Archiv für die Kategorie: Immobilien

Noch gibt es wenige Unternehmen im Bau- und Immobilienbereich, die Künstliche Intelligenz umfassend einsetzen.

Beim Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE mit Hauptsitz in Stuttgart sieht das anders aus. So ist die auf Bau, Immobilien und Infrastruktur spezialisierte Firma mit 6.500 Mitarbeitenden weltweit eines von 30 Unternehmen in Deutschland, das von Microsoft als Testkunde für dessen KI-Werkzeug Copilot 365 ausgewählt wurde. Für jeden der in Deutschland verfügbaren Plätze hatten sich 100 Firmen beworben. Was KI und die virtuelle Fabrikplanung angeht, arbeitet Drees & Sommer auch mit dem Branchenführer Nvidia eng zusammen und kooperiert mit Start-ups wie aedifion und madaster. Doch das Stuttgarter Unternehmen geht noch einen Schritt weiter: Seit August 2024 befindet sich die hauseigene KI namens Dreso.AI in der Testphase. Raffaela Schneid, Leiterin des KI-Teams bei Drees & Sommer, berichtet über erste Ergebnisse aus der Testgruppe: “Wir sehen bei einigen automatisierten Prozessen sogar bis zu 90 Prozent Effizienzgewinn im Arbeitsalltag.”

Wer einmal in die Vergabe eines Bauprojekts eingebunden war, kennt den mühsamen Prozess nur zu gut. Die Ausschreibungen sind oft mehrere hundert Seiten lang und es dauert eine gefühlte Ewigkeit, um zu entscheiden, ob das Projekt für das Unternehmen geeignet ist oder nicht. Hier kommt KI ins Spiel und zeigt vielversprechende Ergebnisse: “Mit Dreso.AI haben wir zahlreiche dieser Akquisitionen analysiert – die von Anfang an guten Ergebnisse haben wir mit den Drees & Sommer Expert:innen der Testgruppe weiter optimiert, in keinem Fall lag die KI völlig daneben”, berichtet Schneid. Doch was macht die hauseigene KI so spannend und wo unterscheidet sie sich von herkömmlichen Systemen?

Wenn Dreso.AI für ganz Drees & Sommer live geht, ist es den Mitarbeitenden im Arbeitsalltag selbst überlassen, ob sie KI nutzen oder nicht. “Niemand muss mit KI arbeiten”, erklärt Schneid. “Die Nachfrage ist jedoch sehr groß. Unsere Testuser:innen geben uns wertvolles Feedback zur Verbesserung der Plattform und finden unzählige Anwendungen, die ihnen die Arbeit noch mehr erleichtern würden”, ergänzt sie. Dass nicht die Motivation der springende Punkt ist, an dem es noch scheitert, die KI für alle anzubieten, wurde in den Testläufen deutlich: “Vielmehr fehlt es an verfügbarer Rechenleistung und den zwingend notwendigen Datensätzen”, so die Expertin für Innovation. Ein Grund dafür: Künstliche Intelligenz steht bei den oft sehr spezifischen Einzelfällen im Bau- und Planungswesen noch in ihren Anfängen.

KI-Plattform für End-to-End-Prozesse

Um dem entgegenzuwirken, hat das Drees & Sommer Innovation Center in enger Zusammenarbeit mit der IT die Plattform Dreso.AI entwickelt. Das Innovation Center fungiert als Ideenschmiede und Begleiter für innovative Projekte sowie als Entwicklungslabor für strategische Zukunftsvisionen im Unternehmen. Es bildet das Fundament für Künstliche Intelligenz, wobei insbesondere der KI-Ideathon, organisiert vom Innovation Center, den entscheidenden Anstoß für Dreso.AI lieferte.

“Dreso.AI ist eine Cutting-Edge-Plattform. Das heißt, wir arbeiten bereits daran, ganze Prozesse End-to-End abzubilden, was sie von konkurrierenden Systemen abhebt, bei denen ausschließlich KI-Assistenten und -Agenten implementiert sind”, erklärt Schneid. Ein typisches Beispiel für so einen End-to-End-Prozess sei zum Beispiel die automatisierte Akquise von Bauprojekten: “Die KI analysiert zu Beginn Ausschreibungsunterlagen und erstellt darauf basierend Zusammenfassungen, gibt Handlungsempfehlungen und bereitet die Erstprüfung von NDAs und Präqualifikationsfragebögen vor. Schnittstellen in Drees & Sommer-Systeme sollen den Datentransfer optimieren und neue Datensätze für zukünftige KI-Anwendungen entstehen lassen. KI lebt von verlässlichen Datenquellen, die wir durch die Nutzung der eigenen Plattform nicht nur verbessern, sondern auch aufbauen.”

Auf der Plattform selbst gibt es verschiedene Use-Cases, die von Drees & Sommer Expert:innen mitentwickelt wurden. “Die Use-Cases gehen gezielt darauf ein, Routineaufgaben zu erleichtern oder sogar komplett zu übernehmen und dadurch Effizienzgewinne zu erzielen. Das schafft vor allem mehr Zeit, sich strategisch mit den Kundenbedürfnissen auseinanderzusetzen”, konkretisiert Raffaela Schneid.

Von Mitarbeitenden für Mitarbeitende

Dreso.AI stellt eine innovative interne Plattform dar, die speziell für die Mitarbeitenden des Unternehmens entwickelt wurde. Sie fördert den Austausch von Expertise und Wissen, das ausschließlich von den hauseigenen Fachleuten stammt. “Das gewährleistet nicht nur die Relevanz und Qualität des Wissens, sondern auch eine enge Verbindung zur spezifischen Unternehmenskultur und den Anforderungen der Bau- und Immobilienbranche”, sagt Patrick Theis, Partner bei Drees & Sommer und Leiter des Innovation Centers. Der Fokus dabei liegt vor allem auf Sicherheit und Privatsphäre, was durch die Implementierung höchster Cyber-Security-Standards in einer geschützten Umgebung gewährleistet wird: “In vielen Fällen haben wir es mit höchstvertraulichen Daten zu tun. Hier eine KI mit unzureichenden Sicherheitsstandards einzusetzen, wäre viel zu riskant – sowohl für uns als Unternehmen, als auch für unsere Kundinnen und Kunden”, so Theis. Die Plattform ermöglicht es den Mitarbeitenden somit, in einem geschützten Rahmen zu arbeiten und dabei innovative KI-gestützte Tools zu nutzen, die zeitraubende Routineaufgaben erleichtern.

Von 150 auf 900 Testuser:innen

Bevor das ausgeklügelte KI-System im Laufe des Jahres 2025 für alle Mitarbeitenden vollumfänglich verfügbar sein wird, wird intern ausgiebig getestet. In einem Softlaunch haben Fachexpert:innen aus dem Innovation Center und der IT das Tool in einem ersten Testlauf erfolgreich erprobt. “Anschließend haben wir Gruppen aus Testuser:innen festgelegt, die die Dreso.AI sozusagen als Probeversion frühzeitig nutzen können”, sagt Patrick Theis. Zunächst bestand eine solche Gruppe aus 150 Mitarbeitenden aus allen Bereichen – angefangen bei der Internen Kommunikation bis hin zur Bauplanung. “Erfreulicherweise haben wir schnell gemerkt, dass das Interesse groß ist und das Kontingent im November daraufhin auf knapp tausend Testuser:innen erhöht”, so Theis. Durch die Expertise und das Feedback der Test-User:innen wird Dreso.AI dann weiterentwickelt.

“KI ist längst kein Zukunftstrend mehr, den man annehmen kann oder nicht; vielmehr wird sie unsere Branche und Arbeitsweise in einer Art und Weise verändern, die wir uns heute noch gar nicht vorstellen können”, fasst Theis unterm Strich zusammen. Deshalb sei es wichtig, die Mitarbeitenden genau jetzt für die neue Technologie zu begeistern und zu sensibilisieren. Dass sich das lohnt, ist sich sowohl Patrick Theis als auch Raffaela Schneid mehr als sicher.

