Abschwächung der Abwärtsdynamik am Immobilienmarkt im laufenden Jahr zu erwarten – Pfandbrief-Umlauf erstmals seit 2014 oberhalb von 400 Mrd. Euro
Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute stellten im Geschäftsjahr 2023 ihre Krisenresistenz unter Beweis. Trotz des Abschwungs am Immobilienmarkt, der ein geringeres Finanzierungsgeschäft, rückläufige Immobilienpreise sowie eine teils deutlich erhöhte Risikovorsorge nach sich zog, zeigten sich die Mitgliedsinstitute profitabel und robust.
“Das Geschäftsjahr 2023 war für die gesamte Wirtschaft anspruchsvoll. Das Zusammentreffen von erhöhten Baukosten, Inflation, Zinsanstieg sowie politischen Schlingerkursen rund um Heizungsgesetz und Förderprogramme stellte vor allem die Immobilienbranche vor große Herausforderungen”, betonte vdp-Präsident Gero Bergmann zu Beginn der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands in Frankfurt am Main. “Die vdp-Mitgliedsinstitute trotzen den zahlreichen Belastungsfaktoren, die auch im laufenden Jahr noch wirken. Sie haben umfassende und der Situation angemessene Risikovorsorge gebildet und diese Ergebnisbelastung gut verkraftet.” Es zahle sich aus, dass sie gegenüber der Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 über deutlich mehr Kapital verfügten und dass das Geschäftsmodell von Pfandbriefbanken auf konservativen Risikostrukturen und erstrangiger Besicherung fuße.”
“Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach wahrgenommen.” Gero Bergmann
Bergmann richtete ein besonderes Augenmerk auf den deutschen Gewerbeimmobiliensektor, der vom Marktabschwung deutlich stärker betroffen ist als der Wohnimmobiliensektor. Aufgrund der Unsicherheit über die weitere Wirtschaftsentwicklung und die Auswirkungen des Homeoffice-Trends sei die Nachfrage insbesondere nach Büros 2023 verhalten geblieben. “Der Markt für Büroimmobilien ist seit jeher stärker als andere Assetklassen von zyklischen Schwankungen geprägt. Dementsprechend ist die aktuelle Entwicklung bei Büros nicht übertrieben besorgniserregend”, stellte er fest. “Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach wahrgenommen”, so der vdp-Präsident.
Bezugnehmend auf die angespannte Situation der Büroimmobilien in den USA wies Bergmann darauf hin, dass die dortige Entwicklung nicht eins zu eins auf den europäischen Immobilienmarkt übertragbar sei, und warb dafür, stärker zu differenzieren. Im Hinblick auf Zinsumfeld, Leerstandsquote, Investitionsdauer, Ausprägung von Homeoffice und Vertragsgestaltung auf dem Investment- und Nutzermarkt bestünden zwischen dem US-amerikanischen und dem europäischen Büroimmobilienmarkt erhebliche Unterschiede. Hinzu komme, dass selbst der US-amerikanische Markt keineswegs einheitlich sei, sondern dass dort noch unterschieden werden müsse zwischen Regionen, Lagen und Assetklassen. Die Betroffenheit sei bei Weitem nicht überall gleich. Letztlich müsse jedes einzelne Objekt betrachtet werden. Banken finanzierten überdies typischerweise besichert im ersten Rang.
Für die Refinanzierung der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 könne ein positives Fazit gezogen werden, hob Bergmann hervor. So sei nicht nur erneut ein hohes Pfandbrief-Emissionsvolumen zu verzeichnen gewesen, sondern auch ein nochmals gestiegener Pfandbrief-Umlauf. “Investoren und Emittenten wissen, dass sie sich auf den Pfandbrief und seinen gesetzlichen Sicherheitsrahmen verlassen können – in guten, aber insbesondere auch in so unruhigen Zeiten wie jetzt. Seinen Ruf als Stabilitätsanker unterstreicht der Pfandbrief immer wieder aufs Neue.”
Entwicklung des Immobilienfinanzierungsgeschäfts
Stärkerer Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien als bei Wohnimmobilien
Die bereits seit Mitte 2022 anhaltende Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt setzte sich im vergangenen Jahr fort. Insgesamt sanken die Immobilienpreise vom vierten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2023 um 7,2 %. Seit dem Preishöchststand im zweiten Quartal 2022 betrug der Preisrückgang bislang 10,0 %.
Die Preise von Wohnimmobilien zeigten sich mit einem Minus von 6,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal bzw. 8,4 % gegenüber dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 etwas robuster als die Preise für Gewerbeimmobilien, die in denselben Zeiträumen Rückgänge um 12,1 % bzw. um 16,5 % verzeichneten.
