB ihre Geldpolitik noch schneller und weiter lockern. Damit könnten Immobilien als Anlageklasse und wichtiger Portfoliodiversifizierer wieder attraktiver werden.

Erholung des europäischen Investmentmarkts

In Europa steigt das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien bereits das dritte Quartal in Folge, was einen Wendepunkt auf den Immobilienmärkten bestätigt.

Eine Ausnahme bildet Frankreich, wo das kumulierte Investitionsvolumen der letzten zwölf Monate im dritten Quartal erneut zurückging. In Frankreich wurden die Auswirkungen der geldpolitischen Lockerung durch die Unsicherheit über die Tragfähigkeit der Regierung Barnier und die enorme Dimension der französischen Staatsverschuldung zunichte gemacht. In den ersten neun Monaten des Jahres wurden in Frankreich 10,1 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert, 11 % weniger als im Vorjahr.

Die Anleger haben ihre Portfolios weiter diversifiziert, wobei eine eindeutige Präferenz für demografisch orientierte Immobilien (Gesundheitsimmobilien und betreutes Wohnen), Hotels und Logistikimmobilien zu beobachten war. Die Büroimmobilien sind aufgrund der abwartenden Haltung der Anleger weiterhin rückläufig. In Frankreich war der Rückgang in der Region Grand Paris doppelt so stark wie in den anderen Regionen (-56 % gegenüber -28 % nach vorläufigen Daten). Die Attraktivität des Einzelhandelssektors nimmt zu, was auf das Anlegerinteresse an Einzelhandelsgeschäften und Fachmarktzentren zurückzuführen ist. Alternative Assets bleiben aufgrund ihres defensiven Profils und ihrer Größe attraktiv. Das Interesse richtet sich auf Assets, die keine Finanzierung erfordern.

Unterschiedliche Erholungsgrad der Assetklassen

Der sprunghafte Anstieg der risikofreien Zinssätze in den letzten zwei Jahren hat die Immobilienrenditen in die Höhe getrieben und damit zu einer Preiskorrektur bei allen Asset-Typen geführt. Das Ausmaß der Korrektur ist jedoch in den einzelnen Segmenten sehr unterschiedlich. In Europa stiegen die Renditen für Einkaufszentren und sekundäre Büroimmobilien im Vergleich zu ihren historischen Tiefstständen um mehr als 200 Basispunkte. Im gleichen Zeitraum stiegen die Renditen für Hotels, Gesundheitsimmobilien und betreute Wohnimmobilien um weniger als 100 Basispunkte. In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 fiel der Anstieg der Immobilienrenditen mit durchschnittlich 9 Basispunkten für erstklassige Büroimmobilien und 6 Basispunkten für Logistikimmobilien etwas moderater aus. In einigen Segmenten sind die Renditen im bisherigen Jahresverlauf sogar leicht gesunken. Auch wenn diese Rückgänge marginal bleiben, bestätigen sie doch den Beginn eines neuen Zyklus an den Immobilienmärkten.

Französischer Bürovermietungsmarkt: Angebot drückt Mieten

Mit einem Transaktionsvolumen von 412.000 m² im Laufe des dritten Quartals lag der Flächenumsatz in der Ile-de-France in den ersten neun Monaten des Jahres mit 1,3 Mio. m² um 9 % unter dem Vorjahreswert. Vor dem Hintergrund der unsicheren politischen Lage in Frankreich haben die Unternehmen langfristige Immobilienentscheidungen aufgeschoben. Nach einem starken Jahresbeginn haben sich die Großtransaktionen im dritten Quartal abrupt verlangsamt und zeigen auch in diesem Quartal keine Anzeichen einer Trendwende. Langfristig könnte die Umstellung auf hybride Arbeitsmodelle, bei denen mehr im Büro gearbeitet wird, die Nachfrage ankurbeln.

