Weiter steigende Verkaufspreise für Neubauwohnungen kennzeichnen den zunehmend heißer werdenden deutschen Immobilienmarkt auch im ersten Quartal 2021.
Das ergibt die aktuelle Marktanalyse von PROJECT Research zur Entwicklung der Angebotspreise neu gebauter Wohnungen in sieben deutschen Metropolen und Wien. Wiederum weist Nürnberg das höchste Angebotspreiswachstum aller untersuchten Großstädte auf, gefolgt auch diesmal von Hamburg. Nach einer Verschnaufpause beim Wachstum in Münchens City sehen die PROJECT Researcher dort jetzt wieder mehr Bewegung. Gleiches gilt für Berlin, wo die Preise in fast allen Bezirken nach oben tendieren. Insgesamt sind im Moment in vielen deutschen Metropolregionen weniger Angebote auf dem Markt verfügbar.
»Die Angebotspreise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind im ersten Quartal 2021 trotz des anhaltenden Corona-bedingten Lockdowns weiter gestiegen. Das hat in bestimmten Top-Lagen wie zum Beispiel in der Münchner City zu einem heiß laufenden Markt geführt. Angesichts der hohen Nachfrage und der starken Kaufpreisanstiege ist eine nachhaltige Verstärkung der Bautätigkeit in den Metropolregionen notwendig, damit auch künftig bezahlbarer und gleichzeitig attraktiver Wohnraum in den urbanen Zentren Deutschlands bereitgestellt werden kann«, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG.
Berlin: Dynamischer Trend nach oben bestätigt
Um knapp sieben Prozent nach oben bedeutet für die Bundeshauptstadt nun ein Preisniveau von 7.409 Euro, aufs Jahr gesehen entspricht dies einem stattlichen Preisplus von 6,9 Prozent. Ausgehend von 4,2 Prozent im dritten und 5,7 Prozent im vierten Quartal 2020 zeigt diese Zahl ein verstärktes Wachstum der Kaufpreise. Der Trend des Rückgangs von Objektzahlen in zentraleren bzw. teueren Bezirken – ein starkes Minus von 27 Prozent in Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Friedrichshein-Kreuzberg und Steglitz-Zehlendorf – hält an, er weitet sich sogar aus auf günstigere Bezirke wie Lichtenberg oder Pankow, wo der Trend allerdings weniger ausgeprägt ist. Hohe zweistellige Preiszuwächse sind mit 19,6 Prozent in den Bezirken Tempelhof-Schöneberg, Reinickendorf (plus 19,4 Prozent) und Lichtenberg mit 18,5 Prozent zu beobachten, aber auch in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sind die jährlichen Zuwachsraten zweistellig. Nur eine geringe Preisdynamik ist in Spandau und Neukölln, wo die Preise sogar ins Minus rutschten, erkennbar.
Auch in den Berliner Umlandregionen legte die Preisdynamik in den letzten Monaten wieder zu und zwar sogar zweistellig. Sowohl in Potsdam liegen die Quadratmeterpreise nun bei 6.773 Euro, als auch im erweiterten Berliner Umland, wo sie bei steigenden Objektzahlen auf 4.675 Euro stiegen.
Das Mietpreisniveau1 in Berlin liegt per Stand viertes Quartal 2020 bei 17,02 Euro im Neubau und 12,39 Euro im Bestand. Ob und wie sich die seit dem Inkrafttreten des Mietendeckels eingefrorenen Bestandsmieten angesichts des Bundesverfassungsgerichtsurteils in den kommenden Monaten erhöhen werden, bleibt abzuwarten.
München: Wieder mehr Preisdynamik
Nach der Abschwächung im vierten Quartal des Vorjahres zeigt sich wiederum eine verstärkte Dynamik in der bayerischen Landeshauptstadt – und zwar in Form eines jährlichen Wachstums von 8,2 Prozent auf einen durchschnittlichen Angebotspreis von 11.500 Euro pro Quadratmeter. Der Trend zu einer Verschiebung des Objektangebots hin zu teureren und eher sinkenden Angebotszahlen in günstigeren Stadtteilen ist nicht Hauptgrund für die Dynamik. Dieser Trend schwächte sich jüngst ab, zudem fehlen Vertriebsstarts von Luxusobjekten im obersten Preisspektrum. Generell führen neue Vertriebsstarts und -abschlüsse zu einem gegenwärtig ungebrochenen Preisanstieg in München.
