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Gerald Hörhan klärt auf

Dubai ist angesagt und immer mehr Investoren fragen sich, ob sie eine Chance verpassen, wenn sie jetzt nicht zuschlagen. Doch ist der Zeitpunkt wirklich günstig und was müssen die Käufer von Immobilien beachten, um am Ende nicht ein schlechtes Geschäft zu machen?

In Dubai ist alles eine Nummer größer: Die Metropole hat den höchsten Turm, das höchste Riesenrad, den tiefsten Pool und die längste Metro. Das zieht Touristen, Influencer und auch Investoren an. In Europa werben zahlreiche Anbieter für den Kauf von Immobilien in der Stadt am Persischen Golf. Sie erzählen von überdurchschnittlichen Renditen, traumhaften Bedingungen und einem grenzenlosen Wirtschaftswachstum. Gibt es für Käufer keine Risiken? Stellen sich Investoren aus Deutschland oder Österreich nicht auch rechtliche Fragen? Was ist mit den Steuern? Und lässt sich eine Immobilie in Dubai überhaupt finanzieren? “Es kann niemals gut sein, einem Hype blind zu folgen”, sagt Gerald Hörhan von der Investmentpunk Academy GmbH. “Wer sich von scheinbar lukrativen Angeboten locken lässt, ohne genau zu bedenken, worauf er sich einlässt, kann es schnell mit einer Fehlinvestition zu tun haben. Auch in Dubai ist eben nicht alles Gold, was glänzt.”

“Beim Immobilienkauf kommt es auf den richtigen Zeitpunkt und eine umfassende Marktkenntnis an. Der Anleger sollte sich in Dubai gut auskennen, mit den spezifischen Risiken vertraut sein und sich vor allem überlegen, warum er gerade in Dubai investieren möchte”, fügt der Immobilienexperte hinzu. Gerald Hörhan ist als der Investmentpunk und als Autor des Buches “Der Einzimmer Millionär” bekannt. Seit 2005 investiert er in Immobilien und hat es damit in kurzer Zeit zum Multimillionär gebracht. Heute gibt er sein Wissen zum Vermögensaufbau in den Kursen seiner Investmentpunk Academy GmbH an angehende Investoren weiter. Was Anleger beim Kauf von Immobilien in Dubai beachten sollten, hat Gerald Hörhan im Folgenden zusammengefasst.

1. Zyklischer Markt

Dubai ist eine Weltmetropole, doch im Vergleich zu anderen asiatischen Großstädten sind die Immobilienpreise noch immer um ein Drittel günstiger. Dabei sehen die wirtschaftlichen Aussichten hervorragend aus: Die Staatsfonds erzielen jährlich Milliarden an Gewinnen und 2023 betrug das Wirtschaftswachstum 4,3 Prozent. Für 2024 werden sogar 5,4 Prozent prognostiziert. Dubai ist also ein attraktiver Standort, der seit mehreren Jahren auch Europäer anzieht. Käufer müssen allerdings wissen, dass der Markt sehr zyklisch ist. Momentan bewegt er sich bereits auf einem hohen Niveau und niemand kann voraussehen, wie lange er noch weiter steigen wird. Für extrem zyklische Märkte, zu denen beispielsweise auch Las Vegas oder Miami zählen, gilt noch mehr als in anderen Märkten ein ganz einfacher Grundsatz: Der Investor sollte kaufen, wenn der Markt unten ist.

Derzeit befindet sich der Dubai Immobilienmarkt in einer Late Stage Boom Phase. Wie lange der Boom noch anhält, kann niemand vorhersehen, aber in solch einer Marktphase zu teuren Preisen zu kaufen ist riskant, vor allem als Ausländer ohne lokales Markt Know-How. Insbesondere bei Angeboten, wo Mittelsmänner hohe Provisionen verdienen, ist absolute Vorsicht geboten.

2. Lage und Bauqualität

Eine 60 bis 75 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage kostet in Dubai zwischen 200.000 und 250.000 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 7 bis 8 Prozent, abzüglich der Betriebskosten kommen wir damit auf 5 bis 6 Prozent. Das klingt zunächst gut, das Problem ist allerdings, dass der Investor wissen muss, was eine gute Lage ausmacht. In Dubai wird extrem viel gebaut, was im Übrigen auch zu einem hohen Leerstand führen kann. Die Situation ist für den Ortsfremden somit einigermaßen unübersichtlich und ein Blick auf einen Stadtplan hilft wenig. Wer in Dubai kauft, sollte sich dort unbedingt auskennen.

Für ein gutes Investment ist neben der Lage natürlich auch die Bauqualität entscheidend. Auf den ersten Blick bekommt der Käufer in Dubai mehr für sein Geld und profitiert von vielen Annehmlichkeiten wie Pools, Fitnessstudios und Kinos. Doch die Bauqualität variiert sehr stark, je nach Bauträger und Projekt. Zudem lassen sich viele Apartments in Towers, die älter als 10 Jahre sind, aufgrund der schlechten Bauqualität nur mit erheblichem Preisabschlag verkaufen. Auch sollte man die Betriebskosten und Instandhaltungskosten bei Hochhäusern nicht unterschätzen, diese werden mit zunehmendem Alter extrem hoch und reduzieren die Rendite deutlich. Selbst in Monaco, wo Geld wahrlich keine Rolle spielt, haben viele ältere Hochhäuser hohen Instandhaltungsstau, weil sich die Eigentümer die teuren Sanierungen nicht leisten wollen.

3. Finanzierung

Wer in Dubai kaufen möchte, sollte sich darauf einstellen, dass er relativ viel Eigenkapital mitbringen muss. Zwar gibt es durchaus Banken, die für eine Finanzierung zur Verfügung stehen, aber in der Regel nicht bei der ersten Wohnung und auch bei der zweiten nur mit einem hohen Anteil an Eigenkapital. Die kulturellen Unterschiede machen sich im Bankgeschäft deutlich bemerkbar und niemand sollte denken, dass es in Dubai genauso wie in Deutschland oder Österreich läuft. Dazu kommt, dass die Vertriebsprovisionen unter Umständen 10 bis 15 Prozent betragen und die Makler häufig Objekte verkaufen, die schon mehrfach gehandelt wurden oder noch gar nicht gebaut sind. Auch an dieser Stelle muss der Investor vorsichtig sein, weil er sonst kein gutes Geschäft macht.

4. Steuerzahlungen

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde im Dezember 2021 außer Kraft gesetzt, sodass in Deutschland Einkünfte aus Immobiliengeschäften in Dubai voll besteuert werden. Grundsätzlich gilt, dass der Immobilienbesitzer den Steuerregularien seines festen Wohnsitzes unterliegt. Wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen fehlt, kann das somit zu einer höheren Steuerbelastung führen. Nun werden in den Vereinigten Arabischen Emiraten von Privatpersonen in der Regel keine Steuern auf Einkommen aus Vermietung und Verpachtung oder auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben, sodass es zu keiner Doppelbesteuerung kommt. Die deutsche Einkommensteuer lässt sich durch Dubai Immobilieninvestments allerdings nicht vermeiden: Wer denkt, dass er die Einkünfte nicht melden muss, begeht Steuerbetrug und muss mit hohen Strafen rechnen.

