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Für die Immobilienverrentung gibt es verschiedene Modelle, aber das Ziel dahinter ist immer dasselbe: im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben und dennoch Geld daraus ziehen. Wie das bei der Umkehrhypothek funktioniert, weiß die WIR WohnImmobilienRente GmbH.

 

“Die Umkehrhypothek ist ein Kredit, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient”, erklärt Dr. Georg F. Doll, geschäftsführender Gesellschafter der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Eigentümerin oder Eigentümer bleiben im Haus wohnen und erhalten eine bestimmte monatliche Summe oder eine Einmalzahlung. Wenn sie ausziehen, erfolgt die Rückzahlung dieser Kreditsumme an den Kreditgeber durch den Verkauf des Hauses. Dabei werden die Zinsen für das ausgezahlte Geld für die gesamte Laufzeit vorab fest vereinbart.

“Diese Verrentungsform ist in den USA und Großbritannien sehr verbreitet und stößt nun auch bei uns auf immer mehr Nachfrage”, weiß Georg F. Doll. “Das liegt zum einen daran, dass die Gruppe der Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, die älter als 65 Jahre sind, wächst. Zum anderen reicht die gesetzliche Rente für viele Menschen heute nicht mehr aus. In dieser Situation kann die Umkehrhypothek eine gute Option sein. Allerdings gibt es noch andere Modelle der Immobilienverrentung, die man prüfen sollte, bevor man eine Entscheidung trifft, wie zum Beispiel die Leibrente und den Teilverkauf.”

Wie viel Geld ist drin?

Die Höhe der monatlichen Rente hängt vom aktuellen Wert der Immobilie und dem Alter der Eigentümerin oder des Eigentümers ab. Je älter sie oder er ist, desto höher fällt die Rente aus. “Grundsätzlich kommt dieses Modell erst für Menschen ab 65 Jahren infrage”, sagt Georg F. Doll. “Eine 75 Jahre alte Eigentümerin könnte sich beispielsweise bei lebenslanger Laufzeit über eine Rente von knapp 700 Euro freuen, wenn ihr Haus 300.000 Euro wert ist.”

Ein zusätzlicher Vorteil der Umkehrhypothek ist es, dass die Immobilie weiterhin vollständig im Eigentum der Rentenbezieherin oder des Rentenbeziehers verbleibt. Steigt der Wert der Immobilie, steht der Verwertungsüberschuss allein ihnen zu. Wer ausrechnen möchte, wie viel Zusatzrente bei der Umkehrhypothek zu erwarten hätte, kann dafür den Rechner auf der Seite www.immorente.de nutzen.

Über die WIR WohnImmobilienRente GmbH: Die WIR WohnImmobilienRente GmbH wurde 2020 gegründet. Unternehmenssitz ist Hamburg. Das Unternehmen betreibt die Website www.immorente.de, ein Vermittlungs- und Informationsportal für Immobilienverrentungen. Es richtet sich an Menschen, die älter als 65 Jahre sind und bereits zu Lebzeiten vom Wert ihrer selbstgenutzten Immobilie profitieren möchten. Ihnen bietet die WIR WohnImmobilienRente GmbH unter der Marke IMMORENTE.de Angebote für die Leibrente, den Teilverkauf, die Umkehrhypothek sowie Immobiliendarlehen.

 

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WIR WohnImmobilienRente GmbH, Parkstraße 65, 22605 Hamburg, Tel:  +49 (0) 40 / 53 02 46-76, www.immorente.de

Europace Wohn- und Finanzierungsmarkt Analyse

 

Mit ihrer aktuellen Wohn- und Finanzierungsmarkt Analyse – Das Corona-Jahr stellt die Europace AG ihre aktuelle Einschätzung zum privaten Wohnimmobilienmarkt vor. Die Zahlen, die sich auf den Zeitraum 01.03.2020 bis 28.02.2021 beziehen und somit die ersten 12 Monate der Coronakrise in den Fokus nehmen, zeigen, dass der private Wohnimmobilienmarkt entgegen einzelnen aktuellen Medienberichten weiterhin stark wächst.