Die Polarisierung des Marktes setzt sich fort. Zentrale Lagen werden von den Nutzern weiterhin bevorzugt. So entfielen in den letzten neun Monaten 55 % des Büroflächenumsatzes auf Paris intra Muros (eigentliches Stadtgebiet). In den peripheren Lagen war es hingegen schwierig, neue Nutzer für sich zu gewinnen, während die Leerstandsquoten einen Höchststand erreichten. Obwohl die Spitzenmieten in den zentralen Lagen weiter stiegen, drückt die vorherrschende abwartende Haltung der Nutzer auf die Gesamtmieten. Nach mehreren Jahren der Indexierung liegen die Übergangsmieten in bestimmten Gebieten wie La Défense oder dem nördlichen Gürtel über dem Marktwert. Neuverhandlungen von Mietverträgen sind üblich und beinhalten oft neue Anreize.

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Lohnt sich aktuell eine Immobilie als Geldanlage?

Diese Frage stellen sich wieder mehr Menschen, nachdem die Preise zumindest im Gebrauchtmarkt zurückgegangen und die Zinsen bei unter vier Prozent stabil sind. Wie prüfe ich, ob eine Immobilie zur Vermietung für mich überhaupt das Richtige ist?

LBS-Immobilienexperte Roland Hustert empfiehlt, zunächst die eigene Motivation zu prüfen: “Ein reines Renditeobjekt kann ganz anders aussehen, als eine Wohnung, die ich jetzt oder später auch selber nutzen möchte.” Im ersten Fall geht es oft um die Anlage eines Erbes oder den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge aus dem laufenden Einkommen. Im zweiten Fall wird beispielsweise ein Studenten-Appartement für den Nachwuchs gekauft, eine Ferienwohnung auch zur Eigennutzung oder man sichert sich frühzeitig eine barrierearme Bleibe für den dritten Lebensabschnitt.

Aufgrund steigender Mieten und normalisierter Preise trägt sich ein Appartement im Idealfall wieder selbst. Ohne Eigenkapital verursacht eine Immobilie für 100.000 Euro bei 4 Prozent Zinsen und 1 Prozent Tilgung monatliche Finanzierungskosten von 417 Euro, die über die Vermietung wieder hereinkommen. Bei einer größeren Wohnung sollte, wie einer selbstgenutzten Immobilie auch, mindestens 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden. Zins und Tilgung werden dann ebenfalls von der Miete gedeckt.

Den Neubau will die Bundesregierung aktuell mit einer verbesserten Abschreibung ankurbeln: Derzeit können vermietete Neubauimmobilien mit jährlich 5 Prozent degressiv abgeschrieben werden. Dadurch werden in den ersten Jahren erhebliche Steuervorteile erzielt. Erwerbsdatum oder Baubeginn müssen dafür zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029 liegen.

Immobilien-Investoren denken langfristig

Rein rechnerisch ergibt sich bei dem oben genannten Beispiel-Appartement eine Kapitalrendite von 4 Prozent. Allerdings müssen davon noch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Hustert: “Realistisch sind 2 bis 3 Prozent Rendite, aber wer in Immobilien investiert, denkt als Privatinvestor meist auch sehr langfristig.”

Ferienhausanbieter werben gern mit 5 Prozent Rendite – dann muss aber alles stimmen, mahnt Hustert: “Eine Ferienimmobilie kann eine sinnvolle Alternative sein. Bedenken sollte man aber das Auslastungsrisiko sowie den höheren Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand.” Und damit es in den schönsten Wochen des Jahres nicht zum Streit kommt, sollte die Eigennutzung auf jeden Fall vertraglich geregelt werden.

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LBS Bayerische Landesbausparkasse, Arnulfstraße 50, ­80335 München, Tel.: 01803/114477, Fax: 089/217147000, www.lbs­bayern.de

Von Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ

Mit dem Ende des Immobilienbooms gerieten auch zahlreiche Immobilienfonds unter Druck. Nun haben sich die Aussichten für Immobilieninvestments wieder aufgehellt – auch aufgrund des eingeleiteten Zinssenkungszyklus der Europäischen Zentralbank. Welche Vor- und Nachteile Immobilienfonds haben und worauf Anlegerinnen und Anleger achten sollten, zeigt der Leitfaden der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ auf.

