Archiv für die Kategorie: Immobilien

Drei Umschlaghallen in Deutschland mit insgesamt run 15.400 qm Mietfläche – Vollständige und langfristige Vermietung an die Deutsche Post Immobilien GmbH

 

Der internationale Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management (Savills IM) hat für seinen Savills IM European Logistics Fund 2 (ELF 2) ein Portfolio aus drei Umschlaghallen an den Standorten Berlin, Leimen in der Rhein-Neckar-Region sowie St. Ingbert im Saarland erworben. Der Kaufpreis lag bei rund 48,7 Millionen Euro. Verkäufer ist AGRAF German Real Estate Holding No. 1, ein von Aquila Capital Management GmbH gemanagter Fonds. Das Portfolio des ELF 2 wächst mit dieser achten Logistiktransaktion seit Jahresbeginn auf ein Investmentvolumen von rund 605 Millionen Euro, verteilt auf 21 Objekte in 6 Ländern. Beraten wurde Savills IM von Mayer Brown LLP und Arcadis. Rechtlich und steuerlich wurde die Verkäuferseite von Heuking Kühn Lüer Wojtek sowie von der Kanzlei Dr. Krohn beraten. CBRE war exklusiv mit der Vermarktung des Portfolios beauftragt.

Alle drei Umschlaghallen wurden im Jahr 2014 fertiggestellt und sind vollständig mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von über zehn Jahren an die Deutsche Post Immobilien GmbH vermietet, ein Tochterunternehmen der Deutsche Post DHL Gruppe. Die Objekte verfügen jeweils über rund 5.000 qm Mietfläche. Das Objekt in Berlin ist im größten Gewerbegebiet des Stadtteils Lichtenberg gelegen. St. Ingbert befindet sich in der Nähe von Saarbrücken, der Standort Leimen wiederum liegt nahe Heidelberg sowie Mannheim und Ludwigshafen mit ihren Wasserstraßenverbindungen. Alle drei Objekte profitieren von einer hervorragenden Anbindung an die nahegelegenen Autobahnen.

Daniel Hohenthanner MRICS, Director Investment bei Savills IM, sagt:

„Die drei modernen Umschlaghallen tragen zur weiteren Diversifizierung des Portfolios unseres pan-europäischen Logistikfonds ELF 2 bei. Die Kombination aus zentraler Lage und sehr guter infrastruktureller Anbindung bildet die ideale Basis für derartige Umschlaghallen, da die Nähe zum Endkunden, aber auch eine schnelle Anlieferung gleichermaßen sichergestellt sind. Aufgrund des wachsenden Onlinehandels sind derartige moderne Sortier- und Verteilzentren für die Belieferung der “letzten Meile“ stark nachgefragt – in vergleichbar zentraler Lage ist das Angebot sehr rar. Umso mehr freut es uns, dass wir das Portfolio für unsere Investoren sichern konnten.“

Rolf Zarnekow, Head of Real Estate bei Aquila Capital, ergänzt:

„Durch die erfolgreiche Veräußerung des von uns 2014 erworbenen Portfolios realisieren wir für unsere institutionellen Anleger eine Rendite, die aufgrund des aktiven Asset Managements und der allgemein starken Marktentwicklung die Erwartungen zum Investitionszeitpunkt noch deutlich übertrifft. In den kommenden Jahren sehen wir vor allem in Südeuropa das Potenzial für ähnlich erfolgreiche Projekte, weshalb wir in dieser Region derzeit verstärkt investieren und entwickeln.“

Der offene Spezialfonds Savills IM European Logistics Fund 2 ist ausplatziert. Er investiert in Logistikimmobilien mit einer Grade A-Objektqualität in den liquiden europäischen Kernmärkten. Aufgrund des großen Platzierungserfolges ist ein Nachfolgeprodukt in Vorbereitung.

 

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG, vergleicht Pflegeappartement und Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

 

„Eigentumswohnungen – sozusagen die Klassiker unter den Kapitalanlagemöglichkeiten im Immobiliensektor. Seit Jahren gelten sie als lukrative Investitionsobjekte und bieten ihrem Eigentümer zahlreiche Vorteile. Bei der genaueren Auseinandersetzung zeigen sich jedoch auch Nachteile: Was, wenn die Mieter Ärger machen, aufwendige Instandhaltungsmaßnahmen anfallen oder die Wohnung sogar auf unbestimmte Zeit leer steht? Gründe dieser Art lassen Anleger nach Alternativen suchen, wie beispielsweise dem Pflegeappartement. Auch wenn dessen Bekanntheitsstatus noch etwas hinter dem der Eigentumswohnung steht, hat es in den vergangenen Jahren angesichts der Folgen des demografischen Wandels erheblich an Bedeutung gewonnen. Denn: Das aus der alternden Bevölkerung resultierende Nachfragewachstum erfordert langfristig lukrative Immobilienanlageformen.

Genauer Blick lohnt sich

Lage, Lage, Lage – kaum ein Immobilienkriterium ist entscheidender als der Standort. Wer privat in eine Eigentumswohnung investieren will, muss sich hier hauptsächlich auf subjektive Einschätzungen und Hörensagen verlassen. Dagegen erfolgt vor dem Erwerb eines Pflegeappartements eine professionelle Standortanalyse inklusive Bedarfsprüfung – ein Prozess, der die Entscheidungsfindung deutlich vereinfacht. Auch in Bezug auf die Appartementwahl kommen Investoren bei dieser Anlageform schnell zu einer Erkenntnis. Jedes Pflegeappartement weist dieselben Vorzüge und Eigenschaften auf. So profitieren Investoren von gerechtfertigten Quadratmeterpreisen, einer hochwertigen Bauweise, einer vollständigen Einrichtung sowie speziellen Sicherheitstechniken und Besonderheiten wie etwa altersgerechten Bädern oder entsprechendem Interieur. Die Suche nach der perfekten Eigentumswohnung gestaltet sich hingegen oft schwierig und ist von diversen Fragestellungen gespickt: Welcher Grundriss eignet sich für die individuellen Bedürfnisse? Welche Miete lässt sich erzielen? In welchem Zustand befindet sich das Haus? Sind teure Instandhaltungen bereits nach dem Kauf fällig? Zusätzlich können relativ hohe Quadratmeterpreise und die fehlende Ausstattung beziehungsweise Einrichtung die Vermietung erschweren. Die Suche nach einem geeigneten Mieter genauso wie die Prüfung von Selbstauskünften liegt bei dieser Form der Immobilienanlage allein in der Hand des Eigentümers. Hinzu kommen in der Regel relativ kurze Vertragslaufzeiten, deren Beendigung häufig erst im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist bekannt wird und die den gesamten Prozess der Mietersuche neu anschieben. Ein etwaiger Leerstand der Wohnung würde dann auch das Ausbleiben von Mietzahlungen bedeuten. Größtenteils basieren derartige Mietverhältnisse auf ungeprüften Musterverträgen und gehen nur selten auf individuelle Bedürfnisse der Parteien ein. Bei Pflegeimmobilien entfällt die Mietersuche komplett, da der Eigentümer einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit plus Verlängerungsoption eingeht. Dieser Vertrag wird professionell gestaltet und enthält geprüfte Regelungen, beispielsweise zur Mietindexierung zwecks Inflationsausgleichs oder zur Instandhaltung des Objekts. Selbst bei etwaigem Leerstand des Appartements fließen die Mieteinnahmen an den Eigentümer. Fakt ist: Für jeden Anleger findet sich die passende Immobilie. Ein detaillierter Vergleich hilft dabei, wichtige Fragen zu klären, und dient als Entscheidungshilfe vor der tatsächlichen Investition.“

 

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Im ersten Halbjahr 2019 wurden bundesweit über 24,4 Mrd. EUR in Gewerbeimmobilien investiert.