5. Klimatische Risiken

Wetterextreme betreffen Immobilieninvestoren weltweit, doch Dubai ist von klimatischen Risiken stärker betroffen als andere Städte. Über einen Zeitraum von vier bis fünf Monaten im Jahr ist Dubai extrem heiß und außer Indoor unbewohnbar, bei weiteren Temperaturerhöhungen wird die Belastung extremer. Auch der steigende Meeresspiegel und Sturmfluten sind in Dubai, das direkt am Meer liegt und extrem flach ist, ein erhebliches Risiko. Zudem besteht auch das Risiko von Starkregen und Überflutungen, wobei die Bauwerke und Infrastruktur darauf weitgehend unvorbereitet sind, man erinnert sich an die Überflutungen im Frühjahr.

6. Politische Risiken

Gerade in den Vereinigten Arabischen Emiraten sind die politischen Risiken immer präsent: Zunächst ist der Mittlere Osten eine Region, die besonders häufig in Konflikte verwickelt ist, auch die geographische Nähe zum Iran ist ein Thema. Ein Faktor betrifft dabei die Rechtssicherheit in einem absolutistisch von einem Emir regierten Land. Auch wenn die jetzige politische Führung sehr umsichtig und rational handelt, kann sich das bei einer Änderung an der Staatsspitze schnell ins Gegenteil umkehren, Beispiele dafür gibt es genug. Ebenso kann es Probleme bei der Kapitalausfuhr von größeren Beträgen geben, sowohl durch Beschränkungen seitens der Emirate als auch auf Seiten der EU beziehungsweise Deutschlands.

Eine umfangreiche rechtliche Beratung beim Immobilienkauf ist zwingend erforderlich, da das Rechtssystem der Emirate sich sehr grundlegend vom deutschen System unterscheidet und eine Mixtur aus britischem Rechtssystem und islamischem Recht darstellt. Rechtliche Konzepte, die in Europa selbstverständlich sind, gelten dort nicht zwangsläufig auch.

Fazit

Dubai ist zweifellos eine boomende Weltmetropole, allerdings mit erheblichen und vielfältigen Risiken. Wie in jedem Immobilienmarkt bedarf es einer genauen und fundierten Marktkenntnis und lokalem Know-how, um gute Geschäfte zu machen. In einem Markt, wo extrem viel gebaut wird, besteht zudem die Gefahr von Überkapazitäten und Leerstand, sodass die genaue und korrekte Beurteilung der Mikrolage und Bauqualität noch entscheidender ist als in Regionen mit Wohnungsmangel. Eine Beurteilung aus der Ferne ist jedenfalls schwierig.

“Ob es Sinn macht, in einem zyklischen Markt nach einer langen Boomphase, in der Immobilieninvestments von Maklern und Influencern gegen hohe Provisionen aggressiv beworben werden, zum jetzigen Zeitpunkt zu investieren, mag jeder selbst beurteilen”, betont Gerald Hörhan. “Ich jedenfalls habe immer dann aggressiv in Immobilien investiert, wenn die Preise günstig waren und alle Medien von der Krise berichtet haben. Mit dieser Strategie bin ich hervorragend gefahren und habe sehr gute und bekömmliche Erträge erzielt, mit überschaubarem Risiko. Dieser Zeitpunkt wird auch in Dubai wieder kommen, und vielleicht ist es dann am besten, die Emirates Maschine nach Dubai zu besteigen, natürlich mit ausreichend Eigenkapital im Gepäck.”

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Gebrauchte Wohnimmobilien kosteten im Frühjahr 2024 deutlich weniger als vor Jahresfrist – Vermittlungen dauern länger, die Verhandlungsbereitschaft der Verkaufenden hat zugenommen.

Laut dem aktuellen Preisspiegel der LBS-Analyse “Markt für Wohnimmobilien”, der auf tatsächlichen Immobilienvermittlungen basiert, lagen die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser zuletzt um gut 11 Prozent unter dem Niveau im Frühjahr 2023 – dies war der erste Preisrückgang seit dem Jahr 2010. Auch die Preise für ältere Reihenhäuser (minus 9 Prozent) und Eigentumswohnungen (-6 Prozent) sowie für Bauland (minus 9 Prozent) sind im vergangenen Jahr spürbar gesunken.

Neue Reihenhäuser kosteten dagegen in etwa genauso viel wie ein Jahr zuvor, neue Eigentumswohnungen sogar 1 Prozent mehr. Neubauobjekte sind damit weiterhin deutlich teurer als vor der Zinswende im Frühjahr 2022, während die Preise für gebrauchte Immobilien inzwischen fast schon wieder auf das Niveau des Frühjahrs 2021 gefallen sind.

Die Entwicklung wird sich nach Einschätzung der für das Immobilienbarometer im “Markt für Wohnimmobilien” befragten Immobilienvermittler im Verlauf dieses Jahres in ähnlicher Weise fortsetzen: Während die Preise im Neubausegment aufgrund der hohen Baukosten stabil bleiben oder sogar leicht steigen werden, könnten Bestandsimmobilien und Bauland in fast allen Regionen noch etwas günstiger werden.

Der LBS-Preisspiegel und das LBS-Immobilienbarometer werden jährlich bei den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen erhoben. In diesem Jahr gaben insgesamt 514 Immobilienfachleute Auskunft über ihr Geschäftsgebiet.

“Die sinkenden Preise von gebrauchten Immobilien sind auf die geänderten Verhandlungspositionen am Immobilienmarkt zurückzuführen”, erläutert LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann die Ergebnisse der Preiserhebung. “Die Kaufinteressenten stehen nicht mehr Schlange, weil viele den Schuldendienst aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen können.” So gaben 90 Prozent der befragten Immobilienvermittler zu Protokoll, der Verkauf einer Immobilie dauere länger, als in den vergangenen fünf Jahren üblich war. Rund 60 Prozent haben festgestellt, dass die Verkäufer eher als Mitte 2023 bereit seien, von ihren Preisvorstellungen abzurücken und Preisabschläge zu akzeptieren.

Doch nicht nur die Verkäufer machen Abstriche. “Wir beobachten schon seit einer Weile, dass die Kaufwilligen ihr Möglichstes tun, um dem Zinsanstieg etwas entgegenzusetzen und ihre Finanzierungslast zu reduzieren”, so Guthmann. Die Immobilienvermittler haben dies jetzt erneut bestätigt: Am häufigsten, so berichteten drei Viertel der befragten Marktkenner, würden Handwerksleistungen in Eigenarbeit erledigt. Knapp zwei Drittel der Vermittler sagten, dass die Bereitschaft ihrer Kundinnen und Kunden gestiegen sei, Objekte zu erwerben, die nicht genau den ursprünglichen Vorstellungen entsprechen, gut die Hälfte hat von Standortkompromissen erfahren und knapp die Hälfte von zusätzlich mobilisierten Kapitalquellen.

Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen erlebten zuletzt auch, dass Nachhaltigkeitsaspekte bei der Suche nach einer Eigentumswohnung oder einem Eigenheim wieder etwas in den Hintergrund getreten sind. In der aktuellen Befragung gaben nur 15 Prozent der Vermittler an, dass dieses Thema bei den Kunden eine hohe oder sogar sehr hohe Relevanz habe – vor Jahresfrist waren es noch 20 Prozent. Dass Nachhaltigkeit überhaupt eine Rolle spiele, bestätigten insgesamt aber immerhin 46 Prozent der Befragten und damit kaum weniger als im vergangenen Jahr, als es 48 Prozent waren. Ins Spiel komme der Klimaschutz immer dann, wenn er helfe Kosten zu sparen, beispielsweise wenn sich die Energieeffizienz durch Dämmmaßnahmen, Photovoltaik oder eine neue Heizung verbessern lasse, so die Erklärung der Experten für die beobachtete Verschiebung der Prioritäten auf Seiten der Käufer.