Investitionen in Immobilien gewinnen wieder an Attraktivität. Ein Grund: Gerade erst hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr gesenkt. Das sorgt vor allem bei Immobilieninvestoren für Erleichterung, werden somit doch Baufinanzierungen wieder günstiger, während sich auf der anderen Seite die Renditeaussichten verbessern. „Damit werden auch Immobilienfonds wieder attraktiver, die in den vergangenen zwei Jahren unter den hohen Zinsen gelitten hatten und Mittelabflüsse hinnehmen mussten sowie in Teilen sogar deutliche Kursverluste“, weiß Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ.

In einigen Segmenten ziehen die Immobilienpreise bereits wieder an. Eine ideale Gelegenheit also, um sich mit den Vor- und Nachteilen von Immobilienfonds-Investments zu beschäftigen und die wichtigsten Fragen zu klären.

Was sind offene Immobilienfonds?

Wer in Immobilien investieren möchte, ohne gleich selbst ein Gebäude zu bauen oder zu kaufen, kann zu offenen Immobilienfonds greifen. Sie zeichnen sich durch vergleichsweise geringe Kursschwankungen und stabile Renditen aus. Je nachdem, in welche Objekte ein Fonds investiert ist, unterscheiden sich Immobilienfonds bei Anlageschwerpunkt, Liquidität, Vermietungs- und Leerstandsquote und der Langfristigkeit der Mietverträge. Abhängig von der Qualität der Investmentobjekte fallen die Kursschwankungen bei Immobilienfonds in der Regel geringer aus als bei Aktienfonds.

Ein Immobilienfonds muss das Geld der Anlegerinnen und Anleger zu mindestens 51 Prozent seines Volumens in Immobilien investieren – also bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Gewerbeimmobilien. Die restlichen 49 Prozent darf ein Fonds in festverzinslichen Anlagen wie Unternehmens- und Staatsanleihen sowie in Cash halten. „Die Cash-Position ist wichtig, um Investorinnen und Investoren auszuzahlen, die Anteile veräußern möchten, ohne dass der Fonds dafür Immobilien verkaufen muss“, erklärt Stefan Schimkus. Später sorgen die Rendite aus Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien dann für die Gewinne des Fonds, die ausgeschüttet oder reinvestiert werden.

Was tut ein offener Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds können direkt über die Fondsgesellschaft oder über die Börse gehandelt werden. „Offen“ heißen diese Fonds, weil jeder unbegrenzt investieren darf und es kein Laufzeitende gibt. Je nach Fondsgröße investieren die Fonds in bis zu 100 oder mehr Objekte. Beliebte Investments sind Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Es gibt also eine breite Streuung über verschiedene Nutzungsarten und Objekte, die ich als Privatanleger selbst kaum erwerben kann. Je mehr verschiedene Objekte in einem Fonds versammelt sind, umso größer ist die Risikostreuung. Und je größer die Risikostreuung, desto geringer das Verlustrisiko.

Neben den laufenden Mieteinnahmen hängt die Bewertung beziehungsweise der Preis für Fondsanteile vor allem von der Bewertung der investierten Immobilien ab. „Diese wird vierteljährlich durch mindestens zwei verschiedene Gutachter vorgenommen und an die Anleger berichtet. Damit fließen die Immobilienbewertungen auch in die Kursfeststellung der Fondsgesellschaft beziehungsweise in den Börsenkurs ein“, so Stefan Schimkus.

Rechtlich betrachtet sind offene Immobilienfonds Sondervermögen. Das heißt: Die enthaltenen Immobilienobjekte werden nur treuhändisch verwaltet und sind vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. „Das ist vor allem dann wichtig, falls die Fondsgesellschaft in Schieflage gerät und zahlungsunfähig wird, denn auf diese Weise haben Anlegerinnen und Anleger weiter Zugriff auf ihre Immobilienanteile“, erklärt Berater Stefan Schimkus.

Mit welchen Kosten sind Immobilienfonds verbunden?