Verantwortlich für den Inhalt:

Drees & Sommer SE, Obere Waldplätze 13, 70569 Stuttgart, Tel: +49 711 1317-0, www.dreso.com

91% erwarten einen Anstieg bei der Vermietung von Spitzenbüros

Fast drei Viertel der Savills-Researcher aus aller Welt erwarten, dass sich die Investitionstätigkeit in ihren Märkten im Jahr 2025 verbessern wird und ein ähnlicher Anteil rechnet mit einer Erholung der Kapitalwerte.

Savills hat bereits prognostiziert, dass der weltweite Umsatz mit Immobilieninvestitionen 2025 um 27 % auf 952 Mrd. USD steigen und bis 2026 die Marke von 1 Billion USD überschreiten wird. In seiner jährlichen Umfrage unter seinen 33 Heads of Research kommt Savills zum Schluss, dass die Transaktionsaktivitäten in den nächsten 12 Monaten in allen Sektoren positiver ausfallen dürften.

Die Savills-Researcher zeigen sich hinsichtlich der Entwicklung bei Spitzenbüros sehr optimistisch: 81 % erwarten ein Mietwachstum in diesem Sektor, 91 % rechnen mit steigenden Vermietungsaktivitäten. Die Erwartungen für das Mietwachstum im Jahr 2025 sind in Saudi-Arabien, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Indien, Großbritannien und Spanien am höchsten. Savills ist auch für die B-Lagen-Büros positiver gestimmt: Nachdem die Neubewertung dieser Immobilien weitgehend abgeschlossen ist, werden diese Büros nach Ansicht des internationalen Immobilienberaters nun sehr wahrscheinlich Value-Add-Käufer und opportunistische Investoren anziehen. Auch wenn der Markt weiterhin schwierig bleiben wird, erwarten die Savills-Researcher für Büros in B-Lagen im Nahen Osten, in Indien, Japan, Südkorea, Dänemark und der Schweiz einen moderaten Anstieg der Mieten und des Flächenumsatzes.

Savills geht davon aus, dass Investoren weiterhin verstärkt auf „Beds and Sheds“ setzen werden, da diese durch fortlaufende strukturelle demografische und technologische Entwicklungen sowie durch die geoökonomische Fragmentierung unterstützt werden. Der Industrie- und Logistiksektor wurde in zahlreichen Märkten als einer der Top-Investitionsstrategien für 2025 identifiziert, während verschiedene Wohnsektoren in etablierten und liquiden Märkten ebenfalls zu den bevorzugten Anlageklassen gehören.

Savills zufolge ist im Jahr 2025 mit einer verbesserten Performance des Einzelhandelssektors zu rechnen, da das Verbrauchervertrauen gestärkt und ein Anstieg der Einzelhandelsumsätze prognostiziert wird. Mehr als zwei Drittel der Savills-Researcher erwarten ein Mietwachstum und eine höhere Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Dennoch wird davon ausgegangen, dass Investoren weiterhin selektiv vorgehen werden, da es sich um einen vergleichsweise vielfältigen und sich schnell verändernden Sektor handelt, was häufig diejenigen Investoren mit einem höheren Risiko-Rendite-Profil begünstigt.

In Bezug auf die Aktivität in verschiedenen Regionen erwartet Savills eine stärkere Erholung der Kapitalmarktaktivitäten in den Industrieländern, in denen sich die Flächenumsätze und Mieten stabilisiert haben, was durch die Zinsänderungen im laufenden Jahr weiter unterstützt werden dürfte. In Märkten wie Indien hingegen bleibt das positive Umfeld am Nutzermarkt ein wichtiger Faktor, welcher Investoren anzieht, die bereit und in der Lage sind, in diese relativ schnell wachsenden Märkte einzusteigen. Die positiven Aussichten von Savills gelten nicht für alle Märkte: In Hongkong und auf dem chinesischen Festland dürften strukturelle Wachstumsherausforderungen und Bedenken hinsichtlich eines Überangebots auch im Jahr 2025 sowohl die Vermietungs- als auch die Investitionstätigkeit beeinträchtigen.

Paul Tostevin, Leiter von Savills World Research, kommentiert: „Nach ein paar schwierigen Jahren wendet sich das Blatt. Die zyklischen Faktoren, die auf den Immobilienwerten und der Investitionstätigkeit lasten, lassen allmählich nach, und die sich abzeichnende Erholung der Immobilienkapitalmärkte dürfte 2025 an Fahrt gewinnen. Nach Ansicht unserer Experten in 33 Ländern wird die Wirtschaftsentwicklung auch 2025 in allen Immobilien-Subsektoren und -Regionen den größten Einfluss haben, gefolgt von den demografischen Entwicklungen, aufgrund der damit einhergehenden Auswirkungen auf die Art wie die Menschen leben und arbeiten, und letztlich auf den Immobilienbedarf. Umweltfaktoren sind das zweitwichtigste Thema für 2025, da die dringende Notwendigkeit der Dekarbonisierung von Immobilien anhält und die Auswirkungen des Klimawandels im Jahr 2024 immer sichtbarer geworden sind.“

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Mit 11,8 Milliarden Euro wird das beste Quartalsergebnis seit zwei Jahren erzielt

Mit dem stärksten Einzelquartal seit zwei Jahren hat der deutsche Investmentmarkt für Immobilien das Jahr 2024 beendet. Ein Transaktionsvolumen von 11,8 Milliarden Euro sorgte für ein Gesamtjahresergebnis von insgesamt 35,3 Milliarden Euro – was im Vergleich zum Vorjahr einem Zuwachs von 14 Prozent entspricht. Damit erfüllte der Markt die – wenn auch niedrigen – in ihn gesetzten Erwartungen. Dass das vierte Quartal rund ein Drittel zum Jahresergebnis beisteuerte, könnte als Hoffnungsschimmer für 2025 verstanden werden, wären da nicht zahlreiche geopolitische Unsicherheiten und Unwägbarkeiten, die auch das Jahr 2025 für Investoren herausfordernd machen.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader und Head of Capital Markets JLL Germany: „Mit dem anstehenden Regierungswechsel in den USA, der Bundestagswahl am 23. Februar und deren Folgen haben die Marktakteure noch zwei weitere Variablen für ihre Zukunftskalkulation bekommen. Zugleich hat der Markt in den vergangenen Jahren aber gelernt, mit Herausforderungen und Unsicherheiten umzugehen, wie das leichte Wachstum 2024 zeigt. Für das laufende Jahr kann jedoch nur eine risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken im aktuellen Umfeld erfolgversprechend sein. Unter dieser Voraussetzung erwarten wir für 2025 eine weitere moderate Belebung des Marktes. Das Plus dürfte sich auf 13 bis 19 Prozent belaufen, was einem Gesamtvolumen von 40 Milliarden bis 42 Milliarden Euro entsprechen würde.“

Für die Investmentmärkte bleibt die Zinsentwicklung bei allen politischen und konjunkturellen Unsicherheiten nach wie vor die stärkste Triebfeder. „Ein niedrigeres Zinsniveau stabilisiert nicht nur die Werte, es erleichtert auch die Aufnahme des für größere Investments benötigten Fremdkapitals. Eine weitere Zinssenkung kann auch der schwächelnden Konjunktur die notwendigen Impulse verleihen, ohne dass kurzfristig eine erneute Inflationsgefahr drohen würde. Und die Europäische Zentralbank wird voraussichtlich auch 2025 an der Zinsschraube drehen, derzeit deutet einiges auf ein Absinken des Einlagezinses auf um die zwei Prozent bis Ende 2025 hin. Das wären dann immerhin rund 125 Basispunkte weniger als der aktuelle Wert.“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Als „Vorbote“ eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Deutschen Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt. Nachdem der so gemessene Stimmungsindex bereits zum dritten Quartal signifikant gestiegen war, hat sich das Plus auch im letzten Quartal des Jahres verfestigt. „Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können“, sagt Scheunemann.

Living und Logistik mit jeweils stärkstem Quartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2022

Der Hauptfokus der Investoren lag 2024 auf dem Segment Living: Rund 30 Prozent (10,5 Milliarden Euro) des investierten Kapitals entfielen auf Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien. Allein im vierten Quartal wechselten Immobilien dieser Anlageklasse im Volumen von 3,9 Milliarden Euro den Besitzer. Damit war das vierte Quartal 2024 in diesem Segment das transaktionsstärkste Quartal seit Anfang 2022. „Damit verfestigt sich der über weite Strecken des vergangenen Jahres zu beobachtende Trend, dass dieses Segment den anderen Assetklassen im Zyklus vorausschreitet, auch in den Zahlen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie steigende Mieten führten zu einer positiven Entwicklung der Ertragslage, sehr guten Belegungsquoten und geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten“, analysiert Scheunemann.