 

Damit liegt das Ergebnis nur gut 6 % unter dem sehr guten Vorjahresresultat und stellt den dritthöchsten Umsatz der letzten zwölf Jahre dar. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf gut 7 Mrd. EUR belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von über 31,4 Mrd. EUR. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Die Investmentmärkte trotzen einer ganzen Reihe von potenziellen Störfaktoren und sind weiterhin von einer starken nationalen und internationalen Nachfrage geprägt. Diese auf den ersten Blick vielleicht etwas überraschende Situation macht rational durchaus Sinn”, sagt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Gerade in einer Welt mit zunehmenden ökonomischen und vor allem auch politischen Unsicherheiten stellen Immobilien trotz der mittlerweile hohen Preisniveaus eine der renditestärksten, am wenigsten schwankungsanfälligen und damit sichersten Assetklassen dar. Dies gilt insbesondere in einer insgesamt stabilen und gesunden Volkswirtschaft wie Deutschland. Gerade für institutionelle Core-Anleger, für die starke Wertveränderungen ihrer Anlagen gravierende Auswirkungen haben können, stehen Immobilieninvestitionen nicht nur weiter im Blickpunkt, sondern gewinnen sogar noch an Bedeutung. Gestützt wird das ohnehin große Interesse der Anleger natürlich durch die unverändert guten Finanzierungsbedingungen, an denen sich aufgrund der aktuell schwächelnden europa- und weltweiten Konjunktur auch mittelfristig kaum etwas ändern dürfte. Hinzu kommt, dass sichere Alternativanlagen wie AAA-Staatsanleihen vielfach wieder im negativen Bereich notieren. Gleichzeitig ist die weitere Entwicklung der Aktienmärkte nur schwer vorherzusagen und hängt von vielen offenen Fragen ab, zum Beispiel ob der Zollstreit zwischen den USA und China sowie den USA und Europa gelöst werden kann, ob der Brexit mit oder ohne Austrittsvertrag umgesetzt wird und ob es eine Eskalation im Nahen Osten geben wird oder nicht. Für Investoren, die eine vergleichsweise auskömmliche Rendite bei kalkulierbarem Risikoprofil anstreben, geht vor diesem Hintergrund weiterhin kein Weg an Immobilien vorbei.”

Wie stark die Nachfrage nach wie vor ist, wird dadurch unterstrichen, dass die erst 2018 aufgestellte Bestmarke mit Single Deals noch einmal übertroffen wurde. Insgesamt wurden gut 20,1 Mrd. EUR in Einzelobjekte investiert, deren Anteil am Gesamtergebnis sich damit auf rund 82 % beläuft. Der Portfolioumsatz fällt dagegen mit 4,3 Mrd. EUR rund 29 % niedriger aus als im Vorjahr – dies ist das geringste Volumen der letzten sechs Jahre. Hieraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Käufer kein Interesse an Paketverkäufen haben. Verantwortlich sind vielmehr zwei Aspekte: Erstens ein viel zu geringes Angebot an großvolumigen Portfolios und zweitens die Tatsache, dass, anders als in den Jahren vor der Finanzkrise, keine Portfoliobereinigungen stattfinden, bei denen schwierige Objekte zu Paketen geschnürt auf den Markt gebracht werden. Auch dies spricht dafür, dass die Investmentmärkte nach wie vor durch ein hohes Maß an Rationalität gekennzeichnet sind.

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens waren auch im zweiten Quartal keine gravierenden Verschiebungen zu beobachten. Angeführt wird die Rangliste im ersten Halbjahr unverändert von Büroimmobilien: Mit gut 11,5 Mrd. EUR stellen sie erneut fast die Hälfte (47 %) des Umsatzes. Davon entfallen lediglich gut 230 Mio. EUR auf Paketverkäufe. Dieser Wert wird sich im zweiten Halbjahr aufgrund einiger großer im Markt befindlicher Transaktionen aber spürbar erhöhen. Auf dem zweiten Platz finden sich Einzelhandelsobjekte mit 5,4 Mrd. EUR (22 %), wobei die vollständige Übernahme der Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof durch Signa überproportional zu Buche schlägt. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistikimmobilien, die für knapp 2,67 Mrd. EUR (11 %) verantwortlich zeichnen. Mit gut einer Mrd. EUR weisen sie, ähnlich wie der Einzelhandel, einen vergleichsweise hohen Portfolioanteil auf. Hotels steuern fast 7 % (1,63 Mrd. EUR) zum Ergebnis bei und haben sich damit auf dem deutlich höheren Niveau der letzten Jahre stabilisiert. Auf das an Bedeutung gewinnende Segment der Healthcare-Immobilien entfallen in den ersten sechs Monaten 951 Mio. EUR (4 % vom Gesamtumsatz). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Marktsituation in mehreren Assetklassen weiter durch ein zu geringes Angebot geprägt ist, sodass die prinzipiell vorhandene Nachfrage nicht vollständig bedient werden kann.

Der Anteil ausländischer Investoren ist im zweiten Quartal zwar etwas gestiegen, liegt im langjährigen Vergleich mit knapp 39 % aber immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Ausschlaggebend für diese Situation ist das verhältnismäßig geringe Transaktionsvolumen mit Portfolios, da ausländische Anleger in diesem Marktsegment traditionell überproportional beteiligt sind. Absolut betrachtet haben sie mit rund 9,4 Mrd. EUR im ersten Halbjahr aber rund ein Viertel mehr investiert als im Schnitt der letzten zehn Jahre. Auch dies kann als Indiz dafür gewertet werden, dass das grundsätzliche Interesse ungebrochen hoch ist, sobald ein für sie passendes Produkt am Markt ist. Am aktivsten waren europäische Käufer, die knapp ein Viertel zum Umsatz beisteuern, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die auf gut 8 % kommen. Investoren aus Asien (3 %) und Nahost (2 %) bleiben hinter ihren Ergebnissen aus den Vorjahren zurück. Auch hier spiegelt sich das zu geringe Produktangebot gerade im Portfoliobereich wider. Prinzipiell ist aber davon auszugehen, dass der Anteil ausländischer Käufer wieder etwas steigen wird. Ein Grund dafür ist, dass sie zunehmend auch im hochpreisigen Premiumsegment als Wettbewerber für institutionelle deutsche Core-Investoren auftreten. Während letztere vor allem an sicheren Cashflows interessiert sind und deshalb auch hohe Preise akzeptieren, stehen für ausländische Investoren stärker Wertsteigerungspotenziale im Zusammenhang mit den weiter steigenden Mieten an den Top-Standorten im Vordergrund.

“Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben wesentlich zum sehr guten Investmentumsatz beigetragen. Auch wenn sie die im vergangenen Jahr aufgestellte außergewöhnliche Bestmarke um 13 % verfehlt haben, bedeuten 13,8 Mrd. EUR immer noch das zweitbeste Transaktionsvolumen der letzten zehn Jahre. Bemerkenswert ist vor allem die Entwicklung Berlins: Mit gut 5,2 Mrd. EUR wurde ein neuer Rekord aufgestellt, der rund zwei Drittel über der erst 2018 erzielten bisherigen Rekordmarke liegt. Noch nie wurde in den ersten sechs Monaten in einer deutschen Stadt ein vergleichbarer Umsatz registriert. Verantwortlich hierfür sind vor allem auch eine Vielzahl großvolumiger Deals. Bereits im ersten Halbjahr konnten 16 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit gut 2,3 Mrd. EUR. Da die Bankenmetropole letztes Jahr von vielen Großdeals profitiert hatte, liegt das Ergebnis erwartungsgemäß rund ein Drittel niedriger, trotzdem wird der langjährige Durchschnitt deutlich übertroffen. Ähnlich stellt sich die Situation in München dar, wo knapp 2,2 Mrd. EUR erzielt wurden, was im bundesweiten Vergleich Rang 3 entspricht. Das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet Düsseldorf mit knapp 1,2 Mrd. EUR, wenngleich auch hier der im Vorjahr aufgestellte Rekord um 16 % unterschritten wurde. Den stärksten Rückgang weist Hamburg auf, wo sich das Volumen mit gut 1,1 Mrd. EUR fast halbiert hat. Die Hansestadt litt besonders unter einem zu geringen Angebot größerer Core-Objekte. Anders sieht es in Stuttgart aus, wo 977 Mio. EUR (+13 %) einen neuen Umsatzrekord bedeuten, und auch Köln konnte um 11 % auf 781 Mio. EUR zulegen. Die Domstadt markiert das drittbeste im ersten Halbjahr jemals registrierte Resultat.

