Immobilienpreise lassen zweijährige Abwärtsentwicklung hinter sich – Pfandbrief-Absatz und -Umlauf weiter auf hohem Niveau
Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute ziehen für das Geschäftsjahr 2024 ein positives Fazit. Ausschlaggebend ist dafür zum einen, dass die 2022 eingetretene Abwärtsentwicklung am Immobilienmarkt im Jahresverlauf in eine Seitwärtsbewegung überging und sich am Jahresende sogar in eine leichte Aufwärtsentwicklung umkehrte – abzulesen an stabilisierten bzw. leicht angezogenen Immobilienpreisen sowie am Anstieg des ausgereichten Volumens an Immobiliendarlehen. Zum anderen stießen Pfandbriefe im vergangenen Jahr erneut auf eine große Nachfrage, so dass die vdp-Mitgliedsinstitute wieder einen hohen Pfandbrief-Absatz verzeichnen konnten.
Das Jahr 2024 sei für Pfandbriefbanken von großer Intensität geprägt gewesen. Vor allem das Übermaß an Regulierung, die durch den Bruch der Regierungskoalition verursachte Unsicherheit sowie die zunehmenden geopolitischen Krisen und Risiken standen für die Institute im Fokus. “Mit diesem nach wie vor anspruchsvollen Marktumfeld sind unsere Institute erneut gut zurechtgekommen – auch dank ihrer soliden Kapitalausstattung und besonnenen Risikopolitik in ihrem auf erstrangiger Besicherung basierenden Kreditgeschäft”, betonte vdp-Präsident Gero Bergmann auf der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands.
Positiv bewertete er die aktuelle Lage an den Märkten: “Der Immobilienmarkt hat insgesamt die Phase der Bodenbildung erreicht, darauf deutet die Preisentwicklung in den vergangenen Quartalen hin. Wohnimmobilienpreise weisen sogar schon wieder ein leichtes Wachstum auf. Etwas angezogen hat auch wieder das Immobilienfinanzierungsgeschäft unserer Institute. Wir hoffen nun auf die dringend notwendigen wirtschafts- und wohnungspolitischen Impulse, die auch dem Immobiliensektor den erforderlichen Schub geben.” Mit Blick auf den Kapitalmarkt stellte er positiv heraus, dass Pfandbriefe erneut auf eine starke Nachfrage gestoßen seien und sich die Spreads für unbesicherte Bankanleihen deutlich eingeengt hätten, was als großes Investorenvertrauen in die Resilienz der Institute zu sehen sei.
Bergmanns Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr fiel differenziert aus: Seit Amtsübernahme der neuen US-Administration sei die Welt noch unruhiger geworden. Dies trübe das Geschäftsklima. Hinzu käme, dass die Unternehmen hierzulande durch die überbordende Bürokratie belastet würden. “Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist aber, dass nicht nur in die Sicherheit, die Infrastruktur und den Klimaschutz investiert wird, sondern auch in die Schaffung bezahlbaren Wohnraums.” Parallel dazu bedürfe es unabdingbar eines wirksamen und umfassenden Bürokratieabbaus.
Mit einem weiteren Anstieg der Bund-Renditen und der Zinsen in diesem Jahr – als Folge der angekündigten milliardenschweren Verschuldung und der damit finanzierten Investitionen – rechnet der vdp-Präsident nicht: “Deutschlands absehbar neue Schulden könnten die aktuelle Erholungsdynamik auf dem Immobilienmarkt 2025 etwas bremsen, aber sie werden sie nicht stoppen.” Alles in allem blicke er für das laufende Geschäftsjahr optimistisch auf die Geschäftsaussichten der Pfandbriefbanken.
Entwicklungen am Immobilienmarkt
Immobilienpreise 2024 gestiegen
Die zur Jahresmitte 2022 begonnene Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt kam im Jahr 2024 zu ihrem Ende. Insgesamt stand für die Immobilienpreise im vierten Quartal 2024 – verglichen mit dem Vorjahresquartal – sogar ein leichter Anstieg in Höhe von 1,8 % zu Buche.
Während bei den Preisen von Wohnimmobilien im Abschlussquartal 2024 zum dritten Mal in Folge ein Zuwachs zu verzeichnen war (+2,1 %), befanden sich Gewerbeimmobilienpreise zwischen Oktober und Dezember 2024 noch in der Stabilisierungsphase – sie legten erstmals seit mehr als zwei Jahren leicht zu (+0,5 %).
“Das leichte Plus bei den Immobilienpreisen im Jahr 2024 zeigt, dass die Bodenbildung stattgefunden hat”, stellte Bergmann fest. “Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen, da sich die Preise für Wohnimmobilien bereits seit mehreren Quartalen leicht positiv entwickeln.” Der Gewerbeimmobilienmarkt hingegen bewege sich weiterhin eher seitwärts.
