Ausblick für das Jahr 2019 von PGIM Real Estate von Dr. Peter Hayes, Global Head of Investment Research
„Der aktuelle globale Immobilienzyklus zählt zu den längsten in der jüngeren Vergangenheit. Insbesondere die Vereinigten Staaten verzeichnen inzwischen seit fast einem Jahrzehnt ununterbrochenen Kapitalwertzuwächse.
Bei Investoren und Kreditgebern sehen wir derzeit Vorsicht, verbunden mit der Besorgnis über die hohen Immobilienpreise, eines geringen Bestands sowie politischen Unsicherheiten. Das Transaktionsvolumen hingegen ist eher stabil bei zugleich geringerer Beschleunigung. Leverage-Effekte werden derzeit weniger genutzt, als am Ende eines Zyklus zu erwarten wäre.
Zusätzlich verändert sich in unseren Augen das politische Umfeld zunehmend. Die globale Fiskalpolitik ist weiterhin locker, während Immobilieninvestoren lieber auf straffere monetäre Rahmenbedingungen setzen. Da die Zinssätze steigen und die zuvor unterstützenden Programme zur quantitativen Lockerung zurückgefahren werden, schwindet die Renditekompression bei Immobilien, was zu einem Verlangsamen der Rendite führen dürfte.
Die Anleger sind sich bewusst, dass der Zyklus nicht ewig dauern wird. Allerdings sehen wir nach wie vor ausreichend Kapital für Immobilien im Markt; unser kurzfristiger Ausblick ist somit durchaus optimistisch.
Das über dem Trend liegende globale BIP-Wachstum, die steigende Nutzernachfrage und der sinkende Leerstand deuten darauf hin, dass die Möglichkeiten zur Nutzung der günstigen kurzfristigen Dynamik auch 2019 genutzt werden können. Beschränkungen im Bausektor könnten das ohnehin schon geringe Angebotswachstum dämpfen, was Aufwärtsrisiken für das Mietwachstum nach sich ziehen dürfte.
Gleichzeitig beeinflusst die sich ändernde Marktdynamik die Aussichten für die Nutzer- und Investmentmärkte. Flexible Büros sind ein wachsender Teil der Nutzerlandschaft, während der Einzelhandel zunehmend in der Gunst der Investoren verliert.
Niedrige Renditen durch Core Assets bedeuten zudem ein Verlagern hin zur wertschöpfenden Kapitalbeschaffung. Auch besteht ein wachsendes Interesse an operativen Assets, die den Investoren eine zusätzliche Risikoprämie bieten können. Für Private-Debt-Fonds existieren indes Möglichkeiten, Kredite für risikoaffinere Projekte zu vergeben.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Jahr 2019 Anleger zunehmend vor Herausforderungen stellen dürfte – geprägt von einem Verlangsamen der Renditen, der Bestandsverfügbarkeit, einem sich wandelnden politischen Umfeld sowie dem Verändern der Dynamik; sowohl auf Seiten der Nutzer als auch auf Seiten der Investmentmärkte. Die Sorge, dass sich der Zyklus ändern könnte, muss kurzfristig mit den laufenden Marktchancen abgewogen werden. So könnten durchaus zusätzliche Risiken in Betracht gezogen werden, um von der günstigen Marktdynamik zu profitieren.“
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