Ein Auszug aus dem Preisspiegel 2024

Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten … in Euro

… Großstädten über 500.000 Einwohner

München 1.600.000

Düsseldorf 950.000

Frankfurt am Main 950.000

Stuttgart 900.000

Köln 825.000

Nürnberg 750.000

Hamburg 685.000

Berlin 675.000

Hannover 530.000

Essen 470.000

Dortmund 435.000

Dresden 400.000

Duisburg 375.000

Leipzig 340.000

Bremen 335.000

… Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern

Freiburg/Breisgau 1.000.000

Heidelberg 750.000

Darmstadt 750.000

Mainz 750.000

Ingolstadt 750.000

Augsburg 750.000

Regensburg 700.000

Karlsruhe 695.000

Erlangen 680.000

Münster 655.000

…

Bottrop 325.000

Gelsenkirchen 325.000

Hanau 315.000

Kaiserslautern 310.000

Magdeburg 300.000

Chemnitz 280.000

Hamm 275.000

Moers 270.000

Siegen 255.000

Bremerhaven 230.000

… Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern

Starnberg (BY) 1.400.000

Bad Soden am Taunus (HE) 1.300.000

Hofheim am Taunus (HE) 1.200.000

Vaterstetten (BY) 1.200.000

Konstanz (BW) 1.200.000

Gauting (BY) 1.100.000

Bad Homburg vor der Höhe (HE) 1.100.00

Eschborn (HE) 1.000.000

Ottobrunn (BY) 1.000.000

Hattersheim am Main (HE) 1.000.000

…

Greiz (TH) 135.000

Riesa (SN) 130.000

Bernburg/Saale (ST) 130.000

Suhl (TH) 130.000

Zerbst/Anhalt (ST) 130.000

Blieskastel (SL) 130.000

Kreuztal (NW) 125.000

Staßfurt (ST) 115.000

Sondershausen (TH) 110.000

Eisleben (ST) 110.000

… Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren

Grünwald (BY) 1.700.000

Gräfelfing (BY) 1.300.000

Oberhaching (BY) 1.300.000

Herrsching am Ammersee (BY) 1.300.000

Kronberg im Taunus (HE) 1.240.000

Bad Tölz (BY) 1.150.000

Ebersberg (BY) 1.100.000

Neubiberg (BY) 1.100.000

Oberschleißheim (BY) 1.050.000

Holzkirchen (BY) 1.000.000

…

Guben (BB) 165.000

Schwarzenberg/Erzgebirge (SN) 165.000

Aue-Bad-Schlema (SN) 160.000

Auerbach/Vogtland (SN) 160.000

Coswig (Anhalt) (ST) 150.000

Finsterwalde (BB) 150.000

Lichtenau (NW) 150.000

Wanzleben-Börde (ST) 145.000

Merchweiler (SL) 140.000

Mandelbachtal (SL) 120.000

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Eine aktuelle immowelt Analyse der Miet- und Kaufpreise von Wohnungen in Sachsen und Thüringen zeigt:

Eigentumswohnungen in Sachsen und Thüringen etwa halb so teuer wie im Bundesschnitt; Kaufkraft dagegen nur gut 10 Prozent geringer als im Deutschlandmittel

Großstädte im Preischeck: Dresden (-13,8 Prozent) und Chemnitz (-12,0 Prozent) mit stärksten Kaufpreisrückgängen seit 2022

Verteuerung hingegen bei den Mieten: Deutlichste Anstiege in Jena (+9,5 Prozent) und Leipzig (+7,0 Prozent)

Am Sonntag wird in Sachsen und Thüringen gewählt. Während die politischen Differenzen bei Themen wie Migration und Klimaschutz groß sind, haben sich alle Parteien die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auf die Fahne geschrieben. Doch wie viel müssen Wohnungskäufer und Mieter in den beiden Bundesländern derzeit eigentlich ausgeben? Eine aktuelle Analyse von immowelt beleuchtet, wie hoch das Preisniveau in Sachsen und Thüringen sowie in den Großstädten beider Bundesländer ist.

Sachsen und Thüringen preislich deutlich unter Bundesschnitt

Der Blick auf die durchschnittlichen Bundeslandpreise zeigt, dass sich Wohnungssuchende in Sachsen und Thüringen vergleichsweise glücklich schätzen können: Beide Bundesländer liegen preislich deutlich unter dem deutschlandweiten Schnitt. So beträgt die mittlere Angebotsmiete einer in den 1990er-Jahren erbauten Wohnung in Sachsen aktuell 7,45 Euro pro Quadratmeter. Wer eine Wohnung in Thüringen mieten will, zahlt durchschnittlich 7,63 Euro. Zum Vergleich: Deutschlandweit liegt die Angebotsmiete einer Bestandswohnung derzeit bei 10,28 Euro pro Quadratmeter.

Auch bei den Kaufpreisen zählen die zwei Bundesländer zu den günstigsten der Republik: Für eine Wohnung aus den 1990er-Jahren müssen Käufer in Sachsen aktuell mit einem Quadratmeterpreis von 1.665 Euro rechnen. In Thüringen ist der Wohnungskauf mit 1.591 Euro pro Quadratmeter sogar noch etwas preiswerter. Im Deutschlandmittel kosten Eigentumswohnungen hingegen aktuell fast das Doppelte (3.111 Euro).

Die Menschen in Sachsen und Thüringen besitzen jedoch auch eine geringere Kaufkraft als der deutsche Durchschnitt. Den Einwohnern beider Bundesländer stehen laut Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) in diesem Jahr pro Kopf etwa 25.000 Euro für ihre Ausgaben und zum Sparen zur Verfügung – rund 10 Prozent weniger als der Bundesdurchschnitt von 27.848 Euro. Richtig ist aber auch: Miet- und Kaufpreise in Sachsen und Thüringen liegen prozentual noch deutlicher unter dem Bundesmittel als das verfügbare Einkommen. Wohnungssuchende in den beiden Bundesländern stehen also trotz niedrigerer Kaufkraft besser da als der Durchschnittsdeutsche.

Deutliche Kaufpreisrückgänge in Dresden und Chemnitz

In den Großstädten Sachsens und Thüringens liegen die Angebotspreise zumeist deutlich über dem jeweiligen Bundeslandschnitt. Allerdings hat der rapide Anstieg der Immobilienzinsen vor rund 2 Jahren in mehreren Städten für spürbare Preisrückgänge gesorgt. Am deutlichsten haben sich Eigentumswohnungen in Dresden vergünstigt – im Vergleich zu 2022 liegt der Rückgang bei -13,7 Prozent. Der Quadratmeter einer Bestandswohnung in der sächsischen Landeshauptstadt kostet somit aktuell 2.468 Euro. Auch im ohnehin günstigen Chemnitz (1.544 Euro) fällt der Preisrückgang mit -12,0 Prozent binnen 24 Monaten vergleichsweise stark aus. In Leipzig haben die Angebotspreise im selben Zeitraum hingegen nur leicht nachgegeben: Nach einem Rückgang von -1,0 Prozent beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2.504 Euro.

