Archiv für die Kategorie: Immobilien

Mangels großer Portfoliotransaktionen ist der Jahresauftakt verhalten

 

Und da sind sie wieder, die negativen Zinsen. Erstmals seit 2016 fielen die Renditen der 10-jährigen Bundesanleihen wieder in den roten Bereich und zerstörten damit die Hoffnungen von Banken, Sparern und Anleiheinvestoren auf eine Rückkehr zur Normalität. Die Europäische Zentralbank (EZB) machte zumindest jüngst immer deutlicher klar, dass eine Zinswende weiter nach hinten verschoben werden wird, sollte sich die Konjunktur weiter eintrüben. “Faktisch hat es die EZB während der Boomjahre – zumindest aus deutscher Sicht – verpasst, die Zinsen frühzeitig anzuheben und sich damit eines wesentlichen Instrumentariums beraubt, um bei nachlassender wirtschaftlicher Dynamik oder gar einer Rezession gegensteuern zu können”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Tschammler weiter: “Angesichts der reduzierten Wachstumsaussichten in den meisten europäischen Staaten ist eine Zinserhöhung zumindest für 2019 vom Tisch. Mit diesen Entwicklungen haben sich auch für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt die Rahmenbedingungen wieder geändert. Wurde noch vor rund neun Monaten über ein Ende der Renditekompression und im Ausblick über tendenziell steigende Renditen diskutiert, ist dieses Szenario nun nicht mehr aktuell.”

Für ein “Zwei ist die neue Drei”-Postulat in Bezug auf die Spitzenrenditen erscheine es zwar noch zu früh, mit dem erneuten Absinken der Renditen für Bundesanleihen gäbe es aber neuen Spielraum für einen weiteren Renditerückgang bei Immobilien. “Unterstützt wird diese These durch drei fundamentale Entwicklungen”, so Timo Tschammler:

– “Die anhaltend starke Flächennachfrage, die sich bislang relativ unbeeindruckt von der konjunkturellen Schwäche zeigt und Basis für weitere Mietpreissteigerungen ist.

– Die globale Investmentnachfrage nach Immobilien bleibt hoch und könnte im Trend in den nächsten Jahren sogar noch zunehmen. Bis 2021 laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von rund 150 Mrd. Euro aus, die mit Renditen von über 3% verzinst sind. Bei der

Wiederanlage des Kapitals werden sich die Investoren die Frage stellen müssen, ob sie bei anhaltenden Minizinsen erneut in Anleihen investieren, oder ob sie in alternative Investments – zu denen auch Immobilien gehören – umschichten.

– Das Angebot an adäquaten Investmentprodukten bleibt kurz- und mittelfristig knapp. Das gilt grundsätzlich für alle Assetklassen, insbesondere aber für Büroimmobilien. In diesem Sektor reduzierte sich die Anzahl der Transaktionen von 2015-2018 um 23% bei gleichzeitig steigendem Transaktionsvolumen. Eine signifikante Ausweitung von fungiblen Verkaufsobjekten ist aktuell nicht abzusehen. Dieses Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage sollte deshalb weiterhin preistreibend wirken.”

Mangels großer Portfolios sinkt Transaktionsvolumen* im Jahresvergleich um fast ein Viertel

Es kann nicht immer nur nach oben gehen. Mit dieser Erkenntnis ist der deutsche Investmentmarkt in das Jahr 2019 gestartet. Und auch weiter steigende Preise können den Produktmangel nicht in jedem Quartal ausgleichen. Inklusive der Assetklasse Living* wurden in den Monaten Januar bis März Immobilien im Wert von knapp 15,3 Mrd. Euro verkauft und damit rund 22 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum 2018. Auf ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien entfielen 11,3 Mrd. Euro.

“Hauptverantwortlich für das insgesamt rückläufige Transaktionsvolumen ist das Ausbleiben von großen Portfolioverkäufen im ersten Quartal. In der Summe konnten lediglich rund 4,2 Mrd. Euro registriert werden, 43 Prozent weniger als in Q1 2018”, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die beiden größten Portfoliotransaktionen des gerade abgelaufenen Quartals waren der Erwerb von über 2.800 Wohneinheiten durch die Deutsche Wohnen von Akelius sowie der Verkauf von 34 Industrieimmobilien im Volumen von 260 Mio. Euro durch einen britischen Fonds-Manager. “Das Investitionsinteresse bleibt aber nach wie vor intakt, zudem befinden sich zahlreiche, teilweise auch größere Immobilien oder Portfolios in Verkaufsprozessen, so dass wir uns damit weiterhin auf ein Gesamtjahresvolumen von rund 70 Mrd. Euro zubewegen”, betont Timo Tschammler. Die Anzahl der Transaktionen ist im Vergleich zum Vorjahresquartal zwar auch gesunken, der Rückgang fällt mit 12 Prozent aber deutlich weniger stark aus als in Bezug auf das absolute Volumen. Als Konsequenz ergibt sich eine kleinere durchschnittliche Transaktionsgröße von rund 38 Mio. Euro pro Transaktion.

Dominanz von Berlin verstärkt sich deutlich – Büroimmobilien nach wie stark gefragt

Auffällig im ersten Quartal war das gegenüber dem Gesamtmarkt schwächere Investitionsvolumen in den Big 7. Hier stach eigentlich nur Berlin heraus. In der Hauptstadt legte das gesamte Transaktionsvolumen (inklusive Living) um mehr als ein Drittel auf fast 4 Mrd. Euro zu und vereint damit allein 46 Prozent des Transaktionsvolumens aller Big 7 auf sich. Insbesondere elf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich hatten für dieses herausragende Ergebnis gesorgt. Ansonsten mussten in allen Hochburgen teilweise deutliche Rückgänge gegenüber dem Vorjahresquartal konstatiert werden. Die reichten von minus 8 Prozent in Stuttgart bis zu minus 76 Prozent in München.

Aggregiert über alle Big 7 ergab sich ein Transaktionsvolumen (inklusive Living) von 8,6 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Minus von 23 Prozent. Auf ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien entfielen in den sieben Immobilienhochburgen 6,0 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 29 Prozent.

Außerhalb der Big 7 wurden 44 Prozent des gesamtdeutschen Volumens von 15,3 Mrd. Euro investiert, hier ergab sich im 12-Monatsvergleich ebenfalls ein deutliches Minus von 20 Prozent. “Trotz dieser Rückgänge im Transaktionsvolumen bleiben wir dabei: die Einbußen in den großen Metropolen sind in keiner Weise einer rückläufigen Nachfrage geschuldet. Wir gehen davon aus, dass die Aktivitäten im weiteren Jahresverlauf insgesamt wieder dynamisiert werden”, so Tschammler.

In Bezug auf die Assetklassen hat sich hinsichtlich der relativen Anteile kaum eine Veränderung gegenüber 2018 ergeben. Der Fokus der Investoren liegt weiterhin eindeutig auf Büroimmobilien, die auf einen Anteil von 38 Prozent kommen. “Dass Investoren daneben aber immer öfter auch alternative Produkte in ihr Portfolio einmischen, zeigt die Entwicklung der Assetklasse Living”, so Tschammler. Deren Anteil ist im ersten Quartal mit 29 Prozent höher als im Gesamtjahr 2018 (27 %). Neben traditionellen Wohn-Portfolios sind es nach wie vor Studentenwohnungen oder Pflege- und Seniorenheime, die Investoren verstärkt auf ihrem Schirm haben.

