Archiv für die Kategorie: Immobilien

Ein Vorjahresvergleich der Angebotsmieten in den 15 größten Städten Deutschlands von immowelt zeigt:

Verschärfung in München: Angebotsmieten steigen binnen eines Jahres um 3,6 Prozent auf durchschnittlich 18,12 Euro pro Quadratmeter

Auch Berlin mit Plus von 3,6 Prozent – Quadratmeter bei Neuvermietung kostet inzwischen 13,03 Euro

Spürbarer Preisschub in Stuttgart (+4,7 Prozent) und Hamburg (+4,6 Prozent) – moderater Anstieg in Köln (+0,7 Prozent)

Stärkste prozentuale Verteuerung in günstigeren Städten: Bremen (+6,3 Prozent), Essen (+5,5 Prozent) und Duisburg (+5,0 Prozent)

Die Situation am Mietmarkt wird vor allem in den teuersten Städten Deutschlands immer angespannter. Doch auch in bislang preiswerten Städten ziehen die Mieten weiter an. In der Spitze haben sich die Angebotsmieten in den 15 größten deutschen Städten in den vergangenen 12 Monaten um gut 6 Prozent verteuert. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt für die 15 deutschen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Dafür wurden die durchschnittlichen Angebotsmieten von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2023 und 2024 miteinander verglichen.

“Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum stellt insbesondere in den Metropolen ein großes Problem dar”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “In Zukunft dürfte sich die Situation am Mietmarkt aufgrund der anhaltenden Flaute beim Wohnungsneubau sogar noch verschärfen. Alle Vorzeichen sprechen für weitere Mietpreisanstiege.”

München: Angebotsmiete steigt auf über 18 Euro

Besonders schwierig ist die Lage für Wohnungssuchende in München. Obwohl die bayerische Landeshauptstadt bereits das mit Abstand höchste Preisniveau unter den deutschen Großstädten aufweist, haben sich die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den vergangenen 12 Monaten weiter verteuert. Nach einem Plus von 3,6 Prozent kostet der Quadratmeter bei Neuvermietung inzwischen 18,12 Euro – vor einem Jahr waren es noch 17,49 Euro. Für die fortgesetzten Anstiege sorgt vor allem die ungebremst starke Nachfrage auf dem Münchner Mietmarkt. Dabei spielt auch eine Rolle, dass der Wohnungskauf in der Isarmetropole aufgrund des hohen Preisniveaus sowie der schwierigen Finanzierungsbedingungen für viele Menschen nicht mehr leistbar ist. Das sorgt dafür, dass sich der Bedarf an Mietwohnungen zusätzlich erhöht. Gleichzeitig besteht in der bayerischen Landeshauptstadt jedoch ein massiver Wohnungsmangel, der durch den Einbruch beim Neubau noch verschärft wird. Ein Ende der Münchner Mietspirale ist somit nicht in Sicht.

Zuzug und Neubauflaute treiben Mieten in Berlin

Ein enormes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herrscht auch in Berlin. In der Folge erklimmen die Angebotsmieten in der Hauptstadt immer neue Höhen: Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietung liegt mittlerweile bei durchschnittlich 13,03 Euro – das sind ebenso wie in München 3,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Der starke Zuzug der vergangenen Jahre, etwa von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine, hat die ohnehin angespannte Situation am Berliner Mietmarkt noch verschärft. Hinzu kommt, dass die Stadt ihr selbst gesetztes Neubauziel im vergangenen Jahr erneut verfehlt hat: Statt der anvisierten 20.000 Wohnungen wurden 2023 laut Statistikamt lediglich rund 16.000 Einheiten fertiggestellt.

Preisschub in Stuttgart und Hamburg, moderater Anstieg in Köln

In anderen hochpreisigen Großstädten sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr sogar noch stärker gestiegen als in Berlin und München. Wer eine Mietwohnung in Stuttgart sucht, muss aktuell mit durchschnittlich 15,38 Euro pro Quadratmeter rechnen – das ist der zweithöchste Wert der Analyse und bedeutet einen Anstieg von 4,7 Prozent zum Vorjahr. In Hamburg (14,01 Euro) haben sich die Mieten im selben Zeitraum um 4,6 Prozent verteuert, in Frankfurt (14,11 Euro) beträgt das Plus 3,2 Prozent. Dagegen fällt der Anstieg in Köln (13,01 Euro) mit +0,7 Prozent deutlich moderater aus. Im Gegensatz zu anderen Metropolen bietet die Domstadt dank der hohen Dichte an Großstädten in der Rhein-Ruhr-Region vielseitige Ausweichmöglichkeiten für Mieter. Möglicherweise sorgt das für eine bessere Verteilung der Nachfrage und dämpft somit die Preisdynamik am Kölner Mietmarkt.

Stärkster Anstieg in Bremen

In anderen untersuchten Großstädten ist von einer Abschwächung der Mietpreisdynamik hingegen nichts zu sehen. Das gilt insbesondere für Städte mit bislang moderatem Preisniveau, in denen noch mehr Raum für Mietanstiege besteht als in den teuren Hotspots. Das stärkste prozentuale Plus unter den 15 größten deutschen Städten weist Bremen auf, wo sich die Angebotsmieten von Bestandswohnungen binnen eines Jahres um durchschnittlich 6,3 Prozent verteuert haben. Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietung in der Hansestadt kletterte von 10,28 Euro auf 10,98 Euro.

In den größten Städten des Ruhrgebiets haben die Mieten ebenfalls spürbar angezogen: In Essen (9,17 Euro) liegt das Plus zum Vorjahr bei 5,5 Prozent, in Duisburg (8,56 Euro) bei 5,0 Prozent und in Dortmund (9,57 Euro) bei 4,6 Prozent. Das vergleichsweise niedrige Preisniveau macht die Ruhrgebietsstädte in wachsendem Maße für Pendler interessant, denen die Mieten in Städten wie Köln oder Düsseldorf (11,10 Euro; +3,5 Prozent) zu hoch sind. Der Wohnungsmarkt wird somit auch in Teilen des Ruhrgebiets zunehmend eng, was für Auftrieb bei den Mieten sorgt.