Auch Logistikimmobilien konnten ihr Transaktionsergebnis von 2023 leicht verbessern und stabilisieren sich auf dem zweiten Platz mit einem Volumen von 7,9 Milliarden Euro (plus acht Prozent). Auch hier setzte das letzte Quartal ein Ausrufezeichen und trug mit mehr als 3,1 Milliarden Euro rund 40 Prozent des Jahresergebnisses bei. Und genau wie im Segment Living war in der jüngeren Vergangenheit nur das Auftaktquartal 2022 stärker.

Getreu dem Motto „Lebensmittel laufen immer“ stehen im Einzelhandelssektor nach wie vor Supermärkte und Fachmarktprodukte ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren. Diese Nutzungsart machte mit mehr als 2,1 Milliarden Euro knapp 40 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens dieser Assetklasse aus. Transformation und Repositionierung sind zwei Schlüsselbegriffe, die besonders für innerstädtische Warenhäuser und Shoppingcenter gelten. Die Toplagen erleben auch aufgrund des internationalen Städtetourismus eine Wiederbelebung, und bei Einkaufszentren versuchen die Eigentümer und Investoren, mit erlebnisorientierten Konzepten die strukturellen Herausforderungen anzugehen.

Für Büroimmobilien reicht es 2024 knapp hinter dem Einzelhandel zu Platz vier. Ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro – immerhin ein kleines Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr – bleibt nach wie vor ernüchternd und ist Spiegelbild einer Skepsis vieler Investoren gegenüber dieser Assetklasse. Das gilt insbesondere für großvolumige Objekte oder Portfolios jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke. Im gesamten Jahr konnten nur sieben Deals mit solch einer Volumengröße registriert werden. „Die wieder ansteigenden Belegungsquoten in den Büroetagen machen allerdings Hoffnung. Bei kleineren Transaktionen ist die Entwicklung schon jetzt positiver und mit Blick auf die gesamte Anzahl der deutschlandweiten Bürotransaktionen – plus 19 Prozent gegenüber 2023 – registrieren wir eine Belebung. Bei gut vermieteten und nachhaltig konzipierten kleineren Büroobjekten haben vor dem Hintergrund eines höheren Eigenkapitaleinsatzes und eines attraktiven Preises vor allem private Investoren und Family-Offices Einstiegsoptionen genutzt“, beobachtet Kortmann.

Portfolios gepusht durch Living und Logistik – Zunahme von größeren Transaktionen

Im Vergleich zu den Vorquartalen hat sich das Volumen an Portfoliotransaktionen in den letzten drei Monaten des Jahres 2024 deutlich erholt, was vornehmlich an der höheren Dynamik im Segment Living liegt. Im Gesamtjahr wurden Portfolioverkäufe im Volumen von knapp zwölf Milliarden Euro gezählt, ein Minus von nur noch einem Prozent im Vergleich zu 2023. Deutlich in die andere Richtung zeigen Einzeltransaktionen, die zwei Drittel zum gesamtdeutschen Volumen beitrugen, gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2023 von 23 Prozent.

Portfolios gehen oftmals mit größeren Volumina einher und erfordern somit komplexere Prüf- und Finanzierungsprozesse, die im aktuellen Marktumfeld nicht für alle Assetklassen gleich darstellbar sind. So erscheint es nicht verwunderlich, dass mit fast 80 Prozent der weitaus größte Teil aller gehandelten Portfolios von „den beiden Ls“ – Living und Logistik – abgedeckt wird. „Wenn Größe der Transaktion als Symbol für Zuversicht der Marktakteure definiert wird, darf man diesbezüglich für 2024 ein leicht positives Fazit ziehen: Insgesamt 74 Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke konnten 2024 registriert werden, ein deutlicher Anstieg gegenüber 2023, wo lediglich 51 solcher Deals verbucht wurden“, bilanziert Kortmann.

Anteil der sieben Hochburgen steigt – Berlin und München führen beim Transaktionsvolumen

Mit 16,8 Milliarden Euro wurden 2024 rund 39 Prozent mehr in Immobilien in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart investiert als im Vorjahr. Der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen stieg damit binnen Jahresfrist von 39 Prozent auf aktuell 48 Prozent. Vor allem Berlin profitierte von den zahlreichen Wohnimmobiliendeals und steigerte das Transaktionsvolumen um mehr als 50 Prozent auf 6,1 Milliarden Euro. Dahinter folgen mit deutlichem Abstand München mit knapp 3,2 Milliarden Euro sowie Hamburg mit 2,4 Milliarden Euro. Erst auf Platz vier findet sich Frankfurt am Main wieder. Immerhin reichten 1,8 Milliarden Euro noch zu einem Plus von 17 Prozent im Vergleich zu 2023. Ob und in welchem Umfang die Mainmetropole mit ihren Bürotürmen allerdings an die transaktionsstarken Jahre 2012 bis 2021 anknüpfen kann, muss abgewartet werden. Im Zehnjahresvergleich liegt das 2024er Ergebnis mit minus 77 Prozent zumindest sehr deutlich darunter. Die Diskussionen über Umnutzungen in andere Nutzungsarten dürften vor diesem Hintergrund sicherlich zunehmen.

Spitzenrenditen stabilisieren sich – bei Wohnimmobilien zeigt der Trend bereits wieder nach unten 

Die Spitzenrenditen für Immobilien haben sich im Jahresverlauf 2024 weitestgehend stabil gezeigt. In einzelnen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Die Assetklasse Living war die erste, in der bereits zur Jahresmitte um zehn Basispunkte sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Zum Jahresende hat die durchschnittliche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg nochmals leicht nachgegeben und liegt nun bei 3,56 Prozent.

Es folgte das Segment Logistik-Industrie mit einer Absenkung auf 4,3 Prozent. Beide Assetklassen weisen zum Jahresende damit eine niedrigere Spitzenrendite auf als vor Jahresfrist. Der Einzelhandelsbereich war durch große Stabilität gekennzeichnet, bei Fachmarktzentren (4,6 Prozent) blieben die Spitzenrenditen übers Jahr ebenso unverändert wie im Retail-Highstreet-Segment (3,5 Prozent). Nur bei Shoppingcentern kam es im Herbst zu einem Anstieg der Spitzenrendite auf 5,9 Prozent. Ein Wert, der auch zum Jahresende Bestand hat.

Stabil war auch die Entwicklung bei Büroimmobilien, zumindest nach dem letzten kleinen Anstieg der Werte im ersten Quartal in fünf der sieben Metropolen. Auch für das gerade abgelaufene vierte Quartal hat sich keine Veränderung ergeben. München bleibt damit – gemessen an der Spitzenrendite – der teuerste deutsche Bürostandort vor Berlin.

„Für das aktuelle Jahr könnte dann aber Druck auf die Renditen entstehen. Deutlich verbesserte Finanzierungsbedingungen – der Fünfjahres-Euro-Swap liegt derzeit rund 40 Basispunkte unter dem Wert von vor einem Jahr – dürften dafür sorgen, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen insbesondere im Bereich Living, Logistik-Industrie und in den lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien in der Tendenz nach unten zeigen werden, vor allem dann, wenn die Zentralbank noch intensiver an der Zinsschraube drehen wird“, meint Scheunemann.