Gleiches gilt auch für das Münchner Umland, wo die Preiszuwächse allerdings etwas schwächer ausfallen. Grund dafür ist das Vertriebsende einiger hochpreisiger Objekte im Landkreis München. In den untersuchten Gemeinden – ohne Augsburg und Ingolstadt – liegt das Preisniveau mittlerweile bei 8.271 Euro, was einer Preissteigerung von 7,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Die Verkaufspreise in der schwäbischen Metropole Augsburg stagnieren seit einigen Monaten bei 6.167 Euro. Dort stiegen die Preise jährlich um 5,9 Prozent und liegen damit unterhalb des Werts der Donaustadt Ingolstadt, das ein Jahreswachstum von 6,2 Prozent notiert und momentan bei Preisen von durchschnittlich 5.626 Euro pro Quadratmeter liegt. Das Mietpreisniveau in München liegt per Stand viertes Quartal 2020 bei 21,86 Euro im Neubau und 19,52 Euro pro Quadratmeter im Bestand.
Hamburg: Schwächere Dynamik – auf hohem Niveau
Wie schon in den Vormonaten setzt sich das Wachstum der Hansestadt zwar etwas niedriger, aber mit 13,9 Prozent wiederum zweistellig fort. Durchschnittlich liegt der Angebotspreis für den Quadratmeter Wohnraum nun bei 7.575 Euro. Die Objektzahlen sinken im Vergleich zum Vorjahr nach wie vor, jedoch in geringerem Maße – wie schon in den Vorquartalen vor allem beschränkt auf die drei günstigeren Bezirke Wandsbek, Bergedorf und Harburg, wo es zu einem Rückgang von 25 Prozent kam. Die Angebote in den überdurchschnittlich teuren Bezirken Altona, Eimsbüttel und Nord bleiben dagegen stabil. Da häufig Objekte in günstigeren Lagen ihren Vertrieb beendeten, erhöht sich das gesamte Preisniveau der Stadt, zumal die Verkaufspreise, wie schon in anderen Städten zu beobachten war, lageunabhängig steigen. Eine Umkehr der Entwicklung ist in Wandsbek zu sehen, wo im ersten Quartal dieses Jahres 16 Vertriebsstarts gezählt wurden, mehr als die Hälfte aller Starts im ersten Quartal. Das Preisplus betrug in Wandsbek dennoch 11,7 Prozent und auch Eimsbüttel weist trotz des relativ hohen Angebots mit 13,6 Prozent hohe Preissteigerungsraten auf.
Das Hamburger Umland wuchs mit einem Preisplus von 12,1 Prozent auf jetzt 4.885 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich – bei gleichzeitig sinkenden Objektzahlen. Das Mietpreisniveau der Elbmetropole liegt im Neubau bei 15,90 Euro per Stand viertes Quartal 2020 und 13,10 Euro im Bestand.
Frankfurt: Niedrige Preissteigerungen auf hohem Niveau, Umland legt stark zu
Nach München behauptet Frankfurt seinen Platz als zweitteuerster von PROJECT untersuchter Immobilienstandort. Diesmal bleiben die Preissteigerungen weiterhin auf eher niedrigem Niveau, konnten aber im ersten Quartal 2021 wieder etwas anziehen und stiegen zwischen März 2020 und März 2021 um 3,9 Prozent, im Dezember waren es lediglich 2,6 Prozent. Die 8.000er Quadratmeterpreismarke wurde zum zweiten Mal nach dem dritten Quartal des Vorjahres wieder übertroffen. Aktuell liegt das Preisniveau in der Finanzmetropole bei 8.089 Euro pro Quadratmeter.