Ein ähnlich günstiges Preisniveau wie im Ruhrgebiet finden Mieter auch in den ostdeutschen Großstädten Dresden und Leipzig vor. Allerdings befinden sich die Angebotsmieten auch hier spürbar im Aufwind. In Dresden verteuerte sich der mittlere Quadratmeterpreis bei Neuvermietung binnen eines Jahres um 4,4 Prozent auf 8,70 Euro. Leipzig verzeichnete im selben Zeitraum einen Anstieg von 3,6 Prozent auf 8,74 Euro. Die wirtschaftliche Dynamik sowie das vergleichsweise niedrige Preisniveau haben in den vergangenen Jahren für einen starken Zuzug in die beiden sächsischen Großstädte gesorgt. Auf den Wohnungsmärkten herrscht folglich eine hohe Nachfrage, die in steigenden Angebotsmieten resultiert.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 15 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum jeweils 01.07.2023 und 2024 wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Bürofertigstellungsvolumen ist im Jahr 2023 in den untersuchten europäischen Städten um 32 % zurückgegangen

Laut der jüngsten Studie von Savills ist das Bürofertigstellungsvolumen im Jahr 2023 in den untersuchten europäischen Städten im Vergleich zum Vorjahr um 32 % auf 3,3 Mio. m² zurückgegangen. Damit wurde der niedrigste Stand seit fünf Jahren erreicht. Für das Jahr 2024 erwartet der internationale Immobilienberater einen Anstieg um 30 % auf 4,3 Mio. m², gefolgt von einem Rückgang um 3 % auf 4,2 Mio. m² im Jahr 2025.

Projektentwickler haben in den letzten Jahren einen erheblichen Kostenanstieg hinnehmen müssen, der sich auf ihre Projektpipeline ausgewirkt hat. Laut Savills sind die Baukosten für Bürogebäude in Europa seit 2019 um rund 50 % gestiegen, während sich die Fertigstellungstermine vor allem aufgrund des Arbeitskräftemangels verschoben haben. Ein Drittel der Büroflächen, deren Fertigstellung für 2023 geplant war, wurden nicht fertiggestellt und auf 2024 und 2025 verschoben.

Mike Barnes, Associate Director European Research bei Savills, erklärt: „Das Gesamtvolumen der in der Pipeline befindlichen spekulativen Büroflächen in Europa ist im Jahresvergleich um 21 % von 5,7 Mio. m² auf 4,5 Mio. m² gesunken, was einen möglichen Anstieg der Leerstandsraten dämpft. Der Anteil der spekulativen Entwicklungspipeline am Bestand ist in den letzten zwei Jahren von 3,1 % auf 2,1 % gesunken. Da sich die Nutzernachfrage in den nächsten zwölf Monaten wahrscheinlich erholen wird, rechnen wir mit einem allmählichen Rückgang des Angebots an hochwertigen Flächen und einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten.“

Savills geht davon aus, dass ein Großteil der spekulativen Flächen absorbiert wird, da die Vermietungsmärkte lebhaft bleiben und die Nutzer um erstklassige Büroflächen konkurrieren, um ihre Scope-3-Emissionen zu reduzieren. Budapest (4,8%), Lissabon (4,5%) und Barcelona (3,9%) haben den höchsten Anteil an spekulativen Flächen, die bis Ende 2025 fertiggestellt werden. In den deutschen Städten liegen die Anteile zwischen 0,5 % in Hamburg und München sowie 3,7 % in Berlin. Die deutsche Hauptstadt weist zudem mit 812.800 m² das höchste Gesamtvolumen an spekulativen Flächen unter den europäischen Städten auf.

„Im Herbst letzten Jahres hat die Insolvenzwelle in der Entwicklerbranche in Deutschland viele Projekte zum Stillstand gebracht. Bei einer Reihe von Projekten wurden die Fertigstellungstermine verschoben oder die Projekte ganz aufgegeben. Das Fertigstellungsvolumen für die Jahre 2024 und 2025 in den Top-6-Städten ist im Vergleich zu den letzten zehn Jahren noch überdurchschnittlich, danach wird die Pipeline jedoch schrumpfen“, berichtet Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany und ergänzt: „Auch der Blick auf die Genehmigungen lässt vermuten, dass künftig weniger neugebaute Bürofläche zu erwarten ist. Gleichzeitig sind die Baupreise für Bürogebäude weiter gestiegen. Künftig könnte somit weniger, aber dafür teureres Neubauangebot an die deutschen Märkte kommen.“

Laut James Burke, Director, European Capital Markets & Global Cross Border Investment bei Savills, könnten die Rückgänge der Baubeginne im vergangenen Jahr in ganz Europa bis 2027/2028 zu einer Verknappung des Angebots an Spitzenflächen führen.. „Bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen könnten Entwickler einen Anstieg der Spitzenmieten für Büroflächen um etwa 10 % benötigen, um neue Projekte rentabel zu machen. Unsere Analyse zeigt jedoch, dass die Büromieten in Europa in den letzten drei Jahren real um 10% gesunken sind und somit einen geringeren Anteil an den Gesamtbetriebskosten eines Unternehmens ausmachen. Das könnte bedeuten, dass Mieter mehr Spielraum bei ihren Flächenkosten haben“, so James Burke.