Das Fundament und die Basis der Investmentmärkte bilden allerdings die Vermietungsmärkte. Deren Entwicklung gilt 2025 besondere Aufmerksamkeit, gerade wenn der Hauptertrag einer Investition aus der Mietentwicklung kommen soll. Positive Mietprognosen sieht JLL im Bürosektor für alle sieben Städte. Gepaart mit einer leichten Renditekompression in München und Berlin würden die Kapitalwerte in den sieben größten Immobilienmärkten 2025 im Schnitt um knapp vier Prozent steigen. „Die Erholung bleibt zwar insgesamt zäh, dennoch sollte 2025 ein sehr günstiger Zeitpunkt sein, um in gut positionierte und nachhaltige Immobilien zu investieren und vom Aufwärtspotential des beginnenden neuen Zyklus zu profitieren“, sagt Scheunemann.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,8 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 111.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Ein immowelt Vergleich der aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen mit ihrem bisherigen Höchststand im Juni 2022 zeigt:

Eigentumswohnungen in Deutschland derzeit durchschnittlich 9 Prozent günstiger als vor zweieinhalb Jahren – trotz zuletzt wieder anziehender Preise

Großstädte: In München zahlen Käufer 13 Prozent weniger als am Höhepunkt des Immobilienbooms; spürbar niedrigere Preise auch in Frankfurt (-11 Prozent) und Hamburg (-10 Prozent)

Stärkste Rückgänge im Vergleich zum Höchststand in Kiel (-18 Prozent), Göttingen und Fürth (je -17 Prozent)

Nach rund eineinhalb Jahren Flaute sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr vielerorts wieder gestiegen. Wer derzeit eine Wohnung kaufen will, zahlt allerdings immer noch deutlich weniger als zur Hochphase des Immobilienbooms: Im deutschlandweiten Durchschnitt kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) aktuell 9 Prozent weniger als im Juni 2022, dem bisherigen bundesweitem Preis-Höhepunkt. In den Großstädten liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sogar bis zu 18 Prozent niedriger als vor zweieinhalb Jahren. Das zeigt eine Studie von immowelt, in der die aktuellen durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in 81 deutschen Großstädten mit dem jeweiligen Preisniveau am Höhepunkt des Immobilienbooms verglichen wurden.

“Der bisherige Preisgipfel am deutschen Immobilienmarkt wurde im Sommer 2022 erreicht, bevor das erhöhte Zinsniveau für einen jähen Einbruch gesorgt hat”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “In den meisten deutschen Großstädten liegen die Preise von Bestandswohnungen auch heute noch deutlich unter dem damaligen Höchststand. Allerdings ziehen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und folglich die Preise dank gesunkener Zinsen inzwischen wieder an. Wer noch von den Preisrückgängen der Jahre 2022 und 2023 profitieren will, sollte den Wohnungskauf somit nicht allzu lange aufschieben.”

Spürbar niedrigere Preise in München und Frankfurt

In den teuren Metropolen liegen die Preise weiterhin deutlich unter dem Niveau am Höhepunkt des Immobilienbooms. So wird eine Wohnung aus den 1990er-Jahren in München derzeit für durchschnittlich 8.188 Euro pro Quadratmeter angeboten. Im Juni 2022 waren es dagegen noch 9.390 Euro – ein Preisunterschied von 13 Prozent. Zwar haben die Münchner Immobilienpreise im vergangenen Jahr wieder zugelegt, die Preisrückgänge der Vorjahre wurden dadurch jedoch nicht ausgeglichen.

Ein ähnliches Bild zeigt sich in Frankfurt am Main: Trotz zuletzt wieder anziehender Preise kosten Bestandswohnungen derzeit im Schnitt 11 Prozent weniger als vor zweieinhalb Jahren. Während der mittlere Quadratmeterpreis in der Mainmetropole im Juni 2022 noch bei 6.257 Euro lag, müssen Käufer aktuell mit 5.560 Euro rechnen.

Etwas höher fällt das Preisniveau in Hamburg aus, wo eine 90er-Jahre Wohnung durchschnittlich 5.913 Euro pro Quadratmeter kostet. Damit ist der Wohnungskauf in der Hansestadt jedoch immer noch 10 Prozent günstiger als am Höhepunkt des Immobilienbooms.

In Berlin ist die Ersparnis gegenüber dem Höchststand etwas geringer: Im Juni 2022 lag der mittlere Angebotspreis bei 5.162 Euro, derzeit sind es 4.841 Euro. Das entspricht einem Preisunterschied von 6 Prozent. Berliner Eigentumswohnungen blieben auch nach dem Zinsschock gefragt, sodass Verkäufer tendenziell geringere Preiskorrekturen vornehmen mussten. Im Vergleich zu anderen Metropolen fielen die Preisrückgänge in der Hauptstadt daher weniger dramatisch aus. Ohnehin befinden sich die Berliner Immobilienpreise für eine europäische Hauptstadt dieser Größe nach wie vor auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Viele Kaufinteressenten rechnen daher in Zukunft mit weiteren spürbaren Preissteigerungen und scheinen folglich bereit, die aktuellen Preisvorstellungen zu akzeptieren.

Wohneigentum bis zu 18 Prozent günstiger als am Preisgipfel

Wesentlich größer fällt die prozentuale Ersparnis im Vergleich zum Höchststand in einigen kleineren Großstädten aus. In Kiel kostete eine Bestandswohnung im Juni 2022 durchschnittlich 4.182 Euro pro Quadratmeter. Aktuell müssen Käufer in der Hauptstadt Schleswig-Holsteins mit 3.427 Euro rechnen – das sind 18 Prozent weniger. In Göttingen lag der mittlere Quadratmeterpreis vor zweieinhalb Jahren noch bei 3.543 Euro. Im Moment kostet eine Bestandswohnung 2.927 Euro pro Quadratmeter, was einem Preisunterschied von 17 Prozent entspricht. Dieselbe prozentuale Ersparnis bietet sich Käufern in Fürth, wo sich das durchschnittliche Preisniveau von 4.230 Euro auf 3.520 Euro reduziert hat.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 81 deutschen Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.06.2022 sowie dem 01.01.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

immowelt baut seine Proptech-Expertise mit einer Mehrheitsbeteiligung an den erfolgreichen und schnell wachsenden Portalen Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com aus

Strategische Synergien erweitern das Service-Angebot von immowelt speziell für Vermieter, die nun auf neue Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung zugreifen können

Das Management-Team von Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com wird auch in Zukunft das Wachstum vorantreiben

Gemeinsam mit dem Management-Team von immowelt wird eine gezielte Verzahnung mit den immowelt-Angeboten angestrebt

immowelt, eines der erfolgreichsten Immobilienportale Deutschlands, erwirbt eine Anteilsmehrheit an den Portalen Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com. Mit der strategischen Akquisition der beiden erfolgreichen und schnell wachsenden Portale baut immowelt, das Teil der internationalen AVIV Group ist, gezielt sein digitales Service-Portfolio rund um die Vermarktung und Verwaltung von Immobilien aus. Die Portale Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com sind Angebote der DIMBEG GmbH und helfen Eigentümern von vermieteten Immobilien dank zertifizierter Gutachten die steuerliche Abschreibung ihrer Immobilien zu erhöhen und damit den Cashflow zu verbessern. Die Portale greifen auf jahrzehntelange Erfahrung in der Immobilienbewertung zurück und betreuen ihre Auftraggeber bis zur endgültigen Anerkennung der Steuervorteile. Insbesondere Nutzungsdauer.com genießt bereits heute enormes Vertrauen bei Vermietern und Steuerberatern und ist einer der führenden Anbieter von Gutachten zur Restnutzungsdauer.

“Das Geschäftsmodell von Nutzungsdauer.com hat uns mit seinem rasanten Wachstum in den letzten Jahren nachhaltig beeindruckt”, sagt Piet Derriks, Geschäftsführer von immowelt. “Gemeinsam können wir den Erfolg unserer beiden Unternehmen nun weiter vorantreiben, indem wir Immobilienkäufern und Vermietern die Dienstleistungen von Nutzungsdauer.com auf unseren Portalen anbieten. Der Mehrwert liegt dabei klar auf der Hand: Sie erhalten Zugang zu professionellen Bewertungsdiensten, die nicht nur den Wert ihrer Immobilie absichern, sondern auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für sie optimieren.”

“Die innovativen Services von Nutzungdauer.com passen perfekt in die Vision von immowelt”, ergänzt Ait Voncke, CEO der AVIV Group. “AVIV treibt die Digitalisierung des Immobilienmarktes weiter voran. Mit unseren digitalen Lösungen helfen wir, den Kauf, den Verkauf, die Vermietung und die Verwaltung von Immobilien für Makler, Vermieter, Mieter und Käufer zu erleichtern.”