“Die Preisniveaus haben sich im zweiten Quartal überwiegend stabil gezeigt. Nur in Hamburg ist die Spitzenrendite für Büroobjekte noch einmal um 10 Basispunkte auf 2,95 % gefallen und liegt damit jetzt auf dem gleichen Niveau wie in Frankfurt. Teuerster Standort bleibt nach wie vor Berlin mit einer Netto-Anfangsrendite von 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, notieren sie weiterhin bei 3,10 %. Die Tatsache, dass sie im ersten Halbjahr in insgesamt vier Städten nochmal nachgegeben haben, unterstreicht den anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um Premiumobjekte”, ergänzt Marcus Zorn.

“Auch für das zweite Halbjahr gehen wir von einer starken Nachfrage und einer dynamischen Entwicklung der Investmentmärkte aus, die durch unterschiedliche Faktoren positiv beeinflusst werden. Auf der einen Seite ist dies das voraussichtlich noch länger sehr günstige Finanzierungsumfeld bei gleichzeitig äußerst begrenzten alternativen Anlagemöglichkeiten mit vergleichbaren Renditeaussichten. Andererseits aber auch der anhaltende Rückenwind seitens der Nutzermärkte. Im ersten Halbjahr stieg beispielsweise der Büroflächenumsatz auf eine neue Bestmarke, und gleichzeitig zogen die Mieten auf breiter Front an. Aus Investorensicht sind Immobilien-Investments damit weiterhin sehr attraktiv und auch die relativ hohen Preise gerechtfertigt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der in den ersten sechs Monaten noch relativ verhaltende Portfolioumsatz im zweiten Halbjahr spürbar anziehen wird, da sich eine Reihe großvolumiger Pakete im Markt befinden. Zusammen mit einem unvermindert lebhaften Transaktionsgeschehen mit Einzelobjekten ist damit auch für das Gesamtjahr von einem sehr hohen Investmentumsatz auszugehen, der die 50-Mrd.-EUR-Schwelle deutlich übertreffen sollte. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Renditen im Einzelfall noch einmal leicht nachgeben könnten”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

 

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Deutscher Investmentmarkt bleibt zur Jahreshalbzeit auf Kurs

 

Allen negativen Meldungen zum Trotz setzt der deutsche Investmentmarkt auch im zweiten Quartal des Jahres seine positive Entwicklung fort. Es mag den Anschein haben, dass es für Investitionen in Immobilien keine schlechten Zeiten gibt. Ist es die eigene Stärke des Produkts oder die Schwäche alternativer Anlagen, die Investoren dazu bewegt, ihre Portfolios mit gewerblich oder wohnwirtschaftlich genutzten Objekten in Deutschland auszuweiten? “Triebfeder ist und bleibt der risikolose Zins nahe Null, der Immobilienanlegern selbst bei weiter steigenden Preisen immer noch eine zumindest auskömmliche Rendite beschert. Und die Mieten in deutschen Büros und Wohnungen scheinen immer noch so viel Phantasien zu entfachen, dass wirtschaftliche oder politische Risiken in den Hintergrund treten. Als Beispiel für diese Entwicklung mag die Versicherungsbranche dienen, die ihre Immobilienquote in den letzten Jahren nicht nur ausgebaut hat, sondern diese in der nächsten Zeit auch noch weiter erhöhen will. Dabei sollen auch risikoreichere Investments abseits von Core getätigt werden”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

“Investoren sind aber gut beraten, sich die aktuellen Risikofaktoren bewusst zu machen und ihre Investitionsstrategien in Bezug auf die verschiedenen Assetklassen zu überdenken. So stellen sich vor allem ausländische Investoren gegenwärtig die Frage, ob ein Investment in Wohnimmobilien in Berlin angesichts der dort herrschenden Debatten über Deckel, Bremsen und Enteignungen noch ein interessantes Engagement ist. Der immer so gelobte ‘Safe Haven’ Deutschland beginnt angesichts dieser Ungereimtheiten zu bröckeln”, gibt Timo Tschammler zu bedenken. Der JLL Deutschlandchef weiter: “Dazu kommen die globalen und europäischen Sorgen, die auch in den vergangenen drei Monaten nicht kleiner geworden sind. Im Gegenteil. Neben Brexit, Italiens Staatsschulden und den global ausufernden Handelskonflikten entwickelte sich in den letzten Wochen eine bedrohliche Spannung zwischen den USA und dem Iran. Das alles sind keine guten Voraussetzungen für ein stabiles und investorenfreundliches Umfeld. In den USA sendet die FED bereits erste Signale für eine Zinssenkung und bei der EZB fragt man sich, welche geldpolitischen Pfeile noch aus dem Köcher gezogen werden, sollte sich das konjunkturelle Klima weiter eintrüben. Noch hängen die dunklen Wolken lediglich am Horizont und ganz konkrete Auswirkungen auf den Investmentmarkt haben sie bislang noch nicht entfaltet – zu stark wirken zinsinduzierte Opportunitäten und vor allem der immer noch gut performende Vermietungsmarkt.”

Transaktionsvolumen* bleibt im Jahresvergleich auf ähnlichem Niveau

In Frankfurt bundesweit größte Einzeltransaktion

Nach dem etwas verhaltenen Jahresauftakt (Q1 inklusive Living: 15,2 Mrd. Euro) zeigt sich der Investmentmarkt zum Ende des zweiten Quartals (inklusive Living: 17 Mrd. Euro) wieder von seiner stärkeren Seite. “Trotz des nach wie vor vorhandenen Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage scheinen weder Produktmangel noch steigende Preise eine abschreckende Wirkung auf die Investoren zu entfalten”, meint Timo Tschammler.

Inklusive der Assetklasse Living lag das gesamte Transaktionsvolumen zwischen Januar und Ende Juni 2019 bei ca. 32,2 Mrd. Euro, rund zwölf Prozent weniger als im gleichen Zeitraum 2018. Und dies, obwohl sich die Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen im zweiten Quartal um fast 30 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten 2019 reduziert hat. Ohne Living-Immobilien machte das Halbjahresergebnis 24,2 Mrd. Euro aus. “Damit ist klar, dass großvolumige Transaktionen das Ergebnis aufgefangen haben. Sieben der zehn größten Abschlüsse des ersten Halbjahres wurden im zweiten Quartal getätigt”, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Ganz vorne auf der Transaktionsliste stehen mit dem Verkauf eines Wohn- und Geschäftshausportfolios durch den chinesischen Staatsfonds CIC an ein Konsortium aus der ZBI-Gruppe und Union Investment und dem Verkauf von 57 Warenhäusern von Hudson’s Bay Company an die österreichische Signa-Gruppe sogar zwei Transaktionen deutlich jenseits der Milliarden-Marke. Die größte Einzeltransaktion fand kurz vor Quartalsschluss mit dem Verkauf der Frankfurter “Die Welle” für rund 620 Mio. Euro statt. JLL war dabei vom Verkäufer mandatiert. Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen mehr als zwei Drittel des Gesamtvolumens. Leicht an Boden gewonnen haben Portfolioverkäufe im zweiten Quartal. Ihr Halbjahresergebnis liegt damit bei knapp 10,5 Mrd. Euro, allerdings im Jahresvergleich immer noch ein Minus von 28 Prozent.