Dieser Preisanstieg erklärt sich unter anderem durch einige Vertriebsstarts in innenstadtnahen Lagen beziehungsweise in guten Randlagen im Frankfurter Osten. Letztere weisen immer öfter Preisniveaus von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter auf. Verhältnismäßig günstige Preise – die gibt es nur noch in den teils einfachen Lagen im Frankfurter Westen sowie in den dezentral gelegenen suburbanen Randbezirken im Norden. Auffällig ist zudem die Entwicklung des ehemaligen Arbeiterbezirks Ostend. Durch die Entwicklung des hochpreisigen Hafenviertels zwischen Main und der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt dort das Preisniveau nur noch geringfügig unterhalb jenem der Innenstadtlagen.
Das Frankfurter Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) weist insgesamt höhere Angebotspreissteigerungen auf als die Kernstadt. Die Preise stiegen in den letzten zwölf Monaten auf knapp 5.200 Euro pro Quadratmeter, was ein Plus von 8,2 Prozent bedeutet. Neben den Preisen nehmen auch die Objektzahlen weiter zu. Besonders stark ist der Preisanstieg im Hochtaunuskreis. Die Mietpreise in Frankfurt liegen derzeit bei 19,74 Euro im Neubau und 15,70 Euro im Bestand.
Düsseldorf: Nur noch die Hälfte des Angebots in zentralen, hochpreisigen Lagen
Geringe Objektzahlen in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt führten 2020 zu größeren Preisschwankungen, denn sie erleichtern größere Preissprünge bei Vertriebsstart oder Abverkauf. Seit Jahresbeginn steigen die Preise allerdings konstant an und liegen im März bei Quadratmeterpreisen von 7.549 Euro. Die jährliche Preissteigerung beträgt zwar nur 2,9 Prozent, immerhin konnte aber der bisherige Höchstwert vom April letzten Jahres übertroffen werden. Der Preissprung im ersten Quartal lässt sich anhand weniger Objekte festmachen: es erfolgten zwei Vertriebsstarts hochpreisiger Objekte in zentralen Lagen sowie der Abverkauf mehrerer Objekte, die teils ebenfalls gute bzw. innenstadtnahe Lagen aufwiesen, aber wegen längerer Vertriebsdauer kein marktkonformes Preisniveau mehr besaßen. Der bereits festgestellte Trend bei der Verteilung der Neubauobjekte innerhalb des Stadtgebiets setzt sich weiter fort. Mittlerweile liegt nur noch etwa die Hälfte der Objekte in den zentralen bzw. hochpreisigen Lagen der ersten vier Stadtbezirke.
Das Düsseldorfer Umland weist in der 12-Monats-Entwicklung immer noch höhere Angebotspreissteigerungen auf als die Kernstadt. Diese fallen allerdings mit 7,9 Prozent niedriger aus als im letzten Quartal 2020. In den letzten Monaten stagnieren die Preise allerdings. Das Angebotspreisniveau liegt mittlerweile bei 4.607 Euro pro Quadratmeter. Das Mietpreisniveau in Düsseldorf liegt bei 14,50 Euro im Neubau und 12,04 Euro im Bestand.
Köln mit niedrigen Preissteigerungsraten
In der Domstadt Köln sind im Jahresvergleich nur geringe Preissteigerungen in Höhe von 1,5 Prozent zu beobachten. Dennoch konnte im März 2021 erstmals die 6.000 Euro-Marke übertroffen werden, das Preisniveau liegt aktuell bei 6.024 Euro pro Quadratmeter. Die Ursache für das relativ niedrige Preiswachstum liegt nicht mehr in der Verteilung der Objektzahlen zwischen rechts- und linksrheinischen Objekten, denn auf beiden Seiten erhöhte sich das Angebot. Auf der teureren Seite links des Rheins reduzierten sich dabei allerdings die Objektzahlen in den Innenstadtlagen und im besonders hochpreisigen Kölner Stadtbezirk Lindenthal deutlich, was sich ingesamt auf das Preisniveau niederschlägt.