Die schwache wirtschaftliche Entwicklung und die im Zuge der Corona-Pandemie ausgeweiteten Homeoffice-Regelungen belasteten dabei vor allem die Nachfrage nach Büroflächen, berichtete Bergmann. Er zeigte sich aber überzeugt, dass die Homeoffice-Quote in den nächsten Jahren abnehmen werde: “Es gibt einen Trend zurück ins Büro – im Ausland bereits stärker als in Deutschland.” Für das Gesamtjahr 2025 rechnet der vdp mit weiterhin leicht steigenden Wohn- und sich weiter stabilisierenden Gewerbeimmobilienpreisen.
Darlehenszusagen der Pfandbriefbanken summieren sich 2024 auf 121,1 Mrd. Euro
Der leichte Anstieg bei den Preisen ging einher mit einer höheren Nachfrage nach Finanzierungen: Die Zusagen der vdp-Mitgliedsinstitute für Immobiliendarlehen summierten sich im Jahr 2024 auf 121,1 Mrd. Euro und lagen damit 8,5 % über dem Vorjahresvolumen (Vj.: 111,6 Mrd. Euro). Zu dieser positiven Entwicklung trug besonders die Finanzierung von Wohnimmobilien bei, deren Volumen um 14,9 % auf 74,9 Mrd. Euro zulegen konnte. Die Darlehenszusagen für Gewerbeimmobilien hielten dagegen mit 46,2 Mrd. Euro ungefähr ihr Vorjahresvolumen (-0,4 %).
Ihren Status als dominierende Gewerbe-Assetklasse untermauerten wie in den Vorjahren die Büroimmobilien: Mit einem Volumen von 23,8 Mrd. Euro lagen die Darlehenszusagen für Büros nicht nur leicht oberhalb ihres Vorjahresvolumens von 23,4 Mrd. Euro, sondern auch fast doppelt so hoch wie die Kredite für die auf Rang zwei liegenden Einzelhandelsimmobilien, die im vergangenen Jahr ein Darlehensvolumen von 12,3 Mrd. Euro erreichten. Mit größerem Abstand folgten die Zusagen für Hotels (3,0 Mrd. Euro).
“Investoren haben den Immobilienmarkt im Jahr 2024 wiederentdeckt. Das Transaktionsvolumen lag zwar erwartungsgemäß deutlich unterhalb der Werte aus den Boomjahren vor und während der Corona-Pandemie. Eine Belebung ist inzwischen aber wieder festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt”, sagte Bergmann. Er führte dies vor allem auf die gestiegenen Immobilienrenditen zurück, deren Annäherung an die Renditeerwartungen der Investoren fortgeschritten sei. Mit Blick auf das laufende Jahr rechne er mit einer Fortsetzung der jüngsten Entwicklung.
Aktuelle Regulierungsthemen
vdp plädiert für kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme aktueller Regulierung
vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt betonte, dass Überregulierung und lähmende Bürokratie das große Wachstumspotenzial hemmten, das weiterhin in Deutschland stecke. Um Innovationsblockaden aufzubrechen, sei eine kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme der aktuellen Regulierung unerlässlich, gerade in dem für die Finanzierung des Wachstums so zentralen Finanzsektor.
“Ein Regulierungsmoratorium ist überfällig”, hob Tolckmitt hervor. “Der Abbau unsachgemäßer Regulierung darf nicht nur ein politisches Lippenbekenntnis sein, sondern muss auch tatsächlich umgesetzt werden, um Wachstum effektiv zu fördern. Dabei darf es nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben.”
Wohnungsnot: Es braucht politische Impulse für mehr Marktdynamik
Schon seit Jahren weist der vdp auf den zunehmenden Wohnungsmangel hin, der vor allem in den Metropolen immer dramatischere Ausmaße annimmt. Aus Sicht des vdp sind die administrativen Strukturen nicht geeignet, um die komplexen wohnungspolitischen Herausforderungen zu bewältigen. Die Entscheidung der bisherigen Bundesregierung für ein eigenständiges Bundesbauministerium sei zwar richtig gewesen, jedoch hätten dessen Befugnisse nicht ausgereicht, um eigenständig die nötigen Impulse zu setzen. Aus diesem Grund plädiert der vdp dafür, ein weiterhin eigenständiges Bundesbauministerium mit erweiterten Kompetenzen – zum Beispiel für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden – auszustatten.