“Die weitere Entwicklung der Immobilienpreise hängt maßgeblich vom Handeln der EZB ab.” Gero Bergmann
Der vdp geht für das Gesamtjahr 2024 von weiteren, gegenüber dem Vorjahr allerdings deutlich abgeschwächten Preisrückgängen in allen Assetklassen aus. Dabei reichen die Prognosen von 0 % bis -5 % (Wohnimmobilien) über -2,5 % bis -7,5 % (Einzelhandelsimmobilien) bis hin zu -5 % bis -10 % (Büroimmobilien).
“So wie die im Vorjahr eingetretenen Preisrückgänge in ihrer Schärfe nicht zuletzt auf die viel zu spät und dann viel zu dynamisch vorgenommenen Leitzinserhöhungen der EZB zurückzuführen sind, hängt auch die weitere Entwicklung der Immobilienpreise maßgeblich vom Handeln der EZB ab”, führte Bergmann aus. Komme es zu der allseits erwarteten Zinssenkung im Laufe dieses Jahres, werde es für Immobilienverkäufer und -investoren leichter, ein neues Preisgleichgewicht zu finden. Dementsprechend rechne er in den kommenden Monaten mit einer Preisstabilisierung, die bei Wohnimmobilien schon im zweiten Halbjahr 2024 einsetzen dürfte. Das Ende der Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien sei dagegen frühestens ab Ende dieses Jahres zu erwarten, da hier auch strukturelle Veränderungen wie die Auswirkungen des Homeoffice-Trends die Erholung verzögerten. “Das Geschäftsjahr 2024 bleibt für alle Akteure an den Immobilienmärkten auf jeden Fall herausfordernd”, resümierte Bergmann.
Pfandbriefbanken sagen Immobilienkredite in Höhe von 110 Mrd. Euro zu
Als Folge des Marktabschwungs und der verhaltenen Nachfrage nach Immobilien nahm das Immobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 spürbar ab: Die Darlehenszusagen erreichten ein Volumen von 110 Mrd. Euro, nachdem sie sich ein Jahr zuvor noch auf 160 Mrd. Euro summiert hatten. Jedoch war das Jahr 2022 noch zur Hälfte vom jahrelangen Aufwärtstrend am Immobilienmarkt sowie vom Abschluss zahlreicher Forward-Darlehen in Erwartung steigender Kreditzinsen geprägt.
Im Jahr 2023 waren die Einbußen bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen (-23,8 %) geringer als bei Wohnimmobilienfinanzierungen (-35,8 %), die allerdings in den Vorjahren seit 2010 auch stärker zugelegt hatten. So gingen die Zusagen für Wohnimmobilienkredite von Januar bis Dezember 2023 gegenüber dem Vorjahr von 99,8 auf 64,1 Mrd. Euro zurück, während das Volumen der Gewerbeimmobilienkredite im selben Zeitraum von 60,2 auf 45,9 Mrd. Euro abnahm.
Unter den Gewerbe-Assetklassen dominierten bei den Darlehenszusagen unverändert die Büroimmobilien, die mit 23,1 Mrd. Euro einen Anteil von 50,3 % auf sich vereinten. Dahinter rangierten Finanzierungen für Einzelhandelsimmobilien mit 11,2 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 24,4 %. Mit größerem Abstand folgten die Zusagen für Hotels (4,6 Mrd. Euro) und für Industriegebäude (1,1 Mrd. Euro).
“Wir gehen für 2024 von einer leichten Belebung von Transaktionen und Finanzierungen aus.” Gero Bergmann
“2023 war das erste Jahr, das vollständig vom Abschwung auf dem Immobilienmarkt geprägt war. Dies wirkte sich unweigerlich auf das Neugeschäft der immobilienfinanzierenden Banken aus”, erklärte Bergmann. Das vierte Quartal 2023 habe allerdings einen Anstieg der Darlehenszusagen um 5,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal gebracht. Der vdp-Präsident wertete diese Entwicklung als Beginn einer einsetzenden Stabilisierung und prognostizierte: “Bei den Finanzierungsbedingungen nimmt angesichts stabilisierter Zinsen die Planungssicherheit langsam wieder zu. Daher gehen wir für das Jahr 2024 von einer leichten Belebung von Transaktionen und Finanzierungen aus.”
Mit 1.004,1 Mrd. Euro lag der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei den vdp-Mitgliedsinstituten zum 31. Dezember 2023 leicht oberhalb des Vorjahresvolumens (31.12.2022: 999,1 Mrd. Euro).
