Der Immobiliensektor wird weiterhin durch ein erhebliches Kapitalvolumen sowie niedrige Zinsen gestützt.
Erste europäische Märkte zeigen jedoch bereits eine deutlich schwächere Renditekompression, was nach Einschätzung der Investoren die bereits erhöhte Preislage widerspiegelt. Mit Renditen auf bereits niedrigem Niveau und eher moderaten Mietwachstumsaussichten, dürften die Gesamterträge weiter sinken.
„Geringe Anfangsrenditen und ein nur schleppend steigendes Mietpreisniveau, werden unserer Ansicht nach zu einem weiteren Verlangsamen der Gesamtertragsentwicklung führen“, sagt Dr. Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate. „Es gibt jedoch Unterschiede zwischen den einzelnen Sektoren, die es zu berücksichtigen gilt. Im Logistiksektor treiben Investoren die Preise weiterhin in die Höhe, indem sie die Flächen nach eigenem Ermessen aufwerten – was sich in weiter fallenden Anfangsrenditen niederschlägt. Auch die steigende Flächennachfrage durch Einzelhändler und Third-Party-Logistikdienstleister, bei gleichzeitig nur verhaltenem Angebotswachstum, deuten auf verbesserte Aussichten hinsichtlich Mietpreiserhöhungen hin.
Bürorenditen sind in allen europäischen Märkten jedoch zunehmend stabiler. Einzig Objekte in nicht CBD-Lagen (Central Business District) melden immer noch eine gewisse Preissteigerung. Grund hierfür sind die zunehmend enger werdenden Renditedifferenzen im Vergleich zu den noch niedrigeren Renditen bei CBD-Büroobjekten. Gleichzeitig nimmt die Preisdynamik im Einzelhandel aufgrund der schwierigen Bedingungen der Mieter weiter ab. Die Unsicherheit über das zukünftige Cashflow-Generierungspotenzial für den Groß- und Einzelhandel übt einen erhöhten Aufwärtsdruck auf die Risikoprämie für Einzelhandelsobjekte aus. Insbesondere trifft dies auf außerstädtische Objekte wie Fachmarktzentren und regionale Einkaufszentren zu.
Wir können also als Ergebnis festhalten: Die Ära, in der die Renditen durch Ertragseffekte immer wieder verstärkt wurden, sollte sich dem Ende zuneigen. Zeitgleich sollte der Druck auf Renditen zu steigen – und damit auf das Preisniveau zu fallen – begrenzt bleiben. Die Performance in der nächsten Phase des Zyklus wird wohl stattdessen von den Mietwachstumsaussichten der Immobilien dominiert werden. Europäische Investoren werden sich auf eine Zeit mit niedrigeren Gesamterträgen und ein Umfeld, in dem sie härter arbeiten müssen um eine Outperformance zu erzielen, einstellen müssen.“
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