“Damit haben sich bereits in der ersten Jahreshälfte einige der seit Jahresende 2018 in Verkaufsprozessen befindlichen größeren Objekte und Portfolios realisiert. Auf dieser Basis und vor dem Hintergrund unserer Erwartung an eine weiterhin hohe Investorennachfrage hat unsere Jahresprognose 2019 mit einem Transaktionsvolumen von rund 70 Mrd. Euro nach wie vor Bestand”, so Timo Tschammler.

Fast 40 Prozent des Big 7 Transaktionsvolumens entfällt auf Berlin – Anzahl der gehandelten Büroimmobilien sinkt

Im Zuge der positiven Entwicklung des Investmentmarktes im zweiten Quartal hat auch das Transaktionsvolumen in den Big 7 wieder zugelegt. Inklusive Living wurden dort im Halbjahr mehr als 17 Mrd. Euro investiert (ohne Living: knapp 14 Mrd. Euro). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich von 23 Prozent (Q 1 2019/Q 1 2018) auf 14 Prozent (H1 2019/H1 2018) verringert. Der Anteil ausländischer Kapitalquellen, im zweiten Quartal leicht wachsend, lag für das gesamte Halbjahr bei 34 Prozent. Einheimische Investoren behalten auf Käuferseite mit immerhin fünf der zehn größten Transaktionen ein entsprechendes Gewicht.

Die Performance fällt je nach Stadt weiter sehr unterschiedlich aus. Während auf Berlin sechs der zehn größten Transaktionen in den Big 7 entfallen, die Bundeshauptstadt damit ein Transaktionsvolumen von insgesamt mehr als 6,7 Mrd. Euro und ein Plus von 36 Prozent im Jahresvergleich bilanzieren kann, fällt der Rückgang des Volumens am deutlichsten in Hamburg (- 49 Prozent) und in München (- 44 Prozent) aus. “Auch wenn sich die Erklärung Quartal für Quartal wiederholt: der Rückgang an Isar und Elbe ist keineswegs einer rückläufigen Nachfrage geschuldet. Im Gegenteil, in strukturierten Bieterprozessen findet nach wie vor ein umkämpfter Wettbewerb zwischen den Investoren um die besten Anlageprodukte statt. Angesichts der anziehenden Büro-Neubaupipeline für dieses und nächstes Jahr sollten sich in diesen beiden Städten wieder neue attraktive Anlageoptionen in der Assetklasse Büro ergeben”, so Helge Scheunemann.

Mit Transaktionen in Erlangen, Nürnberg und Wiesbaden mit Einzelvolumina jeweils zwischen 230 und 320 Mio. Euro konnten einzelne Märkte aus der so genannten “zweiten Reihe” in die Phalanx der Großabschlüsse eintreten. Insgesamt (Einzel- und Portfoliotransaktionen) wurden außerhalb der etablierten sieben Hochburgen im ersten Halbjahr rund 15 Mrd. Euro angelegt und damit zehn Prozent weniger als noch vor zwölf Monaten. Fast 40 Prozent aller Einzeltransaktionen wurden in Städten außerhalb der Big 7 getätigt.

Auch das zweite Quartal hat nicht dafür gesorgt, dass sich an der Verteilung der relativen Anteile hinsichtlich der Assetklassen signifikant etwas geändert hat. Der Fokus der Investoren liegt nach wie vor eindeutig auf Büroimmobilien, die auf einen Anteil von 36 Prozent kommen. Mit allein 27 Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze vereint diese Assetklasse auch den größten Teil der großvolumigen Abschlüsse auf sich. Allerdings bedeuten die im zweiten Quartal registrierten 70 Büro-Transaktionen (Einzel- und Portfoliotransaktionen) den niedrigsten Wert der letzten fünf Quartale. “Eine fundamentale Wende deutet sich damit aber unserer Meinung nach nicht an. Wir beobachten vielmehr, dass Investoren versuchen, ihr Portfolio stärker zu diversifizieren”, so Timo Tschammler. So erklären sich dann auch die Anteile der übrigen Assetklassen. Auf Platz zwei folgt Living mit 28 Prozent und Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von rund 15 Prozent. Letztere haben nicht zuletzt aufgrund der Karstadt-Kaufhof-Warenhaus Milliarden-Transaktion etwas an Boden gut gemacht. “Dennoch bleibt auch hier zu konstatieren, dass Fachmärkte und Fachmarktzentren im Einzelhandelsbereich ihre Rolle als ‘Investor’s Darling’ beibehalten haben. Trotz des Gewichts des Karstadt-Kaufhof-Warenhaus-Portfolios beläuft sich der Anteil der Fachmarktprodukte auf 40 Prozent des in Einzelhandelsimmobilien investierten Volumens”, so Helge Scheunemann.

Büro-Renditen unverändert – Druck bleibt aber bestehen

Durchschnaufen ist angesagt, zumindest was die Entwicklung der Spitzenrenditen für Top-Büroimmobilien angeht. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,06 Prozent zeigt sich diese im Vergleich zum Vorquartal als stabil, im Zwölf-Monatsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger. Sowohl die Investorennachfrage, die Entwicklung der Staatsanleihen als “risikolose” Alternativanlage als auch die zu erwartenden weiteren Mietsteigerungen werden dazu führen, dass der Druck auf die Renditen erhalten bleibt. “Bis Ende des Jahres erwarten wir einen leichten Rückgang im Schnitt über die Big 7 um 10 Basispunkte auf dann 2,96 Prozent”, prognostiziert Helge Scheunemann.

Auch in anderen Lagen der Big 7 abseits der Top-Lage oder für schlechtere Objektqualitäten hat es zum Ende des zweiten Quartals keine Änderung bei den Renditen gegeben. Für Top-Objekte in B-Lagen liegen sie bei 3,41 Prozent und damit rund 35 Basispunkte höher im Vergleich zur Spitzenrendite und zu einem Objekt in Top-Lage. Mit kürzeren Restlaufzeiten oder mit Leerständen liegt die Rendite aktuell bei 3,89 Prozent.

Trotz der stabilen Renditewerte im zweiten Quartal hat der JLL-Kapitalwerteindex für Top-Büroimmobilien mit Stand Ende Juni weiter zugelegt und liegt Ende Juni 13,8 Prozent höher als noch vor 12 Monaten. “Dies zeigt einmal mehr die Bedeutung der positiven Mietpreisentwicklung, die mit einem Anteil von 7,8 Prozent am Index mittlerweile ein höheres Gewicht hat als die Renditekompression”, erklärt Scheunemann.

Im Gegensatz zur Spitzenrendite für Büroimmobilien zogen die Spitzenpreise für Logistikimmobilien im zweiten Quartal wieder an. Mit 3,90 Prozent (- 10 Basispunkte gegenüber Q1 2019) bewegt sich die Spitzenrendite erstmals in der Historie unter der Vier-Prozent-Schwelle. “Damit ist aus unserer Sicht noch nicht Schluss. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren Renditerückgang auf 3,75 Prozent. Die immer enger werdenden Verflechtungen zwischen Einzelhandel und Logistik sind die Wegbereiter solcher Renditen. In einer durch Online-Shopping getriebenen Multi-Channel-Welt spielen neuartige und näher an die Städte heranrückende Logistikimmobilien eine immer wichtigere Rolle in der komplexen Lieferkette zwischen Händler, Logistiker und Endverbraucher”, so Scheunemann.