Als weiteres Hemmnis für den Wohnungsmarkt erkennt der vdp die hohen Erwerbsnebenkosten für Eigenheim-Nutzer, die den Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiter verstärkten: “Um die Nachfrage nach Wohneigentum zu erhöhen, bietet sich eine Senkung und Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer an”, sagte Tolckmitt. Angesichts der hohen Finanzierungskosten, die die Umsetzung von großen Wohnungsbauprojekten erschwerten, spricht sich der vdp für temporäre staatliche Ausfallgarantien für 80 % von Darlehen aus, die der Schaffung bezahlbaren Wohnraums dienen sollen. Mit dieser Maßnahme könnte der Markt, der unter den gestiegenen Kreditzinsen leidet, stimuliert werden, ohne zugleich den Staat spürbar zu belasten. Denn die Gesamtverluste betrugen in diesem Geschäftsfeld BaFin-Angaben zufolge zuletzt lediglich 0,02 % des ausgereichten Darlehensvolumens, der Bürgschaftsfall würde mithin kaum eintreten. Dass sich in den Koalitionsgesprächen von CDU/CSU und SPD ein Prüfauftrag für solche staatlichen Garantien abzeichnet, wertet der vdp als vielversprechenden Ansatz. Allerdings würden die Koalitionäre auch Maßnahmen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse und eine Verschärfung der Kappungsgrenze planen, die der dringend notwendigen Schaffung neuen Wohnraums entgegenstünden, so Tolckmitt.
Makroprudenzielle Puffer: Aufsicht sollte positive Marktentwicklung würdigen
Dringenden Anpassungsbedarf mahnte der vdp auch bei den von der BaFin verhängten makroprudenziellen Puffern an, allen voran beim sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen. Vor dem Hintergrund des stabilen Wohnimmobilienmarktes und der strukturell unproblematischen Kreditvergabe seien die von der Aufsicht bei der Puffer-Einführung vorgetragenen Argumente längst überholt.
Die eingetretenen Verbesserungen des Marktumfelds würden aufsichtsseitig außer Acht gelassen, stattdessen werde die Rechtfertigung der Puffer immer wieder angepasst. Das müsse ein Ende haben, erklärte Tolckmitt: “Da inzwischen jegliche fundamentale Berechtigung fehlt, fordern wir die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers.” Er verwies dabei auf die hemmende Wirkung des Puffers auf die Kreditvergabe.
Sustainable-Finance-Regulierung: Praxistauglichkeit muss erhöht werden
Die Ankündigungen der EU-Kommission, speziell die europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, begrüßen die Pfandbriefbanken. Ihre Kritik am bestehenden Regelwerk richte sich insbesondere gegen die fehlende Praxistauglichkeit der EU-Taxonomie, erläuterte Tolckmitt.
Beispielsweise verfolgten EU-Taxonomie und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) entgegengesetzte Ansätze zur Erreichung desselben Ziels. Der vdp spricht sich eindeutig für den sogenannten Worst-first-Ansatz der EPBD aus, der vorsieht, zunächst die Energieeffizienz der Gebäude mit dem größten Optimierungspotenzial zu verbessern. In diesem Zusammenhang forderte der Verband auch die Angleichung der Energieeffizienzanforderungen der Taxonomie an die nationalen Vorgaben für Niedrigstenergiegebäude anstelle der heute verankerten Unterschreitung. Es gebe keinen Grund, warum die Energieanforderungen auf EU-Ebene noch strenger sein müssten als die nationalen Regeln, unterstrich Tolckmitt.
Zudem wies er darauf hin, dass die Anforderungen für die Taxonomiekonformität von Wirtschaftsaktivitäten derzeit viel zu hoch seien. Der vdp plädiert unter anderem dafür, dass nicht nur Renovierungsmaßnahmen, die den Primärenergiebedarf von Gebäuden um mindestens 30 % reduzieren, als taxonomiekonform gelten sollten, sondern auch solche, die gemäß einem festgelegten Transformationspfad Energieeinsparungen erzielen. Zudem müsse die Bedeutung der so genannten Do-No-Significant-Harm (DNSH)-Kriterien deutlich reduziert werden. Insgesamt komme es darauf an, die Sustainable-Finance-Regulierung so auszurichten, dass sie die Erreichung der politisch gesetzten Ziele auch tatsächlich unterstütze.
Basel III: Level-Playing-Field rückt in weite Ferne
Während die Umsetzung der im vergangenen Jahr beschlossenen Basel III-Eigenkapitalvorgaben in Ländern wie dem Vereinigten Königreich oder den USA verschoben oder möglicherweise vollständig ausgesetzt werde, plane die EU, nach wie vor keine Abstriche an ihrem Regelwerk vorzunehmen, berichtete Tolckmitt. Dies entspreche nicht dem ursprünglich in Basel gesetzten Ziel eines global einheitlichen Standards und schaffe kein Level-Playing-Field.