Etwas höher liegt das Preisniveau in den zwei Großstädten Thüringens. Wer eine Wohnung aus den 1990er-Jahren in der Landeshauptstadt Erfurt erwerben möchte, muss derzeit mit 2.700 Euro für den Quadratmeter rechnen – das sind 3,8 Prozent weniger als vor 2 Jahren. Noch teurer ist der Wohnungskauf in Jena mit durchschnittlich 3.044 Euro pro Quadratmeter. Allerdings fällt der Preisrückgang dort mit -9,8 Prozent stärker aus als in Erfurt.

Mietpreisrallye in Leipzig und Jena

Bei den Angebotsmieten kann von Rückgängen hingegen keine Rede sein. Im Gegenteil: Auf den Mietmärkten vieler ostdeutscher Großstädte herrscht eine rege Nachfrage, die für steigende Preise sorgt. Gerade die beiden größten Städte Sachsens verzeichnen dank ihrer wirtschaftlichen Dynamik seit Jahren einen spürbaren Zuzug. Das hat dazu geführt, dass sich Mietwohnungen in Leipzig seit 2022 um +7,0 Prozent verteuert haben. Die aktuelle durchschnittliche Angebotsmiete einer Bestandswohnung liegt inzwischen bei 8,74 Euro pro Quadratmeter. In Dresden stiegen die Mieten im selben Zeitraum um +6,2 Prozent auf 8,70 Euro.

Auch in den thüringischen Großstädten zeigen die Preiskurven nach oben. Besonders deutlich fällt der Anstieg bei den Angebotsmieten in Jena (10,31 Euro) mit +9,5 Prozent aus. In Erfurt (9,07 Euro) haben sich Mietwohnungen binnen 24 Monaten um +5,2 Prozent verteuert.

Ausführliche Tabellen zu den Miet- und Kaufpreisen in Sachsen und Thüringen stehen hier zum Download bereit. 

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in Sachsen und Thüringen. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Mietpreiswerte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Kaufpreiswerte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer am 10. Januar 2024 veröffentlichten Pressemitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).

Über immowelt:

Das Immobilienportal immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Miet- und Kaufimmobilien in Deutschland. Die Plattform bringt seit über 30 Jahren erfolgreich Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende zusammen. Die immowelt Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu digitalisieren, um diese für alle Beteiligten so unkompliziert und einfach wie möglich zu gestalten. immowelt unterstützt mit datengestützten Services die unkomplizierte Suche nach einer Mietwohnung, die effektive Vermarktung einer Immobilie und maßgeschneiderte Finanzierungen der eigenen vier Wände. Dank jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert immowelt so das perfekte Erfolgserlebnis für Mieter und Vermieter, Immobilienprofis, Immobilieneigentümer und Käufer. Betrieben wird immowelt.de von der AVIV Germany GmbH, die zur AVIV Group gehört, einem der größten digitalen Immobilien-Tech-Unternehmen der Welt.

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Durch Preisanpassungen bieten sich attraktive Einstiegsmöglichkeiten – Eine Marktanalyse der Mr. Lodge GmbH

Wichtigste Ergebnisse in Kürze:

Attraktive Einstiegsmöglichkeiten: Preisanpassungen der letzten beiden Jahre öffnen die Tür für neue Käufer.

Erholung der Verkaufszahlen: Erste Anzeichen einer Erholung zeigen sich auf dem Markt.

Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Häusern ist weiterhin sehr hoch und das verfügbare Angebot in allen Segmenten begrenzt.

Erste Auswertungen zeigen im zweiten Quartal stabile Kaufpreise und teils leichte Erhöhungen.

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im Jahr 2024 widerstandsfähig und bietet weiterhin attraktive Chancen für Investoren und Käufer. Trotz eines Preisrückgangs um 10-20 % in den letzten beiden Jahren bleibt München ein Top-Markt für solide und zukunftssichere Immobilieninvestitionen. Dies bestätigt der Marktbericht von Mr. Lodge, einem führenden Anbieter von möblierten Wohnungen und Häusern im Großraum München sowie Experte im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien.

Kaufpreisentwicklung: Stabile Preise und teils leichte Erhöhungen

Der Münchner Immobilienmarkt hat in den letzten beiden Jahren eine signifikante Preisanpassung durchlaufen, was auf eine Phase der Überbewertung und wirtschaftlicher Unsicherheiten zurückzuführen ist. Im ersten Quartal 2024 setzten sich die Preiskorrekturen fort, was zu einem weiteren Rückgang der Kaufpreise führte. Laut Daten von Mr. Lodge erreichten die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München einen Tiefstand von etwa 8.775 Euro. Dieser Rückgang bot vielen Käufern die Gelegenheit, in den traditionell hochpreisigen Münchner Markt einzutreten.

Ab dem zweiten Quartal 2024 stabilisierten sich die Preise, begleitet von leichten Anstiegen in einigen Bereichen. Quellen wie Immobilienscout24 und Interhyp berichten von einem Anstieg der Preise zwischen 0,1 % und 0,4 %, was auf eine allmähliche Markterholung hindeutet. Aktuelle Daten zeigen, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München nun bei etwa 8.866 Euro liegt.

“Die leichte Erholung der Kaufpreise und die Zunahme der Transaktionen signalisieren, dass der Münchner Markt wieder an Dynamik gewinnt. Käufer, die den Markt beobachten, erkennen die langfristige Wertstabilität und nutzen die Gelegenheit für Investitionen,” erklärt Norbert Verbücheln von Mr. Lodge. Die Nachfrage ist sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Selbstbeziehern, wenn Lage, Ausstattung und Energieeffizienz der Immobilien ihren Ansprüchen entsprechen, erhöht.

“Wir beobachten eine zunehmende Marktaktivität. Käufer sind bereit, angemessene Preise für die richtige Immobilie zu zahlen, da sie wissen, dass Immobilien in München wertbeständig sind,” ergänzt Norbert Verbücheln.

Diese Entwicklungen zeigen, dass der Münchner Immobilienmarkt trotz der jüngsten Herausforderungen stabil bleibt und weiterhin zu den attraktivsten Märkten in Deutschland zählt. Die aktuellen Bedingungen bieten eine seltene Gelegenheit für Käufer, in einen Markt einzutreten, der langfristig die Möglichkeit für eine Wertsteigerung bietet.

Mietmarkt für möblierte Wohnungen bleibt stabil

Der Mietmarkt für möblierte Wohnungen in München bleibt aufgrund eines begrenzten Angebots und hoher Nachfrage auch 2024 stabil.

Am Münchener Markt, wie auch in allen deutschen Metropolen, wird das möblierte Angebot stark von Anbietern von Serviced Apartments geprägt, die Unterkünfte für 1-6 Monate zu höheren Preisen anbieten. Das Angebot von Mr. Lodge richtet sich jedoch überwiegend an Kunden, die für mindestens 6 Monate nach München kommen und eine vollständig möblierte Wohnung oder ein Haus suchen. Diese, im Gegensatz zu den teureren Serviced Apartments, günstigeren Wohnungen und Häuser werden von Privatvermietern über Mr. Lodge für mindestens 6 Monate wohnwirtschaftlich vermietet.

Die sinkende Anzahl an Neubauwohnungen in München stellt eine weitere Herausforderung dar. Es kommen weniger Neubauten auf den Markt, und dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren verstärken.