Trotz der weiterhin zahlreichen negativen Schlagzeilen rund um Einzelhandelsimmobilien hat sich deren Anteil bei 13 Prozent stabilisiert. Und: im aktuellen Quartal fanden sich auch für Shoppingcenter wieder einige Käufer; acht Transaktionen konnten hier registriert werden, immerhin nur drei weniger als in den letzten beiden Quartalen 2018 zusammen. “Der Re-Positionierungsprozess dieser Nutzungsart ist im vollem Gange und Bestandshalter und Betreiber prüfen, wie sich digitale Erlebnis- und Einkaufswelten in ihre Center integrieren lassen. Angesichts rückläufiger Frequenzen und steigender E-Commerce-Umsatzanteile bedarf es allerdings teilweise langwieriger und vor allem kostenintensiver Umstrukturierungen. Ganz anders ist das Bild bei Fachmarktprodukten. Deren Anteil am gesamten Einzelhandelsvolumen beträgt fast 44 Prozent und bestätigt das nach wie vor große Interesse an Fachmärkten, Fachmarktzentren und Supermärkten. Investoren sehen hier vor allem bei Immobilien mit Lebensmittelhändlern ein nach wie vor interessantes und gegenüber dem Online-Handel weitgehend resistentes Anlageprodukt”, so Helge Scheunemann.

Im Verhältnis von deutschen und ausländischen Investoren hat sich im aktuellen Quartal eine Verschiebung hin zu einheimischen Käufern ergeben. In den ersten drei Monaten entfiel nur insgesamt ein Drittel auf ausländische Käufer, entsprechend 67 Prozent auf deutsche Investoren.

An großvolumigen Immobilieninvestments sind vor allem ausländische Investoren interessiert. “Da hier die Verkaufsprozesse und Due Diligence-Prüfungen aber grundsätzlich deutlich länger dauern, kann das erste Quartal nur als Momentaufnahme dienen. Im weiteren Jahresverlauf sollte der Anteil ausländischer Investoren wieder zunehmen. Indiz hierfür ist auch, dass Investoren aus den beiden traditionell größten Herkunftsländern, Großbritannien und USA, im Saldo aus Käufen und Verkäufen ihre Immobilienbestände im ersten Quartal in Deutschland erweitert haben”, so Timo Tschammler.

Potenzial bei Renditekompression noch nicht ausgeschöpft?

Wann immer die Immobilienakteure denken, der Boden für die Rendite sei gefunden, lehrt der Markt etwas anderes. Und in der Tat haben sich die Rahmendaten mit der nun klaren Absage der EZB an eine Zinserhöhung in diesem Jahr wieder fundamental geändert. Als Folge einer schwächelnden Wirtschaft und der Flucht der Investoren in sichere Häfen wie z.B. deutsche Staatsanleihen sanken deren Renditen auf Niveaus, die überwunden schienen. “Dieses anhaltend niedrige Leitzinsniveau lässt Investoren, die auf berechenbare und stabile Renditen setzen wollen oder müssen, gegenüber der Anlage “in Beton” so gut wie keine Alternativen”, so Tschammler. Und diese Alternativlosigkeit zeigt sich vor allem bei der Renditeentwicklung innerhalb der Assetklasse Büro. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,06 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang von 5 Basispunkten, im 12-Monatsvergleich sind es damit 20 Basispunkte weniger. “Eine genaue Prognose für den Rest des Jahres fällt angesichts der bereits erreichten Niveaus schwerer denn je. Aus derzeitiger Sicht sehen wir aber Spielraum für weitere 10 Basispunkte in jeder der Big 7, so dass die über alle Städte gemittelte Spitzenrendite Ende 2019 dann bei 2,96% liegen würde”, erklärt Scheunemann. Eine ähnliche Entwicklung gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen. Diese profitieren vom Angebotsmangel in den Top-Lagen und den Ausgleichbewegungen der Investoren. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,41 % den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 35 Basispunkte.

“Mit der Fortsetzung der Renditekompression im ersten Quartal hat sich in Kombination mit der weiterhin positiven Mietentwicklung von 12,9% im 12-Monatsvergleich eine erneut signifikante Wertsteigerung der Büro-Spitzenwerte ergeben”, betont Timo Tschammler.

Nach zwei Quartalen mit einer Verschnaufpause haben im ersten Quartal auch die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien in bester Lage mit Zehnjahresmietverträgen wieder reagiert. Aggregiert über die Logistikregionen der Big 7 haben sie und um weitere 10 Basispunkte auf nun 4,00% nachgegeben. Tendenz bis Ende des Jahres: weiterer Rückgang auf 3,75%. “Im Logistik-Segment beobachten wir vermehrt Einzeltransaktionen im oberen zweistelligen Mio.-Euro-Bereich mit deutlich länger laufenden Mietvertragslaufzeiten bis zu 20 Jahren, die bereits jetzt für Renditen von deutlich unter 4% gehandelt werden”, so Tschammler

Bei Einzelhandelsimmobilien folgen die Renditen der aktuellen Nachfragepräferenz für Fachmarktprodukte. Sowohl für Fachmarktzentren als auch für einzelne Fachmärkte gaben die Renditen um jeweils 10 Basispunkte auf 4,40% bzw. 5,10% gegenüber dem Vorquartal nach. Unverändert geblieben sind die Spitzenrenditen für Shoppingcenter mit 4,10% und für innerstädtische Geschäftshäuser mit 2,87%. Bei beiden Nutzungsarten werden auch bis Ende des Jahres keine Veränderungen erwartet.

 

* umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Im ersten Quartal 2019 wurden bundesweit knapp 11,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert.

 

Damit liegt das Ergebnis nur 10 % unter dem außergewöhnlichen Vorjahresresultat und stellt das drittbeste Transaktionsvolumen der letzten zwölf Jahre dar. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf knapp 4,4 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von gut 15,4 Milliarden Euro. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

– Starker Jahresauftakt mit knapp 11,1 Milliarden Euro (-10 %)

– Einzeldeals erreichen mit fast 9,6 Milliarden Euro den      zweitbesten Umsatz aller Zeiten.