Seit einem Jahr stellt die Europace AG in ihrer Wohn- und Finanzierungsmarkt Analyse relevante Zahlen zur Entwicklung im privaten Wohnimmobilienmarkt vor. Die Daten decken gut 20 Prozent des privaten Wohnimmobilienmarktes in Deutschland ab und können damit – insbesondere bei Immobilienpreisen – als die repräsentativste Studie für die private Immobilienwirtschaft in Deutschland angesehen werden. Mit einer aktuellen Sonderausgabe für den Zeitraum März 2020- Februar 2021 deckt die jüngste Studie nun die Entwicklungen im Wohnimmobilienmarkt parallel zur Pandemie ab. Entgegen einzelner aktueller Medienberichte zu einer möglichen Immobilienblase belegen die Europace-Zahlen weiterhin ein starkes Wachstum der Hauspreise sowie ungebrochenes Interesse von Käufern an Wohneigentum. Gemessen an den jüngsten Zahlen der Analyse scheint Corona aufgrund der Veränderung der Wohn- und Arbeitsweise vieler Verbraucher die Nachfrage nach privatem Wohnimmobilienerwerb eher anzuheizen, als einzudämmen.

Stefan Münter, Vorstand und Co-CEO der Europace AG, ordnet die Ergebnisse der Studie vor dem Hintergrund der jüngsten Berichterstattung wie folgt ein: „Seit über fünf Jahren wird regelmäßig das Platzen einer angeblichen Immobilienblase in Deutschland thematisiert, ohne dass es, zumindest bezogen auf den privaten Wohnimmobilienmarkt, hierfür fundamental gerechtfertigte Argumente gibt. Auf Basis unserer Daten, die gut 20 Prozent des privaten Immobilienmarktes Deutschlands abdecken, können wir eher das Gegenteil vermelden. Natürlich kann es im Gesamtmarkt der deutschen Wohnimmobilienpreise auch mal kurzfristige Phasen geben, in der die Preise weniger dynamisch steigen als in der Vergangenheit. Von einer Blase kann jedoch aktuell, genau wie in den vergangenen Jahren, nicht die Rede sein. Denn die Langfristfaktoren welche die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt bestimmen – längere Lebenserwartung, mehr Single-Haushalte, Nettozuzug nach Deutschland und geringe Neubautätigkeit – sind auch weiterhin alle intakt. Corona hat hier, mit Ausnahme eines temporär etwas schwächeren Zuzugs in 2020, keinen negativen Einfluss gehabt; selbst in 2020 stiegen die Wohnimmobilienpreise um rund 10%. Nach unserer Datenlage zeichnet sich auch für die nächsten Jahre ein starker Wohnimmobilienmarkt ab, der durch die Unsicherheiten der Coronakrise eher zugelegt zu haben scheint. So verändert Corona beispielsweise das Nachfrageverhalten der Verbraucher, nicht den Markt als Ganzes. Wir bemerken beispielsweise, dass die Kaufinteressen sich aus den Metropol- und Ballungsgebieten nun auch auf das Umland ausweiten.“

Die kostenfrei zur Verfügung stehende Analyse wird zukünftig vierteljährlich bei Europace veröffentlicht und beleuchtet neben den Kaufpreisen von Häusern und Eigentumswohnungen auch Bonität, Berufsgruppen, Alters- und Einkommensklassen, Immobilienarten und -nutzung, Darlehensformen und Zinssatzentwicklungen. Die Plattformdaten werden anonymisiert zusammengetragen und übersichtlich aufbereitet. Alle Daten können für journalistische oder wissenschaftliche Veröffentlichungen unter Angabe der Quelle frei verwendet werden.

Die Publikation aus dem Haus der Hypoport-Tochter Europace AG finden Sie im Anhang dieser Pressemitteilung und steht darüber hinaus ab sofort kostenfrei zum Download im Studienbereich des Firmenblogs Europace Report zur Verfügung.