Anteile an offenen Immobilienfonds sind häufig schon mit Beträgen von weniger als 100 Euro investierbar, auch Sparpläne sind nicht nur möglich, sondern auch durchaus sinnvoll. Die Kosten des Investments variieren je nach Fondsanbieter. Zumeist muss beim Kauf von Fondsanteilen ein einmaliger Ausgabeaufschlag gezahlt werden. Daneben verlangen alle Fonds laufende Gebühren, die pro Jahr zumeist zwischen 0,5 und 2,0 Prozent vom Wert der Fondsanteile ausmachen. Diese Kosten werden direkt dem Fondsvermögen entnommen und schmälern so die Rendite. Einige Immobilienfonds nehmen auch eine Performance-Gebühr, die fällig wird, wenn ein bestimmtes Renditeziel erreicht oder überschritten wurde.

Wie funktioniert der Handel mit Immobilienfonds?

Anteile an offenen Immobilienfonds können grundsätzlich jederzeit von der Fondsgesellschaft gekauft oder an sie zurückgegeben werden. Allerdings sind Kündigungsfristen zu beachten, die als Folge der Finanzkrise von 2008 eingeführt wurden. Seitdem müssen Immobilienfonds-Investments mindestens 24 Monate lang gehalten werden, bevor sie verkauft werden dürfen. Darüber hinaus müssen Anlegerinnen und Anleger einen Verkauf mindestens 12 Monate vorher bei der Fondsgesellschaft verbindlich ankündigen, ein Rückzug von dieser Ankündigung ist in der Regel nicht möglich. Nur wer die Fondsanteile vor dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss diese Fristen nicht beachten. Doch Vorsicht: „Der erzielbare Verkaufspreis hängt von der Fondsbewertung am Verkaufstag ab, er kann sich also nach der Verkaufsankündigung auch noch ändern“, gibt Stefan Schimkus zu bedenken.

Alternativ können Fondsanteile auch über die Börse verkauft werden. Dabei spielen die genannten Fristen keine Rolle. Allerdings werden an der Börse oftmals geringere Preise erzielt als bei der Fondsgesellschaft. Außerdem zahlen Anlegerinnen und Anleger abhängig von ihrer Depotbank auch noch Ordergebühren.

Lohnen sich Immobilienfonds?

„Für ein ausgewogenes, breit aufgestelltes Vermögensportfolio sind Immobilien ein wichtiger Baustein. Zum einen entwickeln sich Preise am Immobilienmarkt weitgehend unabhängig von anderen Vermögensklassen wie Aktien oder Gold und zum anderen meist entgegengesetzt zu Anleihen, die in der Regel unter sinkenden Zinsen eher leiden, während sie den Immobilienmarkt beflügeln“, erklärt Stefan Schimkus. Wer also nicht selbst Immobilien kaufen und vermieten möchte, kann durchaus mit dem Gedanken spielen, in Immobilienfonds zu investieren und sich beraten lassen.

Ein aktives Management der Immobilienfondsgesellschaften, wie Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiterentwicklung eines Immobilienportfolios, die Stärkung der Nachhaltigkeitsausrichtung und die Indexierung der Mietverträge – also die automatische Anpassung der Mieten bei Anstieg der Verbraucherpreise – tragen dazu bei, langfristig gute Ertragsperspektiven und einen Inflationsschutz zu gewährleisten.

Wann, wenn nicht jetzt

Es dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein, bis sich die Lage am Immobilienmarkt wieder spürbar erholt – nicht nur, aber vor allem auch aufgrund der Zinssenkungen der EZB. Damit einhergehend sollten auch offene Immobilienfonds wieder an Attraktivität gewinnen. Für interessierte Anlegerinnen und Anleger könnte es sich aber lohnen, nicht so lange warten, bis die Preise wieder stark gestiegen sind, sondern nun schon antizyklisch in dieses Segment einzusteigen – idealerweise mit einem Sparplan.

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Laureus AG Privat Finanz, Ludwig-Erhard-Allee 15, D-40227 Düsseldorf, Tel: 0211 / 16098­0, www.laureus­ag.de

LBS-Heft “Markt für Wohnimmobilien 2024” liefert Kurzanalysen zu Teilmärkten und Einflussfaktoren

Wie hoch sind die Baulandpreise in Leipzig, Lindlar, Langenzenn oder Lotte? Was kosten gebrauchte Einfamilienhäuser im Vergleich zu neuen? Bleibt der Wohnungsmarkt weiter angespannt oder beruhigen sich bald Mieten und Preise? Und wie haben sich die Finanzierungskonditionen entwickelt? Orientierung bei diesen und vielen weiteren Fragen bietet die Publikation ” Markt für Wohnimmobilien”, die jüngst von den Landesbausparkassen (LBS) herausgegeben wurde.