– Paketverkäufe dagegen mit 1,5 Milliarden Euro weiter rückläufig      (-24 %)

– Büro-Investments mit 48 % (5,3 Mrd. EUR) erneut die mit Abstand beliebteste Assetklasse

– A-Standorte aufgrund von Produktmangel mit Umsatzrückgang

– Netto-Spitzenrenditen an einigen Standorten noch einmal leicht gesunken

– Über 400 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

– Anteil ausländischer Käufer bei nur rund 36 %

“Die Stimmung auf den Märkten ist weiterhin ausgesprochen gut. Trotz gesenkter BIP-Prognosen und einiger noch schwelender Störfaktoren mit erheblichem Risikopotenzial wie der ungelösten Brexit-Umsetzung oder dem Zollstreit mit den USA ist das Interesse an deutschen Immobilien unverändert hoch”, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Verantwortlich hierfür sind die aus Investorensicht weiterhin sehr guten Rahmenbedingungen; zu nennen ist in erster Linie das Zinsniveau. Vor dem Hintergrund der auch in der EU insgesamt etwas ins Stocken geratenen Konjunktur sind auf absehbare Zeit keine Zinserhöhungen der EZB zu erwarten. Gleichzeitig stellen andere Anlageklassen im Moment keine wirkliche Alternative dar, bei denen nennenswerte Renditen bei vergleichbarem Risikoprofil erzielt werden können. Die Aktienmärkte sind volatil und suchen ihre Richtung, und AAA-Staatsanleihen notieren teilweise wieder im negativen Bereich. Aber auch die Nutzermärkte stützen die positive Einschätzung. Zwar wird sich das Wirtschaftswachstum 2019 gegenüber den Vorjahren deutlich verlangsamen, eine Rezession erwarten die Forschungsinstitute aber nicht. Deshalb ist auch von einem weiteren moderaten Beschäftigungsaufbau auszugehen. Für das gegenüber dem Vorjahr etwas geringere Investmentvolumen sind demzufolge vor allem zwei Gründe ausschlaggebend. Zum einen der bislang unterproportionale Portfolioanteil, der mit nur 1,5 Milliarden Euro den niedrigsten Wert der letzten sieben Jahre aufweist und zum anderen ein massiver Produktmangel an wichtigen Standorten wie Frankfurt oder München. Allerdings befinden sich eine Reihe größerer Deals in der Vermarktung, sodass auch hier anziehende Umsätze zu erwarten sind.”

Mit Abstand am meisten investiert wurde erneut in Büroimmobilien, die auf ein Umsatzvolumen von knapp 5,3 Milliarden Euro kommen (Anteil: 48 %). Damit tragen sie wie bereits im Vorjahr knapp die Hälfte zum Gesamtergebnis bei und erzielen das zweitbeste Resultat der vergangenen zwölf Jahre. Dominiert haben Einzeltransaktionen, wohingegen Portfolios nur gut 100 Millionen Euro beigesteuert haben. Verantwortlich hierfür ist ein kaum vorhandenes Angebot an größeren Büropaketen, obwohl das Interesse der Käufer sehr groß ist. Mehr umgesetzt als im Vergleichszeitraum 2018 wurde mit Einzelhandelsimmobilien, die auf mehr als 2,5 Milliarden Euro kommen und fast ein Viertel des Transaktionsvolumens ausmachen. Damit bewegt sich ihr Umsatz in etwa im Schnitt der letzten zehn Jahre. Besonders begehrt waren innerstädtische Geschäftshäuser und Fachmarktzentren. Den dritten Platz belegen Logistik-Investments mit einem Umsatzanteil von knapp 12 % (gut 1,3 Mrd. EUR). Zwar liegt das Ergebnis relativ deutlich unter dem Vorjahreswert, der langjährige Aufwärtstrend hat sich aber bestätigt, was sich auch daran zeigt, dass im dritten Jahr in Folge bereits in den ersten drei Monaten die Milliardenschwelle übertroffen wurde. Ein nicht unerheblicher Anteil des Volumens wurde auch im ersten Quartal 2019 mit größeren Portfolioverkäufen realisiert. Auf Hotel-Investments entfallen knapp 6 % des Gesamtumsatzes, und mit 617 Millionen Euro erreichen sie exakt den gleichen Wert wie im Vorjahr. Auch in diesem Segment ist aktuell ein Angebotsengpass zu verzeichnen, der das Investitionsvolumen etwas ausbremst.

Einzeltransaktionen steuern fast 9,6 Milliarden Euro zum Umsatz bei und kommen damit auf einen Anteil von 86 %. Dies ist das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, das nur 8 % hinter dem Rekordwert des Vorjahres zurückbleibt. Auf Paketverkäufe entfallen demgegenüber nur rund 14 %. Mit Ausnahme des Jahres 2009, mit seinen besonderen Rahmenbedingungen während der Finanzkrise, wurde noch nie ein so niedriger Anteil registriert. Auch absolut betrachtet ist es der niedrigste Portfolioumsatz der letzten sieben Jahre. Mit Ausnahme des Retail-Segments verzeichnen alle Assetklassen weniger Volumen als im Vorjahreszeitraum. Der bereits im vergangenen Jahr zu beobachtende Trend rückläufiger Portfoliotransaktionen hat sich also fortgesetzt. Auslöser hierfür ist ein zu geringes Produktangebot, sodass die auf Investorenseite vorhandene umfangreiche Nachfrage, gerade nach großvolumigen Paketen, nicht ausreichend umgesetzt werden kann.

Ein weiterer Trend, der sich fortgesetzt hat, ist ein langfristig vergleichsweise geringer Anteil ausländischer Anleger, der sich im ersten Quartal nur auf 36 % beläuft. Hier spiegelt sich auch das geringe Portfoliovolumen wider, da ausländische Investoren in diesem Marktsegment in der Regel besonders aktiv sind. Dies hat sich auch im ersten Quartal wieder bestätigt: Nur bezogen auf Paketverkäufe beträgt ihr Umsatzanteil knapp 73 %. Am meisten investiert haben erwartungsgemäß erneut europäische Käufer, die gut 22 % zum Umsatz beisteuern, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die auf gut 10 % kommen. Investoren aus Asien und dem Nahen Osten spielten dagegen im ersten Quartal bislang nur eine untergeordnete Rolle, wofür nicht zuletzt das zu geringe Angebot an großvolumigen Premiumobjekten verantwortlich ist.

“Die deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart konnten den im Vergleichszeitraum des Vorjahres aufgestellten Fabelrekord erwartungsgemäß nicht wieder erreichen. Mit gut 5,6 Milliarden Euro liegt ihr Ergebnis knapp ein Drittel niedriger als im Vorjahr. Trotzdem ist es immer noch das drittbeste Resultat der letzten zehn Jahre”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Gegen den Trend hat sich allerdings Berlin entwickelt, wo mit 2,63 Milliarden Euro nicht nur ein neues Allzeithoch aufgestellt, sondern gleichzeitig das bereits sehr gute Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt wurde. Bereits in den ersten drei Monaten des Jahres wurden sieben Deals im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen. Die Hauptstadt steht sowohl bei deutschen als auch bei internationalen Investoren nach wie vor ganz oben auf der Einkaufsliste. Sobald ein ausreichendes Angebot an attraktiven Immobilien auf dem Markt ist, wird dieses absorbiert.” Die anderen großen Investmentmetropolen haben demgegenüber im ersten Quartal die Jahresendrallye des Vorjahres, als noch sehr viele große Transaktionen abgeschlossen wurden, zu spüren bekommen. Das aktuell fehlende Produkt, insbesondere im großvolumigen Bereich, hat die Umsätze limitiert. Dies gilt insbesondere für Frankfurt (502 Mio. EUR), Hamburg (500 Mio. EUR) und München (617 Mio. EUR). Alle drei Standorte verzeichnen einen der schwächsten Jahresstarts der vergangenen Jahre. In Frankfurt, der Stadt mit den traditionell meisten Großabschlüssen, wurde beispielsweise noch keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich erfasst. In allen genannten Städten befinden sich aber einige größere Objekte im Verkaufsprozess, sodass sich die Umsätze im weiteren Jahresverlauf spürbar beleben dürften. Auch Düsseldorf legte mit 390 Millionen Euro einen eher moderaten Jahresauftakt hin. Nahezu stabil geblieben sind die Umsätze dagegen in Köln mit 330 Millionen Euro (-5 %) und in Stuttgart mit 658 Millionen Euro (+1 %).