Bei Einzelhandelsimmobilien setzt sich die seit Jahresende 2018 zu beobachtende Ausdifferenzierung zwischen den einzelnen Segmenten fort. Während für Shopping Center ein weiterer Renditeanstieg um zehn Basispunkte auf 4,20 Prozent zu registrieren ist, ist aufgrund der nach wie vor starken Nachfrage für Fachmarktprodukte die Spitzenrendite zum Ende des zweiten Quartals um zehn Basispunkte gesunken. Sie nähert sich mit 4,30 Prozent immer mehr den Shopping Center Renditen. Unverändert geblieben sind die Spitzenrenditen für einzelne Fachmärkte mit 5,10 Prozent und auch für innerstädtische Geschäftshäuser mit 2,87 Prozent. Bei beiden Nutzungsarten werden auch bis Ende des Jahres keine Veränderungen erwartet.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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Anbieter von flexiblen Büroflächen bauen ihre Marktpräsenz weiter aus

 

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield gibt die Deutschlandzahlen für den Bürovermietungsmarkt des ersten Halbjahres 2019 bekannt. Trotz verhaltener Wachstumsprognosen für die deutsche Wirtschaft bleibt die Nachfrage nach Büroflächen in den deutschen Wirtschaftszentren auf hohem Niveau. Bis Ende des ersten Halbjahres 2019 erreichte der aggregierte Büroflächenumsatz in den Top-4-Märkten Berlin, Frankfurt, Hamburg und München den Wert von 1,4 Millionen Quadratmetern und damit das höchste Ergebnis, das in den letzten 20 Jahren für ein erstes Halbjahr registriert wurde. Das Vorjahresergebnis wird damit um knapp drei Prozent übertroffen, der Mittelwert der letzten fünf ersten Halbjahre um knapp 15 Prozent.

München verzeichnet im ersten Halbjahr 2019 mit 423.400 Quadratmetern das höchste Ergebnis unter den vier Top-Märkten, kann aber als einziger Markt sein Vorjahresergebnis nicht bestätigen. Berlin folgt mit 395.500 Quadratmetern und einem Plus von drei Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf dem zweiten Platz. Hamburg profitiert von einigen Großflächenanmietungen und steigert den Flächenumsatz um 31 Prozent auf 322.900 Quadratmeter. Der Frankfurter Markt zeigt sich mit 260.200 Quadratmetern gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 stabil.

Großflächenabschlüsse summieren sich auf fast 375.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr

Nicht zuletzt das zweite Quartal dieses Jahres sorgte für einen deutlichen Schub beim Flächenumsatz. Es lag in den Top-4-Märkten mit seinen rund 763.500 Quadratmetern fast 20 Prozent beziehungsweise 125.000 Quadratmeter über den Neuabschlüssen des ersten Quartals (638.500 Quadratmeter). Großabschlüsse von 10.000 Quadratmetern und mehr waren dabei die Haupttreiber. Sie summierten sich im zweiten Quartal 2019 auf rund 238.300 Quadratmeter und lagen damit 75 Prozent höher als im ersten Quartal. Zum Halbjahresergebnis trugen die insgesamt 17 Großabschlüsse mit 27 Prozent mehr als ein Viertel bei. Der größte Abschluss im ersten Halbjahr fiel auf Hamburg. Die Stadt Hamburg unterschrieb einen langjährigen Mietvertrag über mehr als 50.000 Quadratmeter – Flächen, die nach Abschluss des Umbaus des Objektes unter anderem von der Universität Hamburg genutzt werden sollen.

Anbieter von flexiblen Büroflächen verstärken ihre Präsenz vor allem in Berlin und Frankfurt

Anbieter flexibler Bürokonzepte bauten ihre Marktpräsenz in den Top-4-Märkten im ersten Halbjahr 2019 weiter aus und schlossen neue Verträge für insgesamt 68.700 Quadratmeter ab. Berlin und Frankfurt standen mit 37.000 Quadratmetern und 16.300 Quadratmetern dabei besonders im Fokus. Ein nicht unerheblicher Teil der insgesamt in den Top-4-Märkten registrierten 22 neuen Abschlüsse betraf Flächen unter 1.000 Quadratmetern. Drei Abschlüsse lagen jeweils im Bereich von 9.000 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Flächenumsatz durch flexible Konzepte deutlich schwächer. Im ersten Halbjahr 2018 hatte er gut 96.000 Quadratmeter erreicht, im zweiten Halbjahr waren weitere rund 121.400 Quadratmeter dazugekommen. Die Phase des schnellen Wachstums scheint eine Grenze erreicht zu haben. Sowohl die bereits erreichte Marktabdeckung als auch das limitierte Flächenangebot in den Märkten bremst die weitere Expansion ab.

Flächenangebot im Bestand deckt den Bedarf nur ansatzweise

Das erste Quartal 2019 hatte in den Top-4-Märkten mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern im Bestand abgeschlossen, die zum Leerstand zählten und kurzfristig verfügbar waren. Dazu kamen gut 200.000 Quadratmeter an Neubauflächen, die im zweiten Quartal bezugsfähig wurden. Theoretisch hätte der Flächenumsatz des zweiten Quartals damit aus diesem Angebot bedient werden können. Doch wie bereits in den Vorquartalen deckte dieses sich im Hinblick auf Lage, Größe und Ausstattung sehr häufig nicht mit den Vorstellungen und Ansprüchen der suchenden Unternehmen – insbesondere dort, wo es um größere zusammenhängende Flächen oder um bestimmte Vorstellungen zur Mikrolage ging. Im Ergebnis stellten Unternehmen ihre Umzugspläne zurück oder wichen auf Neubauprojekte beziehungsweise auf Bestandsobjekte aus, die saniert und teilweise erst 2020 oder später beziehbar sein werden. Allein im zweiten Quartal summierten sich Projektanmietungen und Eigennutzerbaustarts auf rund 342.000 Quadratmeter und damit auf 45 Prozent des gesamten Quartalsumsatzes. Im ersten Halbjahr liegt der Anteil des Umsatzes, der nicht im aktuellen Flächenbestand wirksam wurde, insgesamt bei rund 38 Prozent.

Bautätigkeit verzeichnet Anstieg, Flächeninteressenten brauchen weiterhin Geduld

Zu Beginn des zweiten Halbjahres befinden sich in den Top-4-Märkten fast vier Millionen Büroflächen im Bau, das sind rund 1,4 Millionen Quadratmeter und 55 Prozent mehr als zwölf Monate zuvor. Der deutliche Anstieg der Bautätigkeit erfolgte zu großen Teilen als Reaktion auf abgeschlossene Vorvermietungen und beinhaltet Starts von Eigennutzerprojekten. Der spekulative Anteil, also der Flächenanteil, der noch nicht an Nutzer vergeben ist und noch angemietet werden kann, liegt mit 47 Prozent unter der Hälfte des Gesamtvolumens und steht zudem mehrheitlich frühestens im Laufe des Jahres 2020 zum Bezug zur Verfügung.

Kritischer ist die Situation bei den Neubauflächen, die noch in der zweiten Jahreshälfte bezugsfertig werden. Hier sind von rund 911.200 Quadratmetern nicht mehr als 220.000 Quadratmeter beziehungsweise 14 Prozent verfügbar. Absolut und prozentual gesehen hat Berlin mit zwölf Prozent beziehungsweise 27.000 Quadratmetern das geringste verfügbare Flächenangebot im Neubau für 2019. Am Münchner Markt stehen dagegen noch mehr als 111.000 Quadratmeter an Neubauflächen für eine Anmietung und mit möglichem Bezug bis Ende 2019 zur Verfügung.