Aktuelle Regulierungsthemen
vdp fordert Regulierungsmoratorium und Überprüfung bestehender Maßnahmen
Ein nicht zu unterschätzendes Hindernis für die mögliche Erholung des Finanzierungsmarktes liegt für die Pfandbriefbanken in der Bankenregulierung. vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt wies darauf hin, dass die Banken seit der Finanzkrise mit fortwährenden Regulierungsmaßnahmen konfrontiert worden seien.
“Die Balance zwischen sinnvoller und überzogener Regulierung ist längst verloren gegangen.” Jens Tolckmitt
Viele der Regulierungsmaßnahmen seien zweifellos dem Grunde nach erforderlich gewesen. Sie erfüllten auch ihren Zweck, wie die jüngsten Krisen eindrucksvoll zeigten, betonte er. Jedoch sei die Balance zwischen sinnvoller und überzogener Regulierung inzwischen längst verloren gegangen: “Die heutige Bankenregulierung wirkt: Die Kreditinstitute sind gut kapitalisiert und profitabel. Ihre Resilienz haben sie sowohl in der Corona-Pandemie als auch in der jetzigen Krise des Immobilienmarkts unter Beweis gestellt.” Auch die Regulierungsbehörden attestierten dies. Allerdings werde diese Erkenntnis anderthalb Jahrzehnte nach der Finanzkrise 2008 nicht zum Anlass genommen, bestehende Regulierung zu überprüfen und auf weitere Regulierung zu verzichten. Vielmehr werde ohne Pause weiterreguliert. Mittlerweile wirke diese auf Banken fokussierte, fortdauernde Regulierung nachteilig, weil sie die Kreditvergabe immer stärker hemme. Ein gravierender Nebeneffekt der einseitigen Regulierung sei auch, dass traditionelles Bankgeschäft von gut regulierten Banken immer mehr in weniger oder gar nicht regulierte Bereiche des Finanzsystems abwandere. “Jede neue rein auf die Banken gerichtete Regulierungsmaßnahme spielt dem Schattenbankensektor in die Hände, der das Geschäft gerne absorbiere”, warnte Tolckmitt. Das beginne inzwischen endlich auch die Aufsicht zu begreifen. Hier müsse man nun aber auch zügig vom Reden endlich ins Handeln kommen, um diese Entwicklung einzudämmen.
Angesichts dessen, dass schon heute klar sei, dass sich die Eigenkapital-Belastung der Banken in den kommenden Jahren unter anderem durch die Basel III-Vorgaben weiter erhöhen werde, appellierte Tolckmitt: “Nach 15 Jahren mit immer intensiverer Regulierung ist nun die Zeit für einen Kurswechsel gekommen. Bevor weitere Maßnahmen angestoßen werden, muss zunächst die geltende Regulatorik auf den Prüfstand gestellt werden. Wir brauchen ein Regulierungsmoratorium” Denn jede einzelne Regulierungsmaßnahme, egal ob bestehend oder hinzukommend, erschwere es den Kreditinstituten, ihrer Kernaufgabe – der Finanzierung der Realwirtschaft – nachzukommen. “Gerade in einer Zeit, in der politische Vorhaben von enormer Dimension wie die nachhaltige Transformation der Wirtschaft und des Gebäudebestands sowie die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zu finanzieren sind, sollte dies den Banken auch ermöglicht werden. Sie sind diejenigen, die in Europa das dafür dringend benötigte private Kapital mobilisieren.”
Als kontraproduktiv bezeichnete Tolckmitt in diesem Zusammenhang abermals den seit Februar 2023 geltenden Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen in Höhe von 2 %, dem spätestens seit Einsetzen des Marktabschwungs jegliche fundamentale Rechtfertigung fehle. Zudem verwies er auf die Ankündigung der US-amerikanischen Bankenaufsicht, als Reaktion auf die Kritik der Finanzbranche umfangreiche Änderungen an den Basel III-Regelungen vorzunehmen. “Die europäischen Aufsichtsbehörden täten gut daran, sich mit den Motiven der Fed auseinanderzusetzen und ähnliche Erleichterungen zu prüfen. Wir benötigen in der Umsetzung globaler Regulierungsstandards zwingend ein Level Playing Field”, so der vdp-Hauptgeschäftsführer.