“Das an den A-Standorten limitierte Angebot an Premiumobjekten, in Verbindung mit dem weiterhin hohen Käuferinteresse, hält den Wettbewerb im Core-Segment hoch. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht überraschend, dass vereinzelt noch einmal leicht sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte haben sie im ersten Quartal weiter um fünf Basispunkte nachgegeben, sodass sie jetzt in Düsseldorf, Köln und Stuttgart jeweils bei 3,10 % anzusetzen sind. Teuerster Standort bleibt Berlin mit 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Auch in Frankfurt (2,95 %) und Hamburg (3,05 %) zeigten sich die Netto-Spitzenrenditen zum Jahresanfang stabil”, ergänzt Marcus Zorn.

“Die Ergebnisse der ersten drei Monate bestätigen die Anfang dieses Jahres abgegebene Prognose, dass auch 2019 ein überdurchschnittlich gutes Investmentjahr zu erwarten ist. Weiterhin historisch niedrige Zinsen, sehr begrenzte Anlagealternativen und die vielfach bewiesene Stabilität Deutschlands, gerade in schwierigeren gesamtwirtschaftlichen Zeiten, bilden dabei die wesentlichen Leitplanken eines nach wie vor attraktiven Umfelds. Dass gleichzeitig auch die Nutzermärkte unverändert mitspielen – im ersten Quartal wurde bundesweit der sehr gute Büroflächenumsatz des vergangenen Jahres erneut bestätigt und auch die Verbraucherstimmung liegt nach wie vor auf hohem Niveau – stärkt das Vertrauen der Investoren in die deutschen Märkte zusätzlich. Lediglich der Angebotsengpass, der aufgrund der sehr guten Investmentumsätze der Vorjahre nicht überrascht, könnte das Transaktionsvolumen etwas stärker limitieren als erwartet. Trotzdem besteht weiterhin eine sehr gute Chance, die 50-Milliarden-Euro-Schwelle auch dieses Jahr wieder zu übertreffen. Dass vor diesem Hintergrund der Wettbewerb der Anleger um die absoluten, vor allem großvolumigen Top-Investments noch einmal zulegt, kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt deshalb auch für die Spitzenrenditen, die im weiteren Jahresverlauf vereinzelt möglicherweise noch einmal leicht nachgeben könnten”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

Wenn eine Immobilie fertiggestellt ist, besteht Grund zur Freude – für den Entwickler, das Bauunternehmen, die künftigen Bewohner und auch für die Anleger.

 

In vielen Fällen ist diese Freude jedoch nur von kurzer Dauer, weil bei der Abnahme der vermeintlich fertigen Immobilie plötzlich unerwartete Mängel ans Tageslicht treten, welche die Errichtungskosten nochmals nach oben schnellen lassen. Der deutsche Kapitalanlage- und Immobilienspezialist PROJECT zeigt anhand eines fünfstufigen Aktionsplans auf, wie Baumängel effizient eingedämmt und von vornherein vermieden werden können.

2018 haben das Bauvolumen und die Preisentwicklung beim Neubau erneut das Vorjahr übertroffen. Auch 2019 ist von steigenden Zahlen auszugehen. Mit dem hohen Auftragsvolumen geht die Schere zur Bauqualität immer weiter auseinander. Das zeigt der aktuelle Bauschadensbericht 2018 des Bauherren-Schutzbund e.V. mit Sitz in Berlin. Demnach seien die Schäden und Schadenskosten seit Beginn des Baubooms alarmierend gestiegen: So lag die Schadenanzahl im Jahr 2016 um 89 Prozent höher als zu Beginn des Baubooms im Jahr 2009.

Dass Baumängel – egal ob im Haus- oder Wohnungsbau – keine notwendige Folge von hoher Auslastung sein müssen, zeigt die PROJECT Gruppe. Der Immobilienentwickler gehört gemäß der aktuellen Projektentwicklerstudie 2019 von Bulwiengesa zu den zehn größten Immobilienentwicklern in Deutschland. Die Immobilienspezialisten haben ein strenges Qualitätsmanagement-Programm entwickelt, das die Anzahl der Mängel auf lediglich acht pro Wohnung reduziert hat. Zwar war auch vorher die gewünschte Qualität der Immobilie dank Nachbesserungen am Ende immer sichergestellt, der Mehraufwand ging jedoch zu Lasten der Effizienz. Mittelfristig hat man bei PROJECT sogar vor, die Liste der Beanstandungen pro Wohnung auf lediglich fünf zu reduzieren.

Flop 5 – die häufigsten Mängel

Malermängel (Flecken an Wänden)

Fenstermängel (Kratzer im Glas oder im Kunststoff / Holz)

Parkett-Beschädigungen (Kratzer)

Innentür-Beschädigungen (Kratzer)

Fliesen-Beschädigungen (Kratzer)

Effizienz und Qualität am Bau steigern Rendite

Ottmar Heinen, Vorstandssprecher bei PROJECT Investment, dem Investmenthaus der PROJECT Gruppe, streut seinen Kollegen auf der Immobilien-Seite Rosen: »Unser Asset Manager hat mit seinem Aktionsplan einen weiteren wichtigen Schritt in Richtung Effizienz und Qualität gesetzt, der nicht zuletzt unseren institutionellen und privaten Investoren zugute kommt.« Durch das neue Qualitätsmanagement lassen sich Prozesse weiter optimieren und ressourcenbindende Nacharbeiten beinahe vermeiden. »In Folge sinken die Kosten, die Zeit bis zum Projektabschluss wird verkürzt und Personalressourcen können frühzeitig für die nächste Aufgabe verwendet werden. Zu guter Letzt lässt sich eine höhere Kundenzufriedenheit, aber auch eine höhere Effizienz und Stabilität beim Exit erzielen, wovon schlussendlich auch unsere Anleger mit höheren Renditen profitieren«, sagt Michael Weniger, Vorstandssprecher bei PROJECT Immobilien. Beim Qualitätsmanagement kommt es vor allem auf die Praxistauglichkeit an. »Unser Aktionsplan gibt klar vor, welcher Mitarbeiter zu welchem Zeitpunkt für bestimmte Aufgaben des Qualitätsmanagements verantwortlich ist«, so Weniger. Die strikte Einhaltung der folgenden fünf Regeln – vom Rohbau bis zum Projektabschluss – hat binnen kürzester Zeit zu signifikanten Verbesserungen geführt:

Regel I: Definieren, wann ein Mangel tatsächlich beseitigt ist

Bevor der Aktionsplan umgesetzt werden kann, muss unmissverständlich geklärt sein, wann ein Mangel als beseitigt gilt. Eine Wohnung ist immer erst nach schriftlicher Bestätigung durch den Käufer als mangelfrei zu bezeichnen.