“Mit immowelt haben wir den idealen Partner gefunden, um unser Wachstum gezielt voranzutreiben”, sagt Kai Westermann, Geschäftsführer der DIMBEG GmbH. “Tausende Vermieter nutzen bereits jetzt die Dienstleistungen und Portale von immowelt für ihre Mietobjekte. Mit einem Partner wie immowelt an unserer Seite werden wir unser künftiges Wachstum noch weiter ausbauen und dabei den Mehrwert für Eigentümer durch professionelle, deutschlandweite Immobilienbewertungen weiter steigern können.”

Die Dienstleistungen von Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com werden in den kommenden Wochen an strategischen Stellen den Nutzern der Portale immowelt.de und immonet.de zugänglich gemacht. Das Management-Team von Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com wird mit allen Mitarbeitern das starke Wachstum der letzten Jahre fortführen und ausbauen. Kai Westermann bleibt Geschäftsführer der DIMBEG GmbH.

Über Nutzungsdauer.com

Nutzungsdauer.com wurde 2017 ins Leben gerufen und später in die 2021 gegründete DIMBEG GmbH integriert. Der Anbieter ist spezialisiert auf die Erstellung von Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien. Zertifizierte Gutachter ermitteln in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen die Restnutzungsdauer von Immobilien und verhelfen damit Vermietern, ihre Steuerersparnis und damit ihren Cashflow nachhaltig zu steigern. Seit 2017 wurden bereits über 50.000 Gebäude bewertet.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Der Europace Hauspreisindex (EPX) verzeichnet im Dezember leicht steigende Immobilienpreise in allen Segmenten. Am stärksten erhöhen sich die Preise im Segment bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser.

Im Dezember zeigen die Preise für Eigentumswohnungen einen Anstieg um 0,38 Prozent und der Index erhöht sich auf 214,16 Punkte. Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise um 5,86 Prozent.

Im Dezember wachsen die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 0,52 Prozent im Vergleich mit den anderen Segmenten am stärksten. Der Hauspreisindex erreicht 198,70 Punkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate zogen die Preise um 4,30 Prozent an.

Das Segment neue Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnet im Dezember einen leichten Zuwachs von 0,25 Prozent, womit der Hauspreisindex 236,91 Punkte erreicht. Im Vorjahreszeitraum nahmen die Preise um 1,28 Prozent zu.

Der Gesamtindex nimmt kontinuierlich zu: Im Dezember erlangte dieser ein Plus von 0,38 Prozent und eine Erhöhung auf 216,59 Indexpunkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate stiegen die Preise um 3,68 Prozent.

„Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich in 2024 deutlich stabilisiert. Über alle Segmente hinweg sahen wir über den Europace Hauspreisindex einen moderaten Preisanstieg – besonders in den Metropolen sind die Preise nach oben geschnellt, während ländliche Gebiete eine ruhigere Entwicklung zeigten. Für 2025 rechnen wir mit weiter steigenden Kaufpreisen”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Auch die exklusive Vorabauswertung der VALUE AG zum vierten Quartal 2024 zeigen in Richtung Wachstum.

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen liegen mit bundesweit 0,2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal wieder im Plus. Auf Jahressicht zeigt sich wieder ein positives Vorzeichen (+0,1 Prozent). In den Top-7 Märkten lagen die Wachstumsraten auf Jahressicht im Schnitt bei 0,4 Prozent. In München stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen um 2 Prozent am stärksten. Auch in Köln (+1,9 Prozent) und in Frankfurt am Main (+1 Prozent) gab es einen vergleichsweise deutlichen Anstieg, während die Preise in Berlin mit 0,6 Prozent moderat gestiegen sind. In Hamburg (-0,1 Prozent) und Düsseldorf (-0,2 Prozent) stagnierten die Preise, während in Stuttgart noch ein Minus von 2,2 Prozent zu Buche geschlagen hat.

Der Eigenheimmarkt entwickelt sich tendenziell seitwärts, erfordert aber eine differenzierte Betrachtung: Die Angebotspreise für gebrauchte Einfamilienhäuser gingen im vierten Quartal insgesamt leicht zurück (-0,5 Prozent). Bestandsbauten bis zur Energieeffizienzklasse D wurden im abgelaufenen Quartal 0,4 Prozent teurer angeboten als im Vorquartal. Auf Jahressicht kommen solche Eigenheime auf ein Plus von rund 2 Prozent. Die Angebotspreise für Häuser mit einer schlechteren Effizienzklasse (E-H) sanken hingegen um -0,1 Prozent zum Vorquartal und um -1,5 Prozent zum Vorjahresquartal. Da die ineffizienten Immobilien auch seltener bzw. langsamer zur Transaktion gelangen, ist die Gesamtbetrachtung der Preisentwicklung dahingehend verzerrt.

Der Mietmarkt zog im vierten Quartal wieder einmal stark an. Die öffentlich inserierten Neuvertragsmieten lagen im Vergleich zum Vorquartal 2,8 Prozent im Plus. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich damit ein Plus von 5,2 Prozent, in den Metropolen teils deutlich darüber, wie z.B. in Düsseldorf (+7,2 Prozent), in Berlin (+7,1 Prozent) oder in Frankfurt (+6,7 Prozent).

„Das neue Jahr beginnt mit den alten Herausforderungen für den Wohnimmobilienmarkt“ fasst Sebastian Hein, Director bei der Value AG die aktuellen Marktdaten zusammen. „Die ohnehin angespannte Lage am Mietmarkt verschärft sich zusehends und daher ziehen auch die Kaufmärkte wieder vermehrt an, besonders in den Großstädten. Aussicht auf eine Besserung der Angebotssituation besteht nicht, die Knappheit wird im Gegenteil weiter ansteigen, mit entsprechenden Wachstumsimpulsen auf Kaufpreise und Mieten“, führt er fort. „Sofern die Konjunktur nicht abrauscht, dürfte der Wohnimmobilienmarkt 2025 daher deutlich an Dynamik zulegen“, ergänzt Hein. „Gleichzeitig werden die regulatorischen Anforderungen im Hinblick auf ESG-Themen nun zunehmend auch für Käufer und Verkäufer spürbar. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen, Sanierungsthemen werden immer relevanter“, fügt er hinzu.

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ImmoScout24 unterstützt Housing First-Organisationen mit neuer Kampagne

Mehr als 530.000 Menschen in Deutschland sind obdach- oder wohnungslos.

Mit Home Street Home verbindet ImmoScout24 Vermietende mit Housing First Organisationen – unterstützt vom Bundesverband Housing First e. V.

Mehr als 530.000 Menschen gelten in Deutschland derzeit als obdach- oder wohnungslos. Dabei bedeutet “obdachlos” das Fehlen jeglicher festen Unterkunft, etwa wenn Betroffene auf der Straße leben, während “wohnungslos” zusätzlich Personen einschließt, die keinen eigenen Wohnraum haben und beispielsweise bei Bekannten oder in Notunterkünften leben. Diese Problematik wird durch den seit Jahren rückläufigen Bestand an Sozialwohnungen verschärft.

Um diesem Missstand zu begegnen, startet ImmoScout24 eine neue Kampagne, die den Housing-First-Ansatz in den Fokus rückt. Zum Jahresauftakt sollen rund 200 großflächige Plakate in den Innenstädten von Berlin und Köln, Vermietende dafür gewinnen, ihre Wohnungen gezielt auch an obdachlose Menschen zu vergeben. Die Kampagne baut auf der bereits seit 2021 bestehenden Initiative HOME STREET HOME auf, mit der sich ImmoScout24 aktiv im Kampf gegen Obdachlosigkeit engagiert.

Housing First setzt darauf, zuerst festen Wohnraum zur Verfügung zu stellen und anschließend weitere Unterstützungsangebote anzubieten, um so langfristig die Lebenssituation von Betroffenen zu stabilisieren. Dieser Ansatz hat sich in vielen Ländern als erfolgreicher erwiesen als andere Wohnkonzepte: Nach Angaben des Bundesverbandes Housing First e.V. finden rund 90 Prozent der obdachlos gewordenen Menschen mithilfe einer eigenen Wohnung zurück in ein selbstbestimmtes Leben und ein stabiles Mietverhältnis.