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Das sind die Ergebnisse der 14. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2024:

Angebotspreise von Bestandswohnungen steigen deutschlandweit um durchschnittlich 0,3 Prozent – Vorjahresniveau erreicht

In 9 der 15 Städte über 500.000 Einwohner zieht das Preisniveau für Eigentumswohnungen an

Millionenstädte: Hamburg (+2,1 Prozent), München (+1,8 Prozent) und Köln (+0,4 Prozent) mit weiteren Anstiegen – Berlin verzeichnet erneut Minus (-0,2 Prozent)

Leichte Rückgänge in Frankfurt (-0,6 Prozent) und Stuttgart (-0,8 Prozent) – stärkster Anstieg in Hannover (+3,1 Prozent)

Sinkende Preise im Ruhrgebiet – Dortmund mit größtem Rückgang (-3,7 Prozent)

Der Immobilienmarkt befindet sich gut 2 Jahre nach Beginn der Krise auf dem Weg der Erholung. Im 2. Quartal 2024 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,3 Prozent gestiegen. Allerdings hat sich die Preisdynamik im Vergleich zum Vorquartal abgeschwächt: Von Januar bis April 2024 hatten die Kaufpreise von Wohnungen noch um 2,7 Prozent zugelegt. Dennoch haben die jüngsten Preissteigerungen dazu geführt, dass der aktuelle Durchschnittspreis in Deutschland inzwischen wieder leicht über dem Vorjahresniveau liegt. Aktuell kostet der Quadratmeter einer Wohnung aus den 1990er-Jahren deutschlandweit im Mittel 3.111 Euro und somit 0,2 Prozent mehr als im Juli 2023. Das zeigt die 14. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen und Häusern in Deutschland sowie den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern verändert haben.

“Wir sehen, dass sich der Markt für Kaufimmobilien nach 2 Jahren Krisenmodus seit Anfang dieses Jahres merklich erholt”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “Dass die Angebotspreise mittlerweile wieder das Vorjahresniveau erreicht haben, verdeutlicht die positive Entwicklung. Hauptgrund dafür ist, dass Finanzierungen leichter zu stemmen sind als im vergangenen Jahr. Hinzu kommt, dass die Europäische Zentralbank positive Botschaften sendet, was weitere Zinssenkungen angeht. Wir gehen davon aus, dass sich die Preise auch im weiteren Jahresverlauf nach oben entwickeln – erst recht, wenn die Bauzinsen stärker fallen sollten.”

Ähnlich wie im Deutschlandtrend zeigt sich auch beim Betrachten der Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern weiterhin der Trend zu steigenden Preisen – wenngleich auch dort die Dynamik nachgelassen hat. Zwischen April und Juli dieses Jahres sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 9 von 15 untersuchten Großstädten gestiegen, in 5 Städten haben die Kaufpreise hingegen nachgegeben. Im 1. Quartal dieses Jahres verzeichneten noch 14 von 15 Städte Verteuerungen. Trotz der leicht abgeschwächten Preisdynamik liegt das Preisniveau in 9 Städten inzwischen höher als vor einem Jahr.

Metropolen mit weiteren Anstiegen – Ausnahme Berlin

Die Trendwende zeichnet sich auch in den meisten Metropolen ab. So hat sich der Immobilienmarkt etwa in München seit Jahresbeginn spürbar belebt. Nach einem Plus von 3,1 Prozent im 1. Quartal verteuerten sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in der Isarmetropole im 2. Quartal dieses Jahres um 1,8 Prozent. Aktuell kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 8.153 Euro und damit wieder deutlich mehr als beim Tiefstand von 7.730 Euro Ende letzten Jahres.

Eine ähnliche Entwicklung hat auch Hamburg durchlaufen, wo 5.904 Euro pro Quadratmeter und somit die zweithöchsten Preise für Wohnungen unter den untersuchten Städten verlangt werden. Im Gegensatz zu München hat sich die Preisdynamik in der Hansestadt zuletzt sogar wieder verstärkt. Nach einer Verteuerung von 0,6 Prozent in den ersten drei Monaten des Jahres sind die Angebotspreise im 2. Quartal um 2,1 Prozent gestiegen.

Auch in Köln erholt sich der Markt weiter: Im vergangenen Quartal erhöhten sich die Preise zwar lediglich um 0,4 Prozent, was allerdings ein Ausgleich zum Vorquartal sein dürfte, als noch ein Plus von 7,5 Prozent zu Buche stand. Im Mittel kostet der Quadratmeter für eine Bestandswohnung, die in den 1990er-Jahren gebaut wurde, 4.729 Euro.

Die einzige Ausnahme unter den Millionenstädten ist Berlin. Die Kaufpreise sinken nach wie vor leicht und konstant. Im 2. Quartal haben sich Wohnungen um -0,2 Prozent vergünstigt, nach -0,7 Prozent im 1. Quartal. Käufer müssen aktuell mit 4.879 Euro pro Quadratmeter rechnen. In der Hauptstadt hat sich das Preisniveau infolge des drastischen Zinsanstiegs vor zweieinhalb Jahren allerdings deutlich später und weniger stark abgesenkt als in anderen Großstädten. Die Lücke zum Höchstwert von 5.240 Euro pro Quadratmeter aus dem Juli 2022 ist trotz zurückliegender Rückgänge deutlich kleiner als in den anderen Metropolen.

Leichte Rückgänge in Frankfurt und Stuttgart – größtes Plus in Hannover

Während Berlin die einzige Stadt der Analyse ist, in der sich der Preisrückgang bestätigt hat, haben sich in Frankfurt und Stuttgart zuletzt die Vorzeichen geändert. Die beiden Märkte zeigen zwar ebenfalls Anzeichen der Erholung, sind aber noch volatil. Nach Anstiegen im 1. Quartal haben sich die Angebotspreise in beiden Städten im 2. Quartal wieder leicht nach unten korrigiert. In Frankfurt sind die Preise nach einem deutlichen Plus von 5,5 Prozent im 1. Quartal zuletzt wieder um -0,6 Prozent auf 5.199 Euro pro Quadratmeter gesunken. In Stuttgart gab es nach einem Anstieg von 3,9 Prozent nun eine Korrektur um -0,8 Prozent auf 4.638 Euro pro Quadratmeter.