Regel II: Konsequenz ist Trumpf

An allen Standorten und in allen sieben Phasen der Fertigstellung, vom Rohbau über die Rohinstallation, den Fenstereinbau, die Abnahme der Wohnungen und Gemeinschaftsflächen bis zum Projektabschluss muss der Aktionsplan in all seinen Einzelheiten strikt umgesetzt werden und denselben hohen Stellenwert einnehmen.

Regel III: Zeitmanagement durch Detailplanung optimieren

Die Beseitigung mancher Mängel nimmt besonders viel Zeit in Anspruch. Das trifft etwa auf Fenster zu, die immerhin zweithäufigste Ursache für Schwierigkeiten bei der Abnahme. Es ist daher wichtig, einen genauen zeitlichen Ablauf für alle Tätigkeiten im Zusammenhang mit Qualitätsmanagement zu definieren.

Regel IV: Qualitätsmanagement auf mehrere Schultern verteilen

Alle mit Qualitätsmanagement betrauten Mitarbeiter arbeiten eng zusammen. Auch wenn der Bauleiter für die Qualität gesamtverantwortlich ist, wird er gerade in Stressphasen von anderen Experten unterstützt. So widmet sich in der Endphase beispielsweise ausschließlich der Abschlussmanager der Beseitigung der Mängel in den Wohnungen. Der Bauleiter kann sich währenddessen auf die Gesamtfertigstellung konzentrieren.

Regel V: Vernetzung sorgt für reibungslose Abläufe

Um den nahtlosen Übergang zwischen den einzelnen Bereichsverantwortlichen zu gewährleisten, müssen alle Daten erfasst und den zuständigen Personen rechtzeitig zugänglich gemacht werden. Das betrifft die Erfassung von Sonderwünschen der Käufer, Übernahmeprotokolle, Mängellisten, Mangelfreimeldungen und Vertragsdaten.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

PROJECT Beteiligungen AG, Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg, Tel: +49 (0) 951 91790 0, Fax: +49 (0) 951 91790 222,

Die Immobilienpreise in Deutschland sind explodiert und für die meisten Immobilienkäufer sind die Objekte zu teuer geworden.

 

Die Quadratmeterpreise sind praktisch durch die Decke gegangen, denn die Nachfrage ist höher als das Angebot. Das liegt auch an den vielen ausländischen Investoren und großen institutionellen Anlegern wie Banken, Versicherungen und Fonds. Sie haben meist genügend Kapital, um die horrende Preise noch zu bezahlen. Doch es gibt hervorragende Alternativen für deutsche Immobilienkäufer, wenn diese zu den europäischen Nachbarländern herüberschauen. Dabei sticht Ungarn besonders hervor, das mit Steuervergünstigungen und bezahlbaren Immobilienangeboten lockt. In den ländlichen Gebieten ebenso wie in den Städten, allen voran die Hauptstadt Budapest. Außerdem sind die Begleitkosten für den Grundbucheintrag, für Anwalt/Notar oder die Grunderwerbsgebühren längst nicht so hoch wie in Deutschland. Für den Makler bezahlt der Käufer nichts, das muss der Verkäufer übernehmen.

Clevere ungarische Unternehmer haben die Gunst der Stunde genutzt, und sich auf die Vermittlung von Objekten in Stadt und Land fokussiert, wobei sie zusätzlich ein “Rundum-Sorglos-Paket” für ausländische Käufer anbieten, welches alle Dienstleistungen rund um den Immobilienerwerb und eine mögliche Renovierung und spätere Verwaltung (inklusive Objektschutz) beinhaltet. Denn sprachliche Barrieren, fremde Zahlungsmodalitäten, eine andere Währung (Forint), Behördengänge und Anwalts- und Notartermine könnten ein Grund für ausländische Investoren sein, vom Vorhaben eines Kaufes Abstand zu nehmen. Aber dafür gibt es Dienstleistungsunternehmen, die in der jeweiligen Landessprache der Kunden (deutsch, englisch, russisch, chinesisch oder italienisch) mit diesen gemeinsam alle wichtigen Erledigungen durchführen. Auch alle vorherigen Besichtigungstermine werden gemeinsam durchgeführt und vom ungarischen Dienstleister geplant, so dass eine Wohlfühl-Atmosphäre entsteht, die den Besuch in Ungarn zum Erlebnis werden lässt. Anschließende Sightseeing-Touren und Restaurantempfehlungen lassen das Vertrauen in das Auslandsabenteuer kräftig wachsen. Die größtenteils günstigen Kaufpreise besonders in den ländlichen Regionen, wo man schicke Einfamilienhäuser bereits unter 50.000 Euro erwerben kann, tragen ihr Übriges zu einer Entscheidung für den Kauf eines Objektes bei. Dass bereits ganze Ortschaften von deutschen Zuwanderern und Rentner bewohnt werden, stellt ebenfalls ein großes Plus für Kaufwillige dar. Dazu Dr. Gulyas Krisztian, Spezialist für Immobilienkauf und Firmengründungen für ausländische Investoren (immobilienservice-ungarn.eu): “Mit unserem Full-Service-Paket, das den kompletten Immobilienkauf mit Vorbesichtigung und Kennenlern-Programm plus Behördengänge und Nachbetreuung beinhaltet, treffen wir den Nerv unserer Kunden. Diese gewinnen schnell das nötige Vertrauen, um eine Kaufabsicht in die Tat umzusetzen.”