Angebot Kaufimmobilien

Das Wohnungsangebot im Stadtgebiet ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich rückläufig (-9 %). Bei Häusern und Grundstücken zeigt sich ein anderes Bild: Das Häuserangebot ging nur geringfügig um 3 % zurück, während die Anzahl der Grundstücke um 6 % zunahm. Hier besteht weiterhin ein Überangebot bei zu geringer Nachfrage.

Fazit

Der Markt für Wohnimmobilien erholt sich. Das Angebot an Eigentumswohnungen zum Kauf ist im Stadtgebiet und im Landkreis München im Vergleich zum Vorjahr rückläufig.

“Durch bessere Konditionen für Immobiliendarlehen und attraktive Kaufpreise erwarten wir bis Ende des Jahres ein zunehmendes Kaufinteresse”, fasst Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge, zusammen. “Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen bleibt hoch, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Diese Marktdynamik sorgt für stabile Mieten und bietet Vermietern weiterhin gute Renditechancen”, so Verbücheln weiter.

Der vollständige Marktbericht steht unter https://www.mrlodge.de/marktberichte-immobilien zum Download bereit.

Über Mr. Lodge:

Die Mr. Lodge GmbH verfügt über eine mehr als 30-jährige Erfahrung im Immobilienbereich. Die Geschäftsfelder des Unternehmens sind die Segmente Verkauf von Wohnimmobilien und die Vermietung möblierter Wohnungen und Häuser. Im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien berät und unterstützt Mr. Lodge ca. 5.000 Immobilieneigentümer sowie weitere Privatkunden. Im Bereich Vermietung ist Mr. Lodge mit ca. 2.200 vermittelten Wohnungen und Häusern pro Jahr der führende Anbieter von möbliertem Wohnen auf Zeit im Großraum München sowie am Tegernsee und im Oberland. Mr. Lodge beschäftigt über 80 Mitarbeiter und bietet die Beratung in mehr als 20 Sprachen an.

Verantwortlich für den Inhalt:

Mr. Lodge GmbH, Barer Str. 32, 80333 München, Tel. 089 340 823-0, www.mrlodge.de

Büroneubau mit Gesamtmietfläche von über 12.000 Quadratmetern

Nachhaltige Immobilie mit angestrebter DGNB Platin Zertifizierung

Einzigartiger Dachgarten mit zwölf Meter hohen Bäumen

Die Real I.S. AG hat die Büroimmobilie „AERA“ in der Berliner City West für zwei seiner Spezial-AIFs/Sondervermögen erworben. Verkäufer der im August 2024 fertiggestellten Liegenschaft ist der Projektentwickler Bauwens. Die über 12.000 Quadratmeter Mietfläche verteilen sich auf sieben Obergeschosse und können in bis zu vier Einheiten je Geschoss oder als große zusammenhängende Fläche vermietet werden. Für das energetisch und ressourcentechnisch nachhaltige Objekt wird mindestens eine DGNB Platin Zertifizierung angestrebt. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Der supermoderne und äußerst repräsentative Büroneubau zeichnet sich durch eine besonders hohe Aufenthaltsqualität und ausgezeichnete Ausstattung aus und bietet modernste New-Work-Konzepte. Gleichzeitig erfüllt das vollklimatisierte Objekt dank modernster Technik sehr strenge ESG-Vorgaben. Das Gebäude besticht durch seine Architektur und den in dieser Art einzigartigen Dachgarten. Bauwens hat hier ein wirklich ganz besonders Objekt geschaffen und wir bedanken uns für die hochprofessionelle Zusammenarbeit“, sagt Maximilian Kube, Global Head of Investment Management D-A-CH der Real I.S. Gruppe.

Das „AERA“ befindet sich im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf in der City West. Ein absolutes Highlight und Alleinstellungsmerkmal der Immobilie ist der ca. 2.200 Quadratmeter große Dachgarten mit zwölf Meter hohen Bäumen, der einen großzügigen 360°-Ausblick über die Berliner Skyline bietet. Zugänglich ist dieser Rückzugs- und Entspannungsort für alle Mieter aus allen Stockwerken über eine Terrassentreppe. Die Immobilie umfasst zudem insgesamt 36 zum Großteil mit E-Ladesäulen ausgestattete Stellplätze in einer Tiefgarage und zwei Außenstellplätze. Die moderne Architektur des Gebäudes stammt aus der Feder des renommierten Architekturbüros Grüntuch-Ernst.

Real I.S. wurde bei der Transaktion von der Anwaltskanzlei Noerr rechtlich beraten. Die technische Unterstützung erfolgte über den Bauplaner Arcadis.

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

Kolak: Bauen muss günstiger werden

Die Preise für Wohnimmobilien werden im Laufe des Jahres ihren Tiefpunkt erreichen. Das makroökonomische Umfeld aus hohen Zinsen und hohen Preisen belastet den Markt weiterhin, aber das knappe Wohnraumangebot stoppt den Preisrückgang. Ab 2025 rechnet der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seiner aktuellen Immobilienprognose mit einem leichten Anstieg um rund 1 Prozent. Im Jahr 2023 fielen die Preise in Deutschland noch um 4,5 Prozent zum Vorjahr.

“Wir sehen, dass sich die Preise langsam stabilisieren und nicht weiter sinken, vor allem weil der Wohnraummangel weiter zunimmt”, kommentiert Marija Kolak, Präsidentin des BVR die Prognose. “Der Wohnungsneubau muss dringend wieder angekurbelt werden und dazu muss Bauen günstiger werden”, fordert Kolak. Hierzu sei ein Dreiklang von Maßnahmen nötigt: die Bau- und Planungsvorschriften vereinfachen und vereinheitlichen, Förderung verbessern, Grunderwerbssteuern senken.

Es gebe nicht die eine Lösung, den Wohnungsmarkt zu beleben, doch viele Ansätze. Die Unterstützung der Regierung für serielles und modulares Bauen gehe etwa in die richtige Richtung. Angesichts der Herausforderungen sei jedoch mehr nötig. Die BVR-Studie zeigt Möglichkeiten auf, um konkrete Probleme bei der Wohnungspolitik zu lösen. Die Baustandards müssten weiter vereinfacht und reduziert werden. Der geplante Gebäudetyp E für einfaches Bauen kann helfen, wenn die noch bestehenden Rechtsunsicherheiten ausgeräumt sind. Zudem brauche es die Digitalisierung, Entbürokratisierung und Harmonisierung von Verwaltungsverfahren. Zuletzt sollte die Grunderwerbsteuer für Eigennutzer gesenkt werden.

Die Prognose des BVR für Wohnimmobilienpreise zeigt auf, dass sich die Preisentwicklung stark regional unterscheidet. Die Preise in den Top-7-Städten sind deutlich stärker gestiegen und liegen im Vergleich zu den Einkommen rund vier Fünftel höher als 2007. In den anderen kreisfreien Städten haben sich die Preise gemessen an den durchschnittlichen Einkommen um knapp ein Drittel verteuert, in den Landkreisen nur um rund 17 Prozent. Ein ähnliches Bild zeigt sich am Mietmarkt. Die Preise stiegen in den Top-7-Städten um knapp ein Viertel mehr als die Mieten. Im Durchschnitt aller anderen Kreise waren es unter zehn Prozent. Das zeigt: je städtischer die Lage, desto knapper der Wohnraum und desto größer der Bedarf nach bezahlbarem Neubau.

Die aktuelle Studie des BVR ist im Internet unter www.bvr.de, Publikationen, Volkswirtschaft abrufbar.