Die jährlich erscheinende Broschüre ist konzipiert für den schnellen Zugriff auf die wichtigsten Zahlen zum Wohnungsmarkt. Sie enthält neben kurzen Analysen der Teilmärkte für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland auch aktuelle Daten zur Bautätigkeit, zum Wohnungs- und Vermögensbestand sowie zur Wohneigentumsbildung. Ein eigenes Kapitel widmet sich dem Themenkomplex “Wohneigentum und Klimaschutz”. Grafisch aufbereitet und mit kurzen Erläuterungstexten versehen sind außerdem die relevanten gesamtwirtschaftlichen Einflussgrößen, etwa die Entwicklung von Einkommen und Sparquote sowie Baupreisen und Mieten.

Am Heftende befindet sich der LBS-Immobilien-Preisspiegel für rund 1.000 Städte und Gemeinden, darunter 80 Großstädte. Die Faltblätter geben einen Überblick über die Marktlage im Neubau und Bestand, wobei jeweils Preisspannen und der am häufigsten anzutreffende Kaufpreis angegeben sind. Basis für den Preisspiegel sowie für die Einschätzungen zur weiteren Entwicklung ist auch 2024 die traditionelle Umfrage der Landesbausparkassen unter gut 380 Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen.

Die Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen (LBS-I) und Sparkassen sind mit einem Objekt-Umsatz von 6,5 Milliarden Euro im Jahr 2023 die größte Gruppe gewerblicher Wohnimmobilienvermittler in Deutschland. Ihre Einschätzungen sind zu einem wichtigen Indikator für die künftige Entwicklung auf dem Wohnungs- und Baulandmarkt geworden.

Das kleine Nachschlagewerk (Titel: “Markt für Wohnimmobilien 2024 – Daten, Fakten, Trends”) kann kostenlos bestellt werden bei:

LBS-Versandservice

Stichwort: “Immobilienmarkt 2024”

Werner-von-Siemens-Straße 13

53340 Meckenheim

Bestellungen sind unter Angabe des Stichworts “Immobilienmarkt 2024” auch per Fax oder E-Mail möglich:

Fax: 02225/8893-595

E-Mail: lbs@druckcenter.de

Die Bezugsadresse im Internet, wo die Broschüre auch zum Download zur Verfügung steht, lautet:

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

PATRIZIA hat die Ergebnisse der vierten jährlichen Befragung unter den weltweiten PATRIZIA-Kunden veröffentlicht.

Institutionelle Investoren investieren mehr Kapital in Energiewende und Digitalisierung: Mehr als die Hälfte plant eine stärkere Gewichtung erneuerbarer Energien und mehr als 40% wollen verstärkt in Digitalisierung investieren

Erholung der Investmentaktivitäten erwartet: 65% der Befragten rechnen mit steigender Anzahl an Immobilientransaktionen in den nächsten zwei Jahren. Zum Vergleich: Im Vorjahr hatten 64% einen Rückgang der Transaktionsaktivitäten erwartet

Logistik und Wohnen weiterhin bevorzugte Anlageklassen: 21% wollen überwiegend in Logistik- und 17% in Wohnimmobilien investieren

Trend zu Infrastrukturinvestments setzt sich fort: 70% beabsichtigen, den Infrastrukturanteil in ihren Portfolios in den nächsten fünf Jahren zu erhöhen

59% sehen in mangelnder Datenqualität größte Herausforderung für nachhaltige Investments