Berliner Spitzenmiete auf dem Weg zum Münchner Niveau

Eine hohe Nachfrage und ein immer knapper werdendes Angebot haben vor allem in Berlin zu deutlich höheren Mieten geführt. Die realisierbare Spitzenmiete ist von Mitte 2018 bis Mitte 2019 von 31,50 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 37,00 Euro gestiegen. Die absolute Differenz von 5,50 Euro entspricht einem relativen Anstieg von 17 Prozent. Allein zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal 2019 wurde ein Anstieg um 2,00 Euro oder 5,7 Prozent verzeichnet. Damit liegt die Berliner Spitzenmiete nur noch 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat unter dem aktuellen Münchner Wert von 38,50 Euro. Dieser stieg in den letzten zwölf Monaten um 2,00 Euro bzw. fünf Prozent. Teuerster Markt bleibt Frankfurt mit aktuell 45,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und einem Mietanstieg von 3,00 Euro und sieben Prozent in den letzten zwölf Monaten. Die Hamburger Spitzenmiete stieg um 1,50 Euro (sechs Prozent) auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Yvo Postleb, Head of Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: “Da das Flächenangebot mindestens im weiteren Jahresverlauf knapp bleibt, könnten die Spitzenmieten durchaus weiter steigen. Im War for Talents nimmt die Qualität des Arbeitsplatzes und seiner unmittelbaren Umgebung einen enormen Stellenwert ein. Viele Unternehmen sind bereit, die Vorteile von attraktiven innerstädtischen Flächen in der Miethöhe zu honorieren. Angesichts des bereits erreichten hohen Mietenlevels und der aktuell weniger dynamischen Konjunktur gehen wir davon aus, dass ein möglicher Anstieg moderater ausfällt als in den letzten zwölf Monaten. Davon ausgenommen ist Berlin. Für die Bundeshauptstadt sehen wir das Potenzial für weiter überdurchschnittlich stark steigende Mieten und gehen in unserer Fünfjahresprognose davon aus, dass Berlin mittelfristig München bei den Spitzenmieten überholen wird.”

Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: “Für heimische und internationale Investoren stehen Büroobjekte traditionell an erster Stelle ihrer Prioritätenliste. Die hervorragende Performance der Bürovermietungsmärkte in der jüngeren Vergangenheit hat der Nachfrage einen zusätzlichen Schub gegeben. Neu entwickelte Quartiere, vor allem in Berlin aber auch in Hamburg, München und Frankfurt, haben für eine, wenn auch begrenzte Ausweitung des Angebots gesorgt. Gleichwohl gibt es insbesondere im Prime-Bereich kaum noch ein Angebot oder aber die Verkäufer rufen so hohe Preise auf, dass einige Investoren diese selbst bei Weiterführung der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank nicht mehr gegenüber ihren Anlegern rechtfertigen können. Sie weichen auf B-Standorte aus oder erweitern ihr Anlagespektrum.”

 

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Cushman & Wakefield LLP, German Branch, Rathenauplatz 1, 60313 Frankfurt am Main, Tel: + 49 69 50 60 73-0, Fax + 49 69 50 60 73-400, www.cushmanwakefield.de

Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG und die Vereinigte Volksbank Münster eG haben eine Kooperation im Bereich der Immobilien-Verrentung beschlossen.

 

Das genossenschaftliche Institut nimmt die Immobilien-Leibrente in sein Portfolio auf und bewirbt dieses Produkt der Altersfinanzierung aktiv bei seinen Kunden als Partner der Deutsche Leibrenten.

“Viele Menschen im Alter sind reich an Vermögen aber arm an Liquidität”, sagt Dr. Oliver Altenhövel, Bereichsleiter Immobilienvermittlung bei der Vereinigte Volksbank Münster. “Bisher konnten wir diesen Kunden – die bis zum Lebensende in ihrer Immobilie wohnen bleiben und gleichzeitig das Immobilienvermögen nutzen wollen – oft kein auf die Lebensumstände zugeschnittenes Angebot machen. Mit der Immobilien-Leibrente gelingt uns das. Das Produkt entspricht dem Wunsch des lebenslangen Wohnens vieler Senioren und ist mit seiner Kombination aus Einmalbeträgen und monatlichen Leibrentenzahlungen sehr flexibel.”

Erste Erfahrungen der Volksbank mit der Immobilien-Verrentung sind sehr positiv: Zu einer Veranstaltung im April kamen 50 Interessenten. Auch in den 25 Filialen in Münster und Umland wird die Leibrente aktiv beworben, die Berater haben vorab eine Schulung erhalten. “Die Resonanz hat unsere Erwartungen noch übertroffen”, so der Prokurist der Volksbank. Direkt im Anschluss an die Veranstaltung gab es zahlreiche Interessenten, mit sechs Immobilien-Eigentümern steht die Volksbank bereits in intensiven Beratungsgesprächen. Die Mitarbeiter des Instituts begleiten die Senioren von der Erstinformation bis zum Vertragsabschluss, dafür erhält die Bank eine Vermittlungsprovision.

Für die Kooperation mit der Deutsche Leibrenten spricht aus Sicht des genossenschaftlichen Instituts ein weiterer Aspekt: “Egal ob die Kunden sich nach den Gesprächen für die Immobilien-Verrentung entscheiden: Wir treten früher in Kontakt mit dieser Kundengruppe, da ein klassischer Immobilienverkauf oft nicht die Zielsetzung ist. Jedoch ist der Wunsch nach zusätzlicher Liquidität fast immer ein Thema. Das heißt, eine Immobilienverrentung könnte die finanziellen Probleme lösen und auch das weitere Wohnen”, erklärt Altenhövel.

Auch die Deutsche Leibrenten verspricht sich viel von der Kooperation: “Die genossenschaftlichen Institute mit ihrer starken Verwurzelung vor Ort sind für uns der perfekte Partner. Sie pflegen oft jahrzehntelange Geschäftsbeziehungen mit älteren Immobilieneigentümern”, sagt Thorsten Zucht, Vertriebsvorstand des Unternehmens. “Daher wissen sie, wann es finanziell eng wird und sich eine Nutzung des Immobilienvermögens anbietet, ohne dass ein Auszug nötig wird.”

Über die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG – www.deutsche-leibrenten.de

Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG bietet Senioren die Möglichkeit, ihre Immobilie an sie zu verkaufen, ohne aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen. Die Verkäufer bekommen – notariell abgesichert und im Grundbuch verankert – ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente.

Aktuell hat das Frankfurter Unternehmens rund 300 Immobilien in seinem Eigentum. Das macht die Deutsche Leibrenten AG im Bereich der Immobilien-Verrentung zum Marktführer in Deutschland. Als einziger Anbieter eines Verrentungsprodukts kauft das Unternehmen Immobilien im gesamten Bundesgebiet an.

Die Deutsche Leibrenten AG ist nicht börsennotiert und rein eigenkapitalfinanziert. Hauptaktionär ist die Obotritia Capital KGaA aus Potsdam.

 

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Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Gerbermühlstraße 11, 60594 Frankfurt am Main, Tel: 069 – 6897794-0, Fax: 069 – 6897794-12, www.deutsche-leibrenten.de

Scope Rating beim Asset Management auf AA- verbessert

 

Die KanAm Grund Group hat im ersten Halbjahr 2019 ihre Aktivitäten deutlich intensiviert und insgesamt 13 Immobilienkäufe sowie einen Verkauf in sechs europäischen Ländern an 10 verschiedenen Standorten abgeschlossen. Damit erreichte das international tätige Immobilienunternehmen aus Frankfurt zur Jahresmitte bereits ein Transaktionsvolumen von mehr als 800 Millionen Euro. Um dieses Volumen zu erreichen, wurden jeden Monat im Schnitt fast 2 ½ Transaktionen umgesetzt. Hierzu gehörten im Privatkundenbereich für den LEADING CITIES INVEST (LCI) unter anderem die Käufe der Immobilien Prado in Marseille, Renaissance in Warschau oder das europäische Headquarter von Chiquita am Genfer See. Verkauft wurde beim Publikumsfonds LCI die Münchener Accor-Zentrale. Die meisten Einkäufe aber fanden für den institutionellen Bereich statt. Hier investierte die KanAm Grund Group in Paris, London, Edinburgh, Marseille, Nizza sowie in München, Frankfurt und Wiesbaden. Entsprechend stufte die renommierte Ratingagentur Scope das Asset Management der KanAm Grund Group herauf und bescheinigte der Gruppe, ihr internationales Angebot seit 2014 im Zuge einer organisatorischen Neuordnung kontinuierlich erweitert und „sich erfolgreich von einem deutschen Immobilien-Fondshaus hin zu einem internationalen Fonds- und Real Estate Asset Manager entwickelt“ zu haben.