“Pro Jahr gehen rund 40.000 Sozialwohnungen verloren, da bestehende Sozialbindungen auslaufen. Besonders in den angespannten Mietmärkten der Großstädte haben es die über 500.000 wohnungslosen Menschen in Deutschland zunehmend schwer, eine dauerhafte Unterkunft zu finden. ImmoScout24 möchte hier helfen. Mit der Unterstützung des Housing-First-Modells wollen wir den Zugang zu regulärem Wohnraum für wohnungslose Menschen erleichtern und nachhaltige Lösungen fördern”, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Mit Home Street Home Inserate einfach an Housing First Organisationen übermitteln

Mit der Initiative Home Street Home können Vermietende von Wohnungen, die den Förderkriterien des Sozialamtes oder Jobcenters entsprechen (1 Zimmer, max. 50 Quadratmeter, moderate Miete bis ca. 600 Euro warm) auf ImmoScout24 schnell und einfach im Inserat kennzeichnen, dass sie offen für eine Vermietung an obdachlose Menschen sind. Mitarbeitende von Housing First Organisationen nehmen dann im Namen ihrer Klient:innen Kontakt auf und bewerben sich parallel zu allen anderen Interessierten. Die Entscheidung über die Vermietung liegt weiterhin ausschließlich auf der Anbieter-Seite. Die Miete zahlt das Sozialamt. Mit der neuen Kampagne will ImmoScout24 mehr Menschen dazu bewegen, diese Möglichkeit zu nutzen.

Bundesverband Housing First unterstützt die Kampagne von ImmoScout24

Der Bundesverband Housing First unterstützt die Kampagne von ImmoScout24 und klärt auf. “Es gibt viele Berührungsängste bei Vermietenden. Uns ist daher wichtig, die Vorteile eines stabilen Mietverhältnisses deutlich zu machen. Vermietende werden nicht allein gelassen, denn Sozialarbeiter:innen begleiten unsere Klient:innen auf unbegrenzte Zeit und sorgen dafür, dass die Kommunikation mit Ämtern und Vermietenden sauber läuft”, sagt Sebastian Böwe vom Bundesverband Housing First e.V.

Weiterführende Links

Über die Kampagne Home Street Home: https://homestreethome.immobilienscout24.de

Housing First erklärt für Vermietende: https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/was-ist-housing-first.html

Bundesverband Housing First e.V.: https://bundesverband-housingfirst.de/

Über ImmoScout24

ImmoScout24 ist die führende Online-Plattform für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Seit 25 Jahren revolutioniert ImmoScout24 den Immobilienmarkt. Jeden Monat suchen rund 19 Millionen Nutzer:innen auf unserem Online-Marktplatz oder in unserer App ein neues Zuhause oder die passende Gewerbefläche. Deshalb kennen rund 90 Prozent der Zielgruppe ImmoScout24. Mit seinen digitalen Lösungen schafft der Online-Marktplatz Orientierung und bringt Eigentümer:innen, Makler:innen und Immobiliensuchende erfolgreich zusammen. ImmoScout24 arbeitet an dem Ziel, Transaktionen rund um die Immobilie digital abzuwickeln und dadurch komplexe Entscheidungen für seine Nutzer:innen einfacher zu machen. Seit 2012 ist ImmoScout24 auch auf dem österreichischen Wohn- und Gewerbemarkt aktiv und erreicht monatlich rund 3 Millionen Suchende.

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Das sind die Ergebnisse der 16. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2024:

Markt stabilisierte sich 2024: Angebotspreise für Wohnungen stiegen um 2,8 Prozent, für Einfamilienhäuser um 3,1 Prozent

In 12 der 15 größten deutschen Städte haben sich die Preise für Wohnungen 2024 wieder erhöht – in der Spitze um 7,6 Prozent

Ausblick für 2025: Rahmenbedingungen deuten auf weiteres moderates Preiswachstum hin

Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre kehrte der deutsche Immobilienmarkt 2024 allmählich zur Stabilität zurück. Der Zinsschock von 2022 und die Preisanpassungen im Jahr 2023 scheinen überwunden. Im vergangenen Jahr verzeichnete der Markt wieder eine positive Preisentwicklung. Deutschlandweit stiegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 2,9 Prozent. Besonders Einfamilienhäuser erlebten ein leichtes Comeback mit einem Anstieg der Angebotspreise von 3,1 Prozent, während Wohnungen um 2,8 Prozent zulegten. Das zeigt die 16. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern verändert haben.

“Nach 2 turbulenten Jahren stellte sich 2024 eine spürbare Stabilisierung des Immobilienmarktes ein”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “Die Gründe dafür sind vielfältig: Die Inflation in der Eurozone hat sich wieder beruhigt und die Bauzinsen sind 2024 leicht gesunken. Gepaart mit steigenden Mieten und fehlendem Neubauangebot sorgt dies für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum. In der Folge sind die Angebotspreise für Immobilien wieder moderat gestiegen.”

Großstädte im Fokus: Nachfrage treibt Preise

Insbesondere in den urbanen Zentren kehrte 2024 der Optimismus zurück. In 12 der 15 größten deutschen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern stiegen die Preise für Bestandswohnungen – in der Spitze um bis zu 7,6 Prozent im Jahresverlauf. Diese Entwicklung zeigt, dass die Nachfrage nach städtischem Wohnraum trotz gestiegener Finanzierungskosten ungebrochen ist. In München, der teuersten Großstadt des Landes, erhöhten sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen im 4. Quartal abermals um 2,1 Prozent auf derzeit 8.188 Euro pro Quadratmeter. Damit hat die Isarmetropole im abgelaufenen Jahr nach einem Anstieg von insgesamt 6,5 Prozent die Marke von 8.000 Euro wieder übersprungen. In Hamburg steht nach einem Anstieg von 0,9 Prozent im letzten Quartal 2024 der Quadratmeterpreis bei 5.913 Euro – das entspricht einer Steigerung von 4,2 Prozent im Jahresverlauf.

Die drittteuerste Stadt der Untersuchung ist Frankfurt am Main: In der Bankenstadt stieg das Preisniveau zuletzt auf 5.560 Euro pro Quadratmeter, sodass sich im Jahresvergleich ein Zuwachs von 5,9 Prozent ergibt.

Berlin ist derzeit noch ein kleiner Sonderfall: Eigentumswohnungen werden im Mittel für 4.841 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das ist mit -0,1 Prozent minimal weniger als noch vor einem Jahr. Allein im 4. Quartal sind die Preise in der Bundeshauptstadt aber bereits um 0,8 Prozent gestiegen, was ebenfalls auf eine Marktbelebung hindeutet. Setzt sich dieser Trend 2025 fort, ist davon auszugehen, dass sich die Preisentwicklung für Wohneigentum in Berlin wieder dauerhaft ins Positive dreht.

Ausblick 2025: Stabilisierung und moderates Wachstum erwartet

Die Bauzinsen, die 2024 mit einem Rückgang auf etwa 3,5 Prozent für 10-jährige Darlehen den Markt belebten, dürften 2025 aller Voraussicht nach weiter sinken und im Mittel zwischen 3,0 und 3,5 Prozent rangieren. Diese verbesserten Finanzierungskonditionen, gepaart mit einer anhaltend geringen Neubautätigkeit, sorgen voraussichtlich für eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Immobilienpreisen. Sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen oder geopolitischen Ereignisse eintreten, dürfte 2025 von weiter leicht steigenden Angebotspreisen für Wohneigentum geprägt sein.

Daten für alle 15 Großstädte sowie weiterführende Analysen finden Sie im immowelt Preiskompass. Die 16. Ausgabe steht hier zum Download zur Verfügung.

Berechnungsgrundlage:

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen immowelt Preiskompass.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Investmentmarkt legt um zehn Prozent und Bürovermietungsmarkt um sechs Prozent zu

Der deutsche Immobilienmarkt wird das Jahr 2024 voraussichtlich mit jeweils einem leichten Plus im Investment- und Bürovermietungsmarkt abschließen. Deutschlandweit und Assetklassen übergreifend rechnet JLL mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro – was ein Anstieg von knapp zehn Prozent im Vergleich zu 2023 bedeutet. Für das kommende Jahr 2025 könnte sich der Anstieg dann auf 14 bis 20 Prozent belaufen, was einem Gesamtvolumen von 40 bis 42 Milliarden Euro entsprechen würde. Auf dem Bürovermietungsmarkt wird derweil bis Jahresende ein Anstieg des Flächenumsatzes um etwa sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwartet.