Augsburg, 25. September 2024. PATRIZIA, ein führender Partner für globale Real Assets, hat heute die Ergebnisse der vierten jährlichen Befragung unter den weltweiten PATRIZIA-Kunden veröffentlicht, an der mehr als 100 institutionelle Investoren teilgenommen haben*. Die Ergebnisse zeigen, dass Investoren mit dem Ende der Phase des Abwartens auf dem Immobilienmarkt rechnen. Dabei wollen sie ihre Allokation stärker auf die Energiewende und Digitalisierung ausrichten. Mehr als die Hälfte der Befragten will erneuerbare Energien künftig stärker zu gewichten und mehr als 40% wollen verstärkt in Digitalisierung, wie Datenzentren oder Glasfasernetze, investieren. Nahezu zwei Drittel der institutionellen Investoren rechnen mit einer steigenden Anzahl an Immobilientransaktionen in den nächsten zwei Jahren, während rund 18% einen weiteren Rückgang erwarten. Zum Vergleich: Im Vorjahr hatten noch 64% mit einem Rückgang der Transaktionsaktivitäten gerechnet.

James Muir, Head der Investment Division bei PATRIZIA, erklärt: „Übereinstimmend mit unserem Investmentansatz sehen wir, dass Investoren ihre Portfolios auf die Megatrends Digitalisierung, Urbanisierung, Energiewende sowie der Wandel der Lebens- und Wohnansprüche ausrichten. Sie alle bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Mehrheit rechnet daher mit deutlich höheren Investitionsaktivitäten im Immobiliensektor, während sie im Vorjahr noch einen skeptischen Ausblick hatten. Investoren suchen dabei nach Möglichkeiten, ihre Positionen bei smarten Real-Asset-Lösungen auszubauen. Denn Immobilien- und Infrastrukturinvestments sind immer enger miteinander verbunden, sei es bei Investments in die digitale Infrastruktur, Mobilität, Konnektivität, oder dem Übergang zu erneuerbarer Energie oder bei modernen, serviceorientierten Wohnkonzepten.“

Fokus auf Logistik- und Wohnimmobilien

Bei den Portfolioanpassungen setzen die institutionellen Investoren insbesondere auf Logistik- und Wohnimmobilien. 21% wollen ihre Logistik-Positionen am stärksten ausbauen, 17% wollen vor allem in Wohnimmobilien investieren. Zusätzlich planen 7 % der Befragten, in alternative Wohnformen wie Studenten- oder Seniorenwohnheime zu investieren. Darüber hinaus erwarten die Investoren, dass die Modernisierung von Bestandsimmobilien wichtiger wird. 82% rechnen mit höheren Investments in die Dekarbonisierung und „Brown-to-Green“-Entwicklungen und 76% mit einer Zunahme von allgemeinen Sanierungen.

Die Dekade der Infrastruktur geht weiter

Der Trend zu Infrastrukturinvestments der vergangenen Jahre setzt sich fort. 70% der Investoren wollen ihre Infrastrukturallokation in den nächsten fünf Jahren erhöhen, davon 11% sogar um mehr als 10%. Auch zum Marktumfeld für Infrastruktur äußern sich Investoren optimistisch: 77% gehen davon aus, dass die Marktaktivitäten in den kommenden zwei Jahren zunehmen werden und mehr als 70% erwarten eine weitere Verbesserung der Investmentmöglichkeiten. Für Investoren sind erneuerbare Energie und digitale Infrastruktur die wichtigsten Anlageklassen im Infrastrukturbereich. Mehr als 20% geben an, die Gewichtung dieser beiden Anlageklassen in den kommenden fünf Jahren zu erhöhen.

Mahdi Mokrane, Head of Investment Strategy & Research and Fund Management Real Estate bei PATRIZIA, sagt: „Für den langfristigen Anlageerfolg ist es entscheidend, Infrastruktur und Immobilien im Portfolio intelligent zu kombinieren. Denn mit beiden Anlageklassen können Investoren von den Megatrends profitieren, die die nächste Wachstumsphase unserer Industrie prägen werden. Wir sehen einen wachsenden Bedarf an intelligenten Lösungen, die beide Anlageklassen verbinden. Wir sind überzeugt, wir haben hier ein Alleinstellungsmerkmal, basierend auf unser Technologieexpertise und langjährigen Erfahrung für Immobilien und Infrastrukturinvestments, mit der wir die Zukunft der Real-Asset-Industrie gestalten.”