Im aktuellen Asset Management Rating stuft Scope die KanAm Grund Group von A+ AMR auf AA- AMR herauf. Damit bescheinigt Scope der KanAm Grund Group »eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management für Immobilien«. Das Wachstum der Assets under Management resultiere sowohl aus dem Publikumsgeschäft mit dem LEADING CITIES INVEST als auch aus dem Ausbau von bestehenden und der Auflage neuer Spezial-AIF. „Darüber hinaus konnte die aus institutionellen Anlegern aus Asien und Frankreich, deutschen institutionellen Investoren sowie deutschen Privatkunden bestehende Kundenbasis kontinuierlich erweitert werden.“ Institutionelle Investoren bedient die KanAm Grund Group aktuell mit fünf Spezialfonds (ein weiterer ist kurz vor dem Start), einem Luxemburger Fonds sowie Separate Account Mandaten. Damit deckt die KanAm Grund Group von Core, über Core Plus und Value add bis hin zum Development Fonds eine große Bandbreite an Risikoklassen ab. Fünf weitere Spezial-AIF sollen bis Ende 2020 das Angebot nochmals erweitern. „Aus Sicht von Scope setzt die KanAm Grund Group mit diesen neuen Produkten ihre institutionelle Wachstumsstrategie konsequent fort.“

Seit ihrer Gründung hat die KanAm Grund Group ein Transaktionsvolumen von mehr als 32 Milliarden US-Dollar bewegt. Allein im vergangenen Jahr 2018 fanden 27 Einzeltransaktionen statt und wurden 187 Mietverträge verlängert beziehungsweise 76 davon neu geschlossen. Entsprechend der neu gesteckten Wachstumsziele ist auch die Zahl der qualifizierten Mitarbeiter in 2018/2019 um rund 20 Prozent gestiegen. Vor allem im Investment Management, beim institutionellen Vertrieb, aber ebenso bei Steuer, Finanzierung, Buchführung oder Marketing und IT sind die personellen Voraussetzungen für mehr Geschäftsabwicklungen geschaffen worden. Entsprechend dieser Wachstumsstrategie ist bereits auch ein neues Zuhause für das Internationale Immobilienunternehmen im Frankfurter OMNITURM angemietet worden. Der Umzug ins Frankfurter Bankenviertel ist für Ende 2020 geplant.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

KanAm International GmbH, Widenmayerstr. 6, D-­80538 München, Tel.: 089/210101­0, Fax: 089/210101­18, www.kanam.de

Preissteigerung bei Eigentumswohnungen mit +8,6 % besonders stark

 

Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland lagen im 1. Quartal 2019 durchschnittlich um 5 % höher als im 1. Quartal 2018. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) auf Basis vorläufiger Ergebnisse weiter mitteilt, erhöhten sich die Preise sowohl in Städten als auch in ländlichen Regionen. Der Preisanstieg in den sieben größten Metropolen war mit +8,6 % für Eigentumswohnungen und +6,9 % für Ein- und Zweifamilienhäuser besonders stark. In ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen und dünn besiedelten ländlichen Kreisen fiel der Preisanstieg im 1. Quartal 2019 geringer aus: Wohnungen verteuerten sich um 1,7 % beziehungsweise 1,1 %, Häuser um 4,3 % beziehungsweise 4,5 % gegenüber dem 1. Quartal 2018.

Wohnimmobilien in sieben größten Metropolen gegenüber 2015 um bis zu 40,8 % teurer

Seit Ende 2015 sind die Preise für Wohnimmobilien bundesweit um 22 % gestiegen. Eine überdurchschnittlich starke Preisdynamik hatten mit einem Anstieg von 40,8 % Eigentumswohnungen in den Metropolen. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich in diesen größten sieben Städten um 36,4 %. In anderen Großstädten und außerhalb der Ballungsräume nahmen die Preise seit 2015 ebenfalls deutlich zu. So lagen die Preise für Häuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen 21,4 % über den Preisen des 4. Quartals 2015; Wohnungen verteuerten sich in diesen Regionen um 16,3 %.

Zeitreihen des Häuserpreisindex (Wohnungen und Häuser insgesamt) auf Bundesebene ab dem Jahr 2000 können über die Datenbank GENESIS-Online (Tabellen 61262-0001 bis 61262-0004) abgerufen werden. Bei den sieben größten Metropolen handelt es sich Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Methodische Hinweise :

Die Ergebnisse zum bundesweiten Häuserpreisindex wurden rückwirkend bis einschließlich 2015 (4. Quartal) revidiert. Verwendet wurden die siedlungsstrukturellen Kreistypen des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) mit Stand 2015.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Statistisches Bundesamt, Gustav-Stresemann-Ring 11, 65189 Wiesbaden, Tel: +49 611-75 34 44, www.destatis.de

PwC Global CEO Survey bei Real-Estate-Managern: Trotz abnehmendem Optimismus für Weltkonjunktur steigende Unternehmensumsätze erwartet / Fachkräftemangel bereitet Sorgen / Künstliche Intelligenz noch kaum im Einsatz / zu geringe Ausrichtung auf Kundenbedürfnisse

 

Vorstandschefs der Immobilienwirtschaft blicken eher pessimistisch auf die Entwicklung der Weltkonjunktur. Dies ist eines der Kernergebnisse aus dem 22. PwC Global CEO Survey zur Einschätzung der politischen und wirtschaftlichen Weltlage, den die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) durchgeführt hat. An der jährlichen Umfrage haben branchenübergreifend mehr als 1.300 CEOs aus 91 Ländern teilgenommen.

8 von 10 CEOs erwarten Umsatzsteigerungen

Nur 34 Prozent der Real-Estate-CEOs erwarten für 2019, dass die Weltwirtschaft wächst. Ebenso viele der Befragten rechnen mit einer gleichbleibenden Weltkonjunktur. Dennoch: Obwohl ihr Weltkonjunktur-Optimismus abnimmt, rechnen 79 Prozent der Immobilien-Topmanager 2019 mit Umsatzsteigerungen für ihr eigenes Unternehmen, im Gegensatz zu den CEOs anderer Branchen. Mit Blick auf die nächsten drei Jahre äußern sich sogar 86 Prozent der Befragten so. Als wichtigste Gründe dafür nennen sie organisches Wachstum (70 Prozent), Effizienzsteigerungen (64 Prozent) sowie neue Fusionen und Übernahmen (39 Prozent). “Die Branche entwickelt sich nach wie vor stark, und das weltweit”, sagt Susanne Eickermann-Riepe, German Real Estate Leader bei PwC Deutschland. Da liege es nahe, an den bisherigen Erfolgsfaktoren festzuhalten. “Allerdings unterschätzen viele Unternehmen, dass sich trotz der guten Marktentwicklung die Regeln des Geschäfts langsam ändern”, warnt die Expertin. “Die Investoren erwarten in erster Linie attraktive Produkte. Daneben wird ein außergewöhnliches Kundenerlebnis zu einem immer wichtigeren Bedürfnis”, sagt Eickermann-Riepe. Nachhaltigkeit werde zum Muss, Mitarbeiter erwarteten sinnstiftende Jobs und die Gesellschaft wolle den Unternehmen vertrauen können. Die Analyse zeigt, dass die CEOs aller anderen Branchen für ihren Erfolg am Markt das Vertrauen in die Unternehmen am stärksten bewerten. Nur die Immobilienbranche wählt “Value for money” als stärkstes Argument, um am Markt zu bestehen und den Anforderungen der Kunden gerecht zu werden. “Dieser Fokus wird nicht ausreichen, um dem zunehmenden Wandel in der Gesellschaft und den daraus resultierenden Erwartungen gerecht zu werden”, meint Eickermann-Riepe.