Im Gegensatz zu Frankfurt und Stuttgart hat sich in einigen anderen Großstädten der Trend aus dem Vorquartal bestätigt. In Hannover (3.266 Euro) hat sich Wohneigentum um 3,1 Prozent verteuert, was das größte Plus der untersuchten Städte ist. Bereits im Vorquartal haben sich die Preise um 4 Prozent erhöht. In Düsseldorf (4.219 Euro) stiegen die Preise für Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren um 2,5 Prozent, in Bremen (2.941 Euro) und Leipzig (2.504 Euro) um jeweils 0,8 Prozent und in Nürnberg (3.482 Euro) um 0,7 Prozent.

Rückgänge im Ruhrgebiet

Im Ruhrgebiet weisen hingegen alle untersuchten Großstädte wieder ein Minus auf, nachdem die Angebotspreise zu Beginn des Jahres noch flächendeckend gestiegen waren. Die Schwankungen sprechen dafür, dass die Märkte aktuell noch volatil und die Preise nach wie vor in der Findungsphase sind. Den stärksten prozentualen Rückgang aller Städte verbucht Dortmund (2.443 Euro), wo sich Wohneigentum um -3,7 Prozent vergünstigt hat. In Essen (2.407 Euro) zahlen Käufer -1,0 Prozent weniger und in Duisburg (1.862 Euro), der mit Abstand günstigsten Stadt der Analyse, -0,2 Prozent weniger.

Berechnungsgrundlage:

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen immowelt Preiskompass.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Steht eine Preiswende am Berliner Immobilienmarkt bevor?

Im ersten Quartal 2024 sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen nur noch um 2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken. Der mittlere Angebotspreis für ganz Berlin liegt derzeit bei 5.323 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das hat eine Auswertung des Instituts empirica im Auftrag der LBS NordWest ergeben.

“Blickt man ein halbes Jahr zurück, beträgt die durchschnittliche Preissteigerung sogar nur ein Prozent. Und in zwei Berliner Bezirken haben die Preise bereits wieder angezogen”, sagt Jörg Münning, Vorstandsvorsitzender der LBS NordWest. “Mit dem Kauf zu warten, lohnt sich also nur dann, wenn die richtige Immobilie noch nicht gefunden wurde. Weiter sinkende Bauzinsen sind ebenfalls nicht sehr wahrscheinlich.”

Das sind die teuersten Berliner Bezirke

Am meisten kosten gebrauchte Eigentumswohnungen in Mitte. Der Standardpreis liegt hier bei 6.361 Euro pro Quadratmeter. Für eine gebrauchte Eigentumswohnung im Wert von 411.000 Euro muss ein durchschnittlicher Berliner Haushalt 8,3 Jahresnettoeinkommen aufbringen, so die Berechnung von empirica.

Wohnungen im gehobenen Segment kosten in Mitte mindestens 8.429 Euro/qm. Das betrifft ein Viertel aller Angebote in diesem Bezirk.

Charlottenburg-Wilmersdorf folgt auf Platz zwei der Berliner Preisskala. Wohnungskäufer müssen hier mit einem Standardpreis von 6.222 Euro rechnen. Wegen der größeren Wohnflächen in diesem Bezirk sind für einen mittleren Objektpreis von 485.000 Euro sogar 9,8 Jahresnettoeinkommen erforderlich.

Ebenfalls über 6.000 Euro pro Quadratmeter liegen die Angebotspreise in Friedrichshain-Kreuzberg. Bei einem mittleren Objektpreis von 420.000 Euro entspricht das umgerechnet 8,5 durchschnittlichen Berliner Jahresnettoeinkommen.

Günstiger Wohnungskauf in Spandau

Gebrauchte Eigentumswohnungen mit mittleren Angebotspreisen unterhalb der 4.000-Euro-Marke sind derzeit nur in Spandau zu finden. Hier sind die Preise im Verlauf eines Jahres stärker als im Berliner Durchschnitt gesunken (- 5 %) und liegen aktuell bei 3.849 Euro pro Quadratmeter. Für ein Objekt der mittleren Preiskategorie muss ein Haushalt umgerechnet fünf Jahresnettoeinkommen aufbringen. Ein Viertel der Angebote in Spandau wird sogar für weniger als 3.000 Euro angeboten.

Preise stabilisieren sich

In neun von zwölf Bezirken sind die Quadratmeterpreise im Jahresvergleich weiter rückläufig, sinken aber langsamer. Die höchsten Rückgänge gab es in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln (jeweils – 6 %). In Steglitz-Zehlendorf blieb das Preisniveau gleich, in Mitte (+ 4 %) und Tempelhof-Schöneberg (+ 3 %) gab es leichte Zuwächse gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Den aktuellen Kaufpreisspiegel für die Hauptstadt hat das Institut empirica im Auftrag der LBS NordWest zusammengestellt. Die Auswertung basiert auf den Immobilienangeboten in den Berliner Tageszeitungen sowie in den Online-Portalen.

Verantwortlich für den Inhalt:

LBS Immobilien NordWest, Himmelreichallee 40, 48149 Münster, Tel: 0251 412 5125, www.lbsi-nordwest.de

Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von Bestandswohnungen in ausgewählten Stadt- und Landkreisen aus Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg sowie in Berlin von immowelt zeigt:

In mehr als der Hälfte der 31 untersuchten Stadt- und Landkreise kosten Eigentumswohnungen aktuell weniger als vor einem Jahr – in der Spitze Rückgang um 8 Prozent

Landeshauptstädte werden günstiger: Potsdam (-6,5 Prozent), Magdeburg (-5,9 Prozent), Schwerin (-5,7 Prozent) und Dresden (-2,9 Prozent) – Ausnahme Erfurt (+4,8 Prozent)

Anstiege in Leipzig (+2,9 Prozent), Rostock (+1,5 Prozent) und Jena (+0,5 Prozent) – Verteuerung in insgesamt 14 von 31 Kreisen

Angebotspreise in Berlin um knapp 3 Prozent gesunken; Verteuerung im Umland

Der Immobilienkauf ist in vielen Regionen Ostdeutschlands erschwinglicher geworden. In der Spitze kosten Eigentumswohnungen in den ostdeutschen Bundesländern 8 Prozent weniger als im vergangenen Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 31 ausgewählten Stadt- und Landkreisen Ostdeutschlands untersucht wurden. Wohneigentum ist demnach in mehr als der Hälfte aller analysierten Kreise günstiger als vor 12 Monaten.