Ungarn hat seinen Besuchern viel zu bieten, sowohl kulturell als auch architektonisch und kulinarisch. Und der Plattensee, Balaton genannt, als größter Binnensee Mitteleuropas, verführt mit langen Sommermonaten, sonnenreichen Tagen, vielen Freizeitangeboten und einer hohen Dichte an Touristen, die aus aller Herren Länder an den Balaton reisen. Besonders den Rentnern hat es Ungarn angetan, denn diese schätzen die Gastfreundschaft, das beinahe mediterrane Klima und die günstigen Lebenshaltungskosten. Auch Zahnersatz, ein häufiges Problem im fortgeschrittenen Lebensalter, ist in Ungarn wesentlich preiswerter als in Deutschland. Darüber hinaus haben viele deutsche Senioren bereits ihren Lebensmittelpunkt hierhin verlegt, so dass es ganze “deutsche Kolonien” gibt, wo heimatliche Gefühle aufkommen und Deutch gesprochen wird. Das erleichtert wesentlich die Umstellung auf fremde Bräuche und Sitten. Und wenn dann noch eine deutschsprachige Betreuung durch ein ansässiges Unternehmen gewährleistet ist, das den gesamten Umzug und den Erwerb einer neuen Immobilie begleitet, dann erleichtert dies den Schritt in einen neuen Lebensabschnitt ganz gewaltig. Auch Investoren, die geschäftliche Ambitionen verfolgen und den günstigen Steuersatz für Unternehmer und Unternehmen nutzen wollen, um in Ungarn ein Gewerbe anzumelden und eine Firma zu gründen, denen hilft die Kooperation mit einem ortsansässigen Unternehmen, welches auf Firmengründungen spezialisiert ist und Behörden- und Verwaltungsgänge begleitet. Das angebotene “Rundum-Sorglos-Paket” beinhaltet Unterstützung bei allen Gründungsmodalitäten, Einrichtung von Büro oder Firmenadresse, Postservice und alle Anwalts- und Notartätigkeiten in Landessprache des Kunden. Zu Pauschalpreisen, die mehr als lukrativ sind. Einfacher lässt sich das Angenehme mit dem Nützlichen kaum verbinden. Dr. Gulyas Krisztian abschließend dazu: “Wir empfehlen jedem Interessenten unser schönes, gastfreundliches Land einmal kennenzulernen, um danach über einen Immobilienerwerb oder eine Unternehmensgründung nachzudenken, denn Ungarn boomt und hat seinen Zenit noch lange nicht erreicht.” Ganz im Gegenteil: Wer beispielsweise eine Immobilie in Budapest erwirbt, kann durch die Vermietung an andere Touristen ganzjährig sehr gute Mieteinnahmen generieren. Außerdem steigt der eigentlich Wert des Objektes durch den jährlichen Wertzuwachs, der allein in Budapest in den letzten 2-3 Jahren etwa 25% betragen hat. Die sehr hohen Besucherzahlen und die steigende Attraktivität Ungarns machen dies möglich, so dass Wirtschaftsexperten davon ausgehen, dass auch die ländlichen Regionen in den kommenden Jahren sich dem Preisniveau der Hauptstadt anpassen werden. Wer also rechtzeitig kauft, kann mit Zuversicht den Wertsteigerungen bei Privat- oder auch Gewerbeimmobilien entgegensehen und auf Renditen von bis zu 6-9 % im Jahr hoffen.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Rechtsanwalt Dr. Gulyas Krisztian, 1111 Budapest, Budafoki út 16-18, Hungary, Tel: 0036-305363081, http://immobilienservice-ungarn.eu

Trotz der eher positiven Einschätzung der erstmals berücksichtigten Nutzungsart “Hotel” notiert der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung mit einem Stand von minus 9,7 Punkten auch im 1. Quartal 2019 weiter im roten Bereich. Im Vorquartal lag der Index, der sich aus Experteneinschätzungen zur jeweiligen Finanzierungssituation der vergangenen sechs und zu den Erwartungen in den kommenden sechs Monaten zusammensetzt, bei minus 10,4 (inklusive Hotels). Damit bewegt sich der DIFI mit nur einer Unterbrechung bereits seit zwei Jahren durchgehend im Minus.

“Wie bereits in den vergangenen Umfragen sind über alle Nutzungsarten hinweg die Prognosen deutlich pessimistischer als die aktuelle Lagebewertung, bedingt durch die sich generell abkühlende globale Konjunktur, den Konfrontationskurs der Machtblöcke, geopolitisch genauso wie wirtschaftlich sowie die Unsicherheiten eines möglichen ungeordneten Brexit mit all seinen negativen Begleiterscheinungen auch für deutsche Unternehmen”, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW, ergänzt: “Somit hält die pessimistische Stimmung an.

Ausschließlich die neu in der Umfrage berücksichtigte Assetklasse Hotel erlebt einen leichten Aufschwung und hat über den Jahreswechsel die Nulllinie durchbrochen.”

Erholt sich der Einzelhandel?

Überraschend schlagen sich im aktuellen DIFI die Expertenmeinungen in einer leichten Trendumkehr beim Einzelhandel nieder. Mit einem Stand von minus 39,4 Punkten ist die Lagebewertung zur Immobilienfinanzierung in diesem Bereich rund 10 Punkte höher als noch Ende des vergangenen Jahres (-51,5 Punkte). Auch die Finanzierungserwartungen für das kommende Halbjahr haben sich leicht erholt. “Die düsteren Prognosen der Experten in der Umfrage vom Herbst 2018 haben sich zwar nicht bewahrheitet, von einer nachhaltigen Trendumkehr kann aber weiterhin nicht ausgegangen werden”, so Anke Herz.

Die Lagebeschreibung und Finanzierungserwartung für Logistikimmobilien seitens der Experten beläuft sich auf jeweils einen Rückgang von 10 Punkten. Zum ersten Mal seit 2017 muss für diese Assetklasse insgesamt wieder ein negativer Wert notiert werden, wobei die Lageeinschätzung sich noch im Plusbereich bewegt. Als einzige Nutzungsart bewegen sich Hotels mit 1,9 Punkten über der Nulllinie. Dafür verantwortlich sind die deutlich optimistischeren Finanzierungserwartungen, die um satte 20 Punkte geklettert sind. Ihren im Jahr 2017 begonnenen Zickzackkurs um die Nulllinie setzen die Nutzungsarten Büro und Wohnen fort. Während sich die Finanzierungssituation der Büroimmobilien nach der Befragung der Experten von 11,7 auf 10,4 Punkte nur minimal verschlechtert hat, ist sie für Wohnimmobilien von 8,8 auf minus 0,1 Punkte abgerutscht. Bei den Erwartungen für die nächsten sechs Monate ergibt sich ein konträres Bild: Leichter Rückgang für Wohnobjekte, ein starkes und sogar stärkstes Abnehmen von allen Nutzungsarten ist für die Büroimmobilie zu notieren.

Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet

Einlagen und Pfandbriefe gehören laut Expertenmeinung zu den Gewinnern bei den Refinanzierungsinstrumenten. Mit Zuwächsen von jeweils rund 25 Punkten bei den Erwartungen und jeweils rund zwölf Punkten bei der Bewertung des aktuellen Umfelds bilanzieren ausschließlich diese beiden Instrumente positiv. Mit einem jeweils nur leichten Zugewinn warten ungedeckte Schuldverschreibungen auf. “Angesichts der steigenden Spreads gegenüber deutschen Bundesanleihen ist dies überraschend”, so Anke Herz.

Rund 30 Punkte niedriger gegenüber dem DIFI im 4. Quartal 2018 notiert dagegen die Einschätzung der Refinanzierungssituation durch Immobilienaktien. Der negative Zählerstand bei den Erwartungen besteht zwar bereits seit dem 4. Quartal 2016, die tatsächliche Situation hat sich aber im Nachhinein immer als deutlich positiver herausgestellt. “Dies scheint sich, je näher der 29. März rückt und damit eine Entscheidung – welcher Art auch immer – geändert zu haben. Und Unsicherheit konterkariert Vertrauen”, so Anke Herz. Entsprechend liegen die Erwartungen an die Immobilienaktienmärkte mit minus 47,6 Punkten nur noch knapp unter dem Negativrekord (minus 50 Punkte) im 4. Quartal 2011.

Deutsche Immobilien bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten hoch im Kurs

Wie entwickelt sich das Nachfrageverhalten der Investoren in den kommenden 12 Monaten? Für ein unverändertes Nachfrageverhalten der verschiedenen Investorengruppen sprachen sich bei dieser Sonderfrage des DIFI 37 bis 69 Prozent der Befragten aus, im Schnitt wird eher von einer Zu- als von einer Abnahme ausgegangen. Dies besonders auffällig bei Family Offices. Für diese Anlegergruppe prognostizieren 41 Prozent der Befragten eine weiter anziehende Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt. Demgegenüber sprechen die Erwartungshaltungen für die Nachfrage durch REITs und Immobilienunternehmen eher von einer nachlassenden Entwicklung (19 %). Eine zunehmende Nachfrage über die kommenden 12 Monate sehen 12 Prozent.

Besonders gefragt sind deutsche Immobilien laut Umfrage bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten: Knapp die Hälfte (48 %) der Umfrageteilnehmer erwartet verstärkte Investitionen aus diesen Regionen, lediglich acht Prozent rechnen mit einem Kapitalabfluss. Für nordamerikanische Investoren fällt die Meinung der Befragten umgekehrt aus: 36 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen von einer nachlassenden Nachfrage aus. Für Investoren aus Deutschland, dem Euroraum und dem übrigen Europa sind die Prognosen der Experten ähnlich: Im Schnitt erwarten 23 Prozent eine zunehmende, 67 Prozent eine gleichbleibende und 11 Prozent eine rückläufige Nachfrage.

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 21.01.2019- 05.02.2019 beteiligten sich 29 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. “verbessert” und “verschlechtert”). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Preise schneller gestiegen als im Vorjahr

 

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ist ungebrochen, die Märkte sind besonders in den Großstädten umkämpft. Das treibt die Preise – auch abseits der begehrten Metropolen. So konnten sich Immobilienverkäufer im Jahr 2018 in mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte über höhere Verkaufspreise freuen, als noch im Vorjahr. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen somit in 365 von 401 Kreisen und Städten an, während im Jahr 2017 lediglich 242 Kreise einen Preisanstieg verbuchten. Im bundesweiten Mittel lag das Plus inflationsbereinigt bei 7,2 Prozent – und fiel damit noch stärker aus als im Vorjahr. Nicht nur die Großstädte, auch der ländliche Raum verzeichnete teils kräftige Preissteigerungen. Dies sind Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2019“ zur Preisentwicklung im Immobilienmarkt.

„Die Immobilienpreise kennen derzeit nur eine Richtung, nämlich aufwärts. Solange die Niedrigzinsphase anhält und Baukredite günstig sind, ist eine Trendwende nicht zu erwarten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

München bleibt Spitzenreiter

Mit Abstand am teuersten ist und bleibt München. Im vergangenen Jahr wurde die 7.000-Euro-Schwelle beim Quadratmeterpreis durchbrochen; der Durchschnittswert für Bestandsbauten in der bayerischen Landeshauptstadt lag bei 7.509 Euro. Das sind 8,7 Prozent mehr als im Jahr 2017. Frankfurt am Main bleibt im Ranking der teuersten Städte Deutschlands weiter auf Platz zwei mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.058 Euro. Der starke Anstieg um 10,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sorgt dafür, dass sich die deutsche Bankenmetropole spürbar von der Hansestadt Hamburg absetzt, die mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.587 Euro auf Platz drei liegt. Berlin holt weiter auf und verzeichnet erneut den steilsten Preisanstieg der sogenannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen: Hier kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent auf im Schnitt 4.166 Euro. Im Ranking liegt die deutsche Hauptstadt damit auf Platz fünf.

Tabelle: Teure Metropolen

Quadratmeterpreise und Preistrends in den Top 7 der deutschen Städte

 

Rang      Stadt                           Quadratmeterpreis 2018*              Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)

1             München                                                 7.508,93              8,7%

2             Frankfurt am Main                                   5.057,52              10,47%

3             Hamburg                                                 4.586,63              7,0%

4             Stuttgart                                                  4.225,05              8,04%

5             Berlin                                                       4.165,77              11,41%

6             Düsseldorf                                               3.772,05              7,53%

7             Köln                                                         3.595,60              6,87% Bestandsbauten in Euro

Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Süd-Nord-Gefälle bei den Preisen

Das Preisplus in den meisten Großstädten liegt auch 2018 über dem bundesweiten Mittel von 7,2 Prozent. Ausnahmen bilden Hamburg und Köln mit etwas geringeren Steigerungsraten. Auch im Umland der Metropolen – dem sogenannten Speckgürtel – bleibt das Kaufpreisniveau hoch, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Dennoch werden die meisten Wohnungen und Häuser auf dem Markt schnell verkauft“, beobachtet Eva Grunwald. Sie rät Kaufinteressierten genau hinzusehen – einzelne Objekte könnten überteuert sein. „In einigen begrenzten Märkten, wie den In-Vierteln der Großstädte, drohen die Preise zu überhitzen.“

Deutlich erkennbar ist ein kräftiges Süd-Nord-Gefälle: Deutschlands teuerste Regionen liegen fast ausnahmslos im Süden; unter den Top Ten finden sich acht bayerische Landkreise. In mittlerweile fünf Landkreisen hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohneigentum die 5.000-Euro-Marke geknackt. Teuerster Landkreis ist Miesbach (Bayern) mit durchschnittlich 5.615 Euro pro Quadratmeter. Der Kreis gehört zum erweiterten Speckgürtel Münchens. Die bayerische Landeshauptstadt ist von hier aus noch gut mit der S-Bahn erreichbar. Aber auch exklusive Ferienwohnungen am Tegernsee und Domizile mit Alpen-Panorama sind sehr gefragt. Ein ähnlicher Effekt zeigt sich im Landkreis Nordfriesland, zu dem unter anderem das hochpreisige Sylt gehört. Dort wurden 2018 im Schnitt 5.588 Euro pro Quadratmeter fällig, was allerdings knapp drei Prozent weniger sind, als im Vorjahr. Erstmals seit Jahren gaben die Preise damit etwas nach. Ob der Preiszenit für Nordfriesland damit überschritten ist, wird sich in der kommenden Zeit zeigen.

Tabelle: Teuerste Regionen

Quadratmeterpreise und Preistrends in deutschen Kreisen und Städten, ohne Metropolen

 

Rang      Stadt/Kreis                                    Bundesland            Quadratmeterpreis 2018            Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)

1             Miesbach                                     Bayern                                               5.615,35              14,21%

2             Starnberg                                    Bayern                                                5.613,42              5,94%

3             Nordfriesland                              Schleswig-Holstein                            5.588,23              -2,94%

4             München (Landkreis)                   Bayern                                               5.585,61              4,70%

5             Fürstenfeldbruck                          Bayern                                              5.048,36              10,80%

6             Ebersberg                                    Bayern                                               4.983,40              8,14%

7             Dachau                                        Bayern                                               4.982,09              7,29%

8             Freising                                        Bayern                                               4.403,69              6,91%

9             Erding                                          Bayern                                               4.383,69              7,80%

10          Freiburg im Breisgau                    Baden-Württemberg                         4.201,91              3,81%

Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Preisspirale erfasst auch Teile von Mitteldeutschland

Die stärksten Steigerungen betreffen aber nicht die klassischen Speckgürtel der Metropolen, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. Von der großen Nachfrage nach Wohneigentum profitiert nun auch der ländliche Raum. „Die Menschen suchen im Wohneigentum eine sichere Geldanlage, in und um die Metropolen wird es zunehmend eng und teuer, deshalb weichen Kaufinteressierte verstärkt in den ländlichen Raum aus“, erklärt Eva Grunwald von der Postbank. Den mit Abstand rasantesten Preisanstieg verzeichnet Suhl im Süden Thüringens. Dort wurden Wohnungen und Häuser um knapp die Hälfte teurer. In den Landkreisen Kronach (Oberfranken, nahe thüringische Grenze) und Kyffhäuserkreis (Nordthüringen) stiegen die Preise zwar etwas langsamer, aber dennoch betrug der Preisschub mehr als 40 Prozent. Auch der thüringische Landkreis Schmalkalden-Meiningen erfreut sich zunehmender Beliebtheit und wartet mit Preissprüngen um rund 39 Prozent auf. Trotz kräftigem Preisanstieg bleiben Wohnimmobilien mit Quadratmeterpreisen von 1.655 Euro in Suhl, 1.729 Euro in Kronach und 893 Euro im Kyffhäuserkreis weiter erschwinglich. Mitteldeutschland rund um Erfurt in Thüringen und über die Grenze in Franken gehört zu den günstigen Regionen in Deutschland. Dort liegen die Preise noch deutlich unter dem Durchschnitt.

Tabelle: Steilster Anstieg

In diesen Regionen sind die Preise am stärksten gestiegen

 

Rang      Stadt/ Kreis                           Bundesland         Quadratmeterpreis 2018     Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)

1             Suhl, Stadt                            Thüringen                                1.654,98              48,24%

2             Kronach                                Bayern                                     1.729,03              41,65%

3             Kyffhäuserkreis                    Thüringen                                   893,35              41,37%

4             Schmalkalden-Meiningen   Thüringen                                1.347,26              38,66%

5             Straubing-Bogen                 Bayern                                     1.394,79              31,82%

6             Wittmund                            Niedersachsen                         3.240,01              24,04%

7             Bad Kissingen                      Bayern                                     1.751,80              24,00%

8             Lindau (Bodensee)              Bayern                                     3.049,30              23,86%

9             Dessau-Roßlau, Stadt         Sachsen-Anhalt                          950,93              22,58%

10          Northeim                             Niedersachsen                         1.163,37              22,43%

Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Risiko fallende Preise

Auch wer Haus oder Wohnung verkaufen möchte, sollte Preisentwicklungen auf den regionalen Märkten genau beobachten. „In Regionen mit fallenden Preisen sollten potenzielle Verkäufer besonders achtsam sein und unter Umständen eine zügige Abwicklung ins Auge fassen“, rät Immobilienexpertin Grunwald von der Postbank. Eingebrochen sind die Preise im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr am stärksten in den Kreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (-37,3 Prozent), Elbe-Elster in Brandenburg (-34,5 Prozent) und in Deutschlands kleinster kreisfreier Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz (-26 Prozent).

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

Wohnen: Mietmärkte bleiben trotz höherer Neubautätigkeit angespannt  – Büro: Leerstände auf den prosperierenden Flächenmärkten gehen weiter zurück

 

Die  veröffentlichte vdp-Marktanalyse zum deutschen Immobilienmarkt zeigt, dass die hohe Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien das Marktgeschehen nach wie vor bestimmt. Dabei hat der Neubau von Wohn- und Büroimmobilien im vergangenen Jahr kaum für Entlastung gesorgt.

Wohnen

Der vdp-Immobilienpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser legte 2018 um 8,2 % zu, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 5,8 %. Neben steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen ist hierfür die hohe Verkaufszurückhaltung auf den Bestandsmärkten verantwortlich. So stagniert die Zahl der Transaktionen seit Jahren, während die Geldumsätze deutlich gestiegen sind.

Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung vdpResearch: “Die Motive dieser Verkaufszurückhaltung sind nicht eindeutig zu klären. Aufgrund der stark gestiegenen Preise bleiben Eigennutzer häufig in den eigenen vier Wänden wohnen, denn gerade in den stark nachgefragten Regionen fehlt es an alternativen Angeboten. Das gilt sowohl für den Miet- als auch für den Eigentumsmarkt. Auch für jene, die ihre Immobilie als Anlagegut betrachten, gibt es mit Blick auf fehlende Anlagealternativen gute Gründe, das Objekt im Bestand zu behalten.”

Die angespannten Wohnungsmärkte sorgen derzeit für steigende Mieten, die niedrigen Zinsen für eine starke Nachfrage nach Wohneigentum als Lebensmittelpunkt und zur Kapitalanlage. Eine Entspannung ist kurzfristig nicht zu erwarten, da eine Ausweitung des Wohnungsangebotes nur sehr langsam erfolgen kann. “Problematisch ist das in erster Linie für Personen, die umziehen müssen oder eine Wohnung in den stark nachgefragten Regionen suchen. Für alle anderen – und damit den weitaus größeren Anteil der Bevölkerung – wird diese Entwicklung erst zeitlich verzögert auf die Bestandsmieten durchschlagen”, so Eilers. Sofern die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben, geht Eilers vor dem Hintergrund der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklung davon aus, dass der Anstieg der Preise an Dynamik verlieren wird und rechnet mit einem Preisanstieg in Höhe des Anstiegs der Mieten.

Büro

Die gute Beschäftigungsentwicklung sorgte im vergangenen Jahr für hohe Vermietungsleistungen auf dem Büromarkt. Da zugleich weniger Bürofläche neu entstanden ist als hätte vermietet werden können, gingen die Leerstände erneut zurück. Ende 2018 standen bundesweit weniger als 5 % des Büroflächenbestandes leer, in den sieben größten deutschen Büromärkten betrug die gewichtete Leerstandsquote im Jahresdurchschnitt 2018 nur noch rund 3 %. In den prosperierenden Ballungsgebieten gibt es damit auf dem Büroflächenmarkt so gut wie kein Angebot mehr. In der Folge legten die Büromieten 2018 nochmals deutlich zu und dürften auch 2019 weiter steigen, selbst für den Fall, dass die konjunkturellen Nachfrageimpulse in den nächsten Monaten schwach ausfallen sollten.

Parallel zu sinkenden Leerständen und steigenden Mieten hielt bei anhaltend niedrigen Zinsen die Nachfrage institutioneller Kapitalanleger nach Büroobjekten an. Die Folge waren fallende Anfangsrenditen und steigende Kapitalwerte. Inwieweit diese Entwicklung anhalten wird, ist offen. Eilers geht davon aus, dass der Cash-Flow, den Büroimmobilien im laufenden Jahr erwirtschaften höher sein wird als im vergangenen Jahr. In Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau spricht das auf Sicht für eine stabile Nachfrage nach Anlageobjekten auf den Büromärkten. “Es ist jedoch nicht abzuschätzen, wie lange das Niedrigzinsniveau anhalten wird. Und es fehlen Erfahrungswerte über die Auswirkungen langanhaltend niedriger Zinsen auf das Verhalten von Immobilieninvestoren auf den Büromärkten”, sagte Eilers. Insgesamt agierten Investoren zuletzt vorsichtiger – das Tempo des Rückgangs der Anfangsrenditen hat sich etwas reduziert.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin,Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de