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Hohe Anteile energieeffizienter Wohnungen bei Angeboten im Osten und Süden

München und Frankfurt mit höchsten Aufschlägen für gute Effizienz unter den Big 7

Hoher Mehrpreis für energieeffiziente Apartments in Miesbach und Schleswig-Flensburg

Die Lage ist längst nicht mehr alles beim Kauf einer Eigentumswohnung: Energieeffizienz ist auch aufgrund stark gestiegener Preise in den vergangenen Jahren auf der Kriterienliste für Immobilienkäufer*innen deutlich nach oben gerückt. Dazu kommen die Anforderungen an Wohnungsbesitzer*innen, die sich aus der im März 2024 verabschiedeten EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die in Deutschland im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt wird, ergeben. Wer also gleich eine Wohnung mit guter Energieeffizienzklasse A+, A, B, C oder D kauft, beziehungsweise auf diesen Standard saniert, hat entscheidende Vorteile. Erstens lassen sich so laufende Nebenkosten sparen, da die Energiekosten pro Quadratmeter etwa in der Energieeffizienzklasse B nur etwa halb so hoch sind wie in der schlechten Energieeffizienzklasse E. Zweitens werden so oft nachfolgende Ausgaben für die energetische Sanierung eingespart. Das sollten Interessent*innen bei der Auswahl einer Wohnung einbeziehen.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2024 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen den beiden untersuchten Kategorien von Energieeffizienz. Im Durchschnitt über alle Regionen ist in etwa jeder dritten der 2023 unter Angabe der Energieeffizienzklasse angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienz gut oder sehr gut. Doch den Erwerb nur von diesem Kriterium abhängig zu machen, greift zu kurz, denn Käufer*innen zahlen zumeist einen Aufpreis für diesen energieeffizienten Wohnraum.

Der Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit guter und sehr guter Energieeffizienz (Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D) ist in Deutschland nicht gleich verteilt. In 38 Regionen sind nur wenige derartige Wohnungen zu finden. In diesen 26 Landkreisen, neun Groß- und drei Mittelstädten verfügt höchstens eine von vier angebotenen Eigentumswohnungen über eine sehr gute oder gute Energieeffizienz. Den niedrigsten Anteil hat der Vogelsbergkreis in Hessen mit 9,4 Prozent. Ebenfalls gering ist der Anteil im brandenburgischen Landkreis Uckermark (13,3 Prozent) und dem Landkreis Kusel in Rheinland-Pfalz (18,8 Prozent). Es folgen zwei weitere hessische Landkreise: Werra-Meißner-Kreis und Hersfeld-Rotenburg (je 19 Prozent).

In 22 Regionen, vorwiegend im Osten und Süden, verfügt mindestens jede zweite angebotene Eigentumswohnung über die Energieeffizienzklasse D und besser. Darunter fallen 16 Landkreise und vier Mittelstädte sowie die Großstädte Erfurt (Thüringen) und Erlangen (Bayern). In weiteren 30 Regionen liegt der Anteil der Angebote mit guter bzw. sehr guter Energieeffizienz zwar unter 50 Prozent, aber mindestens bei 45 Prozent. Diese insgesamt 52 von 400 Regionen liegen geografisch bevorzugt in den ostdeutschen Bundesländern und im südlichen Teil Bayerns.

Regionen mit einem anteilig großen Angebot an energieeffizienten Wohnungen

Die Top-10-Regionen mit hohen Anteilen an Angeboten mit guten Energieeffizienzklassen liegen ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen Bundesländern. Unter anderem liegt das an dem hohen Bestand an inzwischen oft energetisch sanierten Plattenbauten in vielen Städten im Osten sowie einem höheren Anteil an neueren Gebäuden. Ganz oben auf der Liste steht die Stadt Gera in Thüringen, in der 57 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine hohe Energieeffizienzklasse von mindestens D aufweisen. Die ebenfalls in Thüringen gelegene Stadt Suhl liegt mit 55,6 Prozent nur knapp darunter. Ähnliche Höchstwerte mit Anteilen über 53 Prozent erreichen die Landkreise Fürth (Bayern), Vorpommern-Rügen (Mecklenburg-Vorpommern), Saalfeld-Rudolfstadt (Thüringen), Freising (Bayern) und Weimarer Land (Thüringen).

Ein Blick auf die deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen zeigt, dass die Spitzenreiter mit den höchsten Anteilen an energieeffizienten Wohnungen in Thüringen und Bayern liegen. In Erlangen (Bayern) haben 52,2 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine Energieeffizienzklasse von D oder besser, in Erfurt noch 50,8 Prozent. In den Top 10 der Großstädte finden sich aber auch Orte in anderen Bundesländern wie Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Niedersachsen.

Top 10: Anteil der Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen A+, A, B, C, D* an allen Angeboten** in Großstädten

Stadt***; Bundesland; Anteil; Kaufpreis im Durchschnitt, gute und sehr gute Energieeffizienz, in Euro je qm

Erlangen; Bayern; 52,2%; 5.206,41

Erfurt; Thüringen; 50,8%; 2.926,30

Rostock; Mecklenburg-Vorpommern; 49,7%; 3.669,89

Trier; Rheinland-Pfalz; 47,8%; 4.172,33

Jena; Thüringen; 47,3%; 3.712,71

Bottrop; Nordrhein-Westfalen; 45,8%; 2.380,48

Potsdam; Brandenburg; 44,0%; 5.448,96

Wolfsburg; Niedersachsen; 43,3%; 2.832,96

Magdeburg; Sachsen-Anhalt; 43,2%; 2.222,13

Chemnitz; Sachsen; 43,1%; 1.467,63

*gute und sehr gute Energieeffizienz

**nur Angebote mit ausgewiesener Energieeffizienzklasse; Kaufpreise ohne Nebenkosten

***Sortierung nach Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser.

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

“Die Vorteile energieeffizienter Gebäude liegen auf der Hand – Eigentümer*innen sparen Heizkosten, müssen in naher Zukunft nicht mehr zwingend sanieren und können mit einem anhaltend hohen Wert ihrer Immobilie rechnen. Der Postbank Wohnatlas gibt einen Überblick über Regionen, in denen Interessierte aus einem vergleichsweise großen Angebot von Eigentumswohnungen mit hohem energetischem Standard wählen können”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Nur so können vorhandene Mängel und Sanierungsbedarfe in den Kaufpreis eingerechnet werden. Dabei hilft es Käufer*innen, wenn sie Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen.”

Preisaufschläge für Energieeffizienz in den größten sieben Metropolen

Im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen Deutschlands, die sogenannten Big 7, weisen 35,6 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine gute oder sehr gute Energieeffizienz auf. Den höchsten Anteil an Wohnungen mit Effizienzklasse D und besser bieten München und Berlin, den geringsten Prozentsatz hat Stuttgart. Doch obwohl die Schwabenmetropole im Schnitt verhältnismäßig wenige energieeffiziente Eigentumswohnungen bereithält, fällt der Preisaufschlag für diese Immobilien mit durchschnittlich 834 Euro pro Quadratmeter eher gering aus. Am kleinsten unter den sieben größten Städten ist die Differenz mit 772 Euro in Düsseldorf.

