Die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienfonds befindet sich trotz der aktuellen Herausforderungen auf einem soliden Niveau.
Mit 93,7% liegt sie nur leicht unter dem Wert des Vorjahrs. Für 2024 erwartet Scope einen etwas niedrigeren Wert.
Scope hat die Vermietungssituation von 27 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Verkehrswertvolumen von rund 120 Mrd. Euro analysiert. Die nach dem Verkehrswert gewichtete Vermietungsquote lag Ende 2023 bei 93,7% und damit leicht unter dem Niveau des Vorjahres (94,1%). Zum 30.04.2024 veränderte sich die Quote kaum.
Die durchschnittliche Vermietungsquote hatte 2019 mit 96,0% ihren Höhepunkt erreicht. Aufgrund der Corona-Pandemie war sie in den Folgejahren auf gut 94% gefallen.
Das Spektrum der Vermietungsquoten reichte Ende 2023 von 83% bis 100%. Die fünf größten Fonds (= Verkehrswertvolumen über 10 Mrd. Euro) weisen eine Vermietungsquote von 94,1% auf und übertreffen damit den Branchendurchschnitt. Die Fonds mit einem Verkehrswertvolumen von weniger als 10 Mrd. Euro liegen mit einer Vermietungsquote von 93,0% darunter.
Insgesamt konnten zwölf der 27 Fonds ihre Vermietungsquote im vergangenen Jahr verbessern. Neun steigerten ihre Quote um mehr als 0,5 Prozentpunkte (PP). Den stärksten Anstieg verzeichnete der UniImmo: Wohnen ZBI mit 2,1 PP auf 92,2%.
Zwei Fonds blieben konstant, 13 verzeichneten einen Rückgang. Bei sechs Produkten sank die Quote um -0,4 PP bis -1,2 PP, bei sieben Fonds um -1,6 PP bis -4,5 PP. Den höchsten Rückgang mit -4,5 PP weist der Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private auf, dessen Vermietungsquote zum Jahresende bei 93,8% lag. Grund dafür waren drei finnische Büroimmobilien in B-Lagen, deren Leerstand gestiegen ist.
Trotz des spürbaren Rückgangs infolge der Corona-Krise, des Kriegs in der Ukraine und der damit verbundenen geopolitischen Auswirkungen liegen die Vermietungsquoten weiterhin auf einem soliden Niveau. Zum Vergleich: 2011, als die Fonds noch den Auswirkungen der Finanzkrise ausgesetzt waren, betrug die durchschnittliche Vermietungsquote lediglich 91,8%.
Ausblick
Scope rechnet für 2024 im Durchschnitt mit leicht sinkenden Vermietungsquoten. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert werden. Viel hängt von der Bonität der Mieter ab und die Anforderungen an das Asset Management werden weiter steigen, um das aktuelle Niveau halten zu können.
Zu bewältigen sind nicht nur die Zurückhaltung bei den Mietern und eine höhere Zahl möglicher Insolvenzen. Besonders die ESG-Ertüchtigung im Bestand wird die Manager stark fordern, um den Spagat zwischen hohen Vermietungsquoten mit auskömmlichen Mieten und steigenden Kosten für Modernisierungen, CO2-Bepreisung und Mieter-Incentives zu meistern.
Für Büroimmobilien in den USA sind die Herausforderungen besonders stark gestiegen und Scope rechnet insbesondere in diesem Segment mittelfristig mit steigenden Leerständen in den Fondsportfolios. Schon jetzt ist die Vermietungsquote der von den Fonds gehaltenen Büros in den USA niedriger als in anderen wichtigen Märkten.
Die komplette Übersicht über die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds finden Sie in unserer Studie.
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