Ferner kritisierte er, dass der sogenannte Output-Floor bei voller Wirkung zu der Höhe nach sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen führe – zum Beispiel für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen. Zudem seien die Risikogewichte bei Finanzierungen für Projektentwicklungen – sogenannte ADC-Finanzierungen – unsachgemäß hoch. Für Banken, die Realwirtschaft, aber auch für die politisch gewollte nachhaltige Transformation drohten investitionshemmende Belastungen, die dringend zu vermeiden seien: “Wir plädieren für ein Einfrieren des aktuellen Output-Floor-Niveaus bei 50 Prozent”, bekräftigte Tolckmitt.
Entwicklungen am Pfandbriefmarkt
Pfandbrief-Umlauf erneut bei rund 400 Mrd. Euro
Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich im Geschäftsjahr 2024 robust und stabil. Mit einem Pfandbrief-Umlauf von 399,5 Mrd. Euro zum Jahresende wurde der hohe Vorjahreswert (Vorjahr: 400,3 Mrd. Euro) annähernd gehalten.
Seine dominierende Rolle unter den Pfandbriefgattungen bewies einmal mehr der Hypothekenpfandbrief, auf den beim Absatz im Jahr 2024 ein Anteil von 74 % entfiel. Mit 57,3 Mrd. Euro lag der gesamte Pfandbrief-Absatz der vdp-Mitgliedsinstitute im Jahr 2024 zwar unter dem hohen Vorjahresniveau (Vj.: 65,7 Mrd. Euro), allerdings oberhalb des von ihnen am Jahresbeginn prognostizierten Volumens. Sogenannte liquide Pfandbriefe – das sind Pfandbriefe mit einem Volumen von mindestens 500 Mio. Euro – erzielten mit einem Absatz in Höhe von 29,9 Mrd. Euro 2024 das drittbeste Ergebnis im vergangenen Jahrzehnt.
Weiter steigende Nachfrage nach nachhaltigen Emissionen
Auf großes Interesse am Markt stießen auch 2024 wieder nachhaltige Pfandbriefe: Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg von 24,1 auf 30,5 Mrd. Euro. Als begrenzender Faktor erwies sich für sie zwar die Verfügbarkeit deckungsfähiger Kredite, wie der Rückgang des Pfandbrief-Absatzes auf 7,1 Mrd. Euro zeigte (Vj.: 8,5 Mrd. Euro). Dennoch kletterte der Anteil Grüner und Sozialer Pfandbriefe an den Benchmark-Emissionen auf mehr als 20 %. Die Anzahl der Emittenten solcher Anlageformen nahm parallel auf mittlerweile 15 zu. “Das Interesse von Emittenten und Investoren an nachhaltigen Pfandbriefen ist ungebrochen”, stellte Bergmann fest.
Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2024 um 18 Basispunkte aus, wozu insbesondere die Entwicklung im vierten Quartal beitrug. Die Spreads reagierten auf die deutlichen Spread-Anstiege bei Staatsanleihen und Anleihen staatsnaher Institutionen. Es handelte sich dabei um eine temporäre Entwicklung: In den ersten zwei Monaten des Jahres 2025 reduzierten sich die Pfandbrief-Spreads bereits wieder um 6 Basispunkte. Zu jedem Zeitpunkt des vergangenen Jahres bewegten sich die Pfandbrief-Spreads spürbar unterhalb der Spreads für andere Covered Bonds. Im zuletzt volatilen Spreadumfeld zeigten sich Covered-Bond-Spreads insgesamt recht stabil.
Mit dem Jahresauftakt 2025 zeigte sich Bergmann zufrieden: “Der Januar und der Februar waren sehr absatzstarke Monate: Die Pfandbrief-Emissionen der vdp-Mitgliedsinstitute erreichten in beiden Monaten insgesamt ein Volumen von 22,2 Mrd. Euro und lagen damit rund 30 % oberhalb des Wertes im Vorjahreszeitraum.” Ebenso positiv sei, dass Investoren zunehmend wieder langlaufende Pfandbriefe nachfragten. “Diese Entwicklung unterstreicht das Vertrauen der Investoren in die Stabilität und Sicherheit von Pfandbriefen.”
Bergmann wies ferner darauf hin, dass das Pfandbriefgesetz im Sommer dieses Jahres sein 20-jähriges Jubiläum feiere, und ließ die wesentlichen Pfandbrief-Meilensteine der vergangenen zwei Jahrzehnte Revue passieren: “Zwanzig Jahre Pfandbriefgesetz, das heißt zwanzig Jahre verlässliche Rahmenbedingungen für Emittenten und Investoren in einem herausfordernden Umfeld – und damit eine wesentliche Voraussetzung für den anhaltenden Erfolg des Produkts”, so der vdp-Präsident.
Mitgliederentwicklung im Verband
Zum vdp zählen unverändert 52 Mitgliedsunternehmen, die insgesamt einen Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine Übersicht über alle Mitgliedsinstitute ist hier zu finden: https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html
Verantwortlich für den Inhalt:
Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin, Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de
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