Europace ist die größte deutsche Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Ein voll integriertes System vernetzt über 750 Partner aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertriebe. Mehrere tausend Nutzer wickeln monatlich mehr als 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 6 Mrd. Euro über Europace ab.

Europace unterstützt Redaktionen und freie Autoren gern bei ihren Themen rund um Wohnimmobilien und deren Finanzierung mit weiteren Hintergrundinformationen. Alle Europace-Indizes, Europace-Studien sowie das Europace-Trendbarometer gibt es auf https://report.europace.de.

*Aufgrund der unterschiedlichen Datengrundlage und spezifischen Berechnungslogiken können die Durchschnittswerte der Wohn- und Finanzierungsmarkt-Analyse von den Indizes der Europace AG leicht abweichen.

 

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

Kurzstudie des empirica Instituts im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen zum DIW-Modell

 

Eigene vier Wände – es muss nicht immer das freistehende Einfamilienhaus sein. Für junge, normalverdienende Familien ist dieser Wunsch in Ballungsräumen immer schwerer zu realisieren. Sie wären schon glücklich über eine ausreichend große, dennoch bezahlbare Wohnung. Noch glücklicher wären sie vielleicht, wenn sie über die Jahre hinweg vom Mieter zum Eigentümer dieser Wohnung werden könnten. Das DIW Berlin hat dazu 2019 ein innovatives Mietkaufmodell entwickelt. Eine aktuelle Kurzstudie des empirica-Instituts Berlin im Auftrag des Verbands der Privaten Bauparkassen zeigt jetzt ein Optimierungspotenzial auf, das der Diskussion neuen Auftrieb geben könnte.

„In Ballungsräumen wird es für normalverdienende Familien immer schwerer, sich den Traum von eigenen vier Wänden zu erfüllen“, stellte der Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen, Christian König, fest. „Die Immobilienpreise sind den Einkommen davongelaufen. Niedrige Bauzinsen können fehlendes Eigenkapital nicht ersetzen.“ Die Verbesserungen bei der Wohnungsbauprämie, die Anfang 2021 in Kraft getreten seien, würden zwar voraussichtlich dazu führen, dass in den nächsten Jahren ein bis eineinhalb Millionen Menschen neu anfangen, gefördert für diesen Zweck zu sparen. Dieses Instrument wirke langfristig und nachhaltig – genauso wie staatlich geförderte Eigenheimrentenverträge. „Für kurzfristige Impulse“, so König, „werden aber zusätzliche Maßnahmen benötigt“. Das Baukindergeld habe gezeigt, dass es wirke. Es sei sozial treffsicher. Mehr als 60 Prozent der bisher rund 300.000 Antragsteller hätten ein Haushaltsnettoeinkommen im Jahr von unter 40.000 Euro. König: „Das Baukindergeld läuft allerdings Ende März 2021 aus. Ob es nach der Bundestagswahl im September 2021 zu einer Neuauflage kommen wird, wie auch wir sie uns wünschen, ist eine offene Frage.“

DIW-Anstoß

Als zusätzliches Förderinstrument hat die Idee eines Mietkaufs ein breites Interesse gefunden. Den Anstoß gab im Sommer 2019 das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin [vgl. DIW Wochenbericht Nr. 29/2019]. Die Kernidee, so König: Von Kommunen beauftragte Unternehmen errichten auf Erbpachtgrundstücken günstig Mehrfamilienhäuser. Ihren Finanzierungsvorteil aus den Negativzinsen für Staatsanleihen reichen diese an die Mietkäufer weiter, die nach Sozialkriterien ausgewählt werden. Ein nennenswertes Eigenkapital wird nicht gefordert – allenfalls für die Erwerbsnebenkosten. Die Miete stellt damit im Grunde eine zinslose Tilgung dar.

empirica-Bewertung: Innovatives Modell mit Optimierungspotenzial

Der Verband der Privaten Bausparkassen hat das empirica Institut in Berlin gebeten, sich dieses Modell anzuschauen und dabei der Frage nachzugehen, inwieweit es tatsächlich geeignet ist, eine geforderte Eigenkapitalhürde zu überwinden.

Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der empirica AG, hebt in seiner Kurzstudie zunächst den innovativen Charakter des Modells hervor. Die Idee des Mietkaufs gleicht, so sagt er, zunächst einmal weitgehend dem Bau einer Sozialwohnung. Anders als dort würden hier aber im Zeitablauf aus Mietern Eigentümer. „Somit wird aus der anfänglichen Objektförderung Stück für Stück eine Subjektförderung“.

„Was auf den ersten Blick wie eine eierlegende Wollmilchsau daherkommt, ist dank vier finanzieller Kniffe durchaus machbar“, führt Braun weiter aus. Die wichtigste Rolle spielten die Negativzinsen, zu denen der Staat sich derzeit verschulden könne. Reiche er erstens diesen Vorteil an den Mietkäufer durch, sinke dessen Wohnkostenbelastung, weil für sein indirektes Darlehen keine Zinsen anfielen. Übernehme der Staat zweitens das Risiko einer Vollfinanzierung, sinke der Eigenkapitalbedarf, so dass der Mietkäufer nur die Kaufnebenkosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuern, entrichten müsse. Werde die Wohnung drittens auf einem Erbpachtgrundstück errichtet und viertens kostengünstig gebaut, senke dies sowohl die laufende Mietkaufbelastung als auch die Nebenkosten.

„Das Modell kann funktionieren“, so Brauns Zwischenfazit, „weil andere einen Teil der Kosten tragen“. Das sei aber auch in Ordnung, da sehr gezielt Schwellenhaushalte gefördert würden. Er sieht dabei seinerseits von vier Punkten ab: Der Staat könne erstens den Finanzierungsvorteil alternativ zum Beispiel für Schulsanierungen verwenden. Bei Miet-, sprich: Kreditausfällen müssten zweitens die Kommunen zusätzliche Kosten verkraften. Der derzeitige „Flaschenhals mangelndes Bauland“ gelte drittens auch für Mietkaufmodelle. Und viertens müsse der Staat erst beweisen, dass er tatsächlich kostengünstiger bauen (lassen) kann.

„Selbstverständlich hilft eine staatliche Risikoübernahme – und nichts anderes ist der Mietkauf im Kern – jungen Familien beim Erwerb von Wohneigentum“, erklärt Braun. Ein fertig geschnürtes Modell, das quasi to-go alle Komponenten einer Finanzierung mundgerecht bündele, habe zweifellos Charme. Es verblieben einige Nachteile, die man schon vom Sozialen Wohnungsbau her kenne: die Auswahl der Begünstigten und die Gefahr einer Fehlbelegung. Hierfür müssten Antworten gefunden werden.

VdPB-Ansatzpunkte

Die wenigen Unebenheiten, die es noch gebe, lassen sich laut Braun jedoch ausbügeln. „Durch Kombination mit bereits existierenden staatlichen Sparförderungen könnte das Mietkaufmodell zu einem Rundum-Sorglos-Paket erweitert werden.“ Verbandsgeschäftsführer König nennt dafür drei Ansatzpunkte: Die zwar kleinere, aber immer noch vorhandene Eigenkapitalhürde könnte leichter übersprungen werden, wenn am Anfang ein Minimum an Eigenkapital vorhanden sei. Dies minimiere auch das Ausfallrisiko für den Staat. Durch ein gefördertes Parallel-Sparen sei überdies, ähnlich wie bei manchen Auto-Leasing-Modellen, eine vorzeitige Schlusszahlung/Ablösung möglich. Auch müsse an den späteren Kapitalbedarf für Instandhaltungen gedacht werden. König: „Das Mietkauf-Modell muss zukunftsfest sein und auch in Zeiten ohne Negativzinsen für Staatsanleihen funktionieren.“

 

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Verband der Privaten Bausparkassen e.V., Klingelhöfer Str. 4, D­-10785 Berlin, Tel.: 030 / 590091­500, Fax: 030 / 590091­501, www.bausparkassen.de

Gibt es Unterschiede zwischen Männern und Frauen beim Immobilienkauf?