“In vielen Städten sowie in ohnehin günstigen ländlichen Regionen des Ostens ist der Wohnungskauf im Vergleich zum Vorjahr leistbarer geworden”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Das niedrigere Preisniveau sowie die leicht verbesserten Finanzierungskonditionen machen den Immobilienkauf so attraktiv wie lange nicht mehr. Mancherorts ziehen die Preise allerdings bereits wieder an. Das günstige Zeitfenster für Käufer könnte sich daher schon bald schließen.”

Landeshauptstädte werden günstiger – Ausnahme Erfurt

In den meisten ostdeutschen Landeshauptstädten sind die Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Besonders deutlich fällt das Minus in Potsdam aus, wo Bestandswohnungen, die in den 1990er-Jahren erbaut wurden, derzeit 6,5 Prozent weniger kosten als vor 12 Monaten. Potenzielle Käufer müssen aktuell mit 4.878 Euro für den Quadratmeter rechnen – vor einem Jahr waren es noch 5.219 Euro. Neben Potsdam ist Wohneigentum auch in Magdeburg (2.007 Euro; -5,9 Prozent), Schwerin (2.383 Euro; -5,7 Prozent) und Dresden (2.462 Euro; -2,9 Prozent) günstiger geworden. In der thüringischen Landeshauptstadt Erfurt (2.781 Euro; +4.8 Prozent) sind die Angebotspreise dagegen binnen eines Jahres gestiegen.

Trendwende sichtbar: Anstiege in Leipzig, Jena und Rostock

Insgesamt haben sich Eigentumswohnungen in 14 der 31 untersuchten ostdeutschen Stadt- und Landkreise im Vergleich zum Vorjahr verteuert. Die verbesserten Finanzierungskonditionen und die wieder anziehende Nachfrage am Markt für Kaufimmobilien haben in den vergangenen Monaten für eine Trendwende bei den Angebotspreisen gesorgt. Diese wird vor allem in einigen ostdeutschen Großstädten sichtbar. In Leipzig etwa, das dank seiner wirtschaftlichen Dynamik seit Jahren einen starken Zuzug verzeichnet, haben sich die Angebotspreise im Jahresvergleich um 2,9 Prozent erhöht. Wohnungskäufer müssen aktuell im Durchschnitt mit 2.502 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung in der sächsischen Großstadt rechnen. In mehreren anderen ostdeutschen Städten zeigt die Preiskurve ebenfalls leicht nach oben, etwa in Rostock (3.787 Euro; +1,5 Prozent) und Jena (3.142 Euro; +0,5 Prozent).

Preisrückgang in Berlin, Verteuerung im Umland

In Berlin haben sich Eigentumswohnungen im Jahresvergleich dagegen vergünstigt. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Bestandswohnung aus den 1990er-Jahren liegt in der Bundeshauptstadt aktuell bei 4.919 Euro pro Quadratmeter. Das sind 2,7 Prozent weniger als vor einem Jahr – damals kostete der Quadratmeter 5.053 Euro. Dennoch ist Berlin das teuerste Pflaster der Analyse. Aufgrund des im Vergleich zu Potsdam geringeren Rückgangs liegt die Spree-Metropole preislich inzwischen knapp vor der brandenburgischen Landeshauptstadt.

Deutlich günstiger ist der Wohnungskauf in den an Berlin angrenzenden ländlichen Kreisen

Brandenburgs. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen liegen hier zumeist unter der 3.000-Euro-Marke. Das vergleichsweise geringe Preisniveau macht den erweiterten Speckgürtel der Hauptstadt attraktiv für Interessenten, denen der Wohnungskauf in Berlin zu teuer ist. Die Angebotspreise in mehreren Berliner Umlandkreisen ziehen in der Folge spürbar an: So beträgt das Plus etwa im westlich der Hauptstadt gelegenen Landkreis Havelland 5,2 Prozent, während der nördlich von Berlin gelegene Landkreis Barnim sogar einen Anstieg von 6,6 Prozent binnen eines Jahres verzeichnet.

Die meisten untersuchten ländlichen Regionen im Osten verzeichnen jedoch sinkende Angebotspreise. So haben sich Bestandswohnungen etwa im Landkreis Mittelsachsen (1.115 Euro) binnen eines Jahres um 5,9 Prozent vergünstigt. Den stärksten prozentualen Rückgang der Analyse verzeichnet der Landkreis Rostock mit einem Minus von 8,1 Prozent.

Ausführliche Tabellen zu den 31 untersuchten Stadt- und Landkreisen im Osten stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in ausgewählten Stadt- und Landkreisen aus Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg sowie in Berlin. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2023 sowie dem 01.05.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Investmentmarkt noch schwach – asiatische Investoren aktiv

Am Londoner Markt für Büroimmobilien entwickelt sich die Flächennachfrage gerade dynamischer als erwartet und die Mieten steigen. Dies trotz belastender Faktoren wie einer schwachen Konjunktur, Abwanderungen von Unternehmen im Finanzsektor und dem Trend zur Home-Office-Tätigkeit. Durch den kräftigen Renditeanstieg ergeben sich aktuell attraktive Opportunitäten am Investmentmarkt. „London bietet im Top-Segment vergleichsweise resiliente Vermietungsmärkte für Büroimmobilien und gleichzeitig historisch hohe Anfangsrenditen im Investmentmarkt. Die Metropole an der Themse ist damit im Jahr 2024 definitiv wieder auf der Liste der Zielmärkte für Investoren angekommen“, sagt Marco Kramer, Leiter Research und Investitionsstrategie bei der Real I.S. AG.