Fachkräftemangel hemmt die Geschäftsentwicklung

Sehr besorgt zeigen sich die CEOs der Immobilienwirtschaft über den Fachkräftemangel: 29 Prozent nennen dies als größte Gefahr für die Geschäftsentwicklung. Mehr als die Hälfte der Topmanager (56 Prozent) gibt zudem an, dass es schwieriger sei, qualifizierte Mitarbeiter zu finden. Als häufigsten Grund nennen sie, dass entsprechende Talente fehlen (54 Prozent). Die Strategie, mit der die meisten CEOs den Fachkräftemangel beheben wollen, ist die Qualifizierung und Nachschulung eigener Mitarbeiter – 44 Prozent äußerten sich so. Immerhin knapp ein Drittel (30 Prozent) der Befragten gab an, Fachkräfte von Wettbewerbern abwerben zu wollen. Auch die Immobilienpreise stellen aus Sicht der Topmanager ein Wachstumshemmnis dar (26 Prozent), ebenso die Geschwindigkeit des technologischen Wandels sowie ein verändertes Konsumentenverhalten (jeweils 21 Prozent).

China als stärkste Wachstumsregion, Überregulierung bereitet Sorgen

Auf die Frage nach den drei wichtigsten Regionen für ihr eigenes Wachstum außerhalb des Firmensitzes setzten die CEOs der Immobilienbranche China auf den ersten Rang (19 Prozent). Mit jeweils 17 Prozent belegten die USA und Deutschland bei den Immobilienmanagern den zweiten Rang. Branchenübergreifend liegen die USA als Wachstumsregion mit 27 Prozent an der Spitze, gefolgt von China (24 Prozent) und Deutschland mit nur 13 Prozent.

Sorgen bereiten den CEOs der Immobilienwirtschaft vor allem bestehende oder mögliche Überregulierungen. So äußerten sich 36 Prozent der Befragten. Auch politische Unsicherheit (33 Prozent) und Populismus (29 Prozent) könnten das Wachstum dämpfen, fürchten die CEOs. Kaum Sorgen bereiten ihnen allerdings die Entwicklung der Eurozone, Terrorismus und eine unzureichende Infrastruktur (jeweils 14 Prozent), Wechselkursschwankungen sowie Klimawandel und Umweltschäden (jeweils 10 Prozent).

Fast die Hälfte der Real-Estate-CEOs plant keinen KI-Einsatz

Deutlichen Nachholbedarf zeigt die Befragung beim Thema Künstliche Intelligenz (KI): Zwar gehen drei Viertel (75 Prozent) der CEOs der Immobilienwirtschaft davon aus, dass KI auch ihre Branche in den nächsten fünf Jahren stark verändern wird. Doch mit 40 Prozent sagt beinahe die Hälfte der Befragten, sie plane derzeit keinen KI-Einsatz. Immerhin: Fast ebenso viele der CEOs (39 Prozent) haben vor, die Technologie bis 2021 einzusetzen. Lediglich 14 Prozent gaben an, KI bereits in gewissem Maße einzusetzen – deutlich weniger als branchenübergreifend (33 Prozent).

Gleichzeitig sind 49 Prozent der Real-Estate-CEOs der Ansicht, dass neue Technologien die Top-Performer vom Branchendurchschnitt unterscheiden werden. “Eine allzu zögerliche Haltung bei den Themen KI und Digitalisierung kann gefährlich werden”, sagt Susanne Eickermann-Riepe. “Angesichts der hohen Entwicklungsgeschwindigkeit bei den neuen Technologien wird der Abstand zum Wettbewerb möglicherweise sehr schnell sehr groß.”

Kosteneffektivität und Vertrauen als wichtigste Unterscheidungsmerkmal

Bei der Frage, welche Unterscheidungsmerkmale aus Kundensicht in den nächsten drei Jahren die wichtigsten sein werden, nannten die CEOs der Immobilienwirtschaft Kosteneffektivität am häufigsten (37 Prozent) – deutlich häufiger im Vergleich zu anderen Branchen (26 Prozent). Vertrauenswürdigkeit war der am zweithäufigsten genannte Aspekt (26 Prozent). “Der Trend hin zu kundenzentrierten Unternehmen bestimmt ganz klar auch die Immobilienbranche”, sagt Susanne Eickermann-Riepe. “Insofern braucht es für künftigen Erfolg dringend neue, differenzierte Ansätze, um die immer komplexeren Kundenbedürfnisse wirklich zu verstehen. Der sogenannte Return on Experience wird künftig eine erfolgskritische Rolle spielen.”

 

Verantwortlich für den Inhalt:

PricewaterhouseCoopers GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, 60327 Frankfurt am Main,Tel: +49 69 9585-0, Fax: +49 69 9585-1000, www.pwc.de

9.000 Quadratmeter inkl. weiterer Flächen im Hochhaus Terra für Hausinvest

 

Die Commerz Real hat für ihren offenen Immobilienfonds Hausinvest die Hotel- und Einzelhandelsflächen des im Bau befindlichen „Terra“ erworben, eines der vier Hochhäuser der Quartiersentwicklung „Four Frankfurt“ auf dem ehemaligen Deutsche-Bank-Areal. Dabei handelt es sich um den Gebäuderiegel an der Junghofstraße 9 – 11. Dessen denkmalgeschützte Fassade bleibt erhalten. Verkäufer ist der Projektentwickler Groß & Partner, über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Die Transaktion erfolgte als Forward Purchase, d.h. dass der Kaufpreis bei schlüsselfertiger Übernahme der Flächen voraussichtlich Anfang 2024 fällig wird.

Das Hochhaus Terra in zentraler Lage im Frankfurter Bankenviertel wird nach Plänen der Architektenbüros UN Studio und HPP etwa 120 Meter hoch sein und über 31 Stockwerke verfügen. Von den 28.000 Quadratmetern Nutzfläche entfallen mehr als 9.000 Quadratmeter auf die von der Commerz Real erworbenen Flächen – über 8.000 Quadratmeter davon für das Hotel, der Rest für Einzelhandel und Gastronomie. Die Hotelflächen sind bereits für 30 Jahre an die InterContinental Hotels Group vorvermietet, die dort ein Haus der Marke Kimpton im 5-Sterne-Segment eröffnen will. Dieses soll mindestens 150 Zimmer und 30 Stellplätze haben und neben der Rezeption zwei Bars, zwei Restaurants, einen Fitnessbereich sowie bis zu drei Meeting-Räume bieten.

In Frankfurt ist das Angebot an hochpreisigen Hotels überschaubar, so dass ein hochwertiges Boutiquehotel in solch einer Premiumlage auf einen Nachfrageüberhang treffen wird.

Henning Koch, Global Head of Transactions:

„Dies insbesondere deshalb, weil das neu entstehende Quartier das Bankenviertel zu den Einkaufspassagen der Innenstadt hin öffnet und mit ihr verzahnt.“ Die Quartiersentwicklung Four Frankfurt ist mit etwa 219.000 Quadratmeter Geschossfläche eines der größten Bauprojekte Europas und wird innerstädtischen Wohnraum für etwa 1.000 Menschen und Arbeitsbereiche für etwa 4.000 Beschäftige schaffen.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Commerz Real AG, Friedrichstraße 25, 65185 Wiesbaden, Tel.: +49 611 7105-0, Fax: +49 611 7105-5410, www.commerzreal.com