 

Und was sollten Frauen mit dem Wunsch nach einer eigenen Immobilie wissen und bei der Baufinanzierung beachten? Um diese Fragen zu klären, hat der Baufinanzierungsvermittler Interhyp anlässlich des Weltfrauentages die eigenen Finanzierungsdaten und Umfragen durch die Genderbrille betrachtet. “Wir sehen durchaus viele Frauen, die eine Baufinanzierung abschließen, und grundsätzlich sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Individuen oft größer als zwischen den Geschlechtern”, sagt Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. “In der Beratungspraxis und in unseren Zahlen sehen wir durchschnittlich betrachtet allerdings kleine Unterschiede bei den Wünschen und Entscheidungen zwischen Frauen und Männern.” Die Expertin will Frauen wie Männern Mut machen, den Schritt in Richtung Wohneigentum zu gehen und sagt: “Wohneigentum bringt Sicherheit und ist ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge – das wünschen sich viele Frauen, wie unsere Daten zeigen. Ich rate, eine eigene Immobilie für sich in Erwägung zu ziehen und sich über Möglichkeiten zu informieren.” Das derzeit sehr günstige Zinsniveau erleichtere einen Immobilienkauf. Beide Geschlechter sollten aber bei der Baufinanzierung wohlüberlegt vorgehen und wichtige Tipps beachten.

Finanzierungszahlen: Rund 60 Prozent Paare, unter Alleinstehenden sind mehr als ein Drittel Frauen

“Viele Darlehensnehmer kommen als Paar in die Beratung und wollen einen Immobilienkauf oder Bau gemeinsam realisieren”, berichtet Mirjam Mohr. Im Darlehensantrag wird in der Regel eine Hauptantragstellerin oder ein Hauptantragsteller erfasst, meist der oder die mit dem höheren Gehalt. Rund 60 Prozent der Hauptantragstellenden sind in einer Partnerschaft, viele sind verheiratet. “Die meisten Paare treten gemeinsam in den Darlehensvertrag ein, weil sie gemeinsam kaufen oder bauen”, sagt Mirjam Mohr. Gegenüber der Bank haften dann beide. Wer an welcher Stelle im Darlehensvertrag genannt sei, hat dabei keine Bedeutung. Die Expertin rät: “Paare sollten immer darüber sprechen, wie die Partner bei Tod oder Scheidung abgesichert sind.” Das Risiko treffe vor allem den- oder diejenige mit dem niedrigeren Gehalt – und das sind oft die Frauen, wie auch die Daten von Interhyp zeigen. Hier könne zum Beispiel der Abschluss einer Risikolebensversicherung sinnvoll sein.

Aber nicht nur Paare schließen eine Baufinanzierung ab. Unter den Hauptantragstellenden, die ledig, geschieden, getrenntlebend oder verwitwet sind, liegt der Anteil der Frauen bei 35 Prozent, der Anteil der Männer bei 65 Prozent (Jahr 2020). “Wir sehen etwas mehr Männer in dieser Gruppe – aber durchaus nicht wenige Frauen, die sich einen Immobilienerwerb auch allein zutrauen”, sagt Mirjam Mohr. Rund drei Viertel dieser Frauen seien Eigennutzerinnen, ein Viertel kaufe ausschließlich oder auch zur Vermietung als Kapitalanlage. Unter den Männern in dieser Gruppe sind mit 32 Prozent etwas mehr Kapitalanleger. Interessant: Die finanzierte Immobilie ist bei den Frauen etwas häufiger eine Wohnung als ein Haus, bei den Männern ist es umgekehrt. Der Quadratmeterpreis bei den Frauen liegt etwas über dem, was die Männer ausgeben (3.480 Euro vs. 3.220 Euro). Bei der Finanzierung rät Interhyp zu hohen Tilgungen über drei Prozent und Zinsbindungen über zehn Jahren. Daran hält sich der Durchschnitt der Hauptantragstellenden – ob Frau oder Mann.