Hohe Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen im Stadtzentrum

Die Nachfrage nach höherwertigen Büroflächen, die modernen Standards entsprechen, ist inzwischen sichtbar angestiegen. Entsprechend werden die Gebäude an die sich verändernden Anforderungen der Mieter in hohem Tempo angepasst. Zudem verlagern Mieter zum Teil ihre Standorte. So ziehen namhafte Unternehmen, wie HSBC, aus dem peripheren Standort Docklands in die City zurück. Neben der Nähe zu Cafés, Bars und Restaurants ist auch eine optimale ÖPNV-Anbindung ein wichtiges Kriterium für Standortverlagerungen. Zwar gehen die Umzüge in die City in der Regel mit einer Flächenreduzierung und höheren Mieten einher. Unternehmen steigern so aber auch strategisch die Standortattraktivität für ihre Mitarbeiter, mit dem Ziel, die Mitarbeiterpräsenz im Büro zu erhöhen.

Steigende Spitzenmieten für moderne Bürogebäude

Der Londoner Büromarkt weist, ähnlich wie die Großstädte auf dem europäischen Festland, ein wachsendes „Quality Gap“ zwischen modernen und nicht modernen Flächen auf, was sich beim Flächenumsatz, beim Leerstand und bei den Mieten manifestiert. Die Spitzenmieten sind für die Londoner City und den Teilmarkt West End / Midtown seit Ende 2019 um 15 bzw. 24 Prozent angestiegen und damit deutlich dynamischer als die Durchschnittsmieten in den Londoner Zentrumslagen.

Investmentmarkt mit attraktiven Opportunitäten in 2024

Abgesehen von asiatischen Käufern, die in größerem Maße aktiv sind, ist der Investmentmarkt für Büroimmobilien in London aktuell nach wie vor schwach. Bislang gab es aber auch nur wenige Verkäufe am Markt. Einige Faktoren sprechen jedoch für eine höhere Aktivität im Jahr 2024. Für das aktuelle Jahr steht ein rekordhohes Volumen an Anschlussfinanzierungen für Büroimmobiliendarlehen an. Die Kapitalmarktzinsen als Basis für die Berechnung der Darlehenszinsen sind in den letzten Jahren enorm angestiegen, gleichzeitig hat sich der Immobilienwert durch die Preiskorrektur im Markt reduziert. Objekte, die angesichts der Neubewertungen und hohen Zinskosten keinen ausreichenden Ertrag mehr liefern, könnten dann als Notverkäufe auf den Markt kommen.

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

HWWI berechnet, wo Käufer*innen in Deutschland noch gute Bedingungen finden

34 Regionen bieten moderate Vervielfältiger und prognostizierte Preiszuwächse bis 2035

Rund 41 Prozent der Landkreise und Städte weisen ein geringes Preisniveau in Relation zur Miete auf

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind vielerorts gesunken: 2023 mussten Käufer*innen in 384 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung inflationsbereinigt weniger ausgeben als im Vorjahr. In 95 Prozent der Regionen ist der durchschnittliche Kaufpreis auch im Vergleich zu den örtlichen Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Wohnung gesunken, ergibt eine Analyse des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank. Mit Blick nach vorne erwarten die Fachleute reale, also inflationsbereinigte, Preisanstiege bis 2035 insbesondere in den sieben größten Metropolen und ihrem Umland, in vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. Mit sinkenden Preisen rechnen die Fachleute dagegen in ländlich geprägten Gebieten Ostdeutschlands jenseits der Küsten und Großstädte.

Trotz gesunkener Preise in vielen deutschen Regionen sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch – vor allem in Metropol- und Ferienregionen. Investitionen in Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge jedoch auch bei hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Beide Bedingungen erfüllen derzeit vor allem 34 Regionen in Deutschland, haben Fachleute des HWWI für den “Postbank Wohnatlas 2024” berechnet.

Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich 2023 umgekehrt: Die Nettokaltmieten verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,9 Prozent, bei den Kaufpreisen ergab sich hingegen ein Minus von 4,2 Prozent nominal. Im Vorjahr hatten die Kaufpreise noch um 6,2 Prozent zugelegt. Der Mietpreisanstieg fiel mit einem Plus von 4,5 Prozent etwas schwächer aus.

Diese Entwicklung der steigenden Miet- und sinkenden Kaufpreise spiegelt sich auch im sogenannten Vervielfältiger wider, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zu zahlen wären. Er sank 2023 binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten. Von 2020 auf 2021 hatte er sich noch um 2,8 Jahresmieten erhöht, 2022 flachte die Entwicklung mit einem Plus von 0,4 bereits ab. Nur noch 18,5 Prozent der Regionenweisen mit einem Vervielfältiger größer als 30 noch ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Vergleich zum örtlichen Mietpreisniveau auf. Im Vorjahr war der Anteil mit 36,3 Prozent etwa doppelt so hoch. Betroffen von hohen Vervielfältigern sind insbesondere die Küstengebiete, die Big 7, viele weitere Großstädte und weite Teile Bayerns. Auch das Umland von Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und anderen Metropolen weist hohe Werte auf. Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend in den ländlichen Gebieten des mittleren und östlichen Mitteldeutschlands zu finden. Beispielsweise in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, teilweise auch in Niedersachsen. Aber auch in Nordrhein-Westfalen oder Rheinland-Pfalz gibt es einige dieser Regionen.

Am Meer, in den Bergen und in Metropolen: Hoher Kaufpreis im Vergleich zur Miete

Der Traum von einer Eigentumswohnung an Nord- und Ostsee ist besonders kostspielig. Wer ihn sich erfüllen möchte, muss derzeit sehr viel investieren – vor allem in Jahresnettokaltmieten ausgedrückt. 2023 wies der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt erneut den größten Vervielfältiger (80,1) auf, dieser war im Vergleich zum Vorjahr allerdings um 9,2 gesunken. In den Top Ten liegen auch die Landkreise Aurich (63,1) und Leer (45,9) mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste. Ebenso die an der Ostsee gelegenen Landkreise Rostock und Vorpommern-Rügen. Nicht nur die Wohnung am Meer, auch die Immobilie in den Bergen erfordert ein größeres Budget: In den bayrischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (47,8), Garmisch-Partenkirchen (43,6) und Starnberg (38,7) liegen die Kaufpreise ebenfalls deutlich über dem Mietpreisniveau.