28% der institutionellen Investoren sehen die kombinierte Expertise für Immobilien- und Infrastrukturinvestments als wichtigste Fähigkeit eines Investmentmanagers an, um attraktive Investmentlösungen für die Megatrends anzubieten. Die kombinierte Expertise wird damit als wichtiger eingestuft als ein breites Produktangebot (21%), die eigene Marktforschung für Investments (21%) oder die Expertise für Daten-Analyse und Künstliche Intelligenz (18%). Allerdings ist das Wissen für kombinierte Immobilien- und Infrastrukturinvestments (Re-Infra) bislang noch nicht ausgeprägt. So gibt die Hälfte der Befragten an, hier keine tieferen Kenntnisse zu haben.

Verbreitete Anwendung von ESG-Kriterien, aber herausfordernde Datenlage

Die Integration von Nachhaltigkeitskriterien im Investmentprozess nimmt weiter zu. Für 73% der befragten Investoren sind ESG-Kriterien ein wichtiger Bestandteil ihres Anlageprozesses. Dies ist ein deutlicher Anstieg gegenüber dem vor zwei Jahren, als dies 60% angaben. Bei der Messung von ESG-Kriterien legen Investoren besonderen Wert auf den Energieverbrauch. 71% planen, Energieverbrauch in ihren Immobilien- und Infrastrukturportfolios nachzuverfolgen. Allerdings sehen 59% in der mangelhaften Datenqualität und fehlenden Standardisierung die größte Herausforderung für nachhaltige Investments. Auch die sich ändernden regulatorischen Anforderungen (57%) stellen eine Hürde für die Investoren dar, während nur 11% einen Mangel an Angeboten nachhaltigen Investments erkennen.

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

Finanzierungsindex Difi kehrt nach mehr als zwei Jahren in den Plusbereich zurück

Sinkende Leitzinsen sowie stabile oder sogar leicht anziehende Immobilienpreise haben für einen Stimmungsumschwung unter den Immobilienfinanzierern gesorgt. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi) klettert im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 27 Punkte auf einen Gesamtwert von 12,3 Punkten und ist damit erstmals seit dem ersten Quartal 2022 wieder im positiven Bereich.

Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

Den kräftigen Satz nach oben verdankt der Difi insbesondere der verbesserten Einschätzung der aktuellen Lage. Der Situationsindikator steigt im dritten Quartal um 37,6 Punkte und notiert nun bei 10,8 Punkten. Auch der Blick auf die kommenden sechs Monate fällt positiver aus: Der Erwartungsindikator verbessert sich um 16,3 Punkte auf 13,8 Punkte. Damit ist das auffallend hohe Delta zwischen Situations- und Erwartungsindikator, das in den Vorquartalen auf bis zu 37 Punkten angewachsen war, auf magere drei Punkte zusammengeschmolzen.

Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI, kommentiert: „Mit dem ersten Zinssenkungsschritt der Europäischen Zentralbank im Juni hat sich die aktuelle Situation erwartungsgemäß verbessert. Die Befragung wurde vor dem zweiten Zinsschritt der EZB und der ersten Zinssenkung der US-Notenbank Fed durchgeführt. Zum heutigen Stichtag wäre die Situationsbewertung mutmaßlich noch besser ausgefallen.“

In allen betrachteten fünf Nutzungsarten fielen die Einschätzungen positiver aus als im Vorquartal. Am deutlichsten machte die Assetklasse Büro Boden gut: Um 44,8 Punkte kletterte der Indexwert in die Höhe, bleibt jedoch mit minus 1,6 Punkten als einziges Segment im negativen Bereich. Am besten wird weiterhin das Wohnsegment mit insgesamt 32,7 Punkten (plus 18,8 Punkte) bewertet. Dahinter folgen die Nutzungsarten Hotel mit 15,9 Punkten (plus 23,1 Punkte), Logistik mit 10,4 Punkten (plus 24,7 Punkte) und Einzelhandel mit 4,2 Punkten (plus 23,4 Punkte).