Corona-Krise und Immobilienkauf: Mehr Frauen als Männer denken, dass der Erwerb von Eigentum schwieriger geworden ist

Interhyp hat auch die im Corona-Jahr 2020 durchgeführten bevölkerungsrepräsentativen Studien mit Statista unter 1.000 Bundesbürgern in Bezug auf die Geschlechter neu ausgewertet. Etwa 36 Prozent der Frauen und 40 Prozent der Männer sagen demnach, dass sie bereits Wohneigentum haben. Unter den Mietern in Deutschland sagten 51 Prozent der Männer, dass sie in Zukunft Wohneigentum erwerben wollen – aber mit 46 Prozent etwas weniger Frauen. Die Auswirkungen der Corona-Krise bewerten Frauen etwas anders: Mit 79 Prozent sagen mehr Frauen als Männer (72 Prozent), dass der Erwerb von Eigentum schwieriger geworden ist. Auch die derzeitigen Möglichkeiten für das Bauen eines Eigenheims beurteilen Frauen etwas kritischer: 64 Prozent der Männer und 68 Prozent der Frauen sind der Meinung, dass Hindernisse beim Bauen durch die Corona-Krise zugenommen haben. Mirjam Mohr: “Einerseits hat die Corona-Krise den Wunsch nach einem eigenen Zuhause bei vielen Menschen verstärkt. Andererseits treiben nicht wenige auch Sorgen um, ob ein Kauf auch dauerhaft leistbar ist.” Hier helfe eine gute Information – etwa darüber, wie sich die Raten beim derzeitigen Zinsumfeld bei verschiedenen Zinsbindungen oder Tilgungsraten verhalten. Interessierte können das zum Beispiel mit einem Tilgungsrechner wie auf der Interhyp-Website unter https://www.interhyp.de/tilgungsrechner/ ermitteln.

Wohnträume: Frauen lieber ländlich – und Fans von Vintage und Hygge

Und wie sieht es mit den Wohnträumen und Wünschen beim Immobilienkauf aus? Das zeigt die Interhyp-Wohntraumstudie, die sich die Experten jetzt ebenfalls erneut angesehen haben. Interessant dabei ist zum Beispiel: Für die Frauen spielt das Thema Alterssicherung beim Immobilienkauf eine große Rolle: Unter den Frauen sagen 61 Prozent, dieser Grund ist ihnen sehr wichtig, unter den Männern sind es zehn Prozentpunkte weniger (51 Prozent). Auch bei den Wohnwünschen zeigen sich graduelle Unterschiede: So bevorzugen mit 18 Prozent deutlich mehr Frauen den Stadtrand oder das Umland einer Großstadt, während es nur 11 Prozent der Männer in die Peripherie zieht. Großstadt steht bei Männern mit 22 Prozent höher in der Gunst als bei den Frauen mit 17 Prozent. Die Einrichtungsstile Hygge und Vintage sind bei Frauen beliebter als bei Männern (Hygge: 18 Prozent der Frauen sind Fans, 11 Prozent der Männer. Vintage: 12 Prozent Frauen, 5 Prozent Männer). “Wichtig ist vor allem, sich über die eigenen Wünsche klar zu werden und sich bei einem gemeinsamen Kauf gut auszutauschen”, sagt Mirjam Mohr. Die Wohntraumstudie bestätige die Eindrücke aus der Beratungspraxis von Interhyp auch in dem Punkt, wie Paare den Immobilienkauf entscheiden: Die meisten Paare sagen, sie haben die Entscheidung für die Immobilie gemeinsam getroffen. 74 Prozent insgesamt sagen, sie waren zu 100 Prozent gleich beteiligt.

 

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de