Im heutigen Niedrigzinsumfeld stellen sich Anleger die Frage, welche Anlageklasse die höchste Rendite verspricht, weshalb viele von ihnen direkte Immobilienanlagen als Teil eines global diversifizierten Portfolios in Betracht ziehen.
Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen sind Immobilien greifbarer und erscheinen manchen Anlegern, die die Volatilität der Finanzmärkte meiden möchten, sicherer. Darüber hinaus erhalten Anleger mit der zunehmenden Anzahl alternativer Anlageinstrumente Zugang zu indirekten Immobilienanlagen wie Real Estate Investment Trusts (REITs). Während sowohl die direkten als auch die indirekten Immobilieninvestments interessante Anlagegelegenheiten bieten können, sollten Sie sich auch der damit verbundenen Risiken bewusst sein. In diesem Artikel erläutert die Grüner Fisher Investments GmbH die Chancen und Risiken von direkten und indirekten Immobilienanlagen.
Direkte Immobilienanlagen
Wie bei jeder Anlageform sollten Sie sich auch bei einer Investition in Immobilien an Ihren langfristigen Zielen orientieren. Abhängig von den Anlagezielen können Immobilien als Teil eines gut diversifizierten Anlageportfolios durchaus rentabel sein, es ist jedoch wichtig, häufig übersehene Risiken in die Entscheidung mit einzubeziehen. Insbesondere die Liquidität ist ein wichtiger Faktor, den es bei Immobilienanlagen zu berücksichtigen gilt: Oft dauert es viele Monate oder gar Jahre, bis sich eine Immobilie zum gewünschten Wert veräußern lässt und das Geld auf dem Konto des Verkäufers eintrifft. Wenn Sie eine Immobilie schnell verkaufen müssen, um eine große Geldsumme aufzubringen – etwa in einer Notsituation – sehen Sie sich unter Umständen dazu gezwungen, Ihre Anlage unter ihrem Wert zu verkaufen und einen Verlust zu verbuchen.
Andere Faktoren wie Zeit, Ressourcen und persönliche Kompetenzen sollten bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilienanlage ebenfalls eine Rolle spielen. Neben dem Kaufpreis fallen bei Immobilien auch Gebühren, Steuern, Versicherungsprämien sowie Ausgaben für Instandhaltung- und Renovierungsarbeiten an, die die Rendite deutlich schmälern können. “Eine direkte Immobilienanlage ist mit hohem Kapitalbedarf und einem enormen, oft unterschätzten Zeit- und Arbeitsaufwand für den Eigentümer verbunden”, so Torsten Reidel, Geschäftsführer von Grüner Fisher Investments. Ist die Immobilie bewohnt, vermietet oder handelt es sich um ein reines Spekulationsobjekt, dessen Wert durch eine Renovierung oder Sanierung gesteigert werden soll? Die Renovierung und Instandhaltung einer Immobilie oder die Einstellung eines Hausverwalters sind nicht nur zeitaufwendige administrative Aufgaben, sondern verursachen auch laufende Kosten, die Ihre Rendite mindern.
Eine beliebte Alternative sind offene Immobilienfonds, die Privatanlegern die Möglichkeit bieten, ein Immobilienengagement einzugehen, ohne selbst ein Objekt kaufen und verwalten zu müssen. Aber Vorsicht: Einschränkungen wie Haltezeiträume können zum Problem werden, wenn Sie das Kapital frühzeitig wieder benötigen. Außerdem können bei offenen Immobilienfonds unerwartete Zusatzkosten wie Verwaltungsgebühren und Verkaufsprovisionen anfallen.
REITs als eine Form indirekter Immobilienanlagen
REITs stellen eine Alternative zu direkten Immobilienanlagen dar. Das Kapital von Anlegern wird gebündelt, um in ertragsstarke Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu investieren, wobei die Anleger in der Regel Dividenden aus dem REIT erhalten.
Es gibt zwei Hauptformen von REITs: Börsennotierte REITs und nicht-börsennotierte REITs. Börsennotierte REITs werden wie Aktien an der Börse gehandelt. Nicht-börsennotierte REITs werden nicht an der Börse gehandelt, weshalb sie sich möglicherweise über längere Zeiträume nicht veräußern lassen. REITs können Anlegern Steuervorteile und ein regelmäßiges Einkommen bieten, da sie häufig Ausschüttungsquoten von mindestens 90% vorsehen. Wenn Sie in einem REIT anlegen, haben Sie jedoch nicht die Möglichkeit, die einzelnen Anlageobjekte auszuwählen, die von der Verwaltungsgesellschaft ge- und verkauft werden. Dadurch kann ein ungewolltes Risiko für Sie entstehen, beispielsweise, wenn sich der REIT-Manager dafür entscheidet, Immobilien in riskanteren Märkten zu erwerben.
Gewisse börsennotierte REITs bieten die Liquidität und Flexibilität, um mit den Anlageprodukten zu handeln. Möglicherweise erhalten Sie Zugang zu Vermögenswerten, die normalerweise mit einem erheblichen Kapitaleinsatz verbunden sind, und kommen in den Genuss von laufenden Dividendenausschüttungen. Sie sollten sich aber auch über die Risiken bewusst sein – zum Beispiel, dass sich nicht-börsennotierte REITs unter Umständen nicht veräußern lassen, wenn Sie flüssige Mittel benötigen. Wenn Sie in gepoolte Vermögenswerte wie einen REIT investieren, haben Sie in der Regel nicht die Möglichkeit, die zugrundeliegenden Anlagen selbst auszuwählen, und gehen vielleicht ungewollt Engagements in riskanteren Immobilienmärkten ein.
Ob und wie Sie in Immobilien anlegen sollten, hängt letztlich von Ihrer persönlichen Situation und Ihren langfristigen Anlagezielen ab. Wir sind der Ansicht, dass Aktien aufgrund ihrer höheren Liquidität sowie den starken durchschnittlichen jährlichen Renditen über lange Zeiträume hinweg besser dazu geeignet sind, die langfristigen Anlageziele der meisten Anleger zu erreichen. Wir sind uns jedoch bewusst, dass in bestimmten Situationen Immobilienanlagen als Teil einer globalen Anlagestrategie ein effizientes Diversifizierungsinstrument darstellen können.
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