Trotz des Zuwachses bleibt die Bilanz ernüchternd. Denn nach dem aus immobilienwirtschaftlicher Sicht äußerst schwachen Jahr 2023 war 2024 mit viel Zuversicht gestartet. Und tatsächlich lässt sich konstatieren, dass das Jahr zwar zunächst mit positiven Erwartungen begann, da vor allem in den ersten Wochen und Monaten eine durchaus spürbare Belebung der Nachfrage insbesondere an den Vermietungsmärkten zu verzeichnen war. „Dieses positive Element trübte sich im Verlauf des Jahres mit zunehmender Verschlechterung der realwirtschaftlichen Rahmenbedingungen allerdings wieder ein. In der Folge wurden anvisierte oder angeschobene Umzugs- und Expansionspläne der Unternehmen aufgegeben oder verschoben. Letztendlich galten diese Trends für alle Assetklassen in den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel“, beobachtet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Dass die Vermietungsmärkte am Tropf der Konjunktur hängen, ist keine neue Erkenntnis.  Jedoch ist zu beobachten, dass im aktuellen Zyklus die Unternehmen besonders sensibel auf geopolitische oder wirtschaftliche Effekte und Ereignisse reagieren. Weder von der Politik noch von den Unternehmen selbst kamen positive Impulse, sodass das Bruttoinlandsprodukt für 2024 im Verlauf des Jahres von 0,3 Prozent im Januar auf minus 0,1 Prozent im November zwar nur marginal sank, im Ergebnis bleibt aber festzuhalten, dass die deutsche Wirtschaft stagniert.

Ausblick 2025: Politische und wirtschaftliche Risiken werfen ihre Schatten voraus

Für 2025 sieht es aktuell nicht viel besser aus. Auch hier wurden die Prognosen im Jahresverlauf immer weiter nach unten korrigiert, von noch 1,2 Prozent im Januar auf aktuell nur noch 0,6 Prozent. Neben den deutschlandspezifischen hausgemachten und strukturell bedingten Themen legen sich zwei übergeordnete Risiken wie dichter Nebel auf die Unternehmens- und damit auch auf die Immobilienlandschaft. „Zum einen muss abgewartet werden, in welchem Umfang und Ausmaß sich die angedrohten Zölle und Handelsbarrieren in der Realität zeigen und sich eine noch stärkere America-First-Handelspolitik mittelfristig auf die deutsche Wirtschaft auswirken wird. Die Dimensionen sind zurzeit noch nicht abzusehen, positiv ist aber immerhin anzumerken, dass diesbezüglich noch keine Panik in den Chefetagen deutscher Unternehmen zu bemerken ist“, analysiert Scheunemann. Vielleicht habe dazu auch das dritte Jahresquartal beigetragen, welches immerhin mit einem leicht positiven Wachstum überraschte.

Zum zweiten bleiben geopolitische Unsicherheiten für viele Investoren das wichtigste Thema. Die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten haben sich weiter verschärft. All diese Unwägbarkeiten gilt es abzuwägen und in eine Investitionsstrategie zu gießen. Eine solche risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken kann trotzdem erfolgsversprechend sein.

Im Übergang zum neuen Jahr sind Unternehmen als auch Investoren mit der Herausforderung konfrontiert, die Risiken der jüngeren Vergangenheit im Blick zu behalten, gleichzeitig sich aber so zu positionieren, um vom Aufschwung eines neuen Zyklus zu profitieren.

Als Extrakt aus dieser Gemengelage sieht Scheunemann für 2025 vier wesentliche Trends:

1. Ein moderat steigendes globales und europäisches Wirtschaftswachstum, im Wesentlichen unterstützt durch ein sinkendes Zinsniveau.

2. Eine Wiederbelebung des Kapitalwertwachstums von Büroimmobilien, getrieben durch Mieten.

3. Es wird in allen Bereichen interessante Einstiegsmöglichkeiten für Investoren geben und die Transaktionsaktivität erhöht sich deutlich.

4. Das Interesse an alternativen Investments und Nischen-Immobilienarten (z.B. Life Science, Studentenwohnen, Rechenzentren) wird weiter steigen.

Für die Investmentmärkte bleibt die Zinsentwicklung bei allen politischen und konjunkturellen Unsicherheiten nach wie vor die stärkste Triebfeder. Und die Europäische Zentralbank wird voraussichtlich auch 2025 an der Zinsschraube drehen, derzeit deutet vieles auf ein Absinken des Einlagezinses auf um die zwei Prozent bis Ende 2025 hin. Das wären dann immerhin rund 125 Basispunkte weniger als aktuell. Als „Vorbote“ eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt. Nachdem der Stimmungsindex zum dritten Quartal signifikant gestiegen ist, hat sich das Plus im vergangenen Quartal verfestigt. Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld, sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können.

Allerdings muss nach wie vor zwischen den Assetklassen unterschieden werden: „Bei Büro ist es insgesamt noch sehr verhalten, auch wenn wir etwas Belebung bemerken, was den Anstoß möglicher Verkaufsprozesse anbelangt. Logistikimmobilien werden nach wie vor stark nachgefragt – hier erwarten wir insbesondere eine Zunahme bei Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Im Einzelhandelsbereich sind wie zuvor insbesondere die Fachmarktprodukte mit Lebensmittelanker gefragt. Für 2024 werden sich die oben skizzierten positiven Signale nicht mehr in der Statistik niederschlagen“, erklärt Scheunemann.

Assetklassen: Living zieht 2024 die meisten Investitionen an

Der Hauptfokus der Investoren liegt 2024 auf dem Living-Segment, fast 30 Prozent des investierten Kapitals dürften auf Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien entfallen sein. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und steigende Mieten führten zu einer positiven Entwicklung der Ertragslage, sehr guten Belegungsquoten und geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten. Im Jahr 2025 wird die Wohnungsnot – also bezahlbares Wohnen und Wohnungsneubau – das bestimmende Thema auf dem Wohnungsmarkt aus realwirtschaftlicher Sicht sein.

„Nicht zuletzt durch die vorgezogene Bundestagswahl werden diese Themen in der öffentlichen Diskussion deutlich an Bedeutung gewinnen. Vor allem Letztere bringt wieder große Unsicherheit über die Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt und zwei Punkte dürften aus Investorensicht eine große Rolle spielen: zum einen die Diskussion um die Fortsetzung beziehungsweise den Ersatz der Mietpreisbremse und zum anderen die Frage, wie angesichts einer anhaltenden Zuwanderung, die bei einem möglichen Ende des Ukrainekrieges noch einmal wieder ansteigen könnte, der Wohnungsneubau angekurbelt werden kann“, gibt Scheunemann zu bedenken.

Spitzenrenditen zeigten sich 2024 stabil und richten den Blick wieder nach unten

Die Spitzenrenditen für Immobilien haben sich im Jahresverlauf weitestgehend stabil gezeigt. In einzelnen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Die Assetklasse Wohnen war die erste, in der bereits zur Jahresmitte sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Zum Jahresende wird die durchschnittliche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg voraussichtlich 3,61 Prozent betragen.

Es folgte der Bereich Logistik-Industrie im dritten Quartal mit einer Senkung auf 4,3 Prozent. Beide Assetklassen werden zum Jahresende damit eine niedrigere Spitzenrendite aufweisen als vor Jahresfrist. Der Einzelhandelsbereich war durch große Stabilität gekennzeichnet, bei Fachmarktzentren (4,6 Prozent) blieben die Spitzenrenditen übers Jahr ebenso unverändert wie im Retail-High-Street-Segment (3,5 Prozent). Nur bei Shoppingcentern kam es im Herbst zu einem Anstieg der Spitzenrendite auf 5,9 Prozent. Ein Wert, der auch zum Jahresende Bestand haben wird.

Stabil war auch die Entwicklung bei Büroimmobilien, zumindest nach dem letzten kleinen Anstieg der Werte im ersten Quartal in fünf der sieben großen Immobilienmärkte. Für das nun endende vierte Quartal deutet sich allerdings eine Veränderung in Berlin an. Abgeschlossene Transaktionen und laufende Prozesse lassen zum Jahresende einen Rückgang um fünf Basispunkte auf dann 4,15 Prozent erwarten. Damit würde Berlin zusammen mit München gemessen an der Spitzenrendite der teuerste Bürostandort sein.