Auch bei Büroimmobilien zeigen sich die Finanzierer wieder optimistischer

Während in den Vorquartalen die Erwartungsindikatoren in allen Nutzungsarten höhere Punktzahlen erreichten als die jeweiligen Lageindikatoren, zeigt sich im dritten Quartal 2024 ein uneinheitliches Bild. Ausschließlich in den Sektoren Büro und Logistik wird die künftige Finanzierungssituation besser als die gegenwärtige Lage eingeschätzt. Im Bürosegment fällt der Abstand zwischen den beiden Teilindikatoren mit 19,9 Punkten stärker aus als in der Logistik mit 12,5 Punkten. „Die Einschätzung des Bürosektors hat sich in den vergangenen Quartalen verbessert. Auch die Lücke zwischen der Bewertung der aktuellen Lage und der künftigen Entwicklung ist deutlich kleiner geworden und hat sich seit dem ersten Quartal dieses Jahres halbiert. Das sind positive Entwicklungen, die für eine Belebung des Büroimmobilienmarkts sprechen“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Auch die deutlich zu spürende Rückkehr ins Büro quer über alle Branchen spiele eine wichtige Rolle bei dieser Beurteilung.

Klimatische Risiken gewinnen künftig an Bedeutung

Zusätzlich zur Entwicklung der einzelnen Marktsegmente wurden die Immobilienfinanzierer befragt, wie sich der Klimawandel auf die Risikoeinschätzung einer Immobilie auswirkt. Den größten Einfluss messen die Befragten dem Risiko einer Überschwemmung bei: 81,5 Prozent sehen hier eine sehr große bzw. große Relevanz für die Risikobewertung. Der Durchschnittswert der Antworten (fünf Punkte für „sehr hohe Relevanz“, ein Punkt für „keine Relevanz“) liegt hier bei 3,7. Es folgen Stürme mit einem Durchschnittswert von 3,3 und 55,5 Prozent der Befragten, die diesem Klimarisiko einen sehr hohen bis hohen Stellenwert beimessen. Knapp dahinter reiht sich Hitze mit einem Durchschnittswert von 3,2 und 52 Prozent ein.

Mögliche Auswirkungen klimatischer Veränderungen auf den Standort einer Immobilie spielen für ein Drittel der Befragten eine sehr große bis große Rolle bei der Risikoeinschätzung einer Immobilienfinanzierung. Für mehr als die Hälfte der Befragten sind diese Faktoren aktuell jedoch von geringer Relevanz oder werden nicht berücksichtigt. Langfristig steigt die Bedeutung jedoch deutlich: Der Anteil der Befragten, die diesen Kriterien in fünf Jahren ein sehr hohes bzw. hohes Gewicht bei der Risikobewertung beimessen, verdoppelt sich gegenüber heute auf 67 Prozent, während sich der Anteil derjenigen, die dem nur ein geringes oder kein Gewicht zugestehen, auf 26 Prozent halbiert.

„Kreditnehmer müssen sich darauf einstellen, dass die Banken künftig sehr viel genauer die Klimaresilienz einer Immobilie in Augenschein nehmen und in ihre Risikobewertung einfließen lassen werden“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Ein erhöhtes Klimarisiko werde nicht nur die Finanzierungskonditionen, sondern auch die generelle Finanzierungsbereitschaft beeinflussen. Schon heute sind 63 Prozent aller befragten Finanzierungsexpertinnen und -experten der Meinung, dass ein hohes Klimarisiko für das Zustandekommen einer Finanzierung für sie von sehr hoher bzw. hoher Bedeutung ist. Weitere 30 Prozent messen diesem Aspekt eine mittlere Relevanz bei. Im Durchschnitt liegt die Bewertung bei 3,7 Punkten.

Kommt eine Finanzierung zustande, müssen sich die Kreditnehmer flexibel bei der Gestaltung der Laufzeit zeigen. Etwas mehr als die Hälfte der Befragten gibt an, dass sich hohe Klimarisiken auf die Laufzeit der Immobilienkredite auswirken. Durchschnittlich erzielt dieser Parameter 3,3 Punkte. Zudem sind weitere Anpassungen bei den Margen und den Beleihungsausläufen (LTV) wahrscheinlich. Die durchschnittliche Bewertung beider Finanzierungsparameter liegt bei 3,2.

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