Von einer hohen Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis waren 2023 auch viele Großstädte betroffen. Den höchsten Vervielfältiger unter den “Big 7”-Metropolen hatte Hamburg mit 38,9 – ein Rückgang um 4,5 im Vergleich zu 2022. Auch in München, Berlin, Frankfurt am Main und Düsseldorf müssen Käufer*innen mehr als 30 Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zahlen. Allerdings ging der Vervielfältiger – anders als in den Vorjahren – in allen Regionen zurück: Am stärksten unter den Big 7 sank er mit -6,9 in Berlin. In München sank er um 5,3 Jahresnettokaltmieten, in Düsseldorf um 4,7, in Frankfurt um 3,6 und in Köln um 3,0.

Jenseits der größten Sieben weisen Städte wie Potsdam (34,3) in Brandenburg, Rosenheim (33,9), Landshut (33,7) und Regensburg (33,5) in Bayern sowie Rostock (33,8) in Mecklenburg-Vorpommern mit Werten über 30 sehr hohe Vervielfältiger auf. Aber auch hier ging er im Vergleich zum Vorjahr überall zurück.

“In rund 380 von 400 deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten 2023 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.”

Lohnt sich der Kauf in hochpreisigen Regionen?

Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verhältnis von Preis und Miete auch die künftige reale Preisentwicklung heranziehen. Die Ertragschancen für Selbstnutzer*innen sind umso höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt. Für Vermieter*innen gelten die gleichen Kriterien, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich der Vervielfältiger darstellt. Für 124 Regionen in Deutschland errechneten sich 2023 Vervielfältiger von 27,5 und mehr – was ein hohes Preisniveau im Vergleich zu den Mietkosten bedeutet. Darunter befinden sich 27 Gebiete, für die das HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt, davon 15 mit höheren und zwölf mit moderaten Preisrückgängen bis 2035. In diesen Regionen würden Käufer*innen Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und gehen gleichzeitig ein höheres Risiko ein, dass sie künftig Wertverluste hinnehmen müssen. Für 109 der Regionen mit einem Vervielfältiger von 27,5 und mehr wird eine positive Wertentwicklung vorhergesagt. Die Fachleute prognostizieren für 58 der hochpreisigen Regionen reale Wertzuwächse zwischen 0,15 und 1 Prozent pro Jahr und für 42 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr als 1 Prozent pro Jahr bis 2035. Die Städte Leipzig, Potsdam und Landshut liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr als 1,9 Prozent pro Jahr an der Spitze des Feldes.

34 Regionen mit guten Investitionschancen

Das HWWI hat aus allen 400 deutschen Regionen die 34 Gebiete herausgefiltert, die aktuell am attraktivsten für Kaufinteressierte sind. Die 4 Großstädte, 4 Mittelstädte und 26 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2023 vergleichsweise moderate Vervielfältiger von unter 25 und versprechen zugleich reale Preissteigerungen der Eigentumswohnungen bis 2035. Mehr als die Hälfte davon befindet sich in der südlichen Hälfte Deutschlands – mit sechs Regionen aus Rheinland-Pfalz, vier in Bad-Württemberg, drei in Hessen, zwei im Saarland und diesmal nur einer in Bayern. 15 Gebiete liegen im nordwestlichen Teil und drei im Nordosten.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 34 Top-Regionen sechs Landkreise und drei kreisfreie Städte mit einem Vervielfältiger von maximal 22,5. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv.

Der Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern wies 2023 dabei unter diesen neun Top-Regionen mit 18,7 den niedrigsten Wert auf (2022: 19,9). Der östlichste Landkreis Bayerns mit seinem hohen Waldanteil ist neu in den Top-Regionen. Das erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,2 Prozent pro Jahr und liegt damit im unteren Mittelfeld. Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit einem Vervielfältiger von 21,5 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,07 Prozent pro Jahr. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise innerhalb der Top-Regionen erwarten die Fachleute mit 0,9 Prozent pro Jahr in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), die allerdings mit einem Vervielfältiger von 22,5 gerade noch in den Top-9-Regionen landet.

Die Top 9 bei den Investitionschancen in Deutschland

Vervielfältiger 2023* von maximal 22,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 – 2035** von mindestens 0 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Freyung-Grafenau, Landkreis; 18,7; 0,24%

2. Delmenhorst, Stadt; 21,5; 0,07%

3. Regionalverband Saarbrücken; 21,7; 0,77%

4. Ludwigslust-Parchim, Landkreis; 21,9; 0,27%

5. Osterholz, Landkreis; 22,0; 0,46%

6. Celle, Landkreis; 22,1; 0,12%

7. Worms, kreisfreie Stadt; 22,3; 0,68%

8. Peine, Landkreis; 22,3; 0,11%

9. Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt; 22,5; 0,92%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Quellen: BBSR (2021), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Statistisches Bundesamt und Landesämter (2024), Berechnungen HWWI

Auch für den Regionalverbund Saarbrücken (Saarland) sowie die kreisfreie Stadt Worms (Rheinland-Pfalz) prognostizieren die Fachleute einen vergleichsweise hohen Wertzuwachs bis 2035 bei Vervielfältigern von 21,7 und 22,3.

Zu den 34 Top-Regionen gehören auch 25 Städte und Landkreise, deren Vervielfältiger über 22,5 und unter 25 liegen. Sieben dieser 25 Regionen stechen dabei mit besonders hohen künftigen Preissteigerungen von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr hervor. Der Landkreis Groß-Gerau sticht mit einem Plus von jährlichen 1,2 Prozent hervor.