Für das kommende Jahr könnte weiterer Druck auf die Renditen entstehen. Deutlich verbesserte Finanzierungsbedingungen (der Fünf-Jahres-Swap liegt derzeit circa 40 Basispunkte unter dem Wert von vor einem Jahr) dürften dafür sorgen, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen insbesondere im Bereich Wohnen, Logistik-Industrie und in den lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien in der Tendenz nach unten zeigen werden. Damit werden die Kapitalwerte zum Beispiel für Büroimmobilien in den sieben Metropolen 2025 im Schnitt um knapp acht Prozent steigen.

Vermietungsmärkte verzeichnen 2024 trotz gewachsener Nachfrage nur wenige Abschlüsse

Das Fundament und die Basis der Investmentmärkte bilden allerdings die Vermietungsmärkte. Deren Entwicklung gilt eine besondere Aufmerksamkeit, vor allem, wenn der Hauptertrag einer Investition aus der Mietentwicklung kommen soll.

Im Rückblick betrachtet trübte sich die Stimmung am Büromarkt im Verlauf des Jahres 2024 deutlich ein, da der erhöhten Nachfrage nur wenige Abschlüsse folgten. Dieser Trend setzte sich im weiteren Jahresverlauf fort, sodass einer Vielzahl von potenziellen Projekten nur in verhältnismäßig wenige nennenswerte Transaktionen mündete. Zahlreiche Prozesse wurden auf die kommenden Jahre verschoben, während andere in kurzfristigen Mietvertragsverlängerungen ohne langfristige Verpflichtungen resultierten. Lediglich einige Großtransaktionen, überwiegend durch die öffentliche Hand, führten dazu, dass zum Ende des dritten Quartals ein um circa 13 Prozent höheres Vermietungsvolumen als im Vorjahreszeitraum zu verzeichnen war. Bis zum Jahresende wird ein Anstieg des Vermietungsvolumens um etwa sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Der wesentliche Grund für die zurückhaltende Aktivität von Unternehmen ist die wirtschaftspolitische Lage, die sich nicht zuletzt durch die Auflösung der Ampelkoalition stetig verschlechterte. Langfristige Bindungen und Ausgaben, wie beispielsweise für Umzüge oder Neuausstattungen von Büros, werden von den Unternehmen derzeit vermieden.

Die nur moderaten Wachstumsprognosen lassen für Deutschland für das Jahr 2025 zumindest keine weitere Verschlechterung erwarten, sodass JLL von einer langsamen Verbesserung der Nachfrage nach Büroflächen ausgeht. „Je nach Wahlausgang und einer daraus resultierenden Stimmungsaufhellung könnte das Wirtschaftswachstum und damit einhergehend die Nachfrage nach Büroimmobilien wieder stärker anziehen. Ein bestätigendes Indiz dafür, dass im Vergleich zum Jahr 2024 eine positive Entwicklung zu erwarten ist, stellen die im Markt aktiven Gesuche für das kommende Jahr dar, die derzeit keinen Anlass zur Sorge hinsichtlich einer weiteren Reduzierung der Büronachfrage geben“, sagt Scheunemann.

Ebenso wird sich der anhaltende Trend nach qualitativ hochwertigen Büroflächen branchenübergreifend auch im kommenden Jahr fortsetzen, wodurch eine Grundnachfrage gesichert erscheint. Das Vermietungsvolumen für die sieben Metropolen könnte 2025 wieder an die Schwelle von drei Millionen m² heranreichen, was einem Anstieg im Vergleich zu 2024 von knapp zwölf Prozent entsprechen würde. Entsprechend positiv haben sich die Mieten entwickelt, zumindest in der Spitze. „Für 2024 wird im Schnitt über die sieben Hochburgen ein Plus von insgesamt 6,4 Prozent stehen. Dieses Tempo wird im nächsten Jahr voraussichtlich nicht mehr zu halten sein, dann rechnen wir mit einer Abschwächung des Wachstums auf knapp drei Prozent“, erwartet Helge Scheunemann.

Eine ähnliche Entwicklung sieht JLL auch am Industrie- und Logistikvermietungsmarkt. Für 2024 dürfte der deutschlandweite Umsatz unterdurchschnittlich ausfallen. Die Gründe decken sich mit denen am Büromarkt. Die Umsatzprognose liegt nun bei rund 5,7 Millionen m² – das wären neun Prozent weniger als 2023 und 23 Prozent weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre und somit das schwächste Ergebnis seit 2014. In Folge der Nachfrageschwäche sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr nur noch moderat gestiegen, in einige Regionen wie Bremen hat JLL sogar erste Rückgänge gesehen.

„Aufgrund des unsicheren globalen Umfelds gehen wir derzeit nicht davon aus, dass die Nachfrage zeitnah flächendeckend wieder zunehmen wird. Unternehmen tendieren dazu, Standorte in der Nähe von

Ballungsräumen oder mit guter Verkehrsanbindung zu bevorzugen, um den Zugang zu Arbeitskräften zu erleichtern. Hinzu kommt, dass der aktuelle Fokus der Unternehmen auf einer Steigerung der Produktivität und auf der Optimierung von Lager- und Distributionsprozessen mit Hilfe von Automatisierung, Robotik und dem Einsatz neuer, energieeffizienter Technologien liegt“, sagt Scheunemann. Weiterhin sieht JLL einen Anstieg hin zu flexiblen Mietmodellen. Kurzfristige und flexiblen Mietverträge ermöglichen es Unternehmen, besser auf Marktschwankungen zu reagieren. Der Logistikflächenumsatz wird 2025 wahrscheinlich ein ähnliches Niveau wie 2024 erreichen und auch die Mieten werden in den meisten Regionen eher stabil bleiben, in Regionen mit viel Flächenangebot (Berlin, Leipzig, Bremen und Hannover) könnten diese auch sinken.

Einzelhandelsvermietung zeigt sich über das ganze Jahr robust

Entgegen der mauen konjunkturellen Lage und der nach wie vor hohen Sparquote der Haushalte, hat sich der Vermietungsmarkt für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien 2024 erstaunlich gut präsentiert. Unsere Prognose für das Gesamtjahr 2024 liegt zwischen 450.000 und 460.000 m² und damit auf dem Niveau von 2023. Hauptgrund für das gute Ergebnis ist weiterhin die Nachfrage nach großflächigen Ladeneinheiten (>= 1.000 m²). Über die Hälfte des Vermietungsumsatzes geht auf das Konto dieser Größenklasse. In Bezug auf die Sparten sind es nach wie vor Textileinzelhändler, die Flächen suchen. Zusammen mit der Branche Gastronomie/Nahrungsmittel vereinen diese beiden Sektoren deutlich über die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich. Auffällig war, dass mit 60 Prozent das Gros der Vermietungen in den Städten abseits der zehn großen Metropolen abgeschlossen wurde. Städte wie Kassel, Bielefeld, Dortmund oder Dresden stehen in diesem Jahr im Fokus der Expansion.

Die Spitzenmieten gaben im Jahresverlauf für die zehn größten Märkte im Durchschnitt um rund acht Prozent nach, wobei anzumerken ist, dass die Werte in acht Ballungsräumen auf einem konstanten Niveau liegen und der Rückgang nur durch Köln und Nürnberg bedingt ist. Für 2025 rechnet JLL für alle zehn Metropolen mit stabilen Mieten, in Einzelfällen und in Abhängigkeit von der Entwicklung der privaten Konsumausgaben könnten auch wieder leicht steigende Mieten zu beobachten sein. Seitens der Einzelhändler sollte die Nachfrage gerade nach Großflächen stabil bleiben, allerdings sind diese Flächen in Toplagen mit einer entsprechenden Qualität Mangelware. Neben den traditionellen innenstadtrelevanten Branchen erwartet JLL auch neue Player, die zum Beispiel Standorte für Showrooms anmieten. Unabhängig von Wirtschaft und Konjunktur sind deutsche Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt nach wie vor gefragt und gelten als Eintrittstor für den deutschen, aber auch den europäischen Markt.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,8 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 111.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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