Im benachbarten Bonn stiegen die Quadratmeterpreise zuletzt wieder stärker an und liegen nun bei 5.244 Euro. Gleichzeitig nimmt die Zahl an Objekten und Wohneinheiten seit Monaten rapide ab. Im Jahresvergleich stiegen die Preise um 4,3 Prozent. Im restlichen Kölner Umland liegt das Preisniveau bei nunmehr 4.721 Euro für den Quadratmeter. Die Kölner Mietpreise liegen derzeit bei durchschnittlich 14,91 Euro im Neubau und 12,71 Euro pro Quadratmeter im Bestand.
Nürnberg: Platz an der Spitze beim Preiswachstum behauptet
Die Frankenmetropole setzte ihr Preiswachstum auch im ersten Quartal 2021 fort. So wurde mittlerweile auch hier die 6.000 Euro-Marke übertroffen. Mit einer jährlichen Verkaufspreissteigerung von 16,9 Prozent weist gegenwärtig keine der Metropolstädte eine höhere Preisdynamik auf als Nürnberg. Der Verkaufspreis liegt jetzt bei 6.047 Euro pro Quadratmeter. Die Dynamik bei den Objektzahlen ist hingegen nur gering ausgeprägt. Seit Jahresbeginn 2021 gibt es in Nürnberg nur wenige Vertriebsstarts. Die fortschreitende positive Preisentwicklung erklärt sich vor allem durch das Vertriebsende mehrerer günstiger Objekte in einfacheren Lagen innerhalb des Stadtgebiets.
Im Nürnberger Umland nimmt die Bautätigkeit weiterhin deutlich ab. Hauptsächlich in Erlangen sind wenige – aktuell nur fünf – Objekte im Vertrieb. Auch in den sonstigen Nachbarkreisen – ohne Fürth und Erlangen – ist eine ähnliche Tendenz feststellbar. Dort hat sich in den letzten zwölf Monaten die Anzahl an Objekten um fast 40 Prozent reduziert. Das dortige Preisniveau beträgt mittlerweile 4.962 Euro pro Quadratmeter bei einem starken jährlichen Preisanstieg von 15,3 Prozent. In Fürth liegt das Verkaufspreisniveau bei 5.361 Euro, was einem Plus von 7,8 Prozent entspricht. Die Nürnberger Mietpreise liegen im vierten Quartal bei 13,11 Euro im Neubau und 10,64 Euro pro Quadratmeter im Bestand.
Wien – Preiswachstum wieder zweistellig
In der österreichischen Landeshauptstadt hat die Preisdynamik seit Jahresbeginn deutlich zugenommen. Im März lag der durchschnittliche Quadratmeter-Verkaufspreis bei 6.624 Euro, was mit einem Plus von 10,2 Prozent zum ersten Mal seit längerer Zeit eine zweistellige Wachstumsrate im Jahresvergleich bedeutet. Auch wenn sich die Objektzahlen in den letzten Monaten wieder stabilisiert haben, sind im Vergleich zum Vorjahr sowohl weniger Objekte im Vertrieb als auch Wohneinheiten verfügbar. Besonders stark war der Rückgang in Favoriten, Donaustadt und Liesing – drei Bezirke, die zu den günstigsten Gegenden der österreichischen Hauptstadt gehören. Generell zeigt sich, dass die Objektzahlen in den Bezirken mit unterdurchschnittlichem Preisniveau in den letzten zwölf Monaten deutlich zurückgegangen sind, während in den teureren Lagen die Objektzahlen sogar leicht angestiegen sind. Die veränderte Verteilung der Wohnobjekte kann durchaus als Grund für die erhöhte Preisdynamik angesehen werden.
Im Wiener Umland fallen die Angebotspreissteigerungen mit 4,8 Prozent auf jetzt 4.788 Euro etwas moderater aus. Die Wiener Mietpreise2 liegen per Stand März 2021 bei durchschnittlich 16,58 Euro im Neubau und 14,14 Euro pro Quadratmeter im Bestand. Weitere Informationen unter www.project-research.de.
1 Für die deutschen Städte werden die Mietpreise Stand Q4/2020 dargestellt.
2 Die Mietpreise für Wien werden nicht selbst erhoben, sondern den regelmäßigen Veröffentlichungen in der österreichischen Tageszeitung »Der Standard« entnommen. Hierbei handelt es sich um Brutto-Mieten.
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