Abschließend kritisierte er die Sustainable Finance-Regulierung, die viel zu umfangreich, komplex, vielstimmig und auch widersprüchlich sei. “Es ist ein Denkfehler, die regulatorischen Maßnahmen mit ESG-Bezug praktisch ausschließlich an den Endzustand der Klimaneutralität auszurichten, anstatt die Transition dorthin zu incentivieren.” Wir werben nach der Europawahl dafür, die Sustainable Finance-Vorgaben auf den Prüfstand zu stellen, deutlich zu entschlacken und die Regulierung insgesamt so auszurichten, dass sie die Erreichung des politisch gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützen”, so der vdp-Hauptgeschäftsführer.
Entwicklung des Pfandbriefgeschäfts
Pfandbrief-Umlauf steigt auf über 400 Mrd. Euro
Seit mittlerweile fünf Jahren werden jährlich mehr Pfandbriefe begeben als fällig werden. Erstmals seit 2014 stieg der Pfandbrief-Umlauf im Jahr 2023 wieder auf knapp über 400 Mrd. Euro an. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr belief sich auf 1,7 % (Vj.: 393,5 Mrd. Euro).
Sowohl am Primärmarkt als auch am Sekundärmarkt war das gesamte Jahr über eine starke Nachfrage nach Pfandbriefen zu verzeichnen. Das Volumen emittierter Pfandbriefe lag 2023 zwar mit 65,7 Mrd. Euro gut 20 % unterhalb des Absatzes im Ausnahmejahr 2022 (Vj.: 82,3 Mrd. Euro). Es bewegte sich aber auf dem Niveau des auch schon von starker Nachfrage geprägten Emissionsjahres 2021 und übertraf die zu Beginn des Jahres 2023 bei den vdp-Mitgliedern erhobene Planzahl von rund 50 Mrd. Euro deutlich. Während der Absatz Öffentlicher Pfandbriefe mit 13,8 Mrd. Euro annähernd konstant zum Vorjahr blieb (Vj.: 14,2 Mrd. Euro), ging das Volumen emittierter Hypothekenpfandbriefe auf 51,9 Mrd. Euro zurück (Vj.: 68,1 Mrd. Euro). Hypothekenpfandbriefe machten damit einen Anteil von 79 % aller im Berichtsjahr abgesetzten Pfandbriefe aus.
“Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der EZB gut verkraftet.” Jens Tolckmitt
“Die gestiegenen Pfandbrief-Renditen animierten Real-Money-Investoren dazu, wieder verstärkt als Käufer aufzutreten. Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der EZB gut verkraftet”, hob Tolckmitt hervor. Bei den Neuemissionen stießen, bedingt durch die teilweise inverse Zinsstruktur, insbesondere kurze und mittlere Laufzeiten auf größeres Investoreninteresse. Zu Beginn des laufenden Jahres habe sich mit einsetzender Normalisierung der Zinskurve das Nachfrageverhalten der Pfandbriefinvestoren wieder angepasst: “Seit Jahresbeginn 2024 sind wieder länger laufende Emissionen mit bis zu zwölf Jahren Laufzeit gefragt”, berichtete der vdp-Hauptgeschäftsführer.
Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2023 um 14 Basispunkte aus – eine unvermeidliche Folge des Rückzugs der EZB. Dazu trugen zum einen die Turbulenzen um die Silicon Valley Bank und die Credit Suisse im Frühjahr bei. Zum anderen führte die Eintrübung am US-amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt ab Herbst zu einer selektiven Spread-Erhöhung. Damit bewegten sich die Pfandbrief-Spreads weiterhin spürbar unterhalb der Spreads für andere Covered Bonds. Seit Jahresbeginn 2024 zeigen sich die Pfandbrief-Spreads auf dem leicht erhöhten Niveau des Vorjahres stabil.
Anstieg des Umlaufs nachhaltiger Pfandbriefe um 36 %
Die Nachfrage nach nachhaltigen Pfandbriefen war im Jahr 2023 weiterhin hoch: Mit einem Absatz von 8,5 Mrd. Euro wurde das Niveau des Ausnahmejahres 2022 angesichts des insgesamt reduzierten Emissionsvolumens absolut nicht ganz erreicht (Vj.: 9,5 Mrd. Euro). Der Anteil am Gesamtabsatz erhöhte sich aber erneut. Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg im Berichtsjahr um rund 36 % auf 24,1 Mrd. Euro (Vj.: 17,7 Mrd. Euro). Die Anzahl der Emittenten nachhaltiger Pfandbriefe kletterte im Jahr 2023 auf 13, seit Beginn des laufenden Jahres sogar auf 14. “Wertpapiere mit ESG-Bezug haben in den vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Dieser Trend wird sich fortsetzen: Wir gehen davon aus, dass in den Folgejahren noch weitere Emittenten nachhaltiger Pfandbriefe auf den Markt kommen werden”, so Tolckmitt.
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