Noch günstig und mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2023* zwischen 22,5 und 25 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 – 2035** größer als 0,5 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Frankenthal (Pfalz), kfSt; 23,6; 0,59%

2. Grafschaft Bentheim, Ldkr; 24,0; 0,50%

3. Germersheim, Ldkr; 24,4; 0,71%

4. Gifhorn, Ldkr; 24,4; 0,59%

5. Waldshut, Ldkr; 24,7; 0,98%

6. Groß-Gerau, Ldkr; 24,9; 1,20%

7. Landau in der Pfalz, kfSt; 24,9; 0,62%

Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

In den restlichen 18 Regionen der Spitzengruppe liegen die künftigen Preissteigerungen unter 0,5 Prozent jährlich bei moderaten Vervielfältigern über 22,5 und unter 25. Darunter finden sich die niedersächsischen Landkreise Verden, Rotenburg (Wümme) und Stade, die Hansestadt Bremen, die nordrhein-westfälischen Landkreise Heinsberg, Kleve, Soest und Rhein-Erft-Kreis sowie die Großstadt Dortmund, der saarländische Landkreis Saarlouis und die hessischen Landkreise Offenbach und Gießen. Baden-Württemberg ist mit den Landkreisen Tuttlingen, Göppingen und dem Enzkreis vertreten, Rheinland-Pfalz mit dem Landkreis Alzey-Worms. Die Liste wird vervollständigt durch den brandenburgischen Landkreis Barnim sowie Magdeburg, die Hauptstadt von Sachsen-Anhalt.

“Der Postbank Wohnatlas öffnet potenziellen Käufer*innen den Blick für Städte und Landkreise mit einer günstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem aktuell moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten”, sagt Beermann.

Vielversprechende Regionen mit leicht erhöhten Kaufpreisen

Kaufinteressierte, die bereit sind, für einen höheren erwarteten Wiederverkaufswert einen höheren Vervielfältiger zwischen 25 und 27,5 in Kauf nehmen, könnten in vier Landkreisen und vier Städten fündig werden. Für den Kreis Segeberg prognostiziert das HWWI ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,02 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 25,2 gegenübersteht. Ebenfalls relativ gute Bedingungen erwarten voraussichtlich Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Landkreisen Lörrach, Ludwigsburg und Biberach in Baden-Württemberg, der Stadt Jena in Thüringen, den kreisfreien Städten Mainz und Trier in Rheinland-Pfalz sowie Schwabach in Bayern.

Nicht günstig, aber mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2023* zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 – 2035** größer als 1 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Segeberg, Ldkr; 25,2; 1,02%

2. Lörrach, Ldkr; 25,5; 1,27%

3. Jena, Stadt; 25,8; 1,43%

4. Mainz, kfSt; 26,2; 1,17%

5. Schwabach, kfSt; 26,6; 1,32%

6. Trier, kfSt; 27,0; 1,15%

7. Ludwigsburg, Ldkr; 27,2; 1,08%

8. Biberach, Ldkr; 27,5; 1,15%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Insgesamt bieten 70 Regionen die für Investoren günstige Kombination von Vervielfältigern ab 25 bis unter 27,5 und prognostizierten um mehr als 0,5 Prozent steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den bereits genannten Regionen fallen darunter acht Landkreise mit einer prognostizierten realen Wertentwicklung zwischen 0,75 und 1 Prozent. Die schleswig-holsteinischen Landkreise Herzogtum-Lauenburg, Pinneberg und Stormarn kombinieren etwa einen Vervielfältiger von maximal 26,1 mit einem prognostizierten Kaufpreiswachstum zwischen 0,77 und 0,88 Prozent pro Jahr bis 2035. Auch die niedersächsischen Landkreise Wesermarsch, Cloppenburg und Emsland sowie die baden-württembergischen Landkreise Böblingen und Heilbronn erfüllen beide Kriterien.

Für weitere 17 Regionen berechnen die Fachleute jährliche Kaufpreissteigerungen zwischen 0,5 und 0,75 Prozent – vor allem der Ortenaukreis in Baden-Württemberg mit einem nur leicht erhöhten Vervielfältiger von 25,1 und einem Kaufpreiswachstum von 0,58 Prozent pro Jahr sticht hervor. Auch die Metropole Stuttgart mit einem Vervielfältiger von 27,4 und einem erwarteten Preisplus von 0,73 Prozent darunter.

Kaufinteressierte, für die ein noch höherer Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, können in weiteren 14 Regionen eine positive Preisentwicklung von mehr als 1 Prozent pro Jahr erwarten. Der höchste Wertzuwachs von 1,8 Prozent pro Jahr wird Wohnungsbesitzer*innen im Landkreis Lüneburg (Niedersachsen) mit einem Vervielfältiger von 28,1 in Aussicht gestellt.

Wohneigentum für Selbstnutzer*innen trotz leichter Wertverluste?

In 98 Regionen müssen Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen – daher ist dort große Vorsicht geboten.

Für Selbstnutzer*innen, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter*innen könnte jedoch ein Investment in 33 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielfältiger von weniger als 25 interessant sein. Sechs Gebiete stechen dabei mit Vervielfältigern von maximal 22,5 und nur geringen Preisrückgängen von -0,25 bis unter 0 Prozent besonders heraus. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, desto kürzer ist der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Miete rechnet. So bieten die Städte Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz und Neumünster in Schleswig-Holstein bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von -0,01 bzw. -0,03 Prozent pro Jahr niedrige Vervielfältiger von 20,2 bzw. 20,6. Auch die Großstädte Oberhausen und Mönchengladbach sowie die Landkreise Steinburg und Düren bieten günstige Vervielfältiger bei nur leicht negativer künftiger Preisentwicklung.

“Wer in diesen Regionen eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in langfristig günstiger leben. Selbstnutzer*innen profitieren bei einer Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste von mietfreiem Wohnen im Alter oder als Baustein in der Vorsorge”, sagt Beermann. “Jedoch können sich die jeweiligen Objekte in den Regionen stark in Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz unterscheiden – und sollten daher genau geprüft werden.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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