In München beträgt die Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne gute Energieeffizienz dagegen durchschnittlich beachtliche 1.727 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr belegte die bayerische Landeshauptstadt noch den dritten Platz im Ranking, der Aufschlag ist größer geworden. In München kostete eine Wohnung mit dem schlechteren Energiestandard der Energieeffizienzklassen E, F, G oder H durchschnittlich 8.077 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen mit höherem Energiestandard der Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D dagegen 9.805 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt zahlen Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Big 7 immer einen Aufschlag für einen besseren energetischen Standard. Die zweithöchste Preisdifferenz zwischen Angeboten mit guter und schlechter Energieeffizienz besteht in Frankfurt am Main. In der Mainmetropole zahlen Immobilienkäufer*innen durchschnittlich 1.577 Euro mehr für Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser. Es folgt Hamburg mit einem Mehrpreis von 1.431 Euro pro Quadratmeter für energetische Effizienz.

Big 7: Preisdifferenzen 2023 je Quadratmeter zwischen Eigentumswohnungen mit guten und schlechteren Energieeffizienzklassen*

Stadt**; Durchschnittspreis Effizienzklasse A+, A, B, C, D in Euro; Durchschnittspreis Effizienzklassen E, F, G, H in Euro; Differenz in Euro***; Anteil Angebote Effizienzklasse A+, A, B, C, D

München; 9.805; 8.077; 1.727 ; 39,4%

Frankfurt am Main; 7.056; 5.479; 1.577 ; 37,2%

Hamburg; 7.124; 5.693; 1.431 ; 36,7%

Berlin; 6.400; 5.284; 1.116; 38,5%

Köln; 5.276; 4.257; 1.019 ; 35,5%

Stuttgart ; 5.392 ; 4.558; 834 ; 28,1%

Düsseldorf; 5.333; 4.561; 772 ; 33,7%

*Auf Basis aller Angebote mit Angabe einer Energieeffizienzklasse

** sortiert nach Preisdifferenz zwischen ETW mit und ohne gute Energieeffizienzklasse

*** mögliche Abweichungen durch Rundungsdifferenzen

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

Die von den HWWI-Fachleuten berechnete Höhe der durchschnittlichen Mehrkosten hilft Kaufinteressierten, die Wahl zwischen einer energieeffizienteren Wohnung und einer Eigentumswohnung mit den schlechteren Energieeffizienzklassen E, F, G und H zu treffen. “In Regionen mit überdurchschnittlich teuren energieeffizienten Wohnungen lohnt sich womöglich die Sanierung einer älteren bzw. weniger energieeffizienten Immobilie”, sagt Beermann. “Die Höhe der dafür veranschlagten Kosten ist stark vom Einzelfall abhängig. Dabei spielt neben dem Sanierungsbedarf auch die Anzahl der Wohneinheiten eine Rolle, denn energetische Sanierung ist Sache der Eigentümer*innengemeinschaft. Die Dämmung des Daches kostet in einem 4-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem 20-Parteien-Gebäude, kann in letzterem Fall aber auf mehr Schultern verteilt werden. Die Höhe der bestehenden Rücklagen ist ebenso zu beachten, wie die konkrete Ausstattung mit alten Heizungen oder ob es ausreicht, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen. Es ist dringend anzuraten, Expert*innen zu Rate zu ziehen.”

Das kostet Energieeffizienz jenseits der großen Metropolen

In insgesamt 64 Regionen werden Aufschläge von mehr als 1.000 Euro je Quadratmeter aufgerufen für Wohnungen, die eine Energieeffizienzklasse von A+, A, B, C oder D aufweisen. Darunter fallen 22 Regionen mit mindestens 1.250 Euro Mehrpreis. Neben Hamburg, München und Frankfurt am Main aus den Big 7 fallen darunter auch die Großstädte Oldenburg (Niedersachsen) und Wiesbaden (Hessen), die Mittelstädte Rosenheim (Bayern) und Emden (Niedersachsen) sowie mehrere Landkreise in Ferienregionen. Beispielsweise werden in Emden im Schnitt 3.099 Euro pro Quadratmeter für energieeffiziente Eigentumswohnungen verlangt, 1.597 Euro mehr als für eine Immobilie mit einer schlechteren Energieeffizienz. Damit zahlen Wohnungskäufer*innen in der Mittelstadt an der Emsmündung einen größeren Aufschlag als in Metropolen wie Frankfurt am Main und Hamburg. In Rosenheim beträgt der Aufpreis 1.258 Euro und ist damit höher als in der Hauptstadt Berlin.

Zu den teuren Gegenden für Kaufinteressent*innen, die auf Energieeffizienz Wert legen, gehören auch viele Landkreise – vor allem im Norden und Süden Deutschlands. Den höchsten Aufpreis von 2.362 Euro zahlen Käufer*innen im Landkreis Miesbach (Bayern), dicht gefolgt von Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) mit 2.043 Euro pro Quadratmeter. Der Landkreis Wesermarsch (Niedersachsen) folgt mit 1.743 Euro Mehrpreis. In allen drei Kreisen zahlen Käufer*innen einen höheren Aufschlag für Energieeffizienz als etwa in München. Im bayerischen Landkreis Berchtesgadener Land liegt der Aufschlag mit knapp 1.700 Euro über dem von Frankfurt am Main. In den Top 10 der höchsten Aufpreise befinden sich zusätzlich der bayrische Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, der baden-württembergische Landkreis Tübingen und der Landkreis Merzig-Wadern im Saarland.

In 130 Regionen beträgt der Preisaufschlag für energetisch effiziente Wohnungen weniger als 500 Euro je Quadratmeter, in 48 dieser Regionen sogar weniger als 250 Euro. Viele davon liegen in Sachsen (9), Thüringen (8), Bayern (7) und Niedersachsen (4). Nur zwölf Euro mehr pro Quadratmeter müssen Käufer*innen im Landkreis Bautzen (Sachsen) für mehr Energieeffizienz investieren, im Landkreis Görlitz (Sachsen) sind es 24 Euro, in Brandenburg an der Havel (Brandenburg) 40 Euro, in der kreisfreien Stadt Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz 51 Euro und in der Stadt Passau (Bayern) 65 Euro. Auch die von Altbauten geprägten bayerischen Städte Passau, Würzburg sowie das rheinland-pfälzische Koblenz gehören zu den Regionen mit vergleichsweise geringen Aufschlägen für energieeffiziente Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt über alle Landkreise eines Bundeslandes bestehen die höchsten Differenzen in Schleswig-Holstein (842 Euro), die niedrigsten in Sachsen (127 Euro).

Hier kostet Energieeffizienz weniger

Gute Nachrichten für alle, die Wohnnebenkosten sparen wollen, gibt es in sieben Regionen. Hier kosten Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklassen D und besser im Durchschnitt weniger als Wohnungen mit einer schlechteren Energieeffizienz. Das liegt vor allem an der Lage. In vielen Altstädten gibt es kaum Neubauten und die energieeffizienten Gebäude stehen in weniger attraktiven Außenbezirken. Die größte Preisdifferenz weist die kreisfreie Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) auf. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Effizienzklassen E, F, G und H zahlen Käufer*innen im Schnitt 912 Euro mehr pro Quadratmeter als für energieeffizientere Wohnungen. Deutlich geringer ist der Vorteil mit 223 Euro für energieeffiziente Eigentumswohnungen im Saale-Orla-Kreis in Thüringen. Auch in den Landkreisen Lindau (Bodensee) in Bayern, Mittelsachsen und Meißen (Sachsen), Greiz (Thüringen) sowie der Stadt Heidelberg (Baden-Württemberg) sind Liebhaber von Energieeffizienz sogar finanziell im Vorteil.

“Trotz der Preisvorteile für Effizienz in diesen Regionen kann sich in einigen Fällen eine weniger energieeffiziente Wohnung selbst mit Aufpreis und Sanierungskosten rechnen, wenn ihre Lage dies rechtfertigt. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert auch künftig halten oder steigern. Eine sehr energieeffiziente Wohnung außerhalb oder in weniger ansprechender Umgebung wird auch mit zusätzlichen Investitionen nicht in eine gute Lage versetzt”, erläutert Beermann. “Interessent*innen sollten dies nie pauschal beurteilen, sondern Merkmale wie Lage und Ausstattung prüfen sowie diese mit dem Budget und den persönlichen Anforderungen abgleichen.”

Angaben zur Berechnung der Energieeffizienz

Untersucht wurden deutschlandweit alle Angebote von Eigentumswohnungen, die über Angaben zum Energieeffizienzstandard verfügten.

Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch

Am 12. März 2024 hat das Europäische Parlament die neuverfasste Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet. Danach soll z.B. der Energieverbrauch von Wohngebäuden in den einzelnen Mitgliedsländern im Schnitt bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken. Der ursprüngliche Vorschlag der EU-Kommission, Mindeststandards und eine Sanierungspflicht für die energetisch ineffizientesten Wohngebäude eines Landes einzuführen, wurden im Zuge der Verhandlungen gestrichen. In Deutschland erfolgt die Umsetzung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es sieht seit dem 1. Januar 2024 unter anderem vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Die Bundesregierung muss nun prüfen, ob ergänzende Maßnahmen erforderlich sind, um die im März 2024 verabschiedeten Vorgaben der EU-Richtlinie einhalten zu können. Generell gelten Gebäude mit einer Energieeffizienzklasse E und schlechter als Gebäude mit unterdurchschnittlicher und schlechter Energieeffizienz.

Gute und sehr gute Energieeffizienz

Energieeffizienzklasse A+ mit weniger als 30 kWh/m² (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40).

Energieeffizienzklasse A mit 30 bis 50 kWh/m² (3-Liter-Haus, KfW-Effizienzhaus 55).

Energieeffizienzklasse B mit 50 bis 75 kWh/m² (Niedrigenergiehaus sowie die meisten Neubauten)

Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² (KfW-Effizienzhaus 100).

Energieeffizienzklasse D für ein Haus mit 100 bis 130 kWh/m² Energieverbrauch (gut sanierte Bestandsbauten)

Unterdurchschnittliche und schlechte Energieeffizienz

Energieeffizienzklasse E mit 130 bis 160 kWh/m²

Energieeffizienzklasse F mit 160 bis 200 kWh/m²

Energieeffizienzklasse G mit 200 bis 250 kWh/m²

Energieeffizienzklasse H ab 250 kWh/m² für ältere, nicht sanierte oder sehr schlecht gedämmte Häuser

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den fünften Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, welche Energieeffizienzklassen gerade vermehrt auf den Markt kommen und wie sich die Preise je Energieeffizienzklasse in zwei Jahren entwickelt haben:

Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H nimmt im 2-Jahresvergleich um 3 Prozentpunkte zu.

Sanierungsbedürftige Immobilien sind deutlich günstiger als vor zwei Jahren und bieten Verhandlungsspielraum.

Während vor zehn Jahren etwa ein Drittel der Wohnungsangebote in Ostdeutschland die Energieeffizienzklasse E oder schlechter aufwiesen, waren es im Norden, Westen und Süden Deutschlands vielerorts mehr als 50 Prozent. Der Immobilienbestand wurde seitdem vielerorts energetisch saniert, wie eine kürzlich veröffentlichte Analyse von GEWOS und ImmoScout24 zeigt. Dennoch weisen aktuell 42 Prozent der Wohnimmobilien am Markt eine Energieeffizienzklasse E bis H auf und sind sanierungsbedürftig. Das zeigt die aktuelle Auswertung von ImmoScout24.

“Es kommen momentan vermehrt Immobilien mit schlechter Energieeffizienz auf den Markt. Das sehen wir an den Angeboten von Immobilien mit Energieeffizienzklasse G und H, die in den letzten zwei Jahren auf unserer Plattform deutlich zugenommen haben”, sagt Kristian Kehlert, Leiter Marktanalyse bei ImmoScout24. “Die Preise für Immobilien mit Klasse E bis H sind deutlich günstiger als für energieeffizientere Immobilien. Den Sanierungsbedarf sollten Kaufinteressierte bei solchen Immobilien vorab gut kalkulieren und entsprechend für die Preisverhandlung nutzen.”

Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt zu

Der Anteil der Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A und B, die im zweiten Quartal 2024 bei ImmoScout24 im Angebot sind, liegt bei 19 Prozent. Damit ist der Anteil so hoch wie vor zwei Jahren. Die Anteile der mittleren Energieeffizienzklassen C und D sind seit dem zweiten Quartal 2022 um jeweils einen Prozentpunkt zurückgegangen. Auch die Klassen E und F machen jeweils 1 Prozentpunkt weniger am Angebot aus als vor zwei Jahren. Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt hingegen merklich zu. So haben Häuser mit der zweitschlechtesten Energieeffizienzklassen G im gleichen Zeitraum um 1 Prozentpunkt zugelegt. Der Anteil an Häusern mit der schlechtesten Klasse E ist mit 3 Prozentpunkten am stärksten gestiegen.

Sanierungsbedürftige Immobilien sind deutlich günstiger als vor zwei Jahren

Das WohnBarometer für Q2 2024 zeigt, dass sich die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen deutschlandweit aktuell zum Großteil seitwärts bewegen. Dennoch liegen die Preise nach den Abwertungen im Jahr 2023 noch unter dem Preisniveau von 2022. Das gilt insbesondere für unsanierte Immobilien mit schlechter Energieeffizienz. Lag der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse E im zweiten Quartal 2022 bei knapp unter 4.000 Euro pro Quadratmeter, sind es im zweiten Quartal 2024 rund 3.500 Euro. Das entspricht einem Preisrückgang von 11,5 Prozent in zwei Jahren. Bei den schlechteren Klassen F bis H fallen die durchschnittlichen Preisrückgänge mit 12,0 bis 13,8 Prozent noch etwas größer aus. Für Immobilien mit der schlechtesten Energieklasse H ist der durchschnittliche Angebotspreis von 3.015 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2022 auf 2.610 Euro gesunken. Die Immobilien sind im Schnitt 13,4 Prozent günstiger als vor zwei Jahren. Trotz der geringeren Angebotspreise sollten Kaufinteressierte den Sanierungsbedarf nicht vernachlässigen. Der Modernisierungsrechner von ImmoScout24 gibt in wenigen Schritten eine erste Kosteneinschätzung für geplante Modernisierungsmaßnahmen.

Methodik

Für die Auswertung der Verteilung der Energieeffizienzklassen wurden alle Anzeigen von Häusern und Wohnungen in Deutschland analysiert, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 bei ImmoScout24 inseriert waren. Für die Auswertung der Preisentwicklung wurden alle Angebote für Häuser und Wohnungen in kreisfreien Städten mit Baujahr bis 1990 berücksichtigt, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 inseriert waren. Bei den angegebenen Preisen handelt es sich um